عمر القاضي: التمويل أكبر تحد يواجه القطاع العقاري في السعودية

إنجاز للتطوير العمراني.. الحياة إلهامنا

يُغري القطاع العقاري في منطقة الخليج عامةً، والمملكة العربية السعودية خاصةً، شركات كثيرة بالدخول إلى السوق العقاري بكل ثقلها للاستفادة من مستويات العوائد والأرباح المجزية التي يقدّمها العقار للمستثمرين؛ فالسوق العقاري في المملكة يشهد طفرةً عقاريةً واضحةً نتيجة وجود حاجة فعلية لمختلف المنتجات العقارية: المساكن، والمكاتب، والمجمعات السكنية.
ومن هنا جاء بزوغ فجر جديد على الساحة العقارية السعودية، عندما بدأت شركة إنجاز للتطوير- شركة استثمارية سعودية متخصّصة كمطوّر رئيس - عام 2006 م أولى خطواتها في تطوير مشروعات عقارية استراتيجية ذات قيمة مستقبلية حقيقية وخصائص متميزة بمعايير عالمية. لم تكد تمضي مدة وجيزة حتى برزت الشركة كمنافس قوي في الفضاء العقاري من خلال المشروعات التي أعلنت عنها، والرؤى التي ستعمل من خلالها؛ فرسّخت أقدامها، وحقّقت مكانتها القويّة بفضل التزامها الجودة في كل ما أعلنت عنه، وحرصها على إرساء المفاهيم والتطبيقات الجديدة التي أعلنت عنها, ومن خلال المشروعات التي تعمل فيها. وتقوم استراتيجية الشركة على فهم عميق لواقع صناعة العقار مستمدّ من خبرات مؤسّسيها الكبيرة، ودرايتهم المتعمقة التي امتدت لأكثر من عشرين عاماً في صناعة العقار والتطوير العقاري في المملكة والمنطقة. وتتركز أنشطة (إنجاز) بشكل رئيس في تطوير المشروعات العقارية المتكاملة، والاستثمار العقاري، والخدمات العقارية والاستشارية.
ومن جهتهم يجمع العديد من العقاريين على أن السوق العقارية جيدة ومرشحة للمزيد من الإزدهار، نتيجة لتميزها بمجموعة من المميزات، خاصة أن هناك مؤشرات تشير إلى تعاملات كثيرة خلال الفترة المقبلة في بيع وشراء العقارات على مستوى المملكة بشكل عام، خصوصا أن ما أفصحت عنه الميزانية من دعم لصندوق التنمية العقاري أحد هذه المؤشرات. كما أنهم يلفتون إلى أن سوق العقارات أصبحت مربحة للمستثمرين خلال الفترة الحالية، وسيستمر في الفترة المقبلة، مؤكدين أن قطاع العقارات مرشح للتطور بصورة أكبر خلال المستقبل، خاصة في ظل وجود مشاريع عقارية كبرى معلنة ومشاريع سيعلن عنها في المستقبل القريب.
وفي هذا السياق أشاد عمر القاضي العضو المنتدب لشركة انجاز للتطوير العمراني بواقع السوق العقاري في المملكة، متوقعا أن يشهد طفرة إسكانية كبيرة، واعتبر هذا السوق من افضل الأسواق ليس على المستوي المحلي والاقليمي بل على المستوي العالمي، معللا ذلك بعدة أسباب أبرزها سلامة النظام المصرفي وقلة العرض الموجود في الوحدات السكنية وكثرة عدد المقاولين.لافتاً إلى أن جميع الاحصائيات، سواء الحكومية أو الخاصة تؤكد على أن هناك فجوة كبيرة وعدم اعتماد الشركات السعودية بالشكل الكبير على الاقتراض في المجال العقاري.
كما نوه القاضي بالفرص الاستثمارية المتوافرة بكثرة في قطاع العقار في جميع مدن المملكة، خصوصاً الرياض، التي تشهد نهضة عمرانية كبيرة؛ فهناك عدة مشروعات قائمة، وأخرى سيتم الإعلان عنها قريباً. وتوقّع أن يتم إطلاق عدد من المشروعات العقارية خلال فعاليات معرض الرياض للعقار. وفيما يتعلق بسوق العقار في العاصمة تحديداً، أشاد القاضي بسوق العقار بالرياض وقال: «ليس هو فقط الأكبر ولكن طبيعة أهل الرياض من وقت طويل هي الجرأة في الاستثمارات العقارية والإيمان بهذا القطاع بشكل كبير وتمثل الرياض ثاني أكير سوق من ناحية الطلب على المساكن بعد سوق منطقة مكة المكرمة».
