ارتفاع مستمر في أسعار الشقق والفلل.. والأراضي التجارية والسكنية تعيدنا إلى الارتفاع بعد عامين من التراجُع

تقرير البنك الفرنسي: التحسن الاقتصادي والأنظمة المقبلة ساهما في انتعاش القطاع العقاري السعودي

تجلى لنا في سياق الدراسة التي أجريناها لإعداد مسح البنك السعودي الفرنسي لأداء السوق العقاري السعودي في النصف الثاني من العام الجاري، أنّ تحسُّن الوضع الاقتصادي وتوقعات السوق المرتبطة بقانون ونظام الرهن العقاري المرتقب ساهما في انتعاش القطاع العقاري السعودي، خلال النصف الثاني من العام الجاري. ففي جميع أنحاء البلاد، سُجّل ارتفاع مستمر في الأسعار المطلوبة لبيْع الشقق والفيلات، كما ارتفعت إيجارات العقارات السكنيّة والمكاتب، وعادت أسعار الأراضي التجارية والسكنية إلى الارتفاع بعد سنتيْن من التراجُع.
وبالرغم من ركود الاقتصاديْن العالمي والاقليمي، ظلّت أسعار القطاع العقاري السعودي أقوى بكثير منها في القطاعات العقارية لدول الخليج الأخرى، لا سيما الإمارات العربية المتحدة وقطر؛ حيث واصلت أسعار العقارات انخفاضها بسبب فائض المعروض وانحسار الطلب. وخلافاً لدول الخليج الأخرى، تعاني المملكة من نقصٍ كبير في معروض العقارات التي يستطيع المواطنون شراءها.
ويساهم عدد سكان المملكة البالغ حالياً 27.1 مليون نسمة بما في ذلك 18.7 مليون مواطن، في تعزيز الطلب على العقارات ودعم أسعارها. كما أنّ تزايُد العدد الاجمالي للوافدين -الذي نما تقريبا بمعدل 38% بين عاميّ 2004 و2010، طبقاًً لبيانات الاحصاء السكاني- ساهم في رفع الإيجارات.
وتجلى لنا أيضاً في سياق هذه الدراسة، التي أُجريت من التاسع والعشرين من سبتمبر إلى العشرين من أكتوبر، أنّ الطلب المتزايد على العقارات السكنية في الأحياء الراقية، كأحياء شمال الرياض وشمال جدة والخبر التي تقع في المنطقة الشرقية، كان المحرّك الرئيسي للارتفاعات الملحوظة التي سجّلتها أسعار الفيلات والشقق.
تركي بن عبدالعزيز الحقيل
الأراضي السكنية
وفي هذه الأثناء، عادت أيضاً أسعار الأراضي السكنية إلى الارتفاع بوتيرة عالية، خصوصاً في جدة والخبر. وساهم قانون ونظام الرهن العقاري، الذي طال انتظاره وسيدخل حيّز التنفيذ في الربع الأول من عام 2011، في نمو الطلب على الأراضي السكنية وعلى العقارات السكنية الجاهزة لأنّ المشترين يتوقعون أنْ يؤدي هذا النظام، إلى تحرير الطلب المكبوت على هذه السلع خلال السنوات المقبلة.
الأراضي التجارية
وعادت أسعار الأراضي التجارية إلى الارتفاع مجدّداً بعدما انخفض متوسط أسعارها بمعدل 17% بين النصف الثاني من عام 2008، والنصف الأوّل من العام الجاري؛ طبقاًً لمسح البنك الذي يستند إلى بيانات أسعار العقارات التي جُمعت في ستّ مدن سعودية، هي: الرياض وجدة والدمام والخبر والظهران ومكة المكرّمة.
الإيجارات
وانسجاماً مع معدّلات التضّخم المتزايدة التي سُجلّت مؤخراً، ارتفعت في النصف الثاني من العام الجاري إيجارات الوحدات السكنية والتجارية في معظم أحياء مدن المملكة.
المسح الميداني
ويجري إعداد مسح البنك السعودي الفرنسي لأداء السوق العقارية السعودية مرّتيْن في السنة بهدف تحديد اتجاهات هذه السوق التي بدأت تنمو بمعدّلات مرتفعة.
وجُمعت بيانات أسعار بيْع العقارات من سبع وثلاثين شركة عقارية في شتى أنحاء المملكة، ونظراً إلى قلة البيانات الموثوقة حول القطاع العقاري السعودي، ينبغي التعامل مع هذه البيانات كمؤشّر على اتجاهات ومستويات أسعار العقارات، علماً أنّ هذه الأسعار تتفاوت بشكل كبير حتى داخل كل حيٍّ من أحياء المدن السعودية.
استمرار ارتفاع إيجارات العقارات السكنيّة والمكاتب وتزايُد عدد الوافدين بمعدل 38% ساهما في رفعها
وطُلب من الشركات والمكاتب العقارية أنْ تزودنا بمتوسط الأسعار المطلوبة لبيْع الشقق التي تتراوح مساحاتها من 120م2 إلى 135م2، وتلك التي تتراوح مساحاتها من 135م2 إلى 190م2، بالإضافة إلى متوسط الأسعار المطلوبة لبيع الفيلات الصغيرة التي تتراوح مساحاتها من 300م2 إلى 400م2 والفيلات الكبيرة التي تتراوح مساحاتها من 400م2 إلى 700م2، كما طُلب من الذين استُطلعت آراؤهم أنْ يزوّدونا بمتوسط الأسعار الترويجية للمتر المربع الواحد من الأراضي السكنية والتجارية، بحسب الأحياء التي تقع فيها هذه الأراضي. وجمع البنك السعودي الفرنسي أيضاً بيانات حول متوسط تكاليف استئجار المتر المربّع الواحد من المكاتب والشقق والفيلات، بالإضافة إلى جمع بيانات حول أسعار مواد البناء.
أسعار الفيلات تسجّل أكبر الارتفاعات في سوق العقارات السعودية
أسعار الفلل الصغيرة والشقق
بعد التراجع الطفيف الذي سجّلته في العام الماضي، ارتفعت مؤخراً أسعار العقارات السكنية في جميع المدن السعودية الستّ التي شملتها هذه الدراسة، وذلك بفضل اشتداد الزخم الذي اكتسبته خلال النصف الأوّل من العام الجاري. وسجّل متوسّط أسعار الفيلات الصغيرة (300م2-400م2) أكبر الارتفاعات على الإطلاق؛ إذ قفز في إحدى مناطق شمال الرياض بمعدل 40.6%. وتزامن ذلك مع ارتفاع أسعار الأراضي واستعادة الاقتصاد المحلي لثقة الشركات السعودية الخاصّة.
