المساهمات العقارية.. «الفوضى» سبقت «النظام»!

مستثمرون ضيّعوا «تحويشة العمر» في صفقات وهمية بسبب «ثقة عمياء» وسُمعة تاجر «نصّاب»

مضت سنوات ونحن "نتفرج" على تجار عقار -إن جاز وصفهم تُجاراً- وهم يجمعون ثروات طائلة من جيوب مواطنين بسطاء أغرتهم الرغبة في الأرباح، وربما الثراء، حتى دفعوا ما جمعوه من مبالغ إلى مساهمات إما وهمية، أو متعثّرة، دون وجود نظام يكفل لهم حقوقهم، ويردع بعض المتحايلين في سوق عقاري تتجاوز حجم استثماراته(2 تريليون ريال)، حتى وجدنا أنفسنا اليوم أمام (188) مساهمة عقارية تنتظر الفرج، و(62) منها مجهولة المصدر، وتعمل على تصفيتها "لجنة المساهمات العقارية" برئاسة معالي وزير التجارة والصناعة، وعضوية ممثلين من عدة جهات؛ مما اضطر اللجنة إلى إيقاف اصدار تراخيص المساهمات العقارية، إلى حين الانتهاء من المتعثّر منها، والمجهول المصدر في عدد من مدن المملكة.
وحظيت المساهمات العقارية بإيجابيات عدة، لا ينكرها أحد، منها دعم إنشاء المدن السكنية العملاقة، وتوفير الأراضي البيضاء للمواطنين المستثمرين، إلاّ أنها لا تخلو من السلبيات، لعل أخطرها ضياع أموال المساهمين، وتعثّر العديد من المساهمات منذ عقود عدة، بلغت قيمتها (78) مليار ريال على مستوى المملكة.
"ندوة الثلاثاء" هذا الأسبوع تفتح ملف "المساهمات العقارية"، لمناقشة أسباب تعثرها، والحلول المتاحة، ومنها إعادة النظر في الكثير من التشريعات الخاصة بالقطاع العقاري، وإنشاء هيئة عليا للعقار.
احتكار كامل
في البداية قال "سعد حصوصة":لا أحد يُنكر أن المساهمات العقارية كان لها دور فعال ومؤثر في السوق العقاري داخل المملكة، بما لها من سلبيات وإيجابيات، مضيفاً أنه نظراً لما حدث في بعضها وتعثرها أوقفت وزارة التجارة منح تراخيص لمساهمات عقارية جديدة، مؤكداً على أن الوزارة تسعى حالياً لحل المساهمات المتعثرة منذ سنوات طويلة، حيث إن البداية كانت عشوائية، ولم يكن هناك نظام يحدد آلية عملها وإطارها القانوني، مشيراً إلى أنه في 2004م وُضع نظام وتشريع لهذه المساهمات، ووضعت فيه وزارة التجارة بنوداً وآلية عمل وشروطاً يجب تحقيقها، حتى تمنح على ضوئه ترخيصاً بتأسيس مساهمة جديدة.
وأضاف:من وجهة نظري أن (99%) من تلك الشروط لا داعي لها، ولا تخدم المساهمات العقارية، مبيناً أن تعثّر المساهمات العقارية بدأ مع وضع الأنظمة والتشريعات، وقبل هذه الأنظمة، لم تكن هناك أي حالات تعثّر، لافتاً إلى أنه يجب أن نضع في الاعتبار أن السوق العقاري في المملكة محتكر بالكامل من قبل أشخاص معينين يتحكمون به كيفما شاؤوا، والعقار يختلف تماماً عن غيره من السلع الاستهلاكية أو الغذائية، فعلى سبيل المثال، إذا ارتفعت أسعار سلعة غذائية ضرورية مثل الأرز، نجد أن الدولة تتدخل على الفور، وتدعم هذه السلعة بهدف خفض أسعارها وضمان توفيرها في الأسواق، أما العقار فلا يحظى بهذه الخاصية، لأنه محتكر بالكامل، والعاملون فيه هم الذين يتحكمون في أسعاره.
نحتاج إلى تحديث وتوحيد أنظمة العقار في المملكة تحت مظلة «هيئة واحدة» ووضع حد أعلى للربح..
نظام وحقوق
وأوضح "خالد بارشيد" أن المساهمات العقارية لم تفعل شيئاً ملموساً في القطاع العقاري، وكما يعرف الجميع أنها بدأت عام 1940م في مدينة الرياض، بطريقة مبسطة وأساليب بدائية؛ لعدم وجود أنظمة وتشريعات في ذلك الوقت تحدد آلية العمل، وتضمن حقوق المساهمين فيها، إلاّ أن هذا الأمر لم يمنع أن تواصل مسيرتها في السوق، عن طريق عدد من المساهمين يشتركون في مساهمة عقارية، لكل منهم عدد معين من الأسهم، ذاكراً أن وزارة التجارة وضعت نظاماً لعمل المساهمات العقارية، يشترط حصول المالك على (20%) -على الأقل- من المساهمة، مع عدد آخر من الأنظمة التي تضمن حقوق المساهمين.
وأضاف أنه في شهر مايو من هذا العام، اطلعت على تغريدة ل"د.توفيق الربيعة" -وزير التجارة- في تويتر يحذر فيها من عدم التورط في مساهمات عقارية تعتمد على توزيع تسليم سندات أو أسهم، وأكد في تغريدته على أن الوزارة تعمل على وضع نظام يحمي حقوق المساهمين، وعدم التلاعب بأموالهم، وهو ما يدل على أن المساهمات العقارية مازالت موجودة، ونظامها مازال تحت البحث والدراسة، بهدف تطوير آلية تضمن حقوق المساهمين.
