اختلاف على منتجات الادخار العقاري.. واتفاق على الطلب السكني

«الرياض» ترصد في تقرير أسبوعي المشهد العقاري في المملكة

تتباين رغبات كل منا في نوعية المنتج العقاري الراغب في تملكه بغرض الاستثمار أو حتى التملك، إلا أننا نتفق جميعا؛ جميعا.. دون استثناء في الرغبة الملحة بالحصول على المسكن.. وعندما يكتب الله التوفيق لأي منا في التملك.. تبدأ رحلة التغيير والتعديل والتجميل في المنزل.. وبعد سنوات تطول أو تقصر.. ندخل في نفق جديد بالبحث عن مسكن آخر أكبر مساحة.. أو حتى أصغر!.
نقضي سنوات نخدم مساكننا، حتى تؤوينا، وعندما نتفحص التجارب الأجنبية في السكن والتي مر بها البعض، يدرك أن المساكن في دول مثل الولايات المتحدة.. تعتمد على توفير وحدات سكنية بأحجام مختلفة، تلبي احتياجات الراغبين في السكن، ولكنها مجمعات تبنى على أساس تجمعي وليس فرديا، لكنها تخضع لنظام صيانة قوي جداً.
أتساءل كثيراً عن سبب تكرار مثل هذه التجارب، ولكن لا أستغرب إذا علمنا المارثون اليومي لتأسيس شركات تطوير عقاري، حتى أصبح عددها يقارع عدد الحاجة السنوية للمساكن ذاتها، والسبب يعود إلى جملة من العوامل – من وجهة نظري- أبرزها: عدم تفعيل إستراتيجية الإسكان، غياب المرجعية العقارية الحكومية التي تنظم العرض من المساكن؛ وتساعد على رفع المخزون السكني من خلال الدراسات المسحية للحاجات الآنية، وانعدام التشجيع الحكومي للمستثمرين لحثهم على الدخول في الاستثمار السكني (تذكروا تشجيع الحكومة للمستثمرين الزراعيين مطلع الثمانينات الذي حول الصحراء إلى واحات للقمح).
فرضت أزمة الإسكان نفسها على الوضع الراهن في المملكة، على رغم تفاوت الإحصاءات عن نسبة الأسر التي تملك سكناً والتي تراوحت بين 02 و65 % إلا أنها جميعاً تشير إلى وجود عجز كبير في الوحدات السكنية في جميع مدن المملكة الرئيسة مثل الرياض والدمام وجدة.
ويأتي الاستثمار في قطاع الإسكان متوافقاً مع نوع الطلب على المساكن، وهذا يؤكد كفاءة آلية السوق العقاري نتيجة استجابته لمتطلبات المجتمع، إلا أنه على الرغم من الإقبال على الشقق فان معظم الاستثمارات وخصوصاً الفردية تتجه إلى شراء أراضي للبناء عليها مسكن للأسرة (التطوير الفردي) كون انه في حال اذا لم تتوافر السيولة للبناء فان ارتفاع الأسعار فيها مقارنة بسعر الشقق يساوي أضعاف، أما في حال البناء فإنه استثمار أرخص إذ اشترى شقة أو فيلا جاهزة.
وفي هذه الحالة فان المستثمر من الأفراد يربح اجتماعياً من حيث توفير مسكن مناسب للأسرة، واقتصادياً إذا نفذ استثماره بالبناء أو بيع الأراضي في حال إذا لم ينفذ.
ويتوقع مستثمرون أن يكون هناك تراجع ملحوظ في الاستثمار في بناء الفلل وذلك نتيجة لتراجع الطلب عليها وبالتالي انخفاض المردود الاقتصادي وطول مدة الاسترداد على الاستثمار – على الرغم من كونها المطلب الأول لراغبي السكن كما يوضح استطلاع الرياض المرفق – إلا إن الإقبال عليها أقل بسبب ضعف القدرة الشرائية لكثير من المواطنين، في المقابل يتوقع أن يكون هناك ارتفاع بمعدلات الاستثمار في الشقق والدوبلكس استجابة للتزايد في الطلب عليها، كما يتوقع أن يكون هناك تراجعاً كبيراً في بناء البيوت الشعبية وبشكل متصاعد مع مرور الوقت بما يتناسب مع تراجع الطلب عليها لعدم جدواها اقتصادياً.
ووفقا للدراسة فإن الطلب على المساكن يرتبط بثلاثة عوامل رئيسة، أولاً نمو عدد السكان الذي يرتبط طردياً بالطلب على المساكن، فكلما زاد عدد السكان زاد الطلب على المساكن، ثانياً التغيرات في حجم الأسرة التي ترتبط بصورة مباشرة بالتغيرات الاجتماعية مثل التوجه إلى تحديد النسل، حجم الأسرة يرتبط عكسياً مع الطلب على المساكن، فكلما زاد حجم الأسرة قل الطلب على وحدات سكنية جديدة، وكلما تناقص متوسط حجم الأسرة زاد الطلب، ثالثاً: الحاجة إلى إحلال المساكن القائمة بأخرى جديدة نتيجةً لانتهاء عمرها الافتراضي وعدم صلاحيتها للسكن ، تطور تقنية البناء والالتزام بمواصفات جودة عالية في التشييد تطيل أعمار المباني وبالتالي تقلل الطلب على وحدات سكنية جديدة.