كما ارتفعت أسعار الشقّق في جميع أنحاء المملكة، خصوصاً في الأحياء الراقية للعاصمة، الرياض، ومدينة جدة المطلّة على البحر الأحمر؛ حيث سُجلت أكبر الارتفاعات في أسعار هذه العقارات. وعلى صعيد المدن السعودية الاثنتي عشر التي شملتها هذه الدراسة، ارتفع متوسّط أسعار الشقّق الكبيرة بمعدل 4.7% ليبلغ 485,833 ريالاً سعودياً. ومع أنّ هذا المتوسّط فاق المستوى الذي سجّله في العام الماضي بمعدل 3.4%، إلا أنه لا يزال أقل بقليل من المستوى الذي سجّله في النصف الثاني من عام 2008. واتخذ متوسّط أسعار الشقق الصغيرة منحىً مماثلاً؛ إذ ارتفع بمعدل 8% خلال الشهور الاثني عشر الأخيرة إلى 412,917 ريالاً سعودياً فتجاوز بنسبة 3.2% المستوى الذي سجّله في عام 2008، طبقاًً لنتائج هذه الدراسة.
رغم الركود الاقتصادي العالمي ظل حراك القطاع العقاري السعودي أقوى من الخليجي خاصة الإمارات وقطر
ويفضّل الكثير من السعوديون العيش في الشقق الكبيرة (135 م2-190م2) والفيلات الصغيرة (300م2- 400م2). أما الأُسَر السعودية الميسورة، فإنها تفضّل العيش في فيلات متوسطة الحجم. وتتجلى هذه التفضيلات بوضوح في اتّجاهات الأسعار. إذ تشير البيانات إلى أنّ أعداد السّاعين لشراء فيلات صغيرة أكبر من أعداد الساعين لشراء فيلات كبيرة. وفي الرياض، ارتفع متوسّط أسعار الفيلات الصغيرة إلى 1.23 مليون ريال سعودي؛ أي بمعدل 19% بالمقارنة مع النصف الأوّل، بينما ارتفع هذا المتوسط في جدة خلال نفس الفترة إلى 1.54 مليون ريال سعودي، أي بمعدل 17.1%.
لكنّ معدّلات ارتفاع أسعار الفيلات الصغيرة في المنطقة الشرقية كانت أقل. ففي النصف الثاني، ارتفع متوسط أسعارها هناك إلى 768,333 ريالاً سعودياً؛ أيْ بأقل من 1% من المستوى الذي سجّله في النصف الأوّل. وعلى مستوى المملكة ككل، ارتفع متوسّط أسعار الفيلات الصغيرة إلى 1.06 مليون ريال سعودي؛ أيْ بمعدل 3.2% بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل.
وخير دليل على تفضيل السعوديين للفيلات الصغيرة هو التراجُع المستمر في الطلب المحلي على الفيلات الكبيرة منذ مطلع العام الجاري، الأمر الذي أدى إلى انخفاض المتوسّط العامّ لأسعار الفيلات الكبيرة (400 م2-700 م2) في المملكة إلى 1.79 مليون ريال سعودي في النصف الثاني، أي بمعدل 2% بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل وبنحو 13% قياساً إلى مستويات النصف الثاني من عام 2008.
أسعار الشقّق ترتفع في الرياض إلى مستويات عام 2008
ارتفع في النصف الثاني متوسّط أسعار الشقق الكبيرة (135 م2-190 م2) في أحياء الرياض الستّة التي شملتها هذه الدراسة إلى 574,167 ريالاً سعودياً، أي بزيادة نسبية قدرها 7%، بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل.
ويُمثّل هذا الارتفاع زيادة نسبية قدرها 13% بالمقارنة مع متوسط أسعار الشقق الكبيرة في الرياض قبل سنة من الآن، حيث بلغ 507,500 ريال سعودي. وهناك فوارق كبيرة في أسعار الشقق الكبيرة الموجودة في شرق وغرب وشمال وجنوب الرياض، مع أنّ الأسعار الحالية لبيْع الشقق الكبيرة في جميع مناطق العاصمة عادت إلى مستويات عام 2008. وتُعدُّ مدينة الرياض العاصمة المالية والاقتصادية للمملكة ويقطن فيها حوالي ربع سكان البلاد، الأمر الذي يجعلها مقياساً جيداً لمدى انتعاش القطاع العقاري السعودي. هذا، وانخفض متوسّط أسعار الشقق الكبيرة في الرياض بمعدل 8.6% في عام 2009.
وتجلى لنا أيضاً أنّ الزيادات السعرية القصوى سجّلتها الشقّق الموجودة في الأحياء الراقية الواقعة في شمال الرياض، الذي قسّمناه إلى ثلاث مناطق تضمّ واحداً وثلاثين حياً، وهي: "أ" و "ب" و "ج". وفي المنطقة "ج"، التي تضمّ حيّ الصحافة وحيّ العقيق وستّة أحياء أخرى، ارتفع متوسّط أسعار الشقق الكبيرة بمعدل 7.8% بالمقارنة مع النصف الأوّل وهذا هو أعلى معدل من نوعه في العاصمة.
أما معدل ارتفاع متوسط الأسعار المطلوبة لبيع الشقق الموجودة في جنوب الرياض، فقد كان الأدنى في هذه المدينة. إذ يبلغ متوسط أسعار الشقق الكبيرة هناك 373.500 ريال سعودي؛ أي حوالي نصف متوسط أسعار الشقق المماثلة الموجودة في شمال الرياض، والبالغ 685 ألف ريال سعودي.
وبين التقرير أنّ متوسط أسعار الشقق في شرق الرياض أعلى منه في جنوب وغرب هذه المدينة. ففي النصف الثاني من العام الجاري، ارتفع متوسط أسعار الشقق الكبيرة في شرق الرياض بمعدل 6% ووصل إلى خمسمائةٍ وألفيِّ ريال سعودي أي بزيادة نسبية قدرها 14% بالمقارنة مع مستويات النصف الثاني من عام 2009. وفي أحياء ذوي الدخل المحدود الواقعة في جنوب الرياض، ارتفع متوسّط أسعار الشقّق الكبيرة بمعدل 0.9% بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل، بينما ارتفع في الأحياء الغربية بمعدل طفيف قدره 1.1%. في المقابل، ارتفع في النصف الثاني متوسط أسعار الشقق الصغيرة (120 م2 - 135 م2) بمعدل 1.2% مقارنةً بمستويات النصف الأول، فارتفع متوسط أسعار بيْع الشقق الصغيرة الموجودة في الرياض ككل إلى 447,500 ريال سعودي.
ومع أنّ الشقق حازت على اهتمام متزايد من جانب الراغبين في شراء عقارات سكنية، إلا أنّ أسعار الفيلات، خصوصاً تلك الموجودة في الأحياء الراقية الواقعة في شمال الرياض، هي التي سجّلت أكبر الزيادات في العام الجاري.