جذب الأفراد
وبيّن "بارشيد" أن المساهمات العقارية كان لها دور في إنشاء المدن وتطويرها، وساهمت بشكل فعال في ذلك في شتى أنحاء المملكة، بخلاف الأحياء السكنية التي كانت في الأصل مساهمات عقارية، وكما نعلم أن المساهمات في بدايتها كانت قائمة على الثقة والسمعة الطيبة لصاحبها، الذي يسجلها باسمه لدى الدوائر الحكومية، ويجمع هذا الشخص عدداً من المساهمين يثقون فيه وفي نزاهته، لكل منهم حصته في تلك المساهمة، مضيفاً أن ما حدث أن البعض استغل طيبة بعض الأفراد، وجذبوهم إلى مساهمات عقارية، وتلاعبوا بأموالهم ولم يمنحوهم حقوقهم، لافتاً إلى أن نسبة عدد المساهمات المتعثرة، والتي تعمل وزارة التجارة على إيجاد حلول لها، لا تزيد على (10%) من النسبة الكلية، مؤكداً على أن بعض الجهات الحكومية لها دور في تعثر هذه المساهمات، مثل شركة أرامكو التي لها امتيازات عقارية منتشرة في ربوع المنطقة الشرقية، ولا تريد أن تتنازل عنها، وكذلك الأمانات.
لا يوجد آلية
وتداخل "م.عبدالله الدامغ" قائلاً: إن تعثّر المساهمات العقارية جاء بسبب عدم وجود آلية وأنظمة وتشريعات تحدد عمل تلك المساهمات، وتضمن حقوق المساهمين فيها، وما حدث أن القائمين على بعض تلك المساهمات استغل ما بحوزته من أموال ليست ملكه، وشارك بها في مشروعات أخرى خاصة، مما عرض أموال المساهمين للخطر، ومن هنا جاءت المساهمات المتعثرة، مضيفاً أن المساهمات العقارية قدمت الشيء الكثير للسوق العقاري، وساهمت إلى حد كبير في تقديم منتجات عقارية جيدة للمواطنين، مما ساهم في فترة من الفترات في إيجاد طفرات عقارية حقيقية، أنعشت السوق والمتعاملين فيه كافة، مشيراً إلى أنه يحسب للمنطقة الشرقية دون سواها، أنها صاحبة أفضل النماذج المضيئة في المساهمات العقارية الناجحة والمؤثرة إيجاباً في السوق العقاري، ويظهر أثر تلك المساهمات الناجحة في الأحياء الراقية لمدينتي الدمام والخبر، مُتفقاً مع ما قاله الزملاء أن المساهمات العقارية في المنطقة الشرقية كان لها الدور الكبير في تأسيس مدن سكنية معروفة يشار لها بالبنان، بل وقدمت نموذجاً رائعا في التطوير العقاري، وخففت من أزمة نقص الأراضي.
م.ابن حمري: معظمها غير مخدوم بالبنية التحتية رغم ارتفاع الأسعار
نظام ناقص
وذكر "م.الدامغ" أن الأنظمة والتشريعات الجديدة التي أقرتها وزارة التجارة تنقصها أشياء كثيرة لتفعيل دور المساهمات في القطاع العقاري كما كان في السابق، مبيناً أنه اجتمعوا في اللجان العقارية التابعة لغرفة المنطقة الشرقية كثيراً، وناقشوا دور المساهمات العقارية في القطاع، وما لها وما عليها، وطرحوا اقتراحات وأفكاراً لتفعيل دورها؛ لضمان عدم تعثرها في المستقبل، مؤكداً على أنهم توصلوا إلى توصيات وآراء وجيهة، وكانوا يأملون أن يؤخذ بها عند وضع أنظمة وتشريعات، مبيناً أن الأنظمة التي وضعتها وزارة التجارة خلت من تلك التوصيات والأفكار!، لذلك لم تعد المساهمات العقاري كما في السابق، بدليل أنه منذ عام 2004 لم نشهد أي مساهمات جديدة سوى مساهمة واحدة في جدة، ولم يكن لها صدى طيب.
وعن ثقة المساهمين بملاك وأصحاب المساهمات العقارية أكد على أن المساهمات في الأصل قائمة على الثقة والسمعة وليس لها علاقة بالنظام، فالكثير من المواطنين يرغبون استثمار رؤوس أموالهم عند ذوي الخبرة والسمعة، وهناك الكثير من العقاريين القدامى الذين لهم مكانة وسمعة ممتازة لازالوا يمارسون نشاطاتهم العقارية، مبيناً أن بعضهم يطرح مساهمة قيمتها (200) مليون ريال، وتجد حجم الأموال التي وصلت تقارب المليار ريال، مُشدداً على أن المواطنين لا يعرفون النظام، يريدون فقط من يحقق لهم الأرباح.
