قراءة في نظام الرهن العقاري (5-5)

في الأجزاء الأربعة الماضية تم على عجل واختصار شرح مواد اللوائح التنفيذية لأنظمة الرهن العقاري الثلاثة التي أصدرتها مؤسسة النقد. ونختم اليوم بإعطاء صورة موجزة بسيطة عن طريقة حسابات كلفة التمويل وبعض النماذج التمويلية.
أولا: طريقة حساب بنوكنا لمعدل الفائدة
أول ما يجب أن نبدأ به في هذا الموضوع هو تبين طريقة حساب بنوكنا للفائدة التي يسمونها «هامش المرابحة» Flat Rate. وبنوكنا كغيرها من البنوك تبيع النقد بنقد مثله مؤجل وتتربح بالآجل. فالقيمة المضافة إلى بضاعتها (النقود) هو الأجل، مهما اختلفت المسميات.
لذا فيسري عليها كل الأنظمة والقوانين والتصاميم والنماذج العالمية لبيع النقود بالأجل -وهو ما يسمى مهنيا اليوم بعلم التمويل-. وكل المسميات التي دخلت علينا بسبب ما يسمى الصيرفة الاسلامية هي مجرد تغيير مسميات لا حقيقة لتأثيرها إلا إضفاء الضبابية والفجوات على عقود التمويل. وأهم مسمى فيها والذي سبب كثيرا من الخلط والجهل المركب عند الناس سواء المختص منهم او غيره هو مفهوم هامش المرابحة وعلاقته بالفائدة ولذا سأبدأ به.
1. شرح مفهوم أنه دائما وأبد الفائدة على ما تبقى -أو ما ازداد- في الذمة من رأس المال الممول.
ولكي أقرب مفهوم التمويل للأذهان لكي يسهل فهم ما سأقوله، فسوف أشبه التمويل بمبنى من أدوار وأشبه الفائدة بإجارة أدوار هذا المبنى. فلنفترض أن مليون ريال هي عبارة عن مبنى فيه 10 أدوار. وأن البنك هو صاحب المليون (أي مالك المبنى) وأن المستثمر يريد استئجار المبنى كله لمدة عشر سنوات. واتفق على أن الإيجار هو مئة ألف ريال سنويا، كل دور بعشرة آلاف ريال. فهناك سيناريوهان أساسيان محتملان (يتفرع منها عشرات الموديلات التمويلية):
السيناريو الأول: فإذا كان المستثمر سيحتفظ بالمبنى كاملا لمدة عشر سنوات يدفع آخر كل سنة مئة ألف ريال ثم في السنة الأخيرة يرد المبنى مع أجرة إجارة آخر سنة أي مليون ومئة ألف. فهذا الموديل هو كنظام السندات أو ما يسمونه عندنا (صكوك) أو تمويل بدفع الفائدة فقط. فلا يُدفع من رأس القرض شيئا خلال فترة التمويل، بل تدفع الفائدة فقط حتى موعد انتهاء فترة التمويل ثم يدفع كامل القرض بالكامل. وفي هذه الحالة معدل الفائدة بهامش المرابحة، فلا فرق بينهما.
السيناريو الثاني: إذا كان المستثمر يريد التخلي عن دور من أدوار المبنى كل سنة وإرجاعه للبنك فهو سيدفع في آخر السنة الأولى المائة ألف قيمة الإجارة (الفائدة) على العشرة أدوار كلها مع إعادة دور كامل وقيمته مائة ألف (على أساس أن المبنى هو مليون ريال مقسم على عشرة أدوار) أي نقديا سيسدد 200 ألف، 100 ألف فائدة و100 ألف سداد جزء من أصل القرض. وفي السنة الثانية سيدفع المستثمر في آخرها إجارة (فائدة) قيمتها تسعين ألفا فقط لأنه استعمل تسعة أدوار (التي تمثل 900 ألف باقي في ذمته) وسيتخلى عن دور آخر أي يعيد 100 ألف من أصل التمويل إذن فهو سيدفع 190 ألفا. وهكذا حتى السنة العاشرة لم يبق له إلا دور واحد (أي مئة ألف) سيرجعها مع إجارة دور واحد أي عشرة آلاف ريال أي أنه سيدفع 110 ألف في آخر السنة العاشرة وينتهي من سداد كامل التمويل. وهنا تختلف سعر الفائدة عن هامش المرابحة المستخدم من أجل الصيرفة الإسلامية. فالفائدة هي 10% سواء أكانت بالدفعات التناقصية كما في المثال أو بدفعة ثابتة سنوية بمقدار 162.745. أما هامش المرابحة فهو 6.27% في كلا الحالين كون الدفعات متناقصة أو ثابتة.
اضطررت إلى هذا التمثيل المفصل من أجل أن أزرع في القارئ مفهوما يجب أن يجعله دائما وأبدا في ذهنه عند النظر في أي مسألة من مسائل التمويل: بأنه مهما اختلفت المسميات والأشكال والموديلات، فإنه دائما وأبدا الفائدة تحسب على ما تبقى في الذمة من رأس المال الممول، وهامش المرابحة تبع لها يحسب منها. وهو مفهوم سهل لولا ما أدخلته ما يسمى بالصيرفة الإسلامية من مفاهيم «الجفرة» التي قد أفسدت على الناس تصورها وأفهامها حتى أصبح المنطق البسيط عسير الفهم والإدراك.