وحول خيارات الاستثمار العقاري في العاصمة، أشار إلى ما تؤكده الاحصائيات والدراسات العقارية إلى أن التوجه العام للمناطق فيها هو شمال الرياض، لافتاً إلى أن الطلب قائم على جميع أنواع الوحدات العقارية، وأضاف: «علماً بان الوحدات السكنية في الوقت الحالي هي أكثر حدة في الطلب، ولاسيما الفلل التي تترواح مساحة البناء فيها من 350 متر مربع الى 450 متر مربع». كما تطرق العضو المنتدب ل « إنجاز» إلى أهم المعوقات التي تواجه المطورين العقارين في ممارسته لنشاطتهم العقاري، ومنها قلة مساندة البنوك للشركات العقارية، قلة التنظيمات المتعلقة بهذا النشاط وضمان الحقوق، طول فترة اعتماد المخططات، وعدم وجود جهة واحدة لهذا النشاط، إضافة إلى ندرة الموظفين القادرين على العطاء، وقلة المكاتب الاستشارية الحاصلة على تصنيفات عالمية، ناهيك عن ندرة الشركات المالية الخاصة بالمشاريع العقارية في المملكة. وقدر القاضي حاجة سوق العقار السعودي من الوحدات السكنية خلال السنوات القادمة ب 200 ألف وحدة سكنية، علماً أنه قدر إحصاءات وزارة التخطيط الحاجة ب 180 ألف وحدة سكنية في السنة.
وحول توجّه السعوديين إلى القبول بخيار الشقق السكنية في ظل زيادة الطلب على العقار السكني، أشار القاضي إلى ما لاحظه على مدى السنوات الثلاثة الماضية من إقبال السعوديين على الشقق السكنية، خصوصاً حديثي الزواج، مؤكداً أن نسبة الإقبال على الشقق السكنية تزداد سنوياً. وتوقع أن تكون شريحة الشقق شريحة أساسية في السوق العقاري السعودي، خصوصاً أن أسعارها في متناول أيدي شريحة كبيرة، مؤكداً أن شريحة الشقق السكنية ستنجح إذا تأصّل نظام ملكية الوحدات السكنية لدى المستهلك. وعن ظاهرة كثرة المساهمات العقارية المتعثّرة، أشار القاضي إلى أن السوق العقاري كان قائماً على المساهمات التي وُجدت للاستثمار في المجال العقاري، ثم تطوير المخطّطات التي كانت تغطّي الجزء الأكبر من السوق العقاري، مؤكداً أن المسؤولية عن تلك المساهمات المتعثّرة تقع على كاهل كلّ من المستثمر والعميل على حدّ سواء.
ومن ناحية أخرى رأى القاضي أن العقار التجاري يوفّر مرونةً أكثر من السكني؛ مما يجعل إقبال المستثمرين عليه أكبر، مشيراً إلى أن هناك بعض المناطق في الرياض وصلت الى التشبّع، وهناك مناطق أخرى لا تزال فقيرة في المجال التجاري، مؤكداً أن سياسة العرض والطلب هي الحكم في هذه الحالة. وفيما يتعلق بالخطوات المطلوبة لاستقطاب الأموال المهاجرة للاستثمار في المملكة، خصوصاً في قطاع العقارات، شدّد القاضي على عدم وجود أموال مهاجرة بشكل كبير في المجال العقاري ليتم استقطابها، وأن أغلب استثمارات السوق العقاري هي برؤوس أموال خليجية، مشيراً إلى أن جميع الدراسات التي صدرت من جهات مرموقة في دول الخليج تؤكّد نمو السوق العقاري في المملكة، وحاجته إلى كثير من المنتجات العقارية، وهو ما يشجّع الاستثمارات على الدخول إلى السوق السعودي، والتحالف مع بعض الشركات الرائدة فيه. وأكد القاضي أن دخول هذه الأموال إلى السوق لا يرتبط بحجمه ونموّه المتوقع فقط، بل بالبيئة الاستثمارية بشكل عام، والأدوات التي يمكن للقائمين على هذا السوق استخدامها لتحقيق عوائد مجزية، ومن ذلك التمويل العقاري.