هيئة عليا
وأوضح "م.الدامغ" أن من عيوب الأنظمة والتشريعات أنها متغيرة من ناحية التطبيق العملي من مدينة لأخرى، فمثلاً في مدينة الرياض، يستطيع المستثمر العقاري أن يقسم أرضه إلى مساحات صغيرة جداً، ويحصل على الصكوك والموافقات الرسمية التي تؤهله أن يبني على كل قطعة فيها، أما في المنطقة الشرقية فلا يمكن تطبيق الأمر نفسه، مع أن النظام واحد، ويفترض تطبيقه على جميع مناطق المملكة بنفس الآلية، مضيفاً أن العشوائية تعزز مطلب العقاريين بضرورة أن يكون هناك هيئة عليا للعقار، توحد الأنظمة والتشريعات في جميع المناطق بلا استثناء.
وحدّد "م.حامد بن حمري" مساوئ وعيوب النظام الجديد للمساهمات العقارية، ومنها أن صاحب المساهمة يمتلك (20%) منها فقط، ولا يستطيع أن يتحكم في إدارة أموال المساهمة، بل ولا يملك الحرية الكاملة في اتخاذ القرارات التي قد تصب في صالح المساهمة، مضيفاً أنه في الوقت نفسه يظن المساهمون أن هذا الشخص يجب عليه أن ينمي أموالهم، ولا يعلمون أن صلاحياته في النظام الجديد محدودة، ولا يمكنه أن يصنع ما يحلمون به ويأملونه، لافتاً إلى أن ما يعكر صفو المساهمات العقارية في المنطقة الشرقية الآن ويقلص الإفادة منها، أن معظمها غير مخدومة بالبنية التحتية المطلوبة، مما أوقف البناء عليها، في انتظار إيصال تلك الخدمات.
سعد الدين: تعدد الصكوك على المخطط نفسه أحد أسباب التعثّر
إيجابيات وسلبيات
وأكد"م.بن حمري" على أن المساهمات تضم إيجابيات لكن سلبياتها كثيرة، مضيفاً أن من الإيجابيات أنها وفرت الأراضي المطلوبة للمشروعات التجارية والسكنية، موضحاً أن من أخطر سلبياتها أنها ساهمت في ارتفاع أسعار الأراضي بشكل كبير جداًّ، نظراً لعدم وجود أنظمة وتشريعات تحدد آلية عمل هذه المساهمات.
واتفق مع "م.الدامغ" على أن الإفادة من المساهمات العقارية في الوقت الحالي لم يكن جيداً، خاصةً إذا عرفنا أن البنية التحتية للعديد من تلك المساهمات غير مكتملة، ولا يمكن البناء عليها، والدليل على ذلك أن هناك عشرات المساهمات العقارية في المملكة معطلة، في انتظار إيصال الخدمات البلدية لها، يضاف إلى ذلك أن دور الأمانة مفقود في التخطيط الهندسي للمساهمات العقارية، وهو ما شجّع أحد المطورين العقاريين -يعمل في المجال العسكري- في رسم المخطط العقاري للمساهمة!، وهذا خطأ كبير، كان يفترض على الأمانة الانتباه له.
لا يوجد تطوير
وعلّق "سعد سعد الدين" قائلاً: إنه بالنسبة للإيجابيات فيتضح أثرها في الاقتصاد وفى الصناعة العقارية للدول الحديثة والنامية -طبعاً في حال وجود نظام يخدم المساهمات والمستثمرين ويحميهم من الغش وضياع الحقوق-، مضيفاً أن النظام الحالي سلبياته كثيرة ومنها عدم ضمان المال المستثمر من قبل أي جهة شرعية، وكذلك عدم وجود ضوابط تُلزم أصحاب المساهمات بتنفيذها، أو التصرف في أموالها، مؤكداً على أن النظام وُلد مُشوهاً، حيث حرص على ضمان حقوق المساهمين فقط، ولم يحرص على تطوير أداء المساهمات العقارية وتفعيل دورها في السوق العقاري كما كان في السابق.
وأضاف:أن النظام لم تدرسه الجهات المعنية بتمعن كاف، ولم تراع فيه الكثير من الأمور والمطالب المهمة الكفيلة بتعزيز دور المساهمات العقارية، وجعلها أكثر فائدة سواء للمساهمين العقاريين أو للقطاع العقاري، مطالباً بإعادة النظر في هذا النظام، بما يضمن توفير الأراضي بأسعار معقولة للمحتاجين لها.
طلبات تعجيزية
وذكر "سعد الدين" أن أسباب تعثّر المساهمات يكمن في سوء المطور، أو مسيرة عمله، كذلك وهمية المساهمات نفسها، وعدم المصداقية فى التخطيط والوعود، والالتزام بالمواعيد المحددة، إضافةً إلى تعدد الصكوك على نفس المخطط أو القطع, وعدم التمكن من الإفراغ حتى بعد حل المساهمة، إلى جانب محجوزات أرامكو وعدم البت فى أراضيها، مشيراً إلى أن بعض أصحاب المساهمات يتصرفون فى أموال غيرهم دون وجه حق؛ بسبب عدم الرقابة، ولا أنسى أن هناك مماطلة للتخطيط العمراني في الموافقات، وكذلك الافراغ، موضحاً أن من أسباب التعثر كذلك الفساد الإدارى المصاحب للإفراغات -حسب قوله-، والطلبات التعجيزية من قبل وزارة التجارة في بعض الحالات، وأيضاً الدور الخطير الذي تتبعه في تصفية المساهمات، مما يؤدي إلى زياده سعر المتر؛ بسبب المزايدة والبيع للأعلى، مبيناً أنه لا يوجد آلية مراقبة من هيئة سوق المال على مثل هذه المساهمات.
