أراضي المنح.. لم يسكن أحد

ندوة "الرياض" تفتح الملف وتناقش الأسباب وتطرح الحلول

المشاركون في الندوة:
• المهندس طلال عبدالله سمرقندي مدير عام الخطوط المعمارية وعضو اللجنة العقارية بغرفة تجارة جدة
• ياسر أبو عتيق
مدير عام شركة دار التمليك
للتمويل العقاري
• أحمد صالح كعدور
مدير عام مؤسسة كعدور للمقاولات والإنشاء
والتطوير العقاري
• عثمان البكري
مدير عام مؤسسة أملاك الحجاز
للاستثمار العقاري
انتقد اقتصاديون ومستثمرون عقاريون آلية توزيع منح الأراضي للمواطنين التي تتبعها أمانات المدن منذ عقود طويلة، ونتج عنها عدم استفادة المواطنين من تلك المنح للسكن فيها بسبب عدم إيصال الخدمات الأساسية إليها منذ 25 عاما.
وطالبوا في ندوة نظمتها صحيفة «الرياض» بعنوان (أراضي المنح .. لم يسكن أحد) بتغيير نظام منح الأراضي الحالي لأنه لم يعد مسايرا للعصر وإيقاف منح الأراضي لحين إيجاد حلول جذرية للمشكلة الحالية، مشيرين إلى أن الآلية الحالية لتوزيع الأراضي على المواطنين أوجدت سلبيات أخلاقية وإدارية وتخطيطية، بالإضافة إلى ارتفاع أسعار العقارات بسبب شح المعروض وظهور الأحياء العشوائية بعد أن اضطر المواطنون إلى البحث عن بدائل لعدم تمكنهم من الاستفادة من الأراضي التي منحتها لهم الحكومة.
واعتبروا أن أمانات المدن سعت فقط إلى إخلاء مسئوليتها بعد أن وزعت الأراضي على المواطنين في مواقع بعيدة عن العمران وتركتها بدون خدمات.
مطالبات بتغيير آلية منح الأراضي وطرحها أمام القطاع الخاص لتطويرها
«الرياض»: في البداية لماذا تصر أمانات المدن على منح المواطنين أراض في مواقع بعيدة، رغم معرفتها المسبقة بعدم الاستفادة منها؟
طلال سمرقندي: هذا الأمر يعود للشق الشرعي وهو نظام التملك حيث أدى سوء استغلال بعض المواطنين لنظام التملك الشرعي إلى وجود مساحات شاسعة جدا وتتعدى أطراف المدن، فالأصل أن الأراضي هي ملك الدولة ولكن حسب النظام الشرعي فان من أحيا أرضا فهي له وهذا جعل الكثيرين يدعون أنهم احيوا أراض منذ زمن بعيد فيحضرون شهودا لهم فيتم التملك وبالتالي أصبحت معظم الأراضي مملوكة ولم يتبق أمام البلديات سوى تخطيط المواقع البعيدة ومنحها للمواطنين، الشق الثاني في هذا الأمر يعود إلى التنظيم الإداري حيث لا تمتلك البلديات نظام معلومات موحد تعرف من خلاله المواطنين الذين منحوا أراض والذين لم يمنحوا حيث يقوم الكثير من المواطنين بالتقديم على منح الأراضي في محافظات ومدن المملكة الرئيسية وهذا مخالف للأنظمة والقوانين التي تحتم على المتقدم للمنحة أن يكون ساكن في نفس المدينة مما يؤدي إلى حصوله على أكثر من ارض في عدة مدن وبذلك حرم مواطنين آخرين من حقهم في الحصول على أراض لهم.
أما فيما يتعلق بوجود هذه المنح في مواقع بعيدة وليس فيها خدمات وبالتالي عدم الاستفادة منها، فالفكر الموجود عن تخطيط المناطق السكنية كان لا يتعدى تأسيس شارع ورصيف وإنارة، فموضوع الخدمات كان بعيدا عن فكر البلديات في ذلك الحين، بعكس وضعنا الحالي فمع تأسيس شركات تطوير عقارية عملاقة وتغيير هيكلة التطوير ودخول المساهمات العقارية أصبح إيصال الخدمات وتجهيز البنى التحتية ضرورة أساسية قبل إنشاء أي مخطط سكني.
