سياسيون واقتصاديون يقللون من تأثير الأزمة المالية العالمية على القطاع العقاري السعودي

خلال جلسات اليوم الأول للمنتدى العالمي للاستثمار العقاري في الرياض..

قلل سياسيون واقتصاديون من تأثير الأزمة المالية العالمية على القطاع العقاري السعودي، مؤكدين أن السوق المحلية لا تزال في بدايتها الاستثمارية خاصة في الإسكان.
واعتبر المشاركون في الجلسات الصباحية لليوم الأول للمنتدى العالمي للاستثمار العقاري المقام تحت مظلة مجلس الغرف التجارية، وتنظمه شركة نسيبة، في فندق فور سيزون بالرياض، الحاجة السكانية في السعودية والمقدرة بنحو 200ألف وحدة سكنية سنوياً وحدة سكنية فرصة استثمارية كبيرة يجب استغلالها.
وقال فورد فراكر السفير الأمريكي لدى المملكة العربية السعودية، إن السوق العقارية السعودية قد تواجه قليلا من مخاطر هذه الأزمة ولمواجهتها لابد من تنظيم السوق العقارية، مشيراً أن هناك جهودا على مستوى الحكومات الخليجية للسيطرة على هذه الأزمة.
وأكد السفير الأمريكي لدى المملكة أن وجود سيولة كبيرة يمكن الاعتماد عليها لمدة طويلة وخاصة عند بعض الشركات العقارية الكبرى في السعودية، لكنه طالب بضرورة اتخاذ الحيطة والحذر من أجل عدم زعزعة النظام المالي في المنطقة.
من جانبه قال الدكتور فهد السلطان الأمين العام لمجلس الغرف السعودية، إنه مع قناعتي الشخصية بعدم تأثر القطاع العقاري في المملكة بهذه الأزمة، وبجانب تفاؤلي بانقشاع وتبدد غيوم هذه الأزمة المالية بنهاية هذا العام، فإنني اؤكد على أن هذه الأزمة تدفعنا لمزيد من الاهتمام بالقطاع العقاري في بلداننا، حيث هناك العديد من المؤشرات التي تؤكد أهمية هذا القطاع الذي أصبح يمثل قاطرة للتنمية في دول الخليج العربية
وبين السلطان أن أهم المؤشرات في المملكة على سبيل المثال ما يلي: أن قطاع العقارات يشكل محوراً هاماً من محاور التنمية التي تعيشها المملكة في المرحلة الراهنة، لما يقوم به من دور هام في دفع عجلة النمو، حيث ثبت ان أكثر من 29صناعة ونشاط ترتبط بقطاع العقارات، مثل المقاولات، الديكورات، الأخشاب، الدهانات، مواد البناء، الأثاث، المفروشات وغيرها من الصناعات المكملة لهذا القطاع لذا فإن انتعاش القطاع العقاري يعني زيادة النشاط في هذه الصناعات بالتبعية، الأمر الأخر أنه يساهم قطاع العقارات بحوالي 55مليار ريال في الناتج المحلي الإجمالي وبنحو 95% من الناتج المحلي غير النفطي
وأضاف الأمين العام لمجلس الغرف السعودية أن خطة التنمية الثامنة تتوقع ان ينمو النشاط العقاري بمعدل سنوي 5.8% حتى عام 2009م ، وأن ترتفع نسبة مساهمته في الناتج المحلي الإجمالي إلى 7.2% في العام نفسه كما تمثل العمالة في القطاع العقاري حوالي 15% من إجمالي العمالة المدنية في جميع القطاعات، ويقدر متوسط النمو السنوي للعمالة في هذا القطاع بنحو 5.1% ومن ثم فإنه يعتبر القطاع المستوعب الأول للعمالة على مستوى القطاعات الإنتاجية
وأشار السلطان أن تلبية الطلب المتزايد على الوحدات السكنية يتطلب بناء ما بين 164ألفاً إلى 200ألف وحدة سكنية سنوياً، كما أنه لتلبية الطلب على السكن حتى عام 2020م يجب إنشاء 262مليون وحدة سكنية، مؤكداً أنه بدأ قطاع العقارات بالمملكة يشهد معدلات نمو ملحوظة، خاصة في بناء المساكن وقيام المشاريع العمرانية والمدن الاقتصادية الكبرى، مواكباً لحالة الانتعاش الاقتصادي التي تعيشها المملكة، واتجاه المستثمرين إلى هذا النوع من الاستثمارات الآمنة
وطالب السلطان بضرورة استفادة كافة أطراف السوق العقارية في بلداننا من الدروس التي أفرزتها وستفرزها الأزمة المالية العالمية الراهنة، خاصة ما يتعلق بالرهن العقاري، وعملية توريق الديون العقارية حيث يعتبر الرهن العقاري هو شريان الحياة للقطاع العقاري، وأي انسداد في هذا الشريان يجعل الدماء (الأموال) لا تتدفق بالسيولة المطلوبة في بقية القطاعات الاقتصادية لذلك من المهم أن تتكاتف جهود القطاعين الحكومي والخاص لتوفير متطلبات نمو هذا القطاع، وفي مقدمتها التغلب على مشاكل التمويل سواء من الصناديق المتخصصة أو من الجهاز المصرفي، انطلاقاً من أن انتعاش القطاع العقاري يؤدي إلى انتعاش العديد من الأنشطة الأخرى بل ويساعد على رفع وتيرة النمو في الاقتصاد ككل.