وأكد على أن المستقبل مشرق في حالة وجود نظام جيد، أما إذا لم يُغيّر فسوف نعود(50) عاماً إلى الوراء، حيث إن جميع المساهمين سوف يكون اعتمادهم الأول والأخير على علاقتهم بالمالك، وثقتهم فيه، وهو عكس ما تهدف إليه المساهمات العقارية حول العالم، حيث من المفترض أن تكون للعامة مثل الاكتتاب بالأسهم.
«وزارة التجارة» أوقفت منح التراخيص و«لجنة المساهمات» كشفت عن المستور
أهمية التنسيق
وتداخل "م.بن حمري" قائلاً: إن المساهمات العقارية تحتاج إلى تنظيم معين لتفعيل دورها في السوق العقاري، وحتى يستفاد منها مستقبلاً وفق أنظمة وتشريعات، ولتعزيز دورها كما هو مأمول ومنتظر.
وشدّد "سعد حصوصة" على أهمية التنسيق والتفاهم التام بين القائمين على أمر المساهمات العقارية، من أجل إيجاد حلول عملية لأي إشكالات تقف في وجه مساهمتهم، وهذا يتطلب رؤية مستقبلية تحدد الخطوات التي يجب عليهم أن يخطوها في تسهيل أمور المساهمة، والحصول على التصاريح المطلوبة من الجهات المعنية، مضيفاً أنه إذا وجدت الرؤية الثاقبة والتحرك الفعّال من قبل القائمين على المساهمة العقارية، فيمكنهم تعزيز نجاح مساهمتهم والوصول بها إلى بر الأمان، مشيراً إلى أن المساهمات العقارية من الممكن أن تحل مشكلات السكن إذا كانت مقننة ومدروسة من قبل الجهات المعينة، إما إذا دخلتها العشوائية، فلن نحصد منها أي فائدة، أضف إلى ذلك أن وزارة التجارة التي تختص بتصفية بعض المساهمات العقارية المتعثرة، تساهم في رفع أسعار الأراضي -حسب قوله-، عن طريق بحثها عن السعر الأعلى لبيع المساهمات، وهو ما يؤكد أن من سيشتري المساهمة سيعود ويعرضها للبيع بسسعر أعلى، مؤملاً أن تحدد الوزارة نسبة معينة من الربح لا تتجاوزها في بيع المساهمات العقارية المتعثرة.
صناديق عقارية
وأكد "م.بن حمري" على أن نسبة ارتفاع أسعار الأرضي منذ عام 2000م وحتى العام الحالي وصل إلى قرابة (1000%)، مضيفاً أن هذه النسبة مبالغ فيها، وتسببت في توقف الكثير من المواطنين عن البناء والشراء، وكذلك أثرت على إرتفاع أسعار المباني الجاهزة.
بارشيد: ننتظر نظاماً يحفظ حق المساهمين من تلاعب المحتالين
وعلّق "سعد حصوصة" قائلاً: إن هيئة سوق المال عندما وافقت على إنشاء الصناديق العقارية نجحت العديد من المساهمات وأصبحت فاعلة، معللاً ذلك أن المستثمر العقاري الذي استطاع أن يشتري أراضي من مساهمة عقارية ما لبناء مشروعات سكنية أو تجارية عليها، يحتاج إلى أموال معينة لتأسيس مشروعه، وهنا يمكنه اللجوء إلى الصندوق للحصول على ما يريد من أموال، مضيفاً أن المساهمات العقارية يجب أن تتولاها شركات عقارية صاحبة خبرة وباع طويل في هذا المجال، لضمان نجاحها وتحقيق أهدافها، وهذا الأمر متبع في الكثير من الدول الغربية، لافتاً إلى أن الصندوق العقاري كيان مالي، يجمع أموال المستثمرين فيه، للصرف على مشروع تم الاتفاق عليه، وله أنظمة وتشريعات، الهدف منها ضمان حقوق المساهمين وحمايتها من الضياع أثناء التنفيذ، مؤكداً على أن عمر الصندوق محدد بالمدة التي يحتاجها المشروع.
أزمة مُعقدة
وأوضح "م.بن حمري" أن للصناديق فائدة كبيرة جداً في القطاع العقاري، والدليل على ذلك أن مدينة دبي بُنيت وظهرت فيها طفرة عمرانية كُبرى بسبب الصناديق العقارية، ولكم أن تعلموا أن (40%) من المساهمين في صناديق دبي هم من السعوديين، كما أن (90%) من الصناديق العقارية في البحرين التي بنت الأبراج والمباني الشاهقة هم من السعوديين، مبيناً أن نظام الصناديق يختلف على المساهمات العقارية التي تتخللها المضاربات، وهذا ينعكس على الأسعار.
وتداخل "بارشيد" وقال: إن الأزمة الإسكانية لدينا في المملكة مُعقدة ولن يتم حلها سريعاً، مشدداً على أهمية البحث عن حلول في أسرع وقت، مضيفاً أن الحل الوحيد والأمثل هو أن تُطوّر الدولة ممثلة في عدة وزارات المخططات العقارية، مع توفير البنية التحتية لها، خاصةً إذا عرفنا أن المخططات موجودة، لكن تحتاج إلى تطوير واهتمام بإيصال الخدمات إليها في أسرع وقت، ثم بيعها للمواطنين، مؤكداً على أن ذلك يسهم في تخفيض الأسعار، ويحل الكثير من الأزمات العقارية لدينا، لافتاً إلى أن المساهمات العقارية يُشرف عليها بعض العقاريين التقليديين وينفذونها بشكل سلبي، ويتم بيعها بأسعار مرتفعة على المواطنين، أو تدويرها على شركات التطوير العقاري، وهكذا ومع كل خطوة ترتفع الأسعار، مؤكداً على أنه عندما يبدأ المواطن ببناء سكنه بعد ذلك يدخل في دوامة الخدمات والمعاناة منها.