وفي النصف الثاني من العام قفز في الرياض متوسّط أسعار الفيلات الصغيرة (300 م2 - 400 م2) بمعدل 19% بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل، وذلك بسبب القفزات السعرية الكبيرة التي سجّلتها الفيلات الموجودة في الأحياء الراقية الواقعة في شمال المدينة بمعدل 40.6%. ويبلغ متوسّط أسعار الفيلات الصغيرة في العاصمة السعودية حالياً 1.23 مليون ريال سعودي بالمقارنة مع 1.03 مليون ريال سعودي في النصف الأوّل. وبالمقارنة مع مستوياتها قبل سنة من الآن، ارتفعت أسعار هذه الفيلات في العاصمة السعودية بمعدل كبير قدره 30.3%.
وتفضّل الأُسَر السعودية العيش في الفيلات على العيش في الشقق، الأمر الذي يساعد في توضيح أسباب الزيادة الكبيرة في أسعار الفيلات. ولطالما عانت سوق العقارات السعودية من نقص واضح في معروض الفيلات الصغيرة، ما مكّن المقاولين والتجار من رفع أسعارها بمعدلات كبيرة، بالرغم من حقيقة أنّ القدرة الشرائية للسعوديين لا تزال محدودةً نسبياً. ومن المرجّح أنْ ينمو الطلب على الشقق مع مرور الوقت نتيجةً لشريحة الشباب الكبيرة في البلاد واتّجاهات الدخل.
وفي الوقت الحالي أصبحت أسعار الفيلات الصغيرة في شمال الرياض أعلى بكثير مما كانت عليه في عام 2008، وارتفع متوسط الأسعار المطلوبة لبيع الفيلات الصغيرة الموجودة في منطقة "أ" الواقعة في شمال الرياض إلى 1.83 مليون ريال سعودي، أيْ ما يزيد عن ضعف متوسط أسعار الفيلات المماثلة الموجودة في جنوب وغرب الرياض. كما أنّ معدليِّ ارتفاع متوسط أسعار الفيلات الصغيرة في هاتيْن المنطقتيْن كانا منخفضيْن نسبياً وبلغا، على التوالي: 2.4% و5% بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل. في المقابل، انخفض في شرق الرياض مؤخراًً متوسّط أسعار هذه الفيلات بمعدل 4.2% فوصل إلى 950 ألف ريال سعودي.
وانخفضت الأسعار الترويجية لبيع الفيلات الكبيرة (400 م2 - 700 م2) في الرياض؛ إذ بلغ متوسّط هذه الأسعار 1.81 مليون ريال سعودي، ما يمثّل انخفاضاً بمعدل 2% تقريباً بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل وبمعدل 3.2% بالمقارنة مع مستويات نفس الفترة من العام الماضي. وانخفض متوسط أسعار الفيلات الكبيرة بأكثر من 13% من المستوى الذي سجّله في النصف الثاني من عام 2008، والذي تجاوز المليونيِّ ريال سعودي. ويُمكن اعتبار هذا التراجع السعري مؤشراً على ضعف الطلب على هذه العقارات الغالية؛ أو مؤشراً على إفراط المقاولين في بناء الفيلات الكبيرة وسط غياب الطلب الكافي عليها. أخيراً، في أواخر عام 2008، تجاوز سعر الفيلا الكبيرة في المملكة ضعفيّ سعر الفيلا الصغيرة لكنّ الفارق أصبح اليوم أقل من سبعين في المائة.
الطلب المتزايد على العقارات السكنية في أحياء شمال الرياض وشمال جدة المحرّك الرئيسي لارتفاعات أسعار الفيلات والشقق
انتعاش سوق العقارات في جدة بعد فيضانات عام 2009
ارتفعت أسعار العقارات السكنيّة في جدة خلال النصف الثاني، ما يُشير إلى انتعاش سوقها العقاريّة بعد الفيضانات المدمّرة التي ضربتها في نوفمبر 2009، لا سيما في جنوب وشرق هذه المدينة. ففي النصف الأوّل، انخفضت أسعار الشقّق في جدة بمعدل 2.8% كردّ فعل على أضرار الفيضانات لكنها عادت إلى الارتفاع في النصف الثاني. وبلغة الأرقام، ارتفع متوسّط أسعار الشقق الكبيرة بمعدل 2.6% وبلغ 600,833 ريالاً سعودياً، بينما ارتفع متوسط أسعار الفيلات الصغيرة بمعدل أكبر وقدره 17.1% بالمقارنة مع مستويات النصف الأول، فوصل إلى 1.54 مليون ريال سعودي.
وتُعدّ أسعار العقارات في جدة، التي تقع في غرب المملكة وتطل على البحر الأحمر، من أعلى الأسعار في البلاد. كما أنّ مدينة جدّة ثاني أكبر المدن السعودية بعد الرياض وفيها يقع احد أهم الموانئ السعودية الرئيسية وتُعدُّ أيضاً مركزاً تجارياً مهماً. وبفضل قربها من مكة المكرّمة والمدينة المنورة، تمثّل جدّة إحدى البوابات الرئيسية للسياحة الدينية في المملكة.
وفي بعض أحياء جدة، قفز متوسّط أسعار الفيلات الصغيرة خلال العام الجاري. ففي شمال جدة، ارتفع هذا المتوسط بمعدل 20.4% مقارنةً بالمستوى الذي سجلّه قبل سنة من الآن، لكنه ارتفع فقط بمعدل 1.8% مقارنةً بالمستوى الذي سجلّه في النصف الأوّل من العام الجاري. ففي النصف الثاني، بلغ متوسّط أسعار الفيلات الصغيرة في شمال جدة 2.41 مليون ريال سعودي بعدما بلغ مليونيّ ريال سعودي قبل سنة من الآن ما يعني أنّ أسعار هذه الفيلات في شمال جدّة هي الأعلى على صعيد جميع المناطق التي شملتها هذه الدراسة.
هذا، وارتفعت في العام الماضي أسعار العقارات السكنيّة في شمال جدة وباقي أحيائها التي لم تتضرّر كثيراً بفيضانات عام 2009. لكنْ مؤخراً، بلغت أسعار الفيلات في شمال جدة حوالي 170% من أسعار نظيراتها الموجودة في جنوب المدينة التي تضرّرت بالفيضانات. وعلى غرار الرياض، يتركز الطلب في جدّة على الفيلات الصغيرة، لا الكبيرة. وفي النصف الثاني من العام الجاري، بلغ متوسّط أسعار الفيلات الكبيرة (400 م2 700 م2) في شمال جدة 3.48 مليون ريال سعودي، ما يُمثّل ارتفاعاً ضئيلاً (بمعدّل 0.5%) منذ النصف الأوّل. في المقابل، ارتفع متوسّط أسعار الشقّق الكبيرة في شمال جدة بمعدل 4.3% قياساً إلى المستوى الذي سجّله في النصف الأوّل، فوصل إلى 770 ألف ريال سعودي وهذا هو أعلى متوسط سعري من نوعه في البلاد.