يسار أبو عتيق: لا استطيع الحديث نيابة عن أمانات المدن، لكنني أرى ضرورة إعادة النظر في نظام المنح المتبع حاليا صفة عامة حيث ظهر منذ فترة زمنية طويلة ولم يعد مناسبا مع الوضع الحالي الذي يشهد تزايدا في تعداد السكان بشكل كبير، في حين أن المساحات الخالية في المدن والمحافظات أصبحت محدودة ولا تغطي الطلبات المتزايدة في هذا المجال.
كما أن نظام منح الأراضي خرج عن هدفه الأساسي الذي كان يتركز في توفير السكن للمواطنين، ولكن للأسف لم يتحقق هذا الهدف بسبب آلية تطبيق النظام.
أما عدم إيصال الخدمات للمواقع التي منحت فيها البلديات أراض للمواطنين منذ 25 عاما فيعود إلى عدم توفر موارد مالية كافية لدى البلديات لتقوم بإيصال الخدمات إلى تلك المواقع، لذلك أرى أن الوقت الحالي مناسبا لتغيير آلية منح الأراضي لأنه غير صالح على الإطلاق.
أحمد كعدور: نلاحظ أن أمانات المدن منحت أراض منذ 20 عاما تقريبا وبعضها وصلتها الخدمات في الوقت الحالي، وقد يكون السبب الرئيسي شح الموارد المالية، ولا يمكن للأمانات إيقاف المنح لحين توفير الخدمات والبنى التحتية لان ذلك قد يدخلها في مشكلات مع المواطنين الذين يريدون الحصول على أراض لهم حتى لو لم يستفيدوا منها في السكن، فهناك من يريد أرضا لبيعها والاستفادة من أموالها رغم قلتها.
عثمان البكري: للأسف أمانات المدن تمنح الأراضي للمواطنين دون اهتمام ودون دراسة لإمكانية استفادتهم منها في السكن، فقد كانت سياستها تتركز في إخلاء مسئوليتها تجاه المواطنين وولاة الأمر، ففي جدة هناك أراض ممنوحة منذ 30 عاما وحتى الآن لم تصلها المياه والكهرباء التي تعد خدمة أساسية، ناهيك عن السفلتة والرصف، وقد كانت الأمانات قادرة على التنسيق مع شركة الكهرباء لإيصال خدماتها خاصة أنها شركة ربحية، وباستثناء أمانتي الرياض ومكة المكرمة التي أوصلت الخدمات الأساسية لبعض مخططات المنح لم تلتفت بقية الأمانات والبلديات لهذه الأراضي.
الجميع متضرر من الوضع الحالي
«الرياض»: من المستفيدين الحقيقيين من وضع المنح الحالي؟
كعدور: المفترض أن يستفيد المواطن من هذه المنح غير أن واقعها صدم المواطنين الذين وجدوا أمامهم مواقع خالية من كل شي، حتى من البشر فيضطرون إلى بيعها بأسعار زهيدة للاستفادة من أموالها في مجال آخر، مما جعل صغار المستثمرين والوسطاء هم المستفيدين الحقيقيين، حيث يتم تداولها في السوق السوداء لمدة 20 عاما مع بقائها كما هي بدون خدمات، وبعض هذه الأراضي ارتفعت أسعارها بسبب المضاربات لتصل إلى 200 ألف ريال، ولكم أن تتخيلوا أسعار هذه الأراضي ومدى استفادة المواطنين منها لو كانت ضمن النطاق العمراني أو تتمتع بالخدمات الأساسية.