أمثلة رقمية توضح طريقة حساب -استخراج- هامش المرابحة من سعر الفائدة: تنبيه: في جميع الأمثلة لا أتطرق إلى الفائدة الفعلية Effective interest rate التي عبرت عنها لوائح الأنظمة بالكلفة الفعلية، بل إلى الفائدة السنوية ِAnnual percentage rate. وذلك لتجنب الإطالة. فالفائدة الفعلية تكشف أي كلفة خفية أو ظاهرة بسبب رسوم أو بسبب اختلاف مدد الدفعات أو أي كلفة تتفتق عنها عبقريات مهندسو النماذج التمويلية. فهذه الكلفة الخفية تضاف إلى الفائدة السنوية APR فنخرج بالفائدة الفعلية. وقد أكدت مواد اللوائح في مواضع كثيرة على أن الفائدة الفعلية هي التي يجب توضيحها في العقود.
المثال الأول: قرض استهلاكي لمدة خمس سنوات قيمته 100 ألف ريال والسداد على أساس شهري بحيث يسدد التمويل وفائدته عبر دفعات ثابتة القيمة.
1. ينظر البنك إلى كلفة هذا القرض عليه -لأن النقود -من المفترض أنها- لم تدخل على البنك مجانا- فهي بضاعته التي يشتريها عاجلا ثم يعيد بيعها بالأجل بسعر أغلى. وبشكل مبسط فإن كلفته المباشرة والغير مباشرة مع ربحه تكون في شكل فائدة هي عبارة عن مجموع من الآتي: (الفائدة على الودائع أي الريبو العكسي+ عوامل العرض والطلب على الفلوس والمدة حتى عام واحد أي السايبر+ مخاطر تغير الفائدة (في حالة أن الفائدة ثابتة)+ مخاطر عدم التسديد أو التأخر في الدفعات+ مخاطر السيولة+ التغيرات الأخرى كالتغيرات القانونية والسياسية والذوقية وغيره+ التضخم المتوقع خلال الخمس سنوات + الربح) فلنفترض أن مجموع الفائدة المطلوب بعد جمع كل هذه العوامل وصل إلى 7%. (ودائما وأبدا إذا ذُكرت الفائدة فهي على أساس سنوي أي 365 يوم (و360 في حالات سوق الأوراق المالية التي قريبة من الكاش أي عالية السيولة فعندما يقال السايبر لثلاثة أشهر هو 4%، فهذا يعني 4% سنويا).
2. يحسب البنك الدفعة الشهرية على أساس 7%. ولكي يفعل ذلك فهو يحتاج إلى ثلاثة معطيات أخرى هي أ. هل هناك دفعة ستبقى من أصل القرض سيدفعها المقترض في آخر الخمس سنوات (كالإجارة المنتهية بالتمليك). ب. ما هو رأس المال الذي سيأخذه الزبون. ج. ما هو عدد دفعات السداد.
إذن فهي خمسة أمور (مجاهيل، معطيات) إذا حصلنا على أربعة منها نستطيع حساب الخامس.
وفي مثالنا الأول عدد الدفعات هو 60 (12 شهر × 5سنوات). وسعر الفائدة هو 7%. وقيمة التمويل هي 100 ألف ريال وليس هناك دفعة أخيرة (مثل الإجارة المنتهية بالتمليك). فنستطيع باستخدام أنواع كثيرة من الحاسبات والبرامج قيمة الدفعة الشهرية وهي في هذه الحالة 1980 ريال شهريا.
3. يقوم البنك باستخراج ما يسمونه بهامش الربح عن طريق فصل مجموع قيمة الفوائد عن أصل قيمة التمويل وذلك بطرق مختلفة ومنها: حساب مجمل المبلغ الذي سيتم تسديده أي 1980× 60 =118.807 ريال سعودي. وبما أن أصل التمويل هو 100 ألف ريال إذن مجموع الفوائد هو 18.807 ريال خلال خمس سنوات. لذا يحسب البنك حساب الربح لكل سنة الواحدة بتقسيم مجموع الفوائد على خمسة أعوام أي 3.761 ريال سنويا. وبتقسيمها على أصل القرض (100 ألف) تصبح الفائدة التي يسمونها هامش المرابحة 3.761 %. ثم يسوقونه على أنه تمويل الخير ببيع سلعة ما صوريا أو بعينة ثلاثية أو بمسمى إجارة.
4. إذا أراد المقترض الخروج من القرض وسداد الدين بالكامل فإن البنك بالطبع لا يعترف بهامش الربح الذي سوق تمويلاته على الناس وهي 3.761 % والتي أسماها هامش ربح. ولكن بالفائدة الحقيقية وهي 7% وهي التي تمثل كلفة التمويل على البنك مع ربحه. (وهذا على افتراض أنه لم تكن هناك أي عقوبات على السداد المبكر). فلو أراد المقترض الخروج من الدين بعد عام أي بعد سداد 12 دفعة شهرية فسيكون مجموع ما سدده 23.761 ريال. فهنا البنك سيحسب منها ما قيمته 6.451 ريال كفوائد سنوية وهي تمثل 7% على ما احتفظ به المتمول من اصل القرض خلال السنة. وليس كما هو معلن بأن الفوائد السنوية (هامش الربح) هي 3.761 ريال. وباستحضار مثال المبنى الذي يعيد المستأجر جزءا منه نستطيع أن نفهم لماذا كانت الفائدة السنوية في السنة الأولى 6,451 ريال وليس سبعة آلاف، لأن السداد بدأ مع أول شهر والفائدة دائما وأبداً على ما تبقى من رأس المال.