استثماراتها منوعة ومشاريعها متعددة
وعلى صعيد آخر، تجدر الإشارة إلى أنه تتنوّع استثمارات (إنجاز) العقارية وخدماتها المتناغمة مع رؤيتها؛ لتأخذ دوراً رئيساً في سوق العقارات السعودية، ثم الانتشار إقليمياً لتطوير مشروعات شاملة، ابتداءً من الفكرة، إلى تطوير الأرض، إلى بناء وحدات عقارية، ثم بناء أحياء ومدن سكنية وتجارية، عبر ابتكار تجارب جديدة في مفهوم المنتجات العقارية للأفراد في مشروعاتها؛ إذ لا يوجد في السعودية إلا مشروعات قليلة تمّ استخدام فكر التطوير الشامل فيها، علماً أن المشروعات المطروحة تحتوي على عدد قليل من الوحدات السكنية، ولكنها حققت نتائج مشجّعة. كما تسعى (إنجاز) من خلال المشروعات العقارية التي تعتزم تطويرها في مختلف مدن المملكة خلال المدة المقبلة إلى تغيير نمط الحياة العادية والروتينية إلى أشكال جديدة. وتعتمد طريقة (إنجاز) على تحقيق حياة مريحة ومنسجمة للفرد داخل مجتمع جديد توفره مشروعاتها التي ستشكّل إضافة مهمة في قطاع العقار السعودي. وقد عملت الشركة على دراسة مكوّنات الراحة والرضا لدى القاطنين في المشروعات العقارية، وسعت إلى جمعها في مشروعاتها العقارية، ومن ثَمّ إيجاد سُبل ووسائل حديثة ومبتكرة في المشروعات العقارية في المنطقة؛ تحقيقاً لرؤيتها وهدفها في تحقيق التطوير العقاري الشامل الذي أثبت نجاحه في الدول المجاورة. وعمدت (إنجاز) إلى عمل دراسات شاملة خرجت بدلالات تؤكّد أن السوق العقارية في السعودية مُقبلةٌ على طفرة إسكانية كبيرة، والإحصائيات التي تصدرها وزارة التخطيط خير دليل على ذلك، إضافةً إلى طرح نظام الرهن العقاري الذي أصبح قاب قوسين أو أدنى من الإقرار؛ فهو عامل حيوي يحثّ جميع الشركات السعودية والخليجية على الدخول إلى السوق العقارية السعودية والاستحواذ على حصة منها، والمنافسة في طرح منتجات تصبّ في النهاية في مصلحة المشتري النهائي.
وحول مشاريع الشركة ذكر العضو المنتدب لشركة إنجاز - أن الشركة تعمل على إجراء عدد من الدراسات على مشروع مدينة المارينا في المنطقة الشرقية؛ لجعله نموذجاً حياً لكل مشروع تطويري شامل في المستقبل، مشيراً إلى أن الشركة ستطبّق في مشروعها هذا معايير ومقاييس عالمية ستكون بمنزلة تغيير لمفاهيم المشروعات العقارية في المنطقة، مؤكداً أن الشركة تعمل على أن يكون المشروع قيمةً إضافيةً للسوق العقارية. وقد بدأت مدينة المارينا برؤية يجري العمل على تجسيدها في مجتمع حضاري مستقبلي يضاهي أجمل المدن العالمية وأحدثها من حيث مواصفات البنى التحتية، والتفكير العلمي المستقبلي لبيئة المدينة التي تجمع كل مقومات الحياة الحديثة، وتوفّر لقاطنيها الرفاهية الحقيقية بمستويات عالمية. وبالنظر إلى البيئة الخاصة لشواطئ الخليج العربي، لم يقتصر التصميم العمراني والتوازن التخطيطي البيئي فيها على المباني والمرافق فقط، بل دخل فكر التوازن المستوحى من الطبيعة الأم، مازجاً المكان بروح الحداثة والتجديد؛ لتقدّم المدينة نموذجاً يُحتذى لمدن العالم الشاطئية المستقبلية. ويعدّ مشروع المارينا باكورة مشاريع الشركة، وهو أحد أضخم المشروعات العقارية في المملكة، ويقع في النطاق العمراني لحاضرة الدمام، ويتميّز بموقعه على طريق الكورنيش على ساحل الخليج العربي، ويحتوي على بحيرة صناعية ذات إطلالة بحرية بطول 4 كيلومترات. ويعكس هذا المشروع النموذج الحضاري المتطوّر للمشروعات العقارية متعدّدة الاستخدامات، ويتكوّن من مدينة شاطئية مصغّرة صُمّمت على أعلى المستويات، تقع بين مدينتي الخبر والدمام على الطريق الساحلي الذي يربطهما، في موقع فريد على شاطئ الخليج العربي، وعلى مساحة إجمالية تتجاوز 3.3 مليون متر مربع. ويضمّ المشروع العديد من الشوارع التجارية المعدّة للمشي والتنزّه والترفيه بأسلوب غير مسبوق في المملكة، إضافةً إلى ما تتضمّنه من مرافق عامة، وخدمات متطورة. ويقدّم هذا المشروع العمراني بيئة تتّسم بالهدوء والسكينة والتواصل الاجتماعي. وقد رُوعي في تخطيط المدينة التوازن البيئي مع الإبداع الهندسي؛ إذ تنفتح المدينة على البحر ببحيرة تتوسّط واجهتها، تبلغ مساحتها 300 ألف متر مربع، وهي تضفي على المشروع رونقاً وجاذبية، وتشكّل في الوقت نفسه أهم ميزات المشروع، إضافةً إلى الحزام العمراني والاستثماري الذي يحيط بالمدينة والذي خُصِّص لإقامة أبراج متعددة الاستخدامات: سياحية، وسكنية، وتجارية.