سمرقندي: لا أرى أن هناك مستفيدين، حتى صغار المستثمرين أنفسهم الذين يتداولونها، لان هامش ربحها بسيط جدا، كما أن المواطنين أصبحوا يتحصلون على هذه المنح للاستفادة من أموالها وليس للسكن فيها، بالإضافة إلى قدم النظام في هذه المنح الذي يسمح لأي مواطن بتملك ارض بغض النظر عن عمره سواء كان طفلا أو شابا، وهذا يعني أن نحو 4 ملايين مواطن في منطقة مكة المكرمة يستحقون الحصول على أراض ومن المستحيل أن يتحصلوا عليها، لذا يجب أن تحدد معايير ومقاييس لمن يستحق المنح فلا تتم مساواة الشاب المقبل على الزواج بالطفل المولود حديثا أو الأولاد الذين لم يبلغوا سن الرشد، وفي هذه الحالة سيخفف عدد الطلبات على الأراضي ونضمن وصولها لأكبر عدد من مستحقيها، خاصة أن بعض أبناء الشعب السعودي أصبحوا يعانون من عدم قدرتهم على تملك منازل، لذلك لا بد من تضافر الجهود بين وزارة الشئون البلدية وهيئة الإسكان وصندوق التنمية العقاري لإيجاد حلول فعلية لهذه المشكلة في ظل الميزانية القوية والظروف الجيدة التي قد لا تتكرر.
أبو عتيق: أي وضع غير طبيعي يخلق فرص للآخرين، ومن الطبيعي أن يستفيد تجار العقار عامة والأراضي خاصة من وضع منح الأراضي الحالي، حيث أن أسعار أراضيهم داخل المدن تزيد لعدم قدرة المواطنين على بناء الأراضي الممنوحة لهم، كما أن الذين يملكون سيولة كبيرة ولديهم القدرة على الانتظار سيجدون أنفسهم في احد الأيام يبيعون تلك الأراضي بضعف الأسعار التي اشتروها بها عشرات المرات، لأنها مع مرور الوقت تتحول إلى مناطق مرغوبة، مما يجعل المضاربات تكثر عليها، ولا يعني ذلك أن هؤلاء التجار سيئين فمن حقهم استغلال الفرص التي تأتيهم على أطباق ذهبية بسبب سوء التخطيط في أمانات المدن.
البكري: لا أحد استفاد من هذا الوضع، باستثناء المكاتب الهندسية التي استفادت نسبيا حيث تقوم باطلاع المواطنين على أراضيهم في وسط صحاري وعندما يريدون العودة إليها مرة أخرى يضطرون إلى الدفع لهذه المكاتب مرة أخرى ليتعرفوا على أراضيهم، وهكذا يتم الأمر مدة عامين أو ثلاثة أعوام ثم ينتهي ببيع الأرض بقيمة لا تجاوز 3 ألاف ريال.
كما أن الأمانات أهملت تطوير المدن وأصبحت تركز على الصيانة والرقابة، فمنذ عشرات سنوات لم نسمع مثلا عن أمانة جدة أنها طرحت مخططا سكنيا متكامل الخدمات للمواطنين سواء كان هذا المخطط سواء برسوم أو بدون رسوم، وهذا ما جعل أسعار العقار ترتفع وجعل بعض العقاريين يفكرون بجشع كبير، لان المواطن ليس أمامه بدائل أخرى، فيخضع لإرادة التجار ورغباتهم.