ملاحظات:
أ: دائما تكون فائدة 7% = 3.761 لا تختلف باختلاف رأس مال التمويل - فالنسب تحيد حجم المبالغ-، ولكنها أي (فائدة 7% = 3.761) تختلف كثيرا باختلاف المدة الزمنية (على اعتبار ثبات المعطيات الأخرى ككون الفائدة متراكبة شهريا والالتزام بهذا الموديل من التمويل).
ب: باستحضار مثال المبنى ندرك بأنه طالما أن الدفعة الشهرية ثابتة فإن نسبة قيمة الفائدة منها شهريا تتناقص على حساب زيادة نسبة قيمة سداد أصل الدين.
ومما جاء في مفهوم مواد اللوائح التنظيمية للرهن العقاري، فإنه لن يُسمح للبنك أو شركة التمويل بوضع هامش المرابحة في دعايتها للمستهلك بل معدل الفائدة. وذلك من أجل حماية المواطن من التضليل الدعائي باستخدام هامش المرابحة الذي يتعسر به على المواطن المقارنة بين عروض التمويلات إذا اختلفت مدد سدادها، ولكي لا يغتر بضآلة نسبة هامش المرابحة. وقد عرفنا الآن طريقة استخراج هامش الربح من الفائدة وفهمنا كيف أن الفائدة تحسب دائما على ما تبقى في الذمة من رأس المال بقى علينا أن نأتي بمعكوس هذا المثال وهو استخراج الفائدة من هامش الربح. وسآتي هنا بمثال يحكي حالة غبن وقع فيها كثير من الناس. فمنذ أعوام، وعندما مُنع أن يتجاوز مدة سداد القرض الاستهلاكي لأكثر من خمس سنوات، كانت البنوك تتصل على الذين اقترضوا حديثا قروضا مدة سدادها عشر سنوات ويعرضون عليهم تسديد قروضهم بقروض جديدة مدة سدادها خمس سنوات ويغرونهم بهامش ربح أقل بينما هو في حقيقته أعلى وأكثر كلفة. مثال ذلك رجل عليه قرض قيمته 100,000 ريال يسدده على عشر سنوات بهامش ربح (5.5%) وما هي إلا فائدة مقدارها (9.456%). فيتصل مندوب البنك بالمقترض ويعرض عليه إعادة تمويل القرض على أن يكون سداده على خمس سنوات ولكن «بهامش ربح أقل» وهو (5.3%) ولكن حقيقة هذه الفائدة هي (9.666% ). أي أن البنك قد غش وغبن المواطن بزيادة الفائدة بمقدار 21 نقطة أساس وهو يوهمه ويخبره بأنه قد خفضها له! فالبنك غش المواطن في أمرين هنا. الأول أنه خفض المدة وتخفيض المدة يستلزم تخفيض الفائدة، وعلى العكس فهو قد زادها عليه. الأمر الثاني أن البنك مؤتمن على ما يقوله للمواطن لأن البنك هو الخبير في ذلك، والبنك قد أخبره أنه سيخفض الكلفة عليه وهو في الواقع قد زادها عليه. وهذا الغش بالذات لا يعتبر فهلوة بنكية وحيل قانونية بل غش مركب لأنها معلومة مكذوبة قُدمت من مؤتمن (وهو البنك) ولو حصل ذلك في الدول المتقدمة لفرضت أشد العقوبات على من يتجرأ أن يفعل ذلك هناك وهنا الكل يفعل وهو يسبح الله
ويستغفره ويتوب إليه. ولذا جاءت اللوائح الجديدة تغطي جوانب كثيرة لمنع هذا التلاعب..
وطريقة حساب تحويل هامش الربح إلى الفائدة تتضح في المثال الآتي:
في المثال السابق افترضنا أن رجلا عليه قرض قيمته 100.000 ريال باقي عليه في سداده عشر سنوات بفائدة بهامش ربح (5.5%). أي أن الدفعة الشهرية هي (1291.6) ريال سعودي. طريقة حسابها هي مبلغ التمويل (100.000)× هامش الربح (0.055) × عدد السنوات (10) = مجموع الفائدة خلال عشر سنين أو ما يسمونه بهامش الربح (55000) ريال. ثم تضاف الفوائد على رأس المال الممول (55000+100000)= 155000 ريال تسدد خلال 120 شهرا أي 1291.6 ريال شهريا. وباستخدام الآلة الخاصة بالمالية أو بأي برنامج مالي نقوم بإدخال الدفعة الشهرية =(1291.6) والقيمة المستقبلية= (0) وعدد الدفعات =(120) والقيمة الحالية للمبلغ المتمول =(100000) ثم نستطيع الوصول إلى نسبة الفائدة الحقيقية وهي (9.4566%).
وهكذا عرفتا سعر الفائدة الحقيقي للتمويل «عشر سنوات» وبقى علينا أن تعرف سعر الفائدة الحقيقي للتمويل «خمس سنوات».