وتدرك « إنجاز» ما يتميّز به القطاع العقاري في العاصمة السعودية الرياض من نشاط استثماري غزير بالفرص الاستثمارية التي يوفرها، فالرياض تواجه نقصاً في المنازل التي يمكن لذوي الدخلين المنخفض والمتوسط شراؤها، كما تعاني نقصاً في شقق الإيجار في كثير من مناطقها، ونقصاً في وحدات مساحات المكاتب في منطقة وسط المدينة؛ لذا توجّه (إنجاز) أنظارها إلى الاستثمار في هذه المدينة، خصوصاً ضاحيتها الشمالية؛ لما يشهده شمال الرياض وشمالها الغربي من ازدهار في بناء المساكن، كما يتمّ بناء مساحات مكاتب جديدة في مناطق مختلفة من الرياض. ويتوقع المختصّون أن تزداد جاذبية الرياض للأعمال ورأس المال المستثمر فيها في السنوات المقبلة؛ مما يرفع الطلب على الإسكان والمساحات التجارية في المدينة وحولها، وهذا الأمر يجسّد فرصاً استثمارية متاحة للقطاع الخاص في المجال العقاري؛ لوجود عدد من المشروعات التي يتم تنفيذها الآن في الرياض.
ويعدّ مشروع الضاحية الشمالية في شمال الرياض من أهم المشروعات المستقبلية التي تعمل الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض على إنجازها؛ ومن هنا تحوذ المشروعات في تلك المنطقة باهتمام المطورون العقاريون لما تتمتّع به من فرص استثمارية ناجحة .ويتناسب النمط العمراني في الشمال وثقافة المجتمع الساكن في محيط المشروع والمعالم العمرانية الرئيسة في المنطقة؛ مثل: جامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية، ومطار الملك خالد الدولي، وشركة سابك، وجامعة البنات.
وقد حقّقت شركة إنجاز للتطوير العمراني نقلةً نوعيةً في طرح مشروعاتها الشاملة، وذلك لما تحتله مشاريعها من مكانة متقدمة على سلم مشروعات التطوير العقاري التي تشهدها المملكة العربية السعودية؛ لما تملكه من كوادر لها خبرات واسعة في هذا المجال.
ومن جهة ثانية تعمل الشركة على ترسيخ منهج الدراسات القائمة على البحث العلمي ومرتكزات التطوير المنهجية. وانسجاما مع هذه الرؤية، تتوفر في الشركة مركزا للأبحاث والتطوير، تقوم بإدارته كفاءات متخصصة في مجال دراسات وتطوير العقار. يعتمد مركز الأبحاث والتطوير في انجاز على البحث الميداني والدراسة الدقيقة لسوق العقار السعودية، وأدائه بالمقارنة بالسوق العالمية. وتبني انجاز خططها ومشاريعها على أساس الدراسات الاستراتيجية والتوصيات التي يقدمها هذا المركز، وذلك للخروج بخطط ومنتجات عقارية مجدية تلبي حاجة السوق، وتدفعه نحو الأداء الفعال. كما تطمح انجاز من خلال مركزها البحثي والتطويري، لأن تكون مرجعا بحثيا مهما يعتمد عليه، ويلجأ إليه المهتمون للتعرف عن قرب على أداء سوق العقار السعودية. كما أنها تطمح للتحول الى مثال يحتذى به في الاستفادة من المعرفة وربطها بالأداء.