وأوصى الأمين العام لمجلس الغرف السعودية بضرورة سرعة اتخاذ كافة الإجراءات التي تعمل على تحقيق الاستقرار في سوق العقارات بالمملكة والعمل في إطار تفعيل الرهن العقاري بالمملكة، على إسقاط الاعتقاد الخاطئ بأن ارتفاع أسعار العقارات يسمح بإعادة تسديد الديون العقارية والابتعاد عن عمليات توريق الرهون العقارية، وخاصة التي تعمل على تشجيع الإقراض وزيادة المخاطر المترتبة عليه
4كما أوصى بتشديد دور البنوك الرقابي على عمليات الائتمان العقاري، من حيث الاستعلام الائتماني بين البنوك عن العميل، وتحديد سقف للإقراض العقاري داخل البنوك بما لا يزيد عن نسبة معينة من محفظة البنك إضافة إلى البحث في إنشاء مؤسسات وطنية معنية بتصنيف الديون العقارية (RATING)، وعدم الاعتماد الكامل على المؤسسات العالمية العاملة في هذا المجال، وذلك لأن الأزمة الراهنة أثبتت ضعف مصداقية هذه المؤسسات، وممارستها الخداع أحياناً، وخاصة عندما صنفت السندات العقارية الرديئة بأنها (غير خطرة نسبياً)، في حين كانت هذه السندات هي السبب في أزمة الرهن العقاري، وتفاقم الأزمة المالية العالمية.
واستعرض في ورقة العمل الكيفية التي تكونت بها أزمة الرهن العقاري، حيث قال إنها تكونت في رحم الاقتصاد الأمريكي من خلال المراحل التراكمية التالية أولها انخفاض أسعار الفائدة الأمريكية بشكل كبير، وتوافر أعداد كبيرة من المساكن بعد انفجار فقاعة شركات الانترنت في عام 2000م، والمرحلة الثانية في ارتفاع قيمة المساكن بشكل تراكمي، وارتفاع أسهم الشركات العقارية المسجلة بالبورصة بشكل مستمر، سواء في الولايات المتحدة أو في غيرها من دول العالم مقابل انخفاض الأسهم في القطاعات الاقتصادية الأخرى بما فيها قطاعات التكنولوجيا والاتصالات الحديثة. والمرحلة الثالثة في أن الأمر سابق شجع الأمريكيين أفراداً وشركات على شراء المساكن والعقارات بهدف الاستثمار طويل الأجل، والرابعة وفقاً لذلك زادت عمليات الإقراض من جانب البنوك، وازداد التوسع والتساهل في منح القروض العقارية للأفراد من ذوي الدخول المنخفضة وغير القادرين على السداد، والمسماة بالقروض (متدنية الجودة)، وذلك دون التحقق من قدرتهم على السداد.
وبين السلطان أن المرحلة الخامسة تكمن مع بداية عام 2006م بدأ حدوث حالة من التشبع التمويلي العقاري وارتفعت أسعار الفائدة لتصل إلى 5.25% وأصبح الأفراد المستفيدين من القروض متدنية الجودة غير قادرين على سداد الأقساط المستحقة عليهم، وازداد الأمر سوءاً بانتهاء فترة الفائدة المثبتة المنخفضة للقروض العقارية والمرحلة السادسة جاءت نتيجة لذلك ازدادت معدلات حجز البنوك على عقارات من لم يستطيعوا السداد، لتصل إلى حوالي 93%، وفقد أكثر من 2مليون أمريكي ملكيتهم لهذه العقارات وأصبحوا مكبلين بالالتزامات المالية طيلة حياتهم.