فبما أن القرض قيمته (100,000) ريال سيكون سداده على خمس سنوات بفائدة بهامش ربح (5.3%). أي أن الدفعة الشهرية هي (2108.3) ريال سعودي. طريقة حسابها هي {مبلغ التمويل (100,000)× هامش الربح (0.053) × عدد السنوات (5) = مجموع الفائدة خلال خمس سنين أو ما يسمونه بهامش الربح (26500) ريال. ثم تضاف الفوائد على رأس المال الممول (26500+100000)=(126500) ريال تسدد خلال (60) شهرا أي (2108.3) ريال شهريا. وباستخدام الآلة الخاصة بالمالية أو بأي برنامج مالي ندخل فيه الدفعة الشهرية (2108.3) والقيمة المستقبلية (0) وعدد الدفعات (60) والقيمة الحالية للمبلغ المتمول (100000) ثم نستطيع الوصول إلى نسبة الفائدة الحقيقية وهي (9.666%).
خلاصة المثال: المثال الرقمي السابق يوضح لنا أن المدة هي العامل المؤثر في كلفة التمويل وليس ما يسمونه ب»هامش الربح» فكلما طالت المدة نقصت الفائدة طالما أن هامش الربح ثابتا أو بزيادة طفيفة. ولزيادة التوضيح فلا يكون هناك لبس: فتمويل منزلي لمدة ثلاثين عاما بهامش ربح مقداره (4.65%) هو نفس تكلفة تمويل منزلي لمدة عشر سنوات بهامش ربح مقداره (3.93%). كلاهما يحمل نفس الكلفة. فالفائدة على ما تبقى من رأس المال في كلا التمويلين هي (7%). وعليه «فتمويل يسدد على ثلاثين سنة بهامش ربح 4.0% أرخص من تمويل يسدد على عشر سنوات بهامش ربح 3.93%. فتمويل لثلاثين عاما بهامش ربح 4.0% مثلا كلفته (بافتراض عدم وجود رسوم ونحوها) هي (6.1%) بينما التمويل لعشر سنين بهامش الربح 3.93% فائدته الحقيقية هي 7%.
2. طول مدة السداد أفضل من قصرها طالما أن سعر الفائدة لم يزد كثيرا:
هناك ثلاثة عوامل خلطت علينا - نحن السعوديين- أفهامنا بالنسبة لثقافة التمويلات. العامل الأول أن البلاد لم تمر بأي فترة تضخم منذ عام 1980م إلى 2003م تقريبا. وهذا عائد في بداياته إلى الحركة التصحيحية للأسعار التي زادت بعد طفرة البترول عام 1973م ثم إلى الكساد الاقتصادي بعد ذلك التي مرت به البلاد لعشرين عاما تقريبا. وعدم وجود تضخم لمدة ثلاثين عاما أفقد الناس الإحساس بأمر مهم جدا في ثقافة التمويل وهو أن ريال اليوم يساوي في قوته الشرائية أكثر من غدا طالما أن البلاد في حالة نمو طبيعي فضلا أن تكون في حالة نمو قوي.
العامل الثاني هو عدم اعتماد الناس على التمويلات في الاستثمار الخاص -كالمنازل- أو العام كالشركات. فأكثر الاعتماد إما على الدولة وإما على رؤوس الأموال لدى الأغنياء من الملاك. العامل الثالث هو ما أفسدته ما يسمى بالصيرفة الإسلامية في استخدامها للحيل الصورية في التمويلات مما خلق ضبابية في الأفهام عند كثير من الناس مع فوضى قانونية استغلتها البنوك.
جاءت مواد اللائحة التنفيذية لنظام الإيجار التمويلي شاملة وضابطة لعورات وثغرات التمويل الطويل الأجل بمسمى الإجارة، ولذا يحسن بنا الحديث عنه:
تمهيد لمفهوم الإجارة المنتهية بالتمليك:
نظام الإجارة المنتهية بالتمليك في السيارات نظام تمويلي لشراء السيارات، ابتكرته العقلية القانونية والتسويقية الغربية. فهي مجدية وعادلة عندهم من الناحية القانونية، حيث إن احتفاظ البائع بملكية السيارة يسهل عليه استردادها في حالة تعثر المشتري عن السداد دون اللجوء إلى الإجراءات القانونية الطويلة والمكلفة التي يجب اتباعها في حالة رهن السيارة بعد انتقال ملكيتها إلى المشتري، وقيمة السيارة لا تستحق كلفة المطالبات القانونية. (وهذا السبب هو الدافع الأساسي الذي ازدهر بسببه الإيجار التمويلي عندنا باختلاف مهم وهو أن القوانين عندنا تضيع حق الممول في حالة تعثر المتمول، وليس كما عند الغرب يلجؤون إليه لأن كلفة المحاكمات ووجع الرأس لا تساوي قيمة السيارة). والإجارة المنتهية بالتمليك للسيارات والأشياء المستهلكة بمدد زمنية قصيرة، هي كذلك مجدية من الناحية التسويقية، فاسم الإجارة يُحدث عند الزبون تقبلا لدفع القسط الشهري لأنه غالبا ما يقارنه بسعر استئجار السيارة من شركات تأجير السيارات, الذي يكون أعلى بكثير من القسط الشهري لنظام الإجارة للسيارة المنتهي بالتمليك.