الأحياء العشوائية بديل طبيعي للمنح
«الرياض»: ما السلبيات التي ظهرت بسبب عدم الاستفادة من منح الأراضي؟
سمرقندي: هناك سلبيات إدارية وسلبيات مالية وسلبيات تخطيطية وأخرى أخلاقية، فمن السلبيات الإدارية ظهور سوق سوداء للمنح في ظل عدم توفر الأراضي والمتاجرة فيها أصبحت من الباطن، رغم محاولة أمانة جدة العمل بكل شفافية ووضوح في هذا المجال لكنها تظل حلولا جزئية، أما السلبيات التخطيطية فتتمثل في الاتساع العمراني المتواصل والسريع مما أدى إلى تجاوز هذه الأراضي، وهذا يعني أن تكلفة إيصال الخدمات للمواقع التي تجاوزت الأراضي الممنوحة ستكون مرتفعة أكثر، مما اضطر أمانة مدينة جدة إلى إعادة النظر في نظام البناء فرفعت ارتفاعات المخططات التي لم تكن تزيد عن دورين إلى أربعة ادوار ويبقى هذا حلا مؤقتا فبعد 6 سنوات سنجد المباني حصلت على كامل الارتفاع في حين يظل الطلب موجودا وبقوة، ومن السلبيات الأخلاقية ظاهرة التعدي على هذه الأراضي من قبل بعض الأشخاص، واستخدامها لرمي المخلفات مما أدى إلى تلوث بيئي نتج عنه أمراضا لم تكن معروفة سابقا.
أبو عتيق: من ابرز السلبيات شح الوحدات السكنية المعروضة داخل المدن، مما أدى إلى ارتفاع الطلب مقابل العرض وساهم في ارتفاع الإيجارات والأسعار، خاصة في مدينة جدة التي ارتفعت أسعار عقاراتها بدون تفسير منطقي، فالمنح كان هدفها إيجاد مساكن للمواطنين وبما أنها لم تحقق الأهداف الحقيقية منها فقد اختل تواز السوق العقاري بشكل كبير.
كعدور: عدم الاستفادة من تلك الأراضي أظهر سلبيات كثيرة ومنها ما ذكره الأخوان حول ارتفاع أسعار الأراضي والوحدات السكنية وارتفاع الإيجارات، وكذلك عدم القدرة على التوسع الأفقي مما جعل أمانة جدة تتخذ بعض الإجراءات ومنها زيادة عدد الأدوار في بعض الأحياء السكنية، بالإضافة إلى ظهور الأحياء العشوائية حيث اضطر المواطنون إلى البناء العشوائي في أراض ليس عليها صكوك وليست معتمدة من الأمانة، لأنهم حرموا من البناء في الأراضي التي منحت لهم.
البكري: من السلبيات ارتفاع أسعار العقارات لأنها بيد مجموعة محدودة من الأفراد يتحكمون فيها كما يريدون، في ظل غياب البدائل أمام المستهلكين، وظهور الأحياء العشوائية، واكتظاظ السكان في مواقع محدودة داخل المدن، بالإضافة إلى أن نسبة المواطنين الذين لا يتملكون عقارات تجاوزت 60% حسب أخر إحصائية.
سمرقندي: إذا لم توفر الدولة الأرض المناسبة للمواطن للبناء والسكن فيها بطريقة نظامية فسيضطر إلى السكن بطرق غير نظامية، فالحاجة أم الاختراع، لكن لا ينبغي أن نغفل دور الأمانات في هذا الجانب
وعود البلديات الوهمية
«الرياض»: لماذا سكت المواطنون ولم يطالبوا بإيصال الخدمات لأراضيهم؟
أبو عتيق: ربما لم يسكتوا ولكنهم اكتشفوا غياب الحلول في هذا الموضوع، فالأمانات لا تملك حلولا والمواطنون لم يطرحوا حلولا للمشكلة، خاصة أن الهدف وراء هذه المنح كان حصول المواطنين على أراض سكنية ولكن لا تجبرهم الأمانة على بنائها ولا تمنعهم من بيعها والاستفادة من ثمنها، وبالتالي ليس لدى المواطن وسيلة ضغط على البلديات لإيصال الخدمات إلى أرضه، حتى لو كان الهدف منها إيجاد مسكن.
