السوق العقاري السعودي يواصل نموه في 2012 متوافقاً مع سياسة الإنفاق الحكومية

قطاع الإنشاءات ينمو العام الحالي بنحو 5.4%

أظهر تقرير ل «سي بي آر إي» للبحوث والاستشارات البحرينية، أن السياسة الاقتصادية للسعودية مستمرة في تركيز الإنفاق على البنية التحتية والبرامج الاجتماعية خلال العام 2012.
وأفاد التقرير، الذي أعده فريق بحوث سي بي آر إي البحرين، بأنه على الرغم من نمو حجم السكان بنحو 2.8 في المائة، إلا أن الإيرادات النفطية القوية في العام 2011 أدت إلى ارتفاع آخر في الناتج الإجمالي المحلي للفرد بنحو 25 في المائة، ليصل إلى 20.344 دولار.
وبافتراض وصول متوسط سعر النفط إلى 100 دولار للبرميل في 2012، فمن المتوقع انخفاض فائض الحساب الجاري بشكل طفيف إلى ما يقرب 23 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي، مع توقع ثبات التضخم عند مستوى مقبول بنحو 5 في المئة سنوياً، بحسب التقرير.
وبنتيجة الإنفاق الحكومي على البنية التحتية توقع تقرير لبيزنس مونيتور إنترناشيونال نمو قطاع الإنشاءات بالمملكة بنحو 5.4 في المئة العام 2012. فيما أكدت ستاندرد آند بورز قوة الاقتصاد السعودي من خلال تصنيفها الائتماني السيادي الأخير للمملكة (AA -) مع نظرة مستقبلية ثابتة. كما توقعت ستاندر آند بورز نمواً اقتصادياً قوياً بنحو 6 في المائة للعام 2012.
قوائم الصندوق العقاري الحالية لا تلبي طلبات المواطنين البالغ عددها 1.7 مليون طلب
نظرة العامة
وقال تقرير سي بي آر إي، إن تركيز السياسة الحكومية في السعودية استمر خلال العام 2012 منصباً على البنية التحتية والبرامج الاجتماعية، وفي العام 2012 خصصت الموازنة 45 مليار دولار لقطاع التعليم، و23 مليار دولار لقطاع الرعاية الصحية، و9.4 مليارات دولار لقطاع النقل. وإلى جانب المبادرات الأخرى المتعددة فمن المحتمل أن يفوق الإنفاق الحكومي على البنية التحتية غير النفطية نظيره في 2011 بنحو 7 بالمائة.
فقد خصص نحو 67 مليار دولار لإنشاء 500 ألف وحدة سكنية تستهدف سد احتياجات قطاع محدودي الدخل في كل أرجاء المملكة، وستقع هذه الوحدات السكنية بمواقع عديدة تغطي في إجمالها مساحة 32 كيلومتراً مربعاً مع البدء في تخطيط أولها في الوقت الحالي.
وإلى جانب خط السكك الحديدية عبر المملكة، وافق مجلس الوزراء على تنفيذ شبكة شاملة للنقل العام لكافة المدن الرئيسة، تشمل حلول النقل بالحافلات والقطارات، ومن المتوقع الانتهاء من المرحلة الأولى العام 2017 في مدينة الرياض. كما من المخطط أن نحو 80 في المئة من شبكة المترو ستكون تحت سطح الأرض وتخدمها 34 محطة.
ومن المتوقع أن تتضاعف قدرة مطار الرياض الدولي بنحو ثلاثة أضعاف، لتصل إلى 25 مليون مسافر سنوياً بحلول العام 2015 كجزء من الإنفاق المتوقع لقطاع الطيران بإجمالي 53 مليار دولار.
الغرف الفندقية
وبين التقرير أن السعودية تملك في الوقت الحالي نحو 53 ألف غرفة فندقية ذات علامة تجارية، تستحوذ مكة المكرمة والمدينة المنورة على نحو 32 ألف غرفة منها. وقد استضافت المملكة العام 2011 نحو 15.4 مليون زائر أجنبي منهم 10.6 ملايين حاج ومعتمر. إلا أن عدد الغرف الفندقية الجديدة ذات العلامة التجارية المخطط لها دخول السوق كبير، ويمثل زيادة بنحو 60 في المئة خلال السنوات القليلة المقبلة، وفق إس تي آر غلوبال. ويمثل هذا، جزئياً، استجابة للقدرة المتزايدة للأماكن الدينية في كل من مكة المكرمة والمدينة المنورة، وكذلك الطلب المتزايد من القادمين لغرض الأعمال، وهو الأمر الذي مثل دفعة للنهوض بالسياحة الداخلية.