وبنوكنا وفي أحدث طرقها للالتفاف على جمود القوانين عندها وغيابها، ومن أجل تضليل المواطن ومؤسسة النقد، ومن أجل تصديق ما يسمى بالهيئة الشرعية، ومن أجل إعطاء البنك اليد العليا المطلقة عند النزاع تخرجه من التناقضات القانونية بين ما هو ممارس وما هو قانوني، أصبحت -أي بنوكنا- تقدم نظام تأجير المنازل المنتهي بالتمليك كحل لتمويل المنازل, مطورين بذلك هذا النظام الغربي المستخدم أصلاً لتمويل السيارات. والغرب لم يدع وسيلة ابتكاريه في تمويل المنازل إلا لجؤوا إليها لكنهم لم يستخدموا هذا النظام في المنازل كما استخدموه في السيارات لعدم إمكانية تطبيقه إذا كانت ملكية البنك للمنزل حقيقية، (والغرب يعتمد حقائق معاني الألفاظ). فالسيارة تتناقص قيمتها مع الأيام وتمويلها تمويل قصير الأجل فلن تنشأ هناك مشكلة لو أرجع المستأجر السيارة لأنها ستباع في الحراج بقيمتها المتبقية غالبا. والقانون عند الغرب -كما هو القضاء الشرعي عندنا- لا يلزم المستأجر بشراء السيارة. وأما المنازل فتمويلاتها تمويلات طويلة الأجل وقيمتها على المدى الطويل غالباً ما تزداد وتتضاعف أضعافاً عديدة, وأما في المدى القصير فأسعارها عرضة للطفرات أو الانهيارات. في كلا الحالين سواء في طول المدة أو قصرها فإن هناك عدم انضباطية في حالة تملك البنك المنزل إلا عن طريق المشاركة الحقيقية (وهي غير موجودة عندنا رغم أننا ندعي المشاركة). لذا فالبنوك هناك تقوم بها حقيقة باستخدام طريقة أخرى واقعية تسمى الرهن العقاري بالمشاركة Shared Appreciation Mortgages SAMs ومن الخطأ الذي يسيطر على طريقة التفكير عندنا هو الحكم على المستقبل بنظرة الأمس, فالذي يظهر لي أن المبتكرين لهذه الأنواع من عقود التمويلات عندنا قاسوا المستقبل الاقتصادي لبلادنا على الأحوال الاقتصادية التي مرت بها المملكة في ال 30 عاماً الماضية، وهذا قياس مع الفارق, فمنذ عام 1978م تقريبا لم تشهد المملكة تضخماً في الأسعار.وذلك لأسباب عدة ليس هذا محل تفصيلها، ولكن يمكن تقسيم هذه الفترة الزمنية مقاربة وعلى عجالة إلى قسمين. القسم الأول ثبات الأسعار أو انكماشها في العقد الأول كنتيجة تصحيحية لتضخم الأسعار الهائل الذي صاحب السنوات الثلاث الأولى بعد طفرة النفط (شبيه بوضع اليابان). والقسم الثاني هو انكماش الأسعار أو ثباتها في العقدين اللذين يليان الأول, فذلك يُعزى إلى توقف النمو الاقتصادي عندنا في بلادا أو تناقصه بالاستهلاك. ولكن هذه الحقبة من تاريخ السعودية الاقتصادي لن تتكرر - بإذن الله-, فالبلاد ستشهد نمواً اقتصادياً سنوياً متدرجاً خارج قطاع النفط - تشهد له أمور كثيرة ليس هذا محل تفصيلها. هذا النمو سيحفزه جانب ازدياد الطلب الكلي الذي هو سبب حتمي لارتفاع الأسعار، ثم لولا الطلب لما أنتج المنتجون.
وهناك في أمريكا في أحيان نادرة إجارة منتهية بالتمليك للمنازل ولكنه لا يقع بين مؤسسة تمويلية وبين متمول ولكن بين صاحب المنزل والمشتري. وله عدة صور تتلخص في أن من كان تاريخه الائتماني سيئ والمؤسسات التمويلية لا تتعامل معه فيلجأ إلى دلالين عقاريين ينسقون صفقة بينه وبين مالك المنزل يستأجر فيها البيت وله خيار الشراء بسعر محدد ولكنه مرتفع ليقابل سعر المستقبل. وهناك صور أخرى كثيرة له ولكنه لا يُستخدم من قبل المؤسسات التمويلية أي البنوك أو مؤسسات التمويل (فشركات التمويل ولبنوك تبيع نقد بنقد وتتربح منها فلا تتحول إلى شركات عقارية ولا شركات تصنيف ائتماني، ولهذا نصت مواد اللوائح الجديدة على المفهوم بصراحة). ومن طرقه المشهورة أن يدفع المستأجر لمالك المنزل عربوناً على أن له حق الشراء بعد سنه حتى ثلاثة أعوام وبمكن أكثر قليلا بعام أو اثنين والقصد من ذلك أن يتمكن المشتري من تنظيف سجله الائتماني لكي يستطيع التعامل مع البنوك بسجل ائتماني نظيف. إذن فالعقد لا تمويل فيه، إنما هو إيجار محض حقيقي ليس به أي من أصل ثمن البيع وهناك عربون يحفظ الحق بالشراء بعد مدة قصيرة. وهذا يحدث عندهم أيضاً إما لوجود مشكلة في البيت كضرائب متأخرة أو مجاري معطلة فلا يقبل البنك أن يمول المنزل، أو أن يكون الشاري ذا سجل ائتماني فيه تفليس فهو عقد حاضر بين اثنين لا علاقة بمفهوم التمويل فيها فلا يخلط بين هذا والتمويل البنكي الذي نتحدث عنه عندنا في الإجارة المنتهية بالتمليك. فإذا ذهبت مشكلة البيت أو الشاري وأصبح من الممكن شراءه عن طريق تمويل فهنا يدخل البنك عندهم بأحد أنواع التمويل الكثيرة ليس منها الإجارة المنتهية بالتمليك لأن الإجارة المنتهية بالتمليك لا تصلح في المنازل كما وضحنا من قبلنا في البلاد التي يحكمها قانون واضح وليس فيها فوضى وصورية ما يسمى بالصيرفة الإسلامية، ومواد لائحة نظام التمويل التأجيري جاءت لضبط هذه الفوضى، والتي اذا انضبطت لم يعد هناك -في اعتقادي- من داعي للجوء الممولين إلى نموذج الإيجار التمويلي وسينتهي هذا النموذج، بل أن هناك مواد تقضي عليه تماما، كمادة حق الانسحاب.