البكري: كان هناك مطالبات من بعض المواطنين للضغط على الأمانات من خلال التقديم على الديوان الملكي ووزارة الشئون البلدية والقروية بهدف إيصال الخدمات إلى أراضيهم، ولكن كلما ارتفعت نبرة أصوات المواطنين لجأت الأمانات إلى تخديرهم بوعود وهمية أو الترويج عبر وسائل الإعلام عن خطط مستقبلية لمشروعات ستتم في مواقع منح الأراضي، وهذا أدى إلى ظهور الكثير من الشائعات التي أثرت سلبا على السوق العقاري بصفة عامة وعلى أصحاب الأراضي الممنوحة الذين كانوا يتوقفون عن متابعة مطالبهم كلما تلقوا وعودا من الأمانات، وإذا كان دور الأمانات يتوقف بعد تسلم المواطنين لمنحهم، فإنها قادرة على التنسيق مع الجهات الأخرى لإيصال الخدمات لتلك الأراضي ولديها القدرة أن تضغط على تلك الجهات إذا أرادت ذلك، لكنها تركت المواطنين يواجهون مصيرهم دون تدخل.
سمرقندي: الأمانات ليست مسئولة عن إيصال الخدمات إذا تم تسليم المخططات والأراضي لأصحابها حيث تدخل جهات أخرى في هذا المجال ومنها شركة الكهرباء ووزارة المياه وشركة الاتصالات، ولكن يمكن للأمانات أن تنسق في هذا الجانب مع الجهات المختصة وذات العلاقة، لذلك سيضيع المواطن بين هذه الجهات كلها وفي النهاية لن يحصل على شي، كما أن الأنظمة القديمة كانت تقف عائقا في طريق صوت المواطن ولكن لو تعرف الملاك على قوة وفعالية نظام اتحاد الملاك الذي ظهر مؤخرا سيتمكنون من الحصول على مطالبهم، فهذا الاتحاد يمكن تشكيله من قبل أصحاب المنح ويمكن تشكيله من قبل سكان الأحياء ويمكن تشكيله من سكان المجمعات المغلقة والعمائر السكنية، بالإضافة إلى إمكانية الاستفادة من مراكز الأحياء، فمن ضمن أهدافها رفع القيمة البيئية للحي، في المقابل يجب على المسئولين في أمانات المدن أن يبادروا بإيجاد الحلول لهذه المشكلة ومن تلك الحلول تأسيس شركات متخصصة في الخدمات.
إشراك القطاع الخاص في تطوير الأراضي
«الرياض»: ما الحلول المقترحة لهذه المشكلة مستقبلا؟
أبو عتيق: مشكلة منح الأراضي تحتاج إلى حل شامل وجذري، فالتحدي الكبير الذي سيواجهنا مستقبلا هو كيفية إيجاد منازل للمواطنين بأسعار مناسبة، والأراضي هي أساس هذا التحدي لأنها تشكل ما بين 40 و50% من التكلفة الشاملة للمسكن، بالإضافة إلى مشكلة التمويل، وفي ظل تواجد هيئة للإسكان لا بد من تضافر الجهود مع كافة الجهات المعنية بهذا الأمر، بالعمل الجماعي بين وزارة الشئون البلدية وصندوق التنمية العقاري والقطاع الخاص، بحيث يتم إيقاف منح الأراضي للمواطنين مباشرة وتستعيض عن ذلك بتسليمها لمطور عقاري وبذلك ألغينا تكلفة الأرض، ويبقى أمام المطور البناء بهامش ربح متفق عليه ويتراوح بين 10 و15% .
وفيما يتعلق بصندوق التنمية العقاري فان المؤشرات التي تظهر بين الحين والآخر تقدر حجم الاستثمارات السكنية التي تحتاجها المملكة خلال العشر سنوات القادمة بنحو 680 مليار ريال، مما يعني أن الصندوق لن يلبي هذا الاحتياج حتى لو ارتفع رأسماله، وبدلا من أن يبقى دور الصندوق محصور في تقديم القروض التي ينتظرها المواطنون 15 أو 20 سنة، يتطور دوره ليقدم ضمانات لشركات التمويل العقاري بنفس مبلغ القرض، وبذلك نوقف مشكلة الانتظار الطويل للحصول على منحة أرض خالية من الخدمات، ونوقف مشكلة الانتظار الطويل للقرض العقاري، وقللنا تكلفة البناء على المواطنين إلى النصف.
