الدفاع المدني يحذر من الاقتراب من تجمعات السيول وعبور الأودية    ارتفاع الصادرات السعودية غير البترولية 22.8 %    برعاية ولي العهد.. المملكة تستضيف مؤتمر الاستثمار العالمي    بركان دوكونو في إندونيسيا يقذف عمود رماد يصل إلى 3000 متر    تهديدات قانونية تلاحق نتنياهو.. ومحاكمة في قضية الرشوة    لبنان: اشتداد قصف الجنوب.. وتسارع العملية البرية في الخيام    الاتحاد يخطف صدارة «روشن»    دربي حائل يسرق الأضواء.. والفيصلي يقابل الصفا    انتفاضة جديدة في النصر    مذكرة تفاهم بين إمارة القصيم ومحمية تركي بن عبدالله    استعراض مسببات حوادث المدينة المنورة    «التراث» تفتتح الأسبوع السعودي الدولي للحِرف اليدوية بالرياض    المنتدى السعودي للإعلام يفتح باب التسجيل في جائزته السنوية    جامعة الملك عبدالعزيز تحقق المركز ال32 عالميًا    «الأرصاد» ل«عكاظ»: أمطار غزيرة إلى متوسطة على مناطق عدة    لندن تتصدر حوادث سرقات الهواتف المحمولة عالمياً    «العقاري»: إيداع 1.19 مليار ريال لمستفيدي «سكني» في نوفمبر    16.8 % ارتفاع صادرات السعودية غير النفطية في الربع الثالث    «التعليم»: السماح بنقل معلمي العقود المكانية داخل نطاق الإدارات    صفعة لتاريخ عمرو دياب.. معجب في مواجهة الهضبة «من يكسب» ؟    «الإحصاء» قرعت جرس الإنذار: 40 % ارتفاع معدلات السمنة.. و«طبيب أسرة» يحذر    5 فوائد رائعة لشاي الماتشا    مشاكل اللاعب السعودي!!    في الجولة الخامسة من دوري أبطال آسيا للنخبة.. الأهلي ضيفًا على العين.. والنصر على الغرافة    في الجولة 11 من دوري يلو.. ديربي ساخن في حائل.. والنجمة يواجه الحزم    نهاية الطفرة الصينية !    السجل العقاري: بدء تسجيل 227,778 قطعة في الشرقية    السودان.. في زمن النسيان    لبنان.. بين فيليب حبيب وهوكشتاين !    مصر: انهيار صخري ينهي حياة 5 بمحافظة الوادي الجديد    اقتراحات لمرور جدة حول حالات الازدحام الخانقة    أمير نجران: القيادة حريصة على الاهتمام بقطاع التعليم    أمر ملكي بتعيين 125 عضواً بمرتبة مُلازم بالنيابة العامة    «واتساب» يغير طريقة إظهار شريط التفاعلات    ترحيب عربي بقرار المحكمة الجنائية الصادر باعتقال نتنياهو    تحت رعاية سمو ولي العهد .. المملكة تستضيف مؤتمر الاستثمار العالمي.. تسخير التحول الرقمي والنمو المستدام بتوسيع فرص الاستثمار    محافظ جدة يطلع على خطط خدمة الاستثمار التعديني    أسبوع الحرف اليدوية    مايك تايسون، وشجاعة السعي وراء ما تؤمن بأنه صحيح    ال«ثريد» من جديد    الأهل والأقارب أولاً    اطلعوا على مراحل طباعة المصحف الشريف.. ضيوف برنامج خادم الحرمين للعمرة يزورون المواقع التاريخية    أمير المنطقة الشرقية يرعى ملتقى "الممارسات الوقفية 2024"    الإنجاز الأهم وزهو التكريم    «كل البيعة خربانة»    انطلق بلا قيود    تحت رعاية خادم الحرمين الشريفين ونيابة عنه.. أمير الرياض يفتتح فعاليات المؤتمر الدولي للتوائم الملتصقة    مسؤولة سويدية تخاف من الموز    السلفية والسلفية المعاصرة    دمتم مترابطين مثل الجسد الواحد    الأمين العام لاتحاد اللجان الأولمبية يشيد بجهود لجنة الإعلام    شفاعة ⁧‫أمير الحدود الشمالية‬⁩ تُثمر عن عتق رقبة مواطن من القصاص    أمير الرياض يكلف الغملاس محافظا للمزاحمية    اكثر من مائة رياضيا يتنافسون في بطولة بادل بجازان    وزير الثقافة: القيادة تدعم تنمية القدرات البشرية بالمجالات كافة    محمية الأمير محمد بن سلمان تكتشف نوعاً جديداً من الخفافيش    "الحياة الفطرية" تطلق 26 كائنًا مهددًا بالانقراض في متنزه السودة    قرار التعليم رسم البسمة على محيا المعلمين والمعلمات    