وفي وسط جدة، ارتفع متوسّط الأسعار المطلوبة لبيع الفيلات الصغيرة بمعدل 17.1% بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل فوصل إلى 1.54 مليون ريال سعودي، بينما ارتفع متوسط أسعار الشقق الكبيرة بمعدل 2.6% خلال نفس الفترة.سيحتاج القطاع العقاري إلى بعض الوقت لكي يستعيد كامل زخمه في جنوب جدة الذي ضربته فيضانات عام 2009. فقد دمّرت تلك الفيضانات مئات العقارات السكنيّة وازدادت هذه المشكلة تعقيداً بسبب عيوب أنظمة الصرف الصحي، في بعض أحياء ذوي الدخل المحدود. ومنذ عام 2008، إنخفض متوسّط أسعار الشقق الكبيرة في جنوب جدة بمعدل 7.8%، وهذا أكبر انخفاض من نوعه في المملكة. في المقابل، ارتفع متوسط أسعار الشقّق هناك في النصف الثاني من العام الجاري بمعدل 3.3% بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل، بينما ارتفع متوسّط أسعار بيع الفيلات الصغيرة بمعدل 2.1% خلال نفس الفترة.
أسعار العقارات في المنطقة الشرقية تسجّل ارتفاعات معتدلة
في النصف الثاني من العام الجاري، جاءت معدّلات ارتفاع أسعار العقارات السكنيّة في المنطقة الشرقية دون المستويات التي سجّلتها الرياض وجدة. وتشمل المنطقة الشرقية على ثلاث مدن رئيسية: الظهران، وهي مقر شركة أرامكو السعودية (عملاق النفط)، والخُبر، وهي المركز التجاري الرئيسي في المنطقة، والدمام، وهي أكبر مدينة في المنطقة الشرقية وفيها واحدة من أهم الموانئ السعودية الرئيسية القريبة من المنشآت الضخمة لتصدير النفط.
في الدمام، ارتفع في النصف الثاني متوسّط الأسعار المطلوبة لبيع الشقق الكبيرة (135 م2 -190 م2) بمعدل 2.5% بالمقارنة مع مستواه في النصف
الأوّل، فوصل إلى 304,167 ريالاً سعودياً، بينما ارتفع متوسط أسعار الشقق الصغيرة (120 م2 135 م2) بمعدل 1.2% فوصل إلى 203,333 ريالاً سعودياً. أما أسعار العقارات في الخبر وهي الأعلى في المنطقة الشرقية فقد ارتفعت في النصف الثاني بمعدل 3.3% إلى 363,333 ريالاً سعودياً للشقة الكبيرة و4.2% إلى 270 ألف ريال سعودي للشقّة الصغيرة. وفي الظهران، ارتفع متوسط أسعار الشقق الكبيرة بمعدل 1.9% والصغيرة بمعدل 5.1%.
كما ارتفعت أسعار الفيلات في المدن الثلاث، خصوصاً في الخبر، حيث ارتفع متوسّط أسعار الفيلات كبيرة (400 م2 -700 م2) بمعدل 4.6% إلى 1.9 مليون ريال سعودي، وارتفع متوسّط أسعار الفيلات الصغيرة بمعدل 6% إلى 1.18 مليون ريال سعودي. ولم يرتفع متوسط أسعار الفيلات في الدمام إلا بأقل من 1%، بينما ارتفع متوسط أسعار الفيلات الكبيرة في الظهران بمعدل 5.1%. وتجلى لنا أنّ الفيلات الموجودة في الدمام والظهران هي أرخص من نظيراتها الموجودة في الخبر، إذ بلغ متوسط أسعار الفيلات الكبيرة في الدمام 863,333 ريالاً سعودياً ومليون ريال سعودي في الظهران.
1.23 مليون ريال متوسّط أسعار الفلل الصغيرة في الرياض مقارنة مع 1.03 مليون ريال في النصف الأوّل
أسعار الأراضي التجارية ترتفع بعد انخفاضات حادّة
بعد الانتعاش البطيء والثابت في النشاط التجاري خلال العام الجاري، تجلى لنا أنّ أسعار الأراضي التجارية عادت إلى الارتفاع مجدّداً في الرياض وجدة، مع أنها لا تزال ضعيفة في معظم أرجاء المنطقة الشرقية. وكانت أسعار بيْع هذه الأراضي قد انخفضت في جميع أنحاء البلاد بسبب انخفاض معدّلات توسيع القطاع الخاصّ في عام 2009، حيث انخفض معدّل نمو إجمالي الناتج المحلي إلى 0.6% فقط.
لكنْ في النصف الثاني من العام الجاري، ارتفع متوسّط أسعار قطع الأراضي التجارية في المدن الستّ التي شملتها هذه الدراسة بمعدل 1.6% بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل، مع أنّ هذه الأسعار لا تزال دون مستويات ما قبل سنة من الآن بمعدل 5.2% ودون مستويات النصف الثاني من عام 2008 بمعدل 15.6%.
الاراضي في الرياض
وفي الرياض، ارتفع متوسّط أسعار بيْع الأراضي التجارية، وهي التي تقع على شوارع يتراوح عرضها من أربعين متراً إلى ستين متراً، ارتفع بمعدل 4.7% في النصف الثاني بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل، فوصل إلى 4,250 ريالاً سعودياً للمتر المربّع. وكانت أسعار هذه الأراضي قد تراجعت في الرياض بنحو 19% خلال الفترة التي امتدت من النصف الثاني من عام 2008، إلى النصف الأوّل من عام 2010؛ وتزامن ذلك مع تراجع عامّ في مجمل النشاط الاقتصادي. ويمثّل الارتفاع الأخير في أسعار الأراضي التجارية حدثاً غير مسبوق منذ إطلاق مسحنا لأداء القطاع العقاري السعودي قبل سنتيْن من الآن.
وسجّل متوسط أسعار الأراضي التجارية في شمال الرياض أكبر ارتفاع من نوعه في المدينة (إذ ارتفع بمعدل 5.7% بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل)، لكن أسعار هذه الأراضي واصلت تراجعها في جنوب الرياض ذي العقارات الرخيصة نسبياً وفي اثنيْن من أحياء شرق الرياض. ففي حي البديعة جنوب الرياض، انخفضت أسعار الأراضي التجارية في النصف الثاني بمعدل 4.2% قياساً إلى مستويات النصف الأوّل، وبمعدل 25% قياساً إلى مستويات ما قبل سنتين من الآن. وتُعزى هذه الفوارق السعرية إلى حقيقةِ أنّ الشركات العقارية ركّزت مؤخراً على الأحياء الراقية الواقعة في شمال وشرق الرياض، بعدما غدت الأراضي هناك رخيصة نسبياً بسبب الانخفاضات السعرية الحادّة التي سُجّلت خلال السنتيْن الماضيتيْن. كما أنّ العديد من المستثمرين يرغبون في شراء هذا النوع من الأراضي كجزء من محافظهم الاستثمارية، اعتقاداً منهم بأنّ قيمتها ستزداد على المدى البعيد. ففي الواقع، انخفضت أسعار الأراضي التجارية بشكل حاد خلال السنتيْن الماضيتيْن. وفي أجزاء من شمال الرياض، مثلاً، لا تزال أسعار هذه الأراضي دون المستويات التي سجّلتها في النصف الثاني من عام 2008 بمعدل 22%. وتتراوح أسعار المتر المربع من هذه الأراضي في الرياض حالياً من 1,550 ريالاً سعودياً في حي الشفا الواقع في جنوب المدينة، إلى 5,683 ريالاً سعودياً في بعض أجزاء شمال المدينة.