وقد جاءت مواد النظام على النص في العقد على نسبة ملكية المتمول في الأصل الممول لتجنب النزاعات المستقبلية ولحفظ حق المواطن.
مثال رقمي على ارتفاع قيمة المنازل إذا استمر الاقتصاد السعودي في نمو معتدل: فلو افترضنا متوسط معدل 3 في المائة تضخماً سنوياً على الأقل -وهو معدل مثالي لتحقيق نمو متواصل معقول- فالبيت الذي قيمته اليوم 1000.000 ريال سيساوي تقريبا 2.456842 ريال بعد ثلاثين عاماً بافتراض عدم لحاق نكسات أو طفرات للحي والمدينة التي هو فيها. فستنشأ عندنا هنا مشكلة حقيقية إذا كان البنك يملك جزءا كبيرا من البيت وأراد المواطن شراءه في نهاية العقد أو السداد المبكر خلال مدة العقد. فالبنك هو صاحب اليد الطولى في ذلك لأن العقد باطل شرعا وقانونا عند القضاء الشرعي الذي يتبع هيئة كبار العلماء التي لم تجز هذا النوع من العقود -أي الإجارة المنتهية بالتمليك- على أنه بيعتين في بيعة، وأنا هنا لا أبدي رأياً شرعياً بل عرضا لما هو حادث فالمسألة قد قتلت بحثا من المهتمين بها وفيها بحوث قيمة وجيدة فلا أزيد عليها ولا يعني أنني أتفق معها ولكن ليس هذا محل التفصيل.
وسأورد أربعة أمثلة على أربعة نماذج للتمويل من الممكن استخدامها بطريقة الإجارة المنتهية بالتمليك: (فالإجارة المنتهية بالتمليك مقصدها الأساسي هو ارتهان البنك للأصل بالحفاظ على ملكيته لضمان السداد وما عدا ذلك فكل النماذج الأربعة هي نماذج تمويلية اعتيادية تصلح بطريقة الإجارة المنتهية بالتمليك أو بمجرد الارتهان العادي للأصل ولو بصورة ببيع مرابحة أو استصناع أو دون ارتهان كبطاقات الائتمان ومن هذه الأربعة النماذج التمويلية يوجد عندنا في السعودية النموذجين الأوليين فقط).
تنبيه: هذه النماذج هي نماذج أصولية يمكن أن يتفرع منها ما لاحد له من النماذج الأخرى، فهندسة نماذج التمويلات بحر لا ساحل له فهو لعبة تعتمد على عبقرية المهندس في تسخيرها لأهدافه المتنوعة.
المثال: سوف نفترض فيه أن هناك منزلا يُراد تمويله بتمويل مقداره مليون ريال، وبفائدة مقدارها 7.5 % لمدة ثلاثين عاما وهناك ثمانية نماذج تمويلية أساسية سأفصل الأربعة الأولى منها وأشير إشارة سريعة إلى الربعة الأخرى.
النموذج الأول بدفعة أخيرة: فلو افترضنا مثلا أن عقد التمويل (مثل بعض عقود الإجارة المنتهية بالتمليك الذي عندنا) ينص على إجارة لمدة ثلاثين عاما يكون الإيجار فيها ثابتا مقداره شهريا هو (6.695) ريالاً والدفعة الأخيرة مقدارها (400.000) ريال. فهذا تمويل مقدار الفائدة فيه هو 7.5%. أي ما يسمونه بهامش ربح مقداره (6%). (طريقة حساب هامش الربح هنا هو كما شرحنا سابقا.
النموذج الثاني بدون دفعة أخيرة: أي أنه تمويل عادي كأي تمويل يدفع فيه من رأس المال والفائدة كالأمثلة السابقة في أول الشرح أو مثل بعض عقود الإجارة المنتهية بالتمليك الذي عندنا. وهنا تكون الدفعة المستقبلية تساوي صفراً إذن فالدفعة الشهرية ستكون (6.992) ريالاً وهامش الربح هو 5.06%.