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



الرهن العقاري.. هل الوقت مناسب لإصداره؟
المقال

قرار مجلس الوزراء الصادر مؤخراً بالموافقة على التوصيات ال (18) المقترحة من الهيئة الاستشارية للمجلس الاقتصادي الأعلى تضمن أهمية الإسراع بإقرار نظام الرهن العقاري للمساهمة في حل مشكلة السكن، ويمثل إقرار نظام الرهن العقاري نقلة نوعية كبيرة في التعاملات التجارية لكافة شرائح المجتمع ووضع تنظيم واضح لتعاملات تتم حاليا بابتداع أساليب غير مأمونة لا تستند الى نظام يحكم تلك التعاملات، وإذا كنا نرى بأن هذا النظام قد تأخر صدوره وان هناك أهمية للإسراع في إقراره، فان التطورات الجديدة المحلية والدولية تتطلب المزيد من الدراسة والتدقيق في تبعات إقرار النظام والمخاطر المحتملة له على المجتمع بسبب الاندفاع المتوقع تجاهه، وان لا تقتصر دراساتنا - كالعادة - على التنظير لتمرير القرار للتخلص من المطالبات بسرعة صدوره ليتم تحويل أراضي المخططات الى سيولة نقدية هائلة!.
فأسعار العقار ليست بالقاع وإنما في قمة وبشكل مبالغ فيه لايتناسب مع مستوى دخول المواطنين للمستهدفين من الرهن والذين يعانون من استمرار ارتفاع تكلفة المعيشة (خلاف السكن)! فالرهن العقاري سيحدث سلسلة حلقات مترابطة لتوفير تلك الأموال! فالبنوك ستمول الأفراد والشركات من أموال غيرها بضمان الرهن وستصبح هناك عدة جهات مقترضة للأموال بناء على ضمانات وهكذا..
وكل جهة تعتمد على الضمانات التي لديها في التوسع بالاقتراض وفي حال حدوث خلل في احدها ستنشأ المشكلة لتشمل كافة الأطراف! لأننا نتمادى في التجاوزات حتى تحدث أزمة (وهو أمر طبيعي حدث بأمريكا فتسبب في أزمة الرهن) كما يجب أن لانستبعد مستقبلا أن نرى "رؤية عليا" لمعالجة الوضع حتى "لا ينام المواطن بالشارع" لتنهي فاعلية الرهن!
إن نجاح النظام لمعالجة أزمة السكن او لتنظيم التعاملات التجارية الحالية يعتمد على نجاحنا في تهيئة الأجواء المناسبة لذلك، فقد يكون نظام الرهن العقاري هو القرار المناسب لازمة السكن ولكن يجب أن نتأكد انه ليس في الوقت الخاطئ (حاليا نعاني من التضخم والرهن سيزيد من ضخ السيولة) او أن هناك متطلبات يجب استيفاءها قبل إقرار النظام كتعديل الفائدة المركبة (وهو المهم) لتقليلها واختصار مدة السداد! كما يجب علينا عدم الإفراط بالتفاؤل بان هذا النظام سيحل مشكلة السكن! لان هناك تضخم حدث وسيحدث للعقارات بسبب ذلك وسرعان ماستنكشف الحقائق عند التطبيق! فالجهات الممولة وأصحاب العقارات والشركات الكبرى التي تحتاج للتمويل هم فقط من سيستفيد من النظام، أما من استهدف بإصدار النظام فستكون أسعار العقارات والشروط والفوائد المركبة عائقا كبيرا أمام تحقيق الطموحات بامتلاك مسكن! ولنا في برنامج "مساكن" عبرة!! فالفلل السكنية الجديدة متوفرة والمخاطرة متدنية لكون الراتب حاليا والتقاعد غدا مضمون، والمسكن بحكم المرهون ومع ذلك لم يحقق البرنامج النجاح المأمول بسبب ارتفاع الفائدة على الرغم من انها اقل نوعا ما من البنوك!
إن الرهن العقاري نظام معمول به في معظم دول العالم وجهاتنا التشريعية ستدرس النظام لتلافي المخاطر التي وقعت فيها بعض الدول، إلا أن هناك مخاطر لاتتعلق بالنظام ومواده، وإنما بالمجتمع الذي سيطبق به النظام، فالنظام سيقر وأسعار العقارات متضخمة جدا وفي ظل تطبيق الفائدة المركبة (المجحفة بحق المقترضين الأفراد باحتساب فوائد على مبالغ سبق سدادها) والتي نتميز بها دون غيرنا، ولذلك قد يتسبب ذلك في أزمة كبيرة لكامل مكونات الاقتصاد! فالقرض الذي سيحصل عليه المواطن بضمان الرهن سيصبح كبير (