حصوصه: الصناديق العقارية تحمي أموال المستثمرين من الضياع
مجالات أخرى
وذكر "بارشيد" أن التشعب بين الجهات الحكومية لإصدار تراخيص إنشاء مساهمات عقارية غير مفيد، وفيه نوع من التشتيت، مشدداً على أهمية وجود هيئة عليا للعقار من ضمن واجباتها الاشراف على المساهمات العقارية وعلى آلية عملها، مع إيجاد حلول لأي مشكلات تطرأ فيها، ولا يتوقف الأمر عند ذلك فحسب، بل لابد أن تؤدي وزارة المالية الدور المطلوب منها عبر توفير الأموال لتطوير مخططات المنح المباشرة التي تمنحها الدولة للمواطن، مبيناً أن الأمانات تحتاج إلى مبالغ معينة لتطوير هذه المخططات، إلاّ أن ما ترصده وزارة المالية أقل بكثير من المبالغ المطلوبة، يضاف إلى ذلك أن الأنظمة التشريعية من وزارة الشؤون البلدية سلبية ولا تساعد على التطور، بل إن الكفاءات البشرية الموجودة دون المستوى، حيث أقرت في وقت سابق التمدد الأفقي ورفضت التمدد الرأسي، والآن تعود لتقر التمدد الرأسي كحل لأزمة السكن!.
وعلّق "م.الدامغ" قائلاً: دعوني ألفت الانتباء إلى أن العقار يشغلنا أكثر من اللازم، ويجتذب أموال كثيرة دون فائدة حقيقية، مضيفاً أن العقار يُعد مصدر دخل وليس مهنة، والأموال المستثمرة فيه لا يستفيد منها إلاّ صاحبها والبنك الذي يحتضن أمواله فقط، ولا تعود بفائدة على المجتمع، مبيناً أن قيمة السوق العقاري اليوم تصل إلى تريليوني ريال، وهو مبلغ كبير أُفضل استثماره في الصناعة أو الزراعة أو غيرها من المجالات، حتى يعود على الوطن والمواطن بالفائدة، مؤكداً على أنه لا يقصد تجاهل العقار، لكن يجب ألاّ ينسينا مجالات الاستثمار الأخرى، وهي أكثر فائدة، ناصحاً بالاهتمام بالأزمة السكانية التي تقبل عليها المملكة، وضرورة توفير مساكن للمواطنين.
استثمارات بالمليارات من دون تنظيم..!
أكد عقاريون على أن السوق العقاري في المملكة يصنّف ضمن أكبر الأسواق العالمية؛ نظراً لحجم الاستثمارات التي تبلغ قرابة (2 تريليون ريال)، إلاّ أنها غير جاذبة للشركات العقارية في المملكة؛ بسبب ضعف الأنظمة المتعلقة بالقطاع إجمالاً، مبينين أن المساهمات العقارية ساءت في هذا القطاع، حيث تتجاوز حجم الاستثمارات العقارية المتعثرة (300 مليار ريال)؛ ما يعد مؤشراً خطيراً إذا لم توجد أنظمة صارمة ومحددة تضمن حقوق العقاريين والمساهمين بشكل عام.
وقال "سعد حصوصه" إن القطاع العقاري سار خلال الثلاثة العقود الماضية حتى عام (2000م) بشكل عشوائي، وبدأ التنظيم خلال العشر سنوات الأخيرة وخصوصاً في المساهمات العقارية، ولكن لم يكن مرضياً بشكل كاف من أجل الحد من المشكلة.
وأكد "خالد بارشيد" على أن المشكلات متعددة لتعثّر المساهمات العقارية، وأبرزها ما يتعلق بالإجراءات والأنظمة والتشريعات الخاصة بالجهات الحكومية والعقاريين أنفسهم، حيث ساروا على منهجية تقليدية في كثير من المشروعات، واعتمدوا على مكانتهم وسمعتهم، وبدأ في جمع الأموال للمساهمات ومن ثم تعثّر كثير منها.
م.الدامغ: المساهمات قائمة على «معرفة» و«سمعة» وليس لها علاقة بالنظام!
توصيات ومقترحات
* المسارعة في إنشاء هيئة عليا للعقار.
* تبسيط الأنظمة وتوحيدها في كافة مدن المملكة، والقضاء على الازدواجية والعشوائية.
* دعم الأنظمة والتشريعات التي تعزز مسيرة الصناديق العقارية لأداء دورها المأمول.
* تفعيل نظام البيع على الخارطة من جديد تحت مظلة الصناديق العقارية.
* فرض العقوبات المادية والمعنوية على المتلاعبين بالمساهمات العقارية.
* توحيد النظام والتشريعات والإجراءات المتعلقة بالعقار تحت مظلة جهة واحدة وهي "وزارة الإسكان".
* حث وسائل الإعلام على تثقيف المواطنين بفائدة الاستثمار بالمنتجات العقارية والجدوى منها.