وذكر مراراً أنه قد يكون هناك إجراء ما في واحد أو أكثر من «أنظمة الرهن»، التي طال انتظارها، والتي قد تتعامل أو لا تتعامل مع مسألة الضمانات الرئيسة، ولاسيما استرداد ملكية العقارات في حالات التخلف عن السداد.
لكن لا توجد إشارة حتى الآن إلى أن هذه المسألة قد حُلت أو في طريقها للحل، فقد تركز الحديث على قدرة محافظ الرهن على العمل كمشتقات يمكن تداولها بين البنوك والمصارف.
قواعد جديدة وتشير التقارير إلى أن مؤسسة النقد العربي السعودي سيقوم بنشر قواعد جديدة حول تمويل الرهون للحصول على ملاحظات قبل الشروع في تنفيذها.
المملكة تعالج البطالة بتطوير التعليم والعمل المكتبي
وأشار تقرير سي بي آر إي إلى أنه، وفي محاولة لتناول مشكلة البطالة المستمرة بين الشباب السعودي، بدأت الحكومة إنفاقاً شاملاً على البنية التحتية في قطاعي التعليم والقطاع المكتبي، آملة أنه في وقت ما سيفي أحدهما باحتياجات الآخر. وانعكس هذا في العاصمة الرياض في العديد من أعمال التطوير المكتبية التي تقع بصفة العامة في الأجزاء الشمالية من المدينة، والتي تتسع اتساعاً سريعاً، ويدعمها مركز الملك عبدالله المالي الذي من المحتمل أن يضيف قرابة 1.2 مليون متر مربع من المساحة المكتبية الرئيسة من جانبه وحده.
وتملك المدينة في الوقت الحالي قرابة ثلاثة ملايين متر مربع من المساحات المكتبية بكافة الفئات، مع كون نحو 600 ألف متر مربع من هذه المساحة من الفئة الأولى المحلية أو الدولية «الدرجة أ».
وفي الوقت الحالي تعمل المساحة المكتبية من هذه الفئة في المناطق الوسطى بمعدلات إشغال 15 في المئة، إلا أنه من المحتمل أن يفوق الحجم المجرد للمساحة المتميزة الجديدة التي من المقرر أن تدخل السوق بمركز الملك عبدالله المالي وحده هذه الفئة من حيث العرض. ومع توقع دخول ما يزيد على 800 ألف متر مربع من المساحة المكتبية المتميزة إلى سوق الرياض خلال العامين المقبلين، فإن مستقبل هذا القطاع على الأمد القصير يبدو باعثاً على التحدي.
المواقع المميزة
ومع ذلك وفي هذا السياق، فقد تمتعت المشاريع الجيدة التموضع في المواقع الرئيسة بدرجة عالية من البروز، وإمكانية الوصول ما أدى إلى تحليها بأداء ممتاز. فقد حققت بوابة أعمال الرياض بصفة خاصة نجاحاً باهراً في اجتذاب المستأجرين، بفضل الإدراك الجيد لمفهومها في تقديم مساحات مكتبية متميزة في بيئة خاصة بالأعمال ذات مبان قليلة الارتفاع، مع قربها من المجمعات السكنية الراقية والمطار، وكون الوصول إلى المشروع سهلاً مع توفر مواقف سيارات فسيحة، وخدمات الأمن، ومتاجر التجزئة، ومنافذ لبيع الأطعمة والمشروبات. وقد تمخض عن هذا المفهوم القوي امتصاص سريع وأداء قوي للقيم الإيجارية في بيئة النمو الإيجاري الأساسي وارتفاع معدلات الإشغال. لكن على الرغم من التحديات الوشيكة لم يتبن الملاك كلية مفهوم الحوافز أو التخفيضات الإيجارية، ولربما تكافح على المدى المتوسط تلك العقارات التي لا تستطيع تأمين مستأجرين قريباً.
نظام الرهن العقاري
وأفاد التقرير بأن أسعار الفلل واصلت ارتفاعها في كل من الرياض وجدة نتيجة الطلب الشديد وزيادة أسعارالأراضي، على الرغم من استمرار الحاجة إلى تمويل الرهون.
وبين أن أسعار الشقق شهدت ارتفاعاً نتيجة زيادة أسعار الأراضي أكثر من كونه نتيجة للطلب الذي يظل ضعيفاً في هذا القطاع. فيما ارتفعت القيم الإيجارية للشقق بشدة نتيجة الطلب الشديد على إسكان محدودي ومتوسطي الدخل بين أوساط المواطنين السعوديين والوافدين.