مع الأزمات.. لا يزال العقار بالمملكة يحتفظ بجاذبيته
ومع أن الأزمة المالية العالمية التي تعصف باقتصاديات معظم دول العالم، التي لا يكاد قطاع ينجو من تأثيراتها، إلا أن معظم التقارير الاقتصادية والعديد من الخبراء الاقتصاديين يجمعون على محافظة القطاع العقاري في السعودية على جاذبيته حتى في ظل ظروف الكساد العالمي وتراجع أسواق الممتلكات العقاريّة، ويعزون ذلك إلى توافر أساسيات الطلب المستمّر, وليس مجرّد أنشطة المضاربة. لا يزال القطاع العقاري في المملكة يُغري شركات كثيرة بالدخول إلى السوق العقارية للاستفادة من مستويات العوائد والأرباح المجزية التي يقدّمها العقار للمستثمرين؛ وقد أثبتت التجربة أن العقارات أفضل استثمار حتى مع وجود الأزمات التي تواجه الاقتصادات المحلية والعالمية، فسوق العقارات السعودية تعدّ القطاع الأكبر بعد البترول من حيث الناتج القومي؛ وتشير الدراسات إلى أن هذه السوق حققت نحو 10% من إجمالي الناتج القومي خلال العقد الماضي، ويمثل قطاع الإسكان نحو 70% من حجم أنشطة السوق العقارية، وينمو القطاع بمعدل 6.3% سنوياً.
ويشير الخبراء إلى العديد من الفرص الاستثمارية المتوافرة في قطاع العقار في جميع مدن المملكة، خصوصاً الرياض التي تشهد نهضة عمرانية ملحوظة، حيث تمثّل العاصمة ثاني أكبر سوق من ناحية الطلب على المساكن بعد سوق منطقة مكة المكرمة. وتشير بعض الدراسات والتقارير إلى أن استراتيجية الإسكان في المملكة تستهدف زيادة معدل ملكية الأسر السعودية للمساكن من نحو 55 في المائة في عام 2005 إلى نحو 80 في المائة بحلول عام 2020، ما يشكل طلباً متزايداً على الوحدات السكنية الجديدة خلال تلك الفترة. وبما أن سكان منطقة الرياض يمثلون نحو 23 في المائة من جملة السكان في المملكة، فإنه من المتوقع أن يكون نصيبها من حجم الطلب الكلي للوحدات السكنية الإضافية نحو 43 ألف وحدة سكنية سنوياً في المتوسط. وتعد السوق العقارية في مدينة الرياض من أكبر الأسواق في المملكة نمواً، ويأتي ذلك نتيجة لازدياد معدلات نمو السكان بمعدل 8 في المائة سنوياً، وهذه النسبة لا تتماشى مع نسبة الزيادة في قطاع البناء والتشييد البالغة 2,3 في المائة سنوياً، ومع معدلات نمو ملكية السكن البالغة 1,8 في المائة سنوياً. كما تؤكّد العديد من الإحصائيات والدراسات العقارية على أن التوجّه العام في السوق العقارية في الرياض هو إلى شمال المدينة، وأن الطلب قائم على جميع أنواع الوحدات العقارية، ولكن الوحدات السكنية في الوقت الحالي هي أكثر حدّةً في الطلب، خصوصاً الفلل التي تراوح مساحة البناء فيها بين 350 و450 متراً مربعاً.
كما يلفت الخبراء إلى فجوة كبيرة حالياً بين العرض والطلب، مشيرين إلى أن عدد الوحدات القائمة يبلغ 4 ملايين وحدة، ويقدرون حاجة سوق العقار السعودية إلى 200 ألف وحدة سكنية سنوياً خلال السنوات القادمة، وإلى 290 ألف وحدة سكنية سنوياً بحلول عام 2020م، علماً أن إحصاءات وزارة التخطيط تقدِّر الحاجة ب 180 ألف وحدة سكنية في السنة.
وقد أشاد عدد من المختصين والعاملين في قطاع العقار بميزانية عام 2009م التي تواكبت مع تطلّعات العقاريين والمهتمين بالشأن العقاري بما تضمّنته من دعم لصندوق التنمية العقاري ب25 مليار ريال؛ مما يسهم في تحريك عملية البناء والتشييد، وشراء العقارات وبيعها، ويساعد على تقليص الفجوة الإسكانية بين الطلبات المقدّمة ومعدّل استجابة الصندوق لها التي تزداد اتساعاً؛ إذ تقدّر طلبات القروض المقدّمة من المواطنين بأكثر من 400 ألف طلب. وتوقع العقاريون أن يساعد عام 2009م على استقرار السوق بعد أن مرّ في عام 2007م وبداية عام 2008م بمرحلة تضخم في الأسعار؛ مما عطّل عملية البناء والتشييد، وزاد من رغبة المستثمرين في تجارة العقارات. كما توقّع العقاريون أن يكون هناك احتياج لإنشاء أكثر من ثلاثة ملايين وحدة سكنية على مدى السنوات العشر المقبلة.