الاراضي في جدة
خلال النصف الثاني، سجّلت جدة أكبر ارتفاعات في أسعار الأراضي المُفرزة للمشروعات التجارية. فقد ارتفع متوسّط أسعار هذه الأراضي في ثاني أكبر المدن السعودية بمعدل 5% بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل، فوصل إلى 4,942 ريالاً سعودياً للمتر المربع؛ وهذا أعلى سعر من نوعه في المملكة. مع ذلك، لا تزال أسعار الأراضي دون مستويات ما قبل سنتيْن من الآن بمعدل 6.8% ودون مستويات عام 2008 بمعدل 14%. وتضم جدة أغلى خمسة أحياء في المملكة على صعيد الأراضي التجارية، بينما لم تَعد بعض أحياء مكة المكرّمة (خارج نطاق الحرم المكي الشريف) والخبر والرياض ضمن أغلى عشرة أحياء في المملكة، على هذا الصعيد.
علاوة على ذلك، ارتفع متوسّط أسعار الأراضي التجارية في جميع أحياء جدة وبلغ معدل ارتفاع هذا المتوسط في حيّ اللؤلؤة 10.2% و 7.6% في حيّ المحمّدية. أما في حي الكورنيش، فقد ارتفع إلى 21,417 ريالاً سعودياً للمتر المربّع، لكن هذا المتوسط لا يزال أقل بقليل من المستوى الذي سجّله في عام 2009، والذي بلغ اثنيْن وعشرين ألف ريال سعودي. وتُعدّ أراضي الواجهة البحرية الواقعة على طول كورنيش جدة الأغلى في المملكة.
الاراضي في الدمام والخبر
في المقابل، واصلت أسعار الأراضي التجارية في الدمام والخبر انخفاضها خلال النصف الثاني من العام الجاري. وبلغ متوسّط أسعار هذه الأراضي في الدمام 3,225 ريالاً سعودياً للمتر المربّع، ما يمثّل انخفاضاً بمعدّل 2.3% بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل و16.3% بالمقارنة مع مستويات عام 2008. وتراجَع هذا المتوسط في الخبر لكنْ بمعدل 0.4% قياساً إلى مستويات النصف الثاني وبمعدل 19% تقريباً قياساً إلى مستويات ما قبل سنتيْن من الآن. كما انخفض هذا المتوسط السعري في الظهران بأكثر من 18% قياساً إلى المستوى الذي سجّله في عام 2008، لكنه ارتفع في النصف الثاني من العام الجاري بمعدل 1.7% قياساً إلى مستويات النصف الأوّل.
الاراضي في مكة المكرمة
في مكة المكرمة، ارتفع في النصف الثاني متوسط أسعار الأراضي التجارية (خارج نطاق الحرم المكي الشريف) إلى 1,183 ريالاً سعودياً للمتر المربّع، أي بمعدّل 3.9% بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل. وتتفاوت أسعار الأراضي في مكة المكرّمة بشكل كبير نظراً إلى وجود أحياء مجاورة للتوسيعات الجديدة في الحرم المكي الشريف. ويتراواح متوسط أسعار المتر المربع من الأراضي التجارية من سبعمائة وثلاثة ريالات سعودية في جنوب مكة المكرّمة، إلى 6,700 ريال سعودي في حيّ بطحا قريش الواقع في شرقها، علماً أنّ هذه الأسعار لا تزال دون المستويات التي سجّلتها قبل سنتيْن بمعدل 18.3%. ونظراً إلى قُرب حيّ بطحا قريش من الحرم المكي الشريف؛ فإنّ سعر المتر المربّع من أراضيها الملاصقة لأقدس مقدسات المسلمين، قد يتجاو الخمسين ألف ريال سعودي بكل سهولة.
ارتفاع أسعار العقارات السكنيّة في جدة خلال النصف الثاني بعد الفيضانات خاصة في جنوبها وشرقها
صفقات الأراضي ترتفع بعد انتعاش السوق العقاري
بعد التراجع الذي سجّلته في فصل الصيف، عادت القيمة الاجمالية لصفقات الأراضي إلى الارتفاع مجدّداً في الرياض والدمام، طبقاًً لبيانات وزارة العدل السعودية. وبين يناير وسبتمبر، بلغت قيمة هذه الصفقات في الرياض 65.6 مليار ريال سعودي، فنَمَت بمعدل 21.6% بالمقارنة مع نفس الفترة من عام 2009. كما ارتفعت قيمة صفقات الأراضي بمعدل 10.3% في الدمام. لكنّ قيمة صفقات الأراضي في الرياض خلال النصف الأول من العام الجاري كانت أكبر منها في نصفه الثاني. إذ بلغت في شهر فبراير وحده 9.5 مليار ريال سعودي وسجلت، بذلك، أعلى مستوىً شهري لها منذ منتصف عام 2008، على أقل تقدير. وقد تمثّل هذه الحقيقة مؤشراً على أنّ زخم تجارة الأراضي تراجَع كلما توغلنا أكثر في العام الجاري.
ارتفاع إيجارات المكاتب ولكنها لا تزال دون مستويات 2008
بفضل تحسّن أداء الاقتصاد الكلي، انتعشت سوق تأجير المكاتب في المملكة بعض الشّيء خلال العام الجاري، بعد ما سجّلت تراجعات حادّة على مدى ثمانية عشر شهراً. فقد انخفض متوسط الإيجارت السنوية للمكاتب الموجودة في الأحياء السعودية الاثني عشر التي شملتها هذه الدراسة من 490 ريالاً سعودياً للمتر المربّع في النصف الثاني من عام 2008، إلى 349 ريالاً سعودياً للمتر المربّع في النصف الأوّل من العام الجاري. وبالتزامن مع تحسّن ثقة الشركات الخاصة بالاقتصاد المحلي خلال النصف الثاني من العام الجاري، ارتفع متوسط إيجارات المكاتب في جميع أنحاء البلاد بمعدل 2.6% ووصل إلى 358 ريالاً سعودياً للمتر المربّع، فسجل بذلك أول ارتفاع له في سنتيْن. مع ذلك، لا تزال إيجارات المكاتب دون المستويات التي سجّلتها قبل سنة من الآن بمعدل 20.4%، ودون مستويات النصف الثاني من عام 2008 بمعدل 27% تقريباً.