وتستحوذ الوحدات السكنية على57 % من إجمالي النشاط العقاري في المملكة، وستكون هناك حاجة إلى استثمار 57 مليار ريال سنويا من أجل استيفاء الطلب السنوي على الوحدات السكنية حتى 0202.
وتسعى الخطة الإستراتيجية الثامنة في المملكة إلى رفع معدل ملكية المسكن لدى السعوديين من05 % في عام 4002، إلى 08 % في 0202.
ويرتبط السكن في الشقق بتكوين الأسر الجديدة من الشباب والتوجه نحو تكوين الأسر النواة، كما تتصاعد نسب آراء المؤيدين من السكان لبناء العمائر كوسيلة لتوفير المساكن في المستقبل.
وأكد خبراء عقاريون أن سوق العقارات السكنية في جميع أنحاء السعودية شهدت تغيراً خلال الفترة الماضية ويتوقع لها الاستمرار في التغير خلال الفترة المقبلة، بصفتها صناعة متنامية، كما أنها من أكثر القطاعات الاقتصادية نشاطاً، حيث تأتي السوق في المرتبة الثانية بعد البترول.
وعلى الرغم من التوجهات الحكومية للإسهام في حل مشكلة تأمين مساكن للتملك في السعودية، إلا أن ذلك يتطلب جهودا كبيرة من قبل القطاع الخاص لتأمين مساكن ميسرة للمواطنين ذوي الدخل المتوسط أو المحدود، خاصة في ظل الارتفاع في النمو السكاني، ووجود شريحة كبيرة من المواطنين لا تستطيع شراء أراض وذلك لارتفاع أسعارها في المناطق وسط المدن السعودية أو حتى الأراضي الواقعة على أطراف المدينة.
ورغم الزيادة العددية الكبيرة التي يشهدها قطاع الأعمال السعودي في تأسيس شركات للتطوير العقاري، إلا أن هذه الأخيرة ما زالت بعيدة جدا عن عمليات التطوير المفترضة.
في المقابل، أوضح مستثمرون إن السوق العقارية تمر بحالات متفاوتة بين ركود والنشاط، مشيرين إلى أن تلك الآمال تدعمها توجهات كثير من الشركات والمكاتب العقارية في تقسيم الأراضي إلى مساحات تبدأ من 003 متر مربع ما قد يساعد على إعادة التوازن إلى السوق، لافتين إلى حجم الطلب على المساكن في السعودية يبلغ 002 ألف وحدة سكنية سنوياً.
وكشف تقرير صدر أخيراً أن القطاع العقاري في السعودية لا يزال يحتفظ بجاذبيته حتى في ظل ظروف الكساد العالمي وتراجع أسواق الممتلكات العقاريّة، موضحا أن هذا راجع إلى توافر أساسيات الطلب المستمّر وليس مجرّد أنشطة المضاربة.
وبين التقرير الصادر من بيت الاستثمار العالمي "جلوبل" أن تنوع الأنشطة الاقتصادية في المملكة لعب دورا مهماً في قطاع العقار والذي يعد مهما في الاقتصاد غير النفطي.
وتوقع التقرير أن ترتفع مساهمة القطاع العقاري في الناتج المحلي الإجمالي التي بلغت 6.8 % في عام 4002، إلى 7.2 % في عام 9002، مقدرا أن تنفذ المملكة العربية السعودية في العام الجاري مشاريع تتجاوز تكلفتها تريليوني ريال سعودي، ونظرا لكون المملكة العربية السعودية واحدة من كبار أسواق البناء والتشييد في منطقة الشرق الأوسط، فمن المقدّر أن يصل إجمالي استثماراتها في القطاع العقاري إلى نحو 003 مليار دولار، الذي يتوّقع أن يتجاوز حاجز 004 مليار دولار بحلول عام 0102.
ويبلغ حاليا عدد الوحدات السكنية التي لم يلب الطلب عليها في المملكة العربية السعودية قرابة 052 ألف وحدة مع توقّعات أن يأتي الطلب الأكبر من فئة ذوي الدخل المتوسّط.
ويتمتع السوق العقاري السعودي بارتفاع قيم السيولة المستثمرة الداخلة والتي ترتفع باستمرار تبعا لارتفاع الطلب على كل مكونات النشاط العقاري بالإضافة إلى أن النشاط العقاري لدى المملكة يعتبر من أفضل الفرص الاستثمارية التي يتوجب استغلالها لما تحتويه من عوائد مرتفعة عند ارتفاع درجة الأمان المصاحبة للاستثمارات.
وتركزت السيولة المتداولة لدى السوق العقاري السعودي – خلال السنوات الأربع الفائتة - في قطاع المباني التجارية وذلك نظراً للارتفاع الحاصل على قيم السيولة المستثمرة لدى قطاع المباني التجارية نتيجة ارتفاع مستويات الطلب وارتفاع مستويات العرض، حيث تم تسليم العديد من المباني منذ بداية العام الحالي.