وأضاف أن المرحلة السابعة تفاقمت المشكلة وامتدت إلى عدد كبير من البنوك والشركات المالية بسبب اتجاه البنوك المقدمة للقروض لتوريق الديون العقارية، من خلال تجميع القروض العقارية المتشابهة في سلة واحدة وإعادة بيعها للمؤسسات والشركات المالية والعقارية الأخرى، لتقوم بتجميع أقساط القروض من المدينين، وذلك في محاولة للحد من المخاطر المترتبة عليها فيما كانت المرحلة الثامنة مع تراجع القدرة على السداد بدأت الأزمة تتحرك ككرة الثلج وتنتشر لتشمل معظم الشركات المالية والعقارية، وهنا بدأ الحديث عن أزمة مالية عالمية، مصدرها الاقتصاد الأمريكي، ولكنها تتجاوز حدود الولايات المتحدة الأمريكية لتطول الاقتصاد في معظم دول العالم، ومحتواها نقص السيولة وخاصة لدى المصارف والشركات المرتبطة بقروض الرهن العقاري.
وذكر السلطان أنه منذ ذلك التاريخ والأزمة تتمدد وتتفاقم وتضرب بأطنابها في جنبات الاقتصاد العالمي، وتؤثر على القطاع العقاري في الولايات المتحدة والعالم، وكانت آثارها على القطاع العقاري الأمريكي متمثلة في تراجع عمليات بناء المساكن بنسبة 06% لتصل إلى 1.560مليون وحدة سنوياً، مقارنة
بالمعدل السنوي المسجل وهو 1.171مليون وحدة، كما تراجع عدد تصاريح البناء إلى 978ألف وحدة مقابل 1.16مليون وحدة وتراجعت أسعار المساكن بحوالي 10%، مع وجود توقعات بتراجعها بنسبة 10% أخرى بنهاية عام 2008م.
واستجابة للشكوك الحالية المتعلقة بالسيولة، قرر خالد الكامد العضو المنتدب لمجموعة بنك دبي الإسلامي إعادة تركيز عرضه على اختفاء السيولة بتناوله الضائقة الائتمانية من منظور عالمي من خلال طرح التأثير الحالي وقريب الأجل للضائقة الائتمانية في دول مجلس التعاون الخليجي.
ودع الكامد الشركات العقارية إلى عدم الاستعجال في الإعلان عن المشاريع العقارية الجديدة، وضرورة مراجعتها إلى مشاريعها الحالية ومعرفة جدوها اقتصاديا، متوقعاً أن تكون السعودية في المرتبة الأولى للقطاع التطوير العقاري.
وأكد العضو المنتدب لمجموعة بنك دبي الإسلامي، أن دول الخليج الأقل تأثراً بالأزمة المالية العالمية، لكنه شدد على ضرورة التعاون بين القطاع الحكومي والخاص لتقليل من تأثيرها في المستقبل.
وفي موضوع ذي صلة يواصل المنتدى اليوم جلساته بعقد حلقة المناقشة الثانية في الساعة 9صباحاً مع بلير هاجكول، العضو المنتدب لشركة جونز لانج لاسيل بالشرق الأوسط وشمال أفريقيا وريحان عتيق، الرئيس التنفيذي المشارك لشركة كابري كابيتال الأمريكية. ستركز المناقشة على رؤية المستثمرين من خلال تناول موضوع إدارة الثروة وتقديم فكرة للجمهور عن كيفية تعظيم العوائد على الاستثمار مع الاحتفاظ بالمخاطر في أقل مستوياتها في نفس الوقت.
وبعد استكشاف مطالب المستثمرين بالنسبة للصفقات العقارية والأسواق التي يرون أنها مربحة، ستعمد الجلسة التي تدار بواسطة سهيل كرم من طومسون رويترز بتحليل تأثير الأزمة على الصناديق الأسلامية، وستتاح للجمهور فرصة استكشاف القطاعات التي يرغب المستثمرون في الاستثمار فيها في الموقف الحالي والمعايير التي يضعونها في الاعتبار في تلك العملية وكيفية تقييمهم لمنتج معين.
وكان عبد الرحمن الجريسي، نائب رئيس مجلس الغرف السعودية، أكد في يوم الافتتاح الرسمي للمنتدى العالمي للاستثمار العقاري أن الاستثمار والتمويل العقاري يعتبر من أحد أهم الأركان الرئيسة للاقتصاد الوطني، حيث يسهم بنحو 55مليار ريال في الناتج المحلي الإجمالي ويوفر فرص عمل ويخلق فرصا استثمارية واعدة ويقدر حجم السوق العقارية السعودية بما يقارب 1200مليار ريال ويتم تداول ما يقارب 100إلى 200مليار ريال سنويا في هذا القطاع.
يشار إلى أنه، يعد الاستثمار والتمويل العقاري أحد أهم الروافد الاقتصادية في بلدان العالم الإسلامي، حيث تشير بعض المصادر إلى أن حجم صناعة التمويل الإسلامي في الوقت الراهن يبلغ 800مليون دولار وتتراوح نسبة نموه السنوية بين 15- 20%.