هذا، ولوحظ تفاوت كبير في اتجاه إيجارات المكاتب على نطاق المملكة. ففي الرياض وجدة، اتخذت هذه الإيجارات اتجاهاً أكثر ثباتاً من الاتجاه الذي اتخذته في المنطقة الشرقية، حيث انخفضت معدّلات ارتفاعها بوتيرة عالية وبصورة حادّة منذ عام 2008. وفي النصف الثاني من العام الجاري، بلغ متوسّط إيجارات المكاتب في الرياض 450 ريالاً سعودياً للمتر المربّع فارتفع بمعدّل 4% بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل، ولكنه تساوى مع مستويات النصف الثاني من عام 2009. والمقارنة مع مستويات عام 2008، انخفضت إيجارات المكاتب في الرياض بمعدل 10%.
في جدة، بلغ متوسط إيجارات المكاتب في النصف الثاني 537 ريالاً سعودياً للمتر المربّع، فارتفع بمعدل 2.3% بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل وبمعدل 5% بالمقارنة مع المستويات التي سجّلها قبل سنة من الآن. مع ذلك، لا يزال هذا المتوسط دون من المستوى الذي سجّله في عام 2008 بمعدل 2.4%.
وفي النصف الثاني من العام الجاري، كانت إيجارات المكاتب في شمال جدة الأكثر تكلفة؛ إذ بلغ متوسط إيجار المتر المربّع هناك 723 ريالاً سعودياً بمعدل ارتفاع قدره 4.8% بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل. أما أرخص المكاتب، فهي موجودة في جنوب الرياض حيث يبلغ متوسّط إيجار المتر المربّع 145 ريالاً سعودياً؛ ما يمثّل انخفاضاً بمعدّل 6.5% بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل و19% منذ عام 2008. وخلال السنتين الماضيتيْن، انخفضت إيجارات المكاتب في المناطق المفضّلة لدى رجال الأعمال بسبب الفائض الكبير في المعروض، ما سهل على الشركات الخاصة الصغيرة والمتوسّطة استئجار مثل هذه المكاتب.
ارتفاع أسعار الأراضي السكنية
خلال السنتين الماضيتيْن، ظلّت قيمة الأراضي السكنية أكثر ثباتاً من قيمة الأراضي التجارية، مع أنّ أسعارها الحالية في معظم الأحياء السعودية لا تزال دون المستويات التي سجّلتها في عام 2008. وفي النصف الثاني من العام الجاري، بلغ متوسّط سعر المتر المربع للأراضي السكنية في المملكة 1,556 ريالاً سعودياً، فارتفع بمعدل 8.3% بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل. وتوجد في الخبر أغلى الأراضي السكنية في البلاد. ففي حيّ الهاي رايز المطل على الخليج العربي والقريب من جسر الملك فهد المؤدي إلى البحرين، يبلغ سعر المتر المربّع للأراضي السكنية 3,750 ريالاً سعودياً؛ وهذا أعلى سعر من نوعه في المملكة. وتجلى لنا أنّ مدينة جدة تضمّ سبعة من أغلى عشرة أحياء سكنية في المملكة، بينما تخلو الرياض أو مكة المكرمة من هذه الأحياء العشرة (مع الأخذ بعين الاعتبار أنّ الأراضي المحيطة بالحرم المكي الشريف هي الأغلى في المملكة). وفي النصف الثاني، ارتفعت أسعار الأراضي السكنية في الخبر بمعدل 15.6% بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل، فوصل متوسط سعار المتر المربع من أراضيها السكنية إلى 2,500 ريال سعودي، طبقاًً لنتائج هذه الدراسة وهذا أعلى متوسط سعري من نوعه في المملكة. كما ارتفعت أسعار الأراضي الواقعة على طول الكورنيش بمعدل مرتفع للغاية قدره 24.3% بالمقارنة مع مستويات النصف الأول، ما رفع هذه الأسعار إلى فوق مستويات عام 2008.
وارتفعت أيضاً أسعار الأراضي السكنية في مكة المكرّمة بعدما سجّلت انخفاضات حادّة منذ عام 2008. ومع أنّ متوسط هذه الأسعار لا يزال دون مستويات عام 2008 بمعدل 14%، إلا أنه ارتفع في النصف الثاني بمعدّل 4.9% بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل. ونجم معظم هذا الارتفاع عن بعض الارتفاعات الحادّة في أسعار الأراضي الواقعة في جنوب مكة المكرّمة.
وسجّل ارتفاع أسعار الأراضي السكنية في الرياض أدنى معدّل في البلاد؛ إذ بلغ 2.6% في النصف الثاني بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل، مع أن التفاوت في متوسط أسعار هذه الأراضي كبير أيضاً. ففي الأحياء الراقية الواقعة في شمال الرياض، قفز هذا المتوسّط بمعدل 13.6% بالمقارنة مع مستويات النصف الأول، بينما كان هذا المعدل أصغر بكثير في غرب وشرق الرياض حيث بلغ 2.5% فقط.
ارتفاع الإيجارات على امتداد المملكة
ظلّت الإيجارات المتزايدة أحد المحركات الرئيسية لمعدّلات التضّخم القياسية المرتقعة في أسعار السلع الاستهلاكية في المملكة خلال السنتيْن الماضيتيْن، ومن المستبعد أنْ تخفَّ هذه الضغوط التضخمية في المستقبل المنظور. وبعدما انخفضت معدّلات تضخّم إيجارات العقارات السكنيّة في النصف الأوّل، تجلى لنا أنّ هذه الإيجارات عادت إلى الارتفاع بوتيرة متسارعة في جميع أنحاء البلاد، لا سيما في الرياض. ففي النصف الثاني، ارتفع متوسّط الإيجارات السنويّة في المملكة للشقق الكبيرة (135 م2-190 م2) بمعدل 8.1% بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل، فوصل إلى 32,167 ريالاً سعودياً.
أما في الرياض، فقد ارتفع متوسّط الإيجارات السنوية للشقّق الكبيرة إلى 39,167 ريالاً سعودياً أي بمعدل 9.1% بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل وبمعدل 3.1% بالمقارنة مع مستويات ما قبل سنة من الآن. وتجلى لنا أنّ هذه الإيجارات التي انخفضت في عام 2009، أصبحت مؤخراً أعلى بقليل من المستويات التي سجّلتها قبل سنتين من الآن. وارتفع معدّل تضّخم الإيجارات وفق بيانات مصلحة الإحصاءات العامة والمعلومات بثبات فوق العشرة في المائة، خلال السنوات الثلاث الماضية علماً أنّ هذا المعدل كان في سبتمبر (10.5%) أقل من نصف المستوى الذي سجّله في منتصف عام 2008.
ارتفعت الإيجارات بشكل كبير في شرق الرياض الذي يضمّ أحياءً ممتازة. فقد قفز متوسّط الإيجارات السنوية للشقق الكبيرة (135 م2 -190 م2) هناك بمعدل 15.2% إلى 37,833 ريالاً سعودياً، بالمقارنة مع 32,833 ريالاً سعودياً في النصف الأوّل. ويبلغ متوسّط الإيجارات السنوية للشقق الكبيرة في شمال الرياض 41,667 ريالاً سعودياً، بينما يبلغ 26,333 ريالاً سعودياً في جنوب الرياض و27,333 ريالاً سعودياً في غربها، وارتفعت الإيجارات بمعدلات تراوحت ما بين 3% و4% في أحياء الرياض الأخرى، ما عدا الأحياء الجنوبية حيث انخفض متوسّط الإيجارات بمعدّل 0.6%.