البكري: بالإضافة إلى كلام الأخ أبو عتيق الذي اوجد حلولا جذرية وممكنة لهذه المشكلة، أرى أن يتم إيقاف منح الأراضي للمواطنين لحين إيجاد الحلول الجذرية لمشكلة الأراضي الممنوحة حاليا والتي لم يستفد منها أصحابها بسبب غياب الخدمات عنها، من خلال الضغط على الجهات الخدمية الأخرى للبدء في إيصال خدماتها، خاصة أن سكان الأحياء العشوائية عندما يخرجون من منازلهم لا يجدون التعويض المناسب لإيجاد سكن بديل لان وضع الأرض غير نظامي، وبالتالي إذا لم نوفر لهم حلول مناسبة من خلال توجيههم إلى مناطق منح الأراضي بعد توفير الخدمات فيها فسوف يشكلون أزمة كبيرة في المستقبل، كما يجب العمل من الآن وفق رؤيا مستقبلية وتخطيط جيد ومتكامل، ويكون بعيد كل البعد عن الاجتهادات، بالإضافة إلى حاجة القطاع العقاري إلى مرجعية واحدة تشرف عليه وتنظم شئونه وتضع آليات العمل واللوائح التي تضبط السوق وتساعد على إيجاد الحلول المناسبة لمشكلاته، فالوضع الحالي مقسوم بين عدة جهات، كل واحدة منا تضع ما يناسبها من الأنظمة واللوائح.
كعدور: الكرة في ملعب الأمانات التي يجب عليها التفكير جديا من الآن وصاعدا في آلية منح الأراضي وعليها أن تلتزم بإشراك القطاع الخاص في هذا الجانب على الأقل لان لديه القدرة على تقديم الحلول المناسبة لمشكلة أراضي المنح الحالية وتفادي حدوثها في المستقبل، شريطة أن يلتزم القطاع الخاص بعدم تحميل المواطنين تكاليف كبيرة فمن غير المعقول أن لا يتجاوز سعر الأرض 30 ألف ريال ونحمل المواطن 40 ألف ريال قيمة إيصال الخدمات إليها.
سمرقندي: أرى أن الحلول تبدأ من القيام بإحصاء عام عن الاحتياجات الفعلية من الوحدات السكنية وتعداد السكان وتحدث معلومات هذا الإحصاء بشكل دوري وتقدم للمسئولين ليقوموا بالتخطيط لخمسين سنة، تقديم الدعم المالي الذي من شأنه المساهمة في تطوير الأنظمة والآليات والاستفادة من التقنية الحديثة، وإشراك القطاع الخاص في تطوير الأراضي الممنوحة للمواطنين وتأسيس الوحدات السكنية لهم مقابل منح الشركات المطورة نسبة معينة من المخططات تقوم باستثمارها بالطريقة التي تراها مناسبة، كما نحتاج إلى تثقيف المواطن بنوعية السكن المناسب له حسب تعداد أسرته ليوفر الكثير من التكاليف التي يتكبدها بسبب عادات وممارسات خاطئة، كما يجب إتباع المقاييس الجديدة في مواصفات البناء حيث أن الجميع يرغب في المنزل المسلح بينما هناك مواصفات بناء قوية وغير مكلفة، بالإضافة إلى الاستفادة من خبراء الجامعات ودعم الأبحاث التي تساعد على إيجاد مساكن للمواطنين بتكاليف مقبولة، والعمل على إيجاد مناطق جذب جديدة بعد أن تشبعت المدن واكتظت بالسكان ولم يعد فيها مساحات صالحة لمنح المواطنين، كما يجب التركيز على التدريب والابتعاث إلى الخارج لجلب المزيد من خبرات الدول المتقدمة في هذا المجال، خاصة أن التدريب والتطوير توقف في القطاع العام خلال العشرين سنة الماضية.