* وضع "وزارة التجارة" حد أعلى للربح من وراء بيع المساهمات العقارية المتعثرة؛ للحد من ارتفاع أسعار الأراضي الخام.
* توفير "وزارة المالية" ميزانيات كافية لتطوير المخططات الحكومية وإيصال الخدمات إليها.
* إعادة "وزارة التجارة" وضع تشريعات وأنظمة تنظم آلية عمل المساهمات العقارية، بحيث تكون آمنة استثمارياً.
* دعوة "وزارة الإسكان" بالضغط على القطاع الخاص للانتهاء من المشروعات العقارية الحكومية المُكلّف بها في أسرع وقت ممكن.
إجراءات عمل «لجنة المساهمات»..إيقاف وتهميش صكوك ودعاوى على المتحايلين
تتخذ لجنة المساهمات العقارية الخطوات والإجراءات اللازمة لعملها، وهي:
* استدعاء ومساءلة أصحاب المساهمات العقارية والمكاتب المحاسبية المشرفة على سير المساهمات العقارية لمعرفة وضع المساهمة.
* إذا لم يتجاوب صاحب المساهمة العقارية مع اللجنة خلال ثلاثين يوماً يخاطب معالي رئيس اللجنة صاحب السمو الملكي وزير الداخلية لإدراجه على قائمة الممنوعين (منع من السفر)، وقائمة المطلوبين ( إيقاف خدمات)، فإن لم يتجاوب بعد مضي مدة شهرين يخاطب صاحب السمو الملكي وزير الداخلية لإدراجه على قائمة القبض وإحضاره لدى اللجنة وفقاً للإجراءات المتبعة.
* الكتابة إلى الجهة المختصة بالتهميش على سجل صكوك المساهمات العقارية التي يتطلب التهميش عليها بإيقاف التصرف فيها، على أن يتضمن الطلب نوع المخالفة والمستند النظامي له، ولا يُرفع الإيقاف إلاّ بخطاب من معالي رئيس اللجنة.
* للجنة إذا رأت أن الحاجة تستدعي إيقاع الحجز التحفظي على أموال صاحب المساهمة الثابتة أو المنقولة أن تطلب من الجهة المختصة نظام الحجر على الأموال الثابتة، وحسابات صاحب المساهمة بما فيها الأوراق المالية والمحافظة الاستثمارية والأموال التي نقلت من حساباته إلى حسابات أخرى؛ إلى أن يُبت في موضوع المساهمة.
* تتخذ اللجنة جميع الإجراءات النظامية التي تسهم في حفظ حقوق المساهمين وإعادة هذه الحقوق بأنسب الطرق النظامية، سواء بالبيع المباشر للمساهمة بحسب قيمتها الحالية، أو بإقامة المزاد العلني، أو انتظار اعتماد مخطط المساهمة، أو الاستمرار في أداء أعمال التطوير بحسب حالة كل مساهمة، وذلك وفقاً لما تراه اللجنة مُحققاً لمصلحة المساهمين، وإذا قررت اللجنة البيع تحال أوراق المعاملة كاملةً إلى المحكمة المختصة، لإنهاء إجراءات البيع على أن يكون لها صفة الاستعجال.
* إحالة كل من ثبت للجنة أنه متحايل أو مسيء لاستخدام أموال المساهمة إلى المحكمة المختصة رفق المدعي العام لمجازاته والمطالبة بإرجاع حقوق المساهمين.
* للجنة أن تطّلع على أصل أي معاملة مرفوعة لدى المحاكم في شأن المساهمات العقارية من المساهمين أو نحوهم؛ وفقاً للإجراءات المنصوص عليها في المادة (11/4) من اللائحة التنفيذية لنظام المرافعات الشرعية.
* تحديد أتعاب ومصروفات من تستعين به اللجنة سواءً من المكاتب المحاسبية أو القانونية أو الهندسية، بحيث لا تتجاوز(5%) من إجمالي حصيلة بيع المساهمة.
* على كل مكتب محاسبي أو قانوني أو هندسي -تُسند إليه قضية أي مساهمة- أن يقدم إلى اللجنة تقريراً مبدئياً عن المساهمة يتضمن مركزها المالي وعدد المساهمين وإجمالي رأس المال، ومدى إمكان التصفية الفورية، على أن يتضمن التقرير مرئيات المكتب حيال المساهمة.
* يتم الإعلان عن رغبة اللجنة بإسناد تصفية أي من المساهمات العقارية لمكاتب محاسبية وقانونية وهندسية معتمدة.
ثانيا: يُصدر معالي وزير التجارة والصناعة قراراً بالإجراءات التنفيذية لعمل هذه اللجنة، ومن ذلك ما يلي:
- تحديد كيفية عقد اجتماعات اللجنة، وإعداد محاضر لكل اجتماع.
‌- تشكيل لجنة تنفيذية أو أكثر، وتحديد مهماتها ورفع تقارير عن سير عملها إلى معالي رئيس اللجنة.
‌- تشكيل أمانة عامة وتحديد اجتماعاتها ومهماتها.
نظام المساهمات العقارية..التطبيق لا يستثني أحداً!
قنّن مجلس الوزراء ضوابط طرح المساهمات العقارية في ثماني مواد، حيث أكدت الأولى على أنه لا يجوز طرح أي مساهمة عقارية من أي نوع، أو جمع أموال لها، أو الإعلان عنها، أو الموافقة عليها، إلاّ بعد استيفاء الإجراءات والشروط الواردة في هذه الضوابط، بينما المادة الثانية يشترط فيها موافقة "وزارة التجارة والصناعة" -من حيث المبدأ- على المساهمة العقارية.