النموذج الثالث بدفعة أخيرة تكون هي كل رأس المال المتمول: وهذا النوع من التمويل وإن كان ممن المكن تسميته بإجارة منتهية بالتمليك فهو في واقعه تمويل يُسمى (تمويل بدفع الفائدة فقط) أي أنه كالسندات أو ما يسمى عندنا «بالصكوك». وهنا تكون الدفعة المستقبلية تساوي (1000.000) إذن فالدفعة الشهرية ستكون (6.250) ريال وهامش الربح هنا يساوي الفائدة الحقيقية لأن رأس المال المتمول لا يتناقص مطلقاً أي أن هامش الربح هنا هو 7.5% مثل معدل الفائدة.
النموذج الرابع بدفعة شهرية أقل من الفائدة المستحقة: وهذا النوع مثل النموذج الثالث إلا أن المتمول لا يدفع حتى قيمة الفائدة بل أقل منها. فهو تمويل يوضع فيه حدود على الدفعة الشهرية بحيث تكون أقل من الفائدة ويُحمل الفرق عند استحقاقه مع فوائده على الدفعة الأخيرة. (أي أن هناك عقدا تمويليا بقرض جديد يتم كل شهر بقيمة الفرق وهو 1250 كما سيأتي). فلو افترضنا أننا جعلنا الدفعة الشهرية (5000) ريال فقط أي أقل من الفائدة المستحقة شهريا وهي (6.250) ريالاً أي أن هناك 1250 ريالاً تحمل شهرياً على الدفعة الأخيرة وتبدأ حساب الفوائد استحقاقها. وطريقة حسابها بالآلة أو بالبرنامج هو أن نضع الدفعة الشهرية = 5000 والقيمة الحالية لرأس المال المتمول= 1000000 وعدد الدفعات 360 والفائدة 7.5% ثم نحسب الدفعة المستقبلية أي الأخيرة والتي سنجد أنها أصبحت تساوي (2.684.306) ريالات فيكون هامش الربح هنا يساوي 11.61% أي أكثر من الفائدة الحقيقية لأن رأس المال المتمول يتزايد كل شهر بدلاً من أن يتناقص كالنموذج الثاني. فمجموع الفوائد في هذا النموذج هو (3.484.306) ريالات خلال الثلاثين عاماً. أي أن مقدار ما سيدفعه المتمول خلال الثلاثين عاما هو (4.484.306) ريالات. (وعلى كل حال، فمثل هذا التمويل لا يوجد عادة لمدة ثلاثين سنة بل خمس سنوات فقط في الغالب ثم يعاد تمويله كل خمس سنوات. ويعتمد ذلك على كون قيمة العقار المرهون تغطي على الأقل 80% من الدفعة الأخيرة).
أي النماذج أفضل بالنسبة للمتمول؟: بشكل عام فكلما كان من المتوقع أن ترتفع نسبة التضخم في المستقبل كلما كانت النماذج التمويلية التي تؤخر السداد هي الأفضل والأحسن للمتمول، ولكل حسابه بالتفصيل.
وهناك نماذج فيها مشاركة حقيقية من البنك وهي لا تطبق عندنا مثل المشاركة في الإجارة والمشاركة في الربح من بيع الأصل (ونحن نقصد المشاركة الحقيقية لا الصورية كما هي عندنا) وبشرح هذه النماذج نكون قد اطلعنا على ثمان نماذج تمويلية لا يلزم أي منها أن يكون باسم الإجارة المنتهية بالتمليك ولكنني أتيت بها تحت هذا العنوان لانتشار هذا المسمى في بلادنا، ولوجود نظام كامل مخصص له.
ومن أجل الاختصار فلنجعل نماذج المشاركة كلها تحت هذه المعطيات الموحدة: مبنى تجاري يُراد تمويله بتمويل مقداره مليون ريال، وبفائدة مقدارها 7.5% لمدة ثلاثين عاما ولنفترض أن سعره 1,250,000 ريال والدفعة المقدمة هي 250,000 ريال.
النموذج التمويلي الخامس: المشاركة في الإجارة.
في هذا النموذج يتفاوض المتمول مع البنك في تخفيض سعر الفائدة على أن يشارك البنك ملاك المشروع الأرباح من العوائد التشغيلية في حالة زيادتها عن مقدار معين. وفي هذا النموذج تكون مخاطرة البنك في التمويل أكبر.
فسعر الفائدة لمثل هذا المشروع (كما في معطيات المثال) هي 7.5% ولكن البنك رضي بأن يخفض سعر الفائدة إلى 6.5% مقابل أن يحصل على 50% من الدخل السنوي إذا زاد عن 100,000. والجدول يوضح عوائد المشروع والقسمة بين المستثمر (المتمول) والبنك.
فلو تحقق نمو بنسبة 3% في العوائد السنوية مما زاد الدخل عن 100000 ريال. فشارك البنك بالأرباح.
فستصبح عوائد البنك في نهاية الخمس سنوات 7.8% بدلا من 7.5% لو أنه لم يشارك في المشروع وفرض سعر الفائدة الغير مخفض. وأما الملاك المتمولون فقد عاد عليهم المشروع بعائد سنوي مقداره 18.22 %. ولو أن نموذج التمويل لم يكن يعتمد على المشاركة من البنك لكان عائد الملاك أكبر.