وقال التقرير إنه وعلى الرغم من الملاحظات الصحافية التي جرى التأكيد عليها كثيراً حول قانون الرهن الجديد خلال الشهور الأخيرة، إلا أنه ليس من الواضح على الإطلاق ماهية ما تحقق من تقدم على أرض الواقع.
وكشفت الحكومة السعودية أنها اعتمدت تشريعاً جديداً حول هذه المسألة، لكنها لم تكشف عن أي تفاصيل بخصوص المسائل التي جرى التعاطي معها على وجه التحديد في لوائحها الجديدة. وفي الوقت الحالي تشكل الرهون نحو اثنين في المئة من الناتج المحلي الإجمالي، مقارنة بنحو 70 في المئة في الولايات المتحدة والمملكة المتحدة، ومن المحتمل أن يتغير ذلك قليلاً على المدى القصير.
ففي مصر على سبيل المثال عندما وُجد موقف مشابه ومُرر قانون للرهن يتناول هذه النقطة على مدار عقد مضى، فإن الرهون لاتزال تعادل أقل من واحد في المئة من الناتج المحلي الإجمالي، ووفقاً لأبحاث الوكالة الأميركية للتنمية الدولية، فإن 37 في المئة فقط من البالغين في مصر على دراية بأمر تمويل الرهون.
تحديات الاسكان
وعلى ذلك فإن الإسكان يظل مسألة ملحة، وتعد التحديات التي واجهت دار الأركان على سبيل المثال في بيع مساكن ذات أسعار مناسبة بمشروع القصر بالرياض دليلاً على التناقضات بين الطلب وقدرة المواطنين السعوديين على شراء المسكن، وغياب التوافق بين الطموحات والواقع من حيث الحجم والجودة، ويوجه ذلك، جزئياً، غياب سوق الإسكان الثانوي. بما يعني أن أول بيت يشتريه مواطن سعودي ربما يكون البيت الوحيد الذي يمكن له شراؤه، ومسألة جودة البناء مسألة جوهرية في هذه القضية في ظل أساليب بناء تقليدية عتيقة، ومنازل لا تتسم بالجودة لمدة تزيد على 30 عاماً، وهناك شعور واسع بعدم الرضا عن الشقق نتيجة محدوديتها من حيث الاتساع، وإن كانت الخصوصية وجودة البناء وإدارة المناطق المشتركة وصيانتها وعدد من المسائل الأساسية تشكل سلبيات أساسية.
ومع ذلك فإن التوقع الواسع بشأن سعر الأراضي، والذي كثيراً ما يحدث في المملكة يعني أن مشاريع الفلل أو المنازل ليست قادرة على الوفاء بالقيود السعرية الحرجة للسوق. وأدت هذه العوامل إلى بيئة نقص في الإسكان كان على الحكومة الخوض في غمارها، وقد خصصت الحكومة في خطة التنمية التاسعة ما يصل إلى 250 مليار ريال سعودي (66 مليار دولار) لمشاريع الإسكان الاجتماعي وحدها، ويُقال إن الحكومة تخطط لإنشاء ما يقرب من 500 ألف وحدة سكنية في كل أرجاء المملكة، وإن كانت لا تنشر فعلياً استراتيجية إسكان وطنية يمكن من خلالها تنفيذ هذه السياسة.
المزيد من الانظمة
ومع ذلك فإن عملية رسم الاستراتيجية هي الآن قيد التنفيذ، وأكدت وزارة الإسكان أنها أعدت مسودة أولى للاستراتيجية، ويجري الآن نشر هذه المسودة على باقي الوزارات المعنية، فيما جرى تسلم ما يزيد على 340 اقتراحاً رداً على المسودة، وليس معلوماً متى ستسلم نسخة نهائية لها. وكجزء من مساعيه الإعلامية لإبراز جهوده في قطاع الإسكان، أعلن صندوق التنمية العقارية، أخيراً، عن اعتماده 11.666 قرض إسكان بقيمة 5.8 مليارات ريال سعودي (1.5 مليار دولار) لإنشاء 14 ألف وحدة سكنية، ويشكل ذلك الجولة الثالثة من الاعتمادات في موازنة العام 2012، ومع أن هذه الاعتمادات هائلة إلا أنها لاتزال دون مستوى الطلبات البالغ عددها 1.7 مليون طلب، والتي تلقاها الصندوق.
إقرار نظام الرهن يضخ استثمارات إضافية للسوق