وتشترط "وزارة التجارة" حسب المادة الثانية من الضوابط أن تكون أرض المساهمة مملوكة بصك شرعي ساري المفعول ثابتة سلامته، وما بني عليه وفقاً للمقتضى الشرعي والنظامي، وذلك بموجب إفادة رسمية صادرة من الجهة التي أصدرته، وكذلك أن يكون صك الأرض باسم المتقدم بطلب طرح المساهمة، وألاّ تقل ملكيته في المساهمة عن (20%) من قيمتها، إضافة إلى أن تكون الأرض موافقاً على تخطيطها بإفادة رسمية من الأمانة أو البلدية المختصة، على أن تشتمل الإفادة رقم قرار الموافقة على الاعتماد وتاريخه، إلى جانب اشتراط موافقة وزير التجارة والصناعة على توصية اللجنة أو اللجان التي يشكلها من أصحاب الخبرة والاختصاص في شأن تقدير قيمة الأرض.
وراعت المادة الثالثة من الضوابط البند الثاني، بحيث يكون للوحدات العقارية المطروحة للمساهمة رخصة بناء سارية المفعول صادرة من الأمانة أو البلدية المختصة، ودراسة من مكتب استشاري معتمد يُوضّح فيها كُلفة البناء ومُدته والخدمات المتعلقة به، بينما جاءت المادة الرابعة بشرط أن يتقدم من صدر في شأن مساهمته موافقة من "وزارة التجارة والصناعة" -قبل الإعلان عنها- إلى هيئة السوق المالية بطلب فتح صندوق استثماري باسم المساهمة وفقاً لنظام السوق المالية ولوائحه.
واشترطت المادة الخامسة تهميش الصك من قبل مالك الأرض وتسجيله في كتابة العدل أو المحكمة المعنية -بحسب الأحوال- قبل فتح الصندوق المُشار إليه والإعلان عن المساهمة بما يفيد أن الأرض تحت المساهمة، وذلك وفق آلية تتفق عليها "وزارة العدل" و"هيئة السوق المالية" تضمن عدم التصرف في الأرض خلال مدة المساهمة وفي حالة وفاة مالك الأرض أو زالت أهليته الشرعية بحكم من المحكمة المختصة فإن مدير إدارة الصندوق الاستثماري يحل مقامة فيما يتعلق ببيع الأرض وإفراغها ونحو ذلك، واتخاذ الإجراءات اللازمة لتصفية المساهمة، موضحةً أن الجهات المختصة لا توقف صكاً لعقار تحت المساهمة إلاّ في حالة دعوى يترتب عليها بطلان الصك، وعلى "مجلس القضاء الأعلى" مخاطبة المحاكم في هذا الشأن.
وتضمنت المادة السادسة الإعلان عن المساهمة بموافقة "وزارة التجارة والصناعة" وتاريخها ورقم الترخيص من "هيئة السوق المالية" وتاريخه، ورقم الموافقة على اعتماد المخطط، وجاءت المادة الثامنة على أن تراقب "وزارة التجارة" المساهمات العقارية القائمة حالياً ومتابعتها حتى تتم تصفيتها بما يحفظ حقوق المساهمين، وذلك بالتعاون مع "الهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين" لاختيار مراجعي حسابات لتدقيق كل مساهمة، على أن يصدر كما في المادة الثامنة وزير التجارة والصناعة ورئيس هيئة السوق المالية -كل بحسب اختصاصه- القرارات اللازمة لتنفيذ هذه الضوابط.
تصفية 68 مساهمة.. و62 مجهولة المصدر!
تتابع لجنة المساهمات العقارية (188) مساهمة عقارية في سوق المملكة، بينما تمت تصفية (68) منها، وتأتي مهام اللجنة في تكليف من تراه من مكاتب المحاسبين القانونيين لإعداد مركز مالي لكل مساهمة، وإعداد تقارير مُفصّلة تشمل سجل المساهمين وحقوقهم المالية والجوانب القانونية والفنية، ورفع تقارير دورية عنها ومتابعتها حتى يتم تصفيتها بما يحفظ حقوق المساهمين، وإسناد أي مساهمة لمصفَ قانوني -إذا رأت اللجنة مسوغاً لذلك-، ولها أن تحيل إلى الجهات القضائية المختصة من يثبت لديها أنه متحايل أو غير متجاوب أو مسيء لاستخدام أموال المساهمة، وتحديد أتعاب ومصروفات من تستعين به من المكاتب المحاسبية والقانونية والهندسية وغيرها، واحتسابها من المساهمة، وإعداد تقرير نصف سنوي عن أعمالها، ورفعه إلى المجلس الاقتصادي الأعلى، إلى جانب إعداد آلية لعملها تمكنها من حفظ حقوق المساهمين وتصفية هذه المساهمات.
وعملت اللجنة خلال الفترة الماضية على تصفية (68) مساهمة، منها (21) مساهمة في مدينة الرياض، وثمان في مكة المكرمة، وخمس في مدينة الخبر، وأربع في بريدة، وثلاث مساهمات في المدينة المنورة وأبها، ومساهمتان في كل من عنيزة وحائل، ومساهمة واحدة في الرس وتبوك والاحساء والطائف والدلم وجدة وأحد رفيدة والقطيف وتوجد مساهمات أخرى تم تصفيتها ولكن لا يوجد لها عن لها مقر.