أسعار الأراضي التجارية عادت إلى الارتفاع مجدّداً في الرياض وجدة رغم ضعفها في المنطقة الشرقية
ارتفع متوسّط الإيجارات في مدينة جدة. وسُجلت أكبر زيادة في الإيجارات في جنوب جدة حيث ارتفع متوسّط الإيجارات السنوية للشقق الكبيرة بمعدّل 11.4% بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل، فوصل إلى 27,667 ريالاً سعودياً، وسُجلت ارتفاعات صغيرة في وسط جدة بنسبة 1.9% و 2.8% في شمال جدة، بينما بلغ متوسّط الإيجارات السنوية للشقق الكبيرة في مجمل المدينة 36,667 ريالاً سعودياً؛ أيْ بارتفاع نسبي قدره 1.9% بالمقارنة مع متوسّط النصف الأوّل، وسُجل أعلى متوسّط للإيجارات السنوية للشقق الكبيرة في الأحياء الراقية الواقعة في شمال جدة، إذ بلغ هذا المتوسط 49,167 ريالاً سعودياً، ما يعني أنه ارتفع بمعدّل 3% بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل، لكنّه لا يزال دون مستويات عام 2008 بمعدل 5%.
وواصلت الإيجارات في المنطقة الشرقية ارتفاعها بعد التراجع الطفيف الذي سجّلته في عام 2009. ففي الخبر التي تنفرد بأعلى الإيجارات على صعيد المدن الرئيسية الثلاث في المنطقة الشرقية، بلغ متوسّط الإيجارات السنوية للشقق الكبيرة في النصف الثاني 27,333 ريالاً سعودياً، فارتفع بمعدّل 2.5% قياساً إلى مستويات النصف الأوّل وبمعدّل 5.1% بالمقارنة مع مستويات السنة الماضية. وتجلى لنا أيضاً أنّ الإيجارات ارتفعت بمعدّليّ 3.1% في الدمام و1.8% في الظهران، قياساً إلى مستويات النصف الأول.
ويحظى استئجار الشقق بشعبية واسعة في صفوف الجالية الضخمة من الوافدين المقيمين في المملكة ولدى السعوديين الذين يفضلون العيش في الفيلات الصغيرة، ولكنهم لا يستطيعون شراءها قريباً. ويُبرم مالكو العقارات، في الغالب، عقود إيجار تتراوح صلاحيتها ما بين سنة واحدة وثلاث سنوات. بالتالي، قد لا يشعر المستأجرون بتضخم الإيجارات إلا مرّة واحدة كلّ بضع سنوات. بالتزامن مع ارتفاع أسعار الأراضي وأسعار بيْع العقارات السكنية، ارتفعت أيضاً إيجارات الفيلات في النصف الثاني بمعدلات أعلى بكثير من معدّلات ارتفاع إيجارات الشقق. إذ بلغ الارتفاع النسبي في متوسط الإيجارات السنوية للفيلات الصغيرة (300 م2-400 م2) في المدن السعودية الاثنتي عشر التي شملتها هذه الدراسة 9.5%، وبلغ متوسط الإيجارات السنوية للفيلات الصغيرة 50,375 ريالاً سعودياً، علماً أنّ هذا المتوسّط تراوح من ثمانية وثلاثين ألف ريال سعودي في جنوب الرياض إلى نحو 106,667 ريالاً سعودياً في شمال جدة. كما ارتفع في النصف الثاني من العام الجاري متوسط الإيجارات السنوية للفيلات الكبيرة (400 م2-700 م2) إلى 61,167 ريالاً سعودياً، بعدما بلغ 55,833 ريالاً سعودياً في النصف الأوّل.
ارتفعت إيجارات الفيلات في الرياض بمعدّل 13.8% بعد ستّة أشهر من الارتفاع الضعيف. وسُجّلت أكبر الارتفاعات الأخيرة في في شمال الرياض، بينما تراوحت معدلات ارتفاع الإيجارات بالمقارنة مع النصف الأوّل من 12.9% في المنطقة "أ" إلى 18.7% في المنطقة "ج". وفي المنطقة الشرقية، ارتفع متوسّط الإيجارات السنوية للفيلات الصغيرة إلى 38,300 ريال سعودي؛ أيْ بمعدّل 12.2%، بينما ارتفع في الخبر إلى 51,250 ريالاً سعودياً؛ أيْ بمعدّل 9.8%، وارتفع في الظهران إلى 42,333 ريالاً سعودياً؛ أيْ بمعدّل 9%.
أما في جدة، فقد ارتفع متوسّط الإيجارات السنوية للفيلات بمعدّل 3.3% خلال نفس الفترة لكنه لا يزال أقل من مستويات أواخر العام الماضي بمعدل 10%. ويُعزى السبب الرئيسي في ذلك إلى تدني الإيجارات التي يطلبها مالكو الفيلات الواقعة في منطقتيّ جنوب ووسط جدة، اللتيْن تضرّرتا بشكل كبير من فيضانات العام الماضي. لكنْ حتى في هاتيْن المنطقتين، ارتفعت الإيجارات مؤخراً بمعدليِّ 4.7% و3.3%، على التوالي، بالمقارنة مع مستويات النصف الأوّل من العام الجاري.
انخفاض أسعار مواد البناء
جاذبية السوق العقاري ومستقبله
يرتكز القطاع العقاري السعودي على قاعدة صلبة تتمثّل بالطلب المتزايد على العقارات في صفوف شريحة الشاب الكبيرة في البلاد والنقص في معروض الشقق والفيلات التي تحظى بإقبال شديد، وقانون ونظام الرهن العقاري الذي يُتوقع أنْ يُعزز تدريجياً القدرة التمويلية للمشترين المحتملين للعقارات السكنيّة. وأبرزَ مسح البنك السعودي الفرنسي لأداء السوق العقارية السعودية في النصف الثاني من العام الجاري مستوى الثقة بالقطاع العقاري السعودي، بالمقارنة مع دول الخليج العربية المجاورة. إذ تجلى لنا أنّ أسعار الشقق والفيلات والأراضي ارتفعت في جميع المدن الستّ التي شمتلها هذه الدراسة، التي أُجريت بهدف إعداد الدراسة التي نحن بصدده.