النموذج التمويلي السادس: المشاركة في الربح عند البيع:
في هذا النموذج يتفاوض المتمول مع البنك في تخفيض سعر الفائدة على أن يشارك البنك ملاك المشروع الأرباح عند بيع المشروع في حالة زيادتها عن قيمة كلفتها أو قيمة شرائها أو قيمة تقييمها عند بداية التمويل. وفي هذا النموذج تكون مخاطرة البنك في التمويل أكبر والبنك هنا عادة يشترط مدة أقصر من الحالات العادية قد لا تتجاوز 7 سنوات يتم عندها تقييم المشروع، ولا يستلزم بيعه ولكن تقييمه من اجل المخارجة.
والمثال في هذا النموذج كالذي قبله وفيه أن سعر الفائدة لمثل هذا المشروع (كما في معطيات المثال) هي 7.5% ولكن البنك رضي بأن يخفض سعر الفائدة إلى 6.5% مقابل أن يحصل على 50% من الربح عند بيع المشروع أو تقييمه بعد خمس سنوات.
فلو افترضنا أنه قد تحقق نمو سنوي بنسبة 2% في قيمة المشروع لذا فلو يبع المشروع أو قيم بعد خمس سنوات بسعر 1380101 أي بربح مقداره 130,101 ريال نصفها يستحقها البنك بسبب مشاركته في الأرباح.
فأصبحت عوائد البنك في نهاية الخمس سنوات 8.5% بدلا من 7.5% لو أنه لم يشارك في ربح المشروع وفرض سعر الفائدة الغير مخفض. وأما الملاك المتمولون فقد عاد عليهم المشروع بعائد سنوي مقداره 15.8%. ولو أن نموذج التمويل لم يكن يعتمد على المشاركة لكان عائد الملاك أكبر.
النموذج التمويلي السابع المعتمد على استدانة الأرض:
في هذا النموذج يعامل مالك الأرض كممول لا كصاحب الأرض. أي أن أرضه تعامل معاملة تمويل له نسبة فائدة كنسبة فائدة البنك أو أقل أو أكثر على حسب المخاطرة والرهن المطلوب. وفوائد نموذج كهذا هو:
1. تنويع الخيارات أمام مالك الأرض، فإذا فهم القارئ هذا النموذج استطاع أن يصنع عشرات النماذج التي يمكن أن يدخل فيها صاحب الأرض بأرضه في المشروع. والقاعدة هنا أنك تعامل الأرض معاملة التمويل ثم يصبح بإمكانك سحب كل موديلات التمويل عليها، وخاصة إذا كانت ما يسمى بالصيرفة الإسلامية مطلبا لأحد الأطراف. وعلى كل حال ففي هذا المثال سنجعل أن صاحب الأرض قد دخل بأرضه كممول بأقساط ودفعة أخيرة. (أي إجارة).
2. من فوائد هذا النموذج أنه يرفع نسبة التمويل البنكي إلى رأس المال الذي ساهم به الملاك. ففي مثالنا سيدفع الملاك 200,000 ريال فقط بينما حصلوا على تمويل ب 800,000 ريال. وصاحب الأرض احتسب وكأنه من الملاك بينما هو من الديانة (أي الممولين) فأصبح نسبة التمويل إلى مجموع قيمة الاستثمار 64% (وذلك نافع في حالات عديدة).
3. أن المخاطرة قد تخلص من بعضها بتحويل جزء منها على صاحب الأرض.
النموذج التمويلي الثامن المعتمد على خيار تحويل الدين إلى ملكية:
في هذا النموذج سنجعل المثال على أن يتنازل البنك عن 1% من سعر الفائدة مقابل أن يكون له الخيار في تحويل ما تبقى من التمويل إلى نسبة معينة من قيمة المشروع بعد خمس سنوات. (وغالبا إذا أراد البنك أن يرفع العوائد فإنه يشترط نفس نسبة القرض إلى قيمة المشروع). وفي مثالنا هذا جعلنا النسبة 80%. فإذا تحقق النمو المتوقع فيكون البنك قد تحصل على 1,159,274 ريال بعد خمس سنوات كدفعة أخيرة بدلا من 965,109 ريال لأنه استبدل باقي دينه ب 80% من قيمة الاستثمار عند بيعه أو تقييمه بعد خمس سنوات. ولدا أصبح عائد البنك 10.5% بدلا من 7.5% المفترضة لو أنه قام بعملية تمويل عادية. إذن فالبنك خاطر ب 1% مقابل الحصول على أكثر في حالة ربح الاستثمار وهذه المخاطرة في هذا المثال كانت مباركة فعادت عليه ب 3% زيادة عن سعر التمويل المفترض.
وبهذه الأمثلة لبعض النماذج التمويلية أنهي الأجزاء الخمسة في شرح اللوائح الثلاثة لأنظمة الرهن العقاري التي صدرت مؤخرا من مؤسسة النقد. وقد اتيت بها ليتصور المتابع مدى عمق مواد اللوائح التنفيذية ومهنيتها التي استطاعت ان تضبط غالب الاحتماليات التي قد تضر بالممول او المتمول والناشئة بسبب مرونة نماذج التمويل وقدرتها على الإبداعية التي ستجد طرقا نظامية للالتفاف على الأنظمة، فهي لعبة أرقام والتلاعب بالأرقام مجال واسع للإبداعات.
hamzaalsalem@gmail.com
تويتر@hamzaalsalem