وأحالت اللجنة (سبع) مساهمات إلى التصفية، منها أرض المهندسين في الدلم، وأرض الخرج، وأرض شمال مدينة جدة، وبرج المدينة بالمدينة المنورة، وأرض التقنية بالرياض، وروضة أبحر بجدة والبدرية بالدمام.
وبينت اللجنة أن هناك (62) مساهمة على مستوى المملكة مجهولة، منها (34) مساهمة في مدينة الرياض، وعشر مثلها في مكة المكرمة، وثلاث في كل من بريدة والمدينة المنورة، ومساهمتين في جدة، ومساهمة واحدة في كل من الأحساء والدمام وعنيزة والطائف والخبر، بينما توجد (60) مساهمة خارج اختصاصها.
الحل في يد خمس جهات لتصفية المساهمات!
وجّه الديوان الملكي في 29/8/1432ه بمعاملة رقم 34740/ب المشتملة على خطاب معالي وزير التجارة والصناعة رئيس لجنة المساهمات العقارية بتاريخ 4/5/1431ه بتفريغ قضاة في المحاكم العامة، أو يكلفون خارج وقت الدوام الرسمي من أجل سرعة البت في القضايا المتعلقة بالمساهمات العقارية، ويتخذ رئيس المجلس الأعلى للقضاء -بعد التنسيق مع وزير التجارة والصناعة رئيس لجنة المساهمات العقارية- ما يلزم حيال ذلك، على أن تتولى لجنة المساهمات العقارية إصدار القرارات اللازمة في شأن التنفيذ على أموال أصحاب المساهمات الثابتة والمنقولة؛ بما يغطي حقوق المساهمين وإحالتها إلى قضاة التنفيذ في المحاكم العامة لتنفيذها، وعلى الجهات المعنية (وزارة الداخلية، مؤسسة النقد العربي السعودي، وزارة العدل، ووزارة الشؤون البلدية والقروية) سرعة التجاوب مع طلبات لجنة المساهمات العقارية خلال مدة أقصاها أسبوعان من تاريخ الطلب.
وبناءً على توجيه الديوان الملكي تعمل "مؤسسة النقد العربي السعودي" بالتنسيق مع "لجنة المساهمات العقارية" على وضع آلية تنفيذ الفقرة (4) من البند (أولاً) من آلية عمل لجنة المساهمات العقارية الصادرة بقرار مجلس الوزراء رقم (48) وتاريخ 14/2/1430ه، وعلى على وحدات البحث والتحري في شرط المناطق سرعة القبض على من تطلب لجنة المساهمات العقارية القبض عليهم، وأن يخصص عشرون مليون ريال للجنة المساهمات العقارية للصرف منه على مكافآت أعضائها وتعاقداتها مع الكوادر البشرية والمكاتب الاستشارية، ومن تتم الاستعانة بهم.
ووافق مجلس الوزراء بناء على القرار رقم (220) بتاريخ 22/8/1426ه بتشكيل لجنة المساهمات العقارية على أن تكون برئاسة معالي وزير التجارة والصناعة وعضوية ممثلين -بدرجة وكيل وزارة- من وزارة الداخلية، ووزارة الشؤون البلدية والقروية، وزارة العدل، ووزارة المالية، إلى جانب أمين عام الهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين، وأمين عام الهيئة السعودية للمهندسين.
وتتضمن مهام اللجنة بناء على القرار النظر في جميع المساهمات العقارية القائمة (المرخص لها وغير المرخص) وقت صدور قرار مجلس الوزراء رقم (220) وتاريخ 22/8/1426ه، وتكليف من تراه من مكاتب المحاسبين القانونيين لإعداد مركز مالي لكل مساهمة، وإعداد تقارير مفصلة تشمل سجل المساهمين وحقوقهم المالية والجوانب القانونية والفنية للمساهمة، ورفع تقارير دورية عنها، ومتابعتها حتى تصفيتها بما يحفظ حقوق المساهمين، إلى جانب إسناد أي مساهمة لمصفَ قانوني -إذا رأت اللجنة مسوغاً لذلك- ولها أن تحيل إلى الجهات القضائية المختصة من يثبت لديها أنه متحايل، أو غير متجاوب، أو مسيء لاستخدام أموال المساهمة، وتحديد مصروفات من تستعين به من المكاتب المحاسبية والقانونية والهندسية وغيرها، واحتسابها من مصروفات المساهمة، إلى جانب إعداد تقرير نصف سنوي عن أعماله، ورفعه إلى المجلس الاقتصادي الأعلى، إضافة إلى إعداد آلية لعملها تُمكّنها من حفظ حقوق المساهمين وتصفية هذه المساهمات.
المشاركون في الندوة
م.حامد بن حمري الرئيس التنفيذي لشركة تمكين
سعد سعد الدين الرئيس التنفيذي لشركة تداول العقارية
خالد بارشيد نائب رئيس اللجنة العقارية بغرفة الشرقية
سعد حصوصة الرئيس التنفيذي لشركة أرباح المالية
م.عبدالله الدامغ رئيس مجلس إدارة شركة الدامغ وشركاه
المساهمات العقارية ساعدت على توفير الأراضي للمشروعات التجارية والسكنية
بعض المساهمات تفتقد البنية التحتية والخدمات
سعيد السلطاني
عبدالمحسن بالطيور