وتعكس الارتفاعات الكبيرة في أسعار بيْع الفيلات، لا سيما الصغيرة منها، وجود نقص واضح في معروض هذه السلع، الأمر الذي يتطلب من شركات البناء السعودية أنْ تكافح من أجل جسر الهوة القائمة بين العرض والطلب على الفيلات خلال السنوات القادمة. وفي سياق خطتها التنموية الخمسية 2010-2014، تستهدف الحكومة السعودية بناء مليون وحدة سكنية لتلبية 80% من الطلب المتوقّع. هنا، تهدف الدولة السعودية إلى توفير حوالي 266 مليون م2 من الأراضي لتطوير مشروعات سكنية بجهود القطاعيْن العامّ والخاصّ خلال سنوات الخطة الخمسية. نحن نرى أنّ هذا الاجراء خطوة في الاتجاه الصّحيح لأن أسعار الأراضي الباهظة حالياً ترفع أسعار العقارات السكنية، إلى مستويات لا تتناسب مع مداخيل المواطنين.
في عام 2009، مثّلت شريحة الشباب الذين تقل أعمارهم عن ثلاثين عاماً 59% من إجمالي سكان المملكة. وبعدما يدخل هؤلاء الشباب سوق العمل، سيتزوجون وسيسعون إلى شراء فيلاتهم وشققهم الخاصّة بهم. وبما أنّ متوسّط عدد أفراد العائلة السعودية انخفض خلال العقد الماضي، فإن أعداد الساعين إلى شراء عقارات سكنيّة أصغر وأرخص ستزداد حتماً. والسبب الذي يمنع الكثير من السعوديين من شراء عقارات سكنية هو أسعارها المرتفعة، التي تجعل شراءها صعباً من دون تمويل إضافي. لا ريب في أنّ قانون ونظام الرهن العقاري المرتقب سيفتح آفاقاً جديدة أمام البنوك من خلال تحديد القواعد، التي ستحكم صفقات قروض الاسكان. فغياب إطار قانوني واضح يُنظّم عملية امتلاك وإعادة امتلاك العقارات ويسمح بطرد المستأجرين ومصادرة العقارات في حالات التجاوزات الخطيرة، يمثّل رادعاً رئيسياً يمنع البنوك من توسيع نشاطها في سوق الائتمان العقاري. وإذا كان يؤمل من تمرير قانون ونظام الرهن العقاري أنْ يسهّل شراء العقارات على المواطنين، فإن تحقيق هذه الغاية سيستغرق بعض الوقت. ففي المدى المتوسّط، على الأقل، سيكون من المستبعد أنْ يستفيد من هذا القانون معظم السعوديين الذين يقلّ دخلهم الشهري عن ثمانية آلاف ريال سعودي. بالتالي، لن تتمكن غالبية الشباب السعودي قريباً من دفع 464,167 ريالاً سعودياً لشراء شقة كبيرة أو 1.06 مليون ريال سعودي لشراء فيلات صغيرة وهما متوسطا أسعار هاتيْن السلعتيْن في المملكة خلال النصف الثاني من العام الجاري. لذا، نستبعد أنْ يُحدِث قانون ونظام الرهن العقاري المرتقب أي ثورة فورية في القطاع العقاري السعودي.
وقد تتبنى البنوك سياسة مرنة تجاه قروض الاسكان بعد تمرير هذا القانون. فهي تقدّم حالياً منتجات مالية في مجال الائتمان العقاري، الأمر الذي يدفعنا إلى التساؤل عن فئة مشتري المساكن المحتملين الذين سيدعمهم نظام الرهن العقاري وسيشجّع البنوك على الانفتاح عليهم. ولا بدّ من التحلي بالحكمة لتفادي تقديم قروض الاسكان الميسّرة (ذات أسعار الفائدة المنخفضة) إلى ذوي الدخل المحدود. في الوقت الراهن، يحاول العديد من الراغبين في شراء مساكن الاستعانة بالصندوق السعودي للتنمية العقارية الذي أُنشئ في السبعينيات لدعم التمويل العقاري، لكنّ قدرة هذا الصندوق على المساهمة في دعم قروض الاسكان محدودة. فمع نهاية الربع الثالث من عام 2009، بلغت القيمة الاجمالية لقروض هذا لصندوق 77.1 مليار ريال سعودي، وكانت هذه القيمة قد ارتفعت بمعدّل 2.9% بالمقارنة مع مستويات السنة السابقة. لكنْ صدر مؤخراً مرسوم ملكي يقضي بأن يُلغي صندوق التنمية العقارية شرط امتلاك الفرد للأرض التي سيبنى عليها العقار السكني لكي يتأهل للحصول على قرض ميسّر قدره ثلاثمائة ألف ريال سعودي موحد في جميع أنحاء المملكة.
ومن شأن هذا المرسوم أن يُتيح فرصة امتلاك عقارات سكنيّة أمام شريحة أكبر من سكان المملكة. ونصّ المرسوم أيضاً على حصول كلّ منطقة مبالغ متساوية من صندوق التنمية العقارية. لكن ما زال هناك بعض العقبات خصوصاً الانتظار من 15-18 سنة للحصول على موافقة صندوق التنمية العقارية على طلبات الاقتراض. وقد يساعد تعزيز رأس مال هذا الصندوق في إزالة هذه العقبة.
يُمثّل التمويل العقاري نحو 2% فقط من إجمالي الناتج المحلي للمملكة، بينما تمثل قروض الاسكان المصرفية 2.8% فقط من مجموع القروض المصرفية. وعلى صعيد المساهمة في الاقتصاد، ساهم قطاع البناء بِ7.2% من إجمالي الناتج المحلي الحقيقي في عام 2009، بينما ساهمت قطاعات المال والتأمين والعقارات معاً بِ12.9% من إجمالي الناتج المحلي الحقيقي في نفس العام. بالتالي، فإنّ السوق مهيّأة للتوسّع في السنوات المقبلة، خصوصاً أنّ القطاع الخاصّ السعودي بدأ يستعيد زخمه. وقد ينمو القطاع الخاصّ غير النفطي بمعدل 4% في العام الجاري، مدعوماً بالبرنامج الرسمي لتحفيز الاقتصاد وبقوّة الاقتصاد الكلي نتيجةً لأسعار النفط المرتفعة.
لكن الانخفاضات الحادة في أسعار العقارات في بعض الدول المجاورة خلال النصف الثاني أبرزت الحاجة الملحّة لوضع إطار قانوني ورقابي أكثر فاعلية، لتنظيم القطاع العقاري السعودي وحماية مشتري العقارات السكنيّة من أيّ ارتفاعات مفتعلة في أسعارها من جانب سماسرة وتجّار العقارات. وينبغي تأسيس هيئة رقابية عليا رسمية في البلاد تتمتع بصلاحيات تسمح لها بفرض القوانين العقارية المرعية الاجراء. وتستطيع الدولة السعودية أنْ تعزّز القدرة التنافسية للقطاع العقاري من خلال توفير أراضٍ أرخص لشركات البناء وقروض ميسرة تستخدمها في تمويل المشروعات السكنية التي تستهدف ذوي الدخل المتوسط والمحدود. ولا بد من فرض معايير معمارية عالية لضمان بناء مساكن تستخدم بها الطاقة بكفاءة أعلى. حالياً، يعاني 70% من العقارات السكنيّة من رداءة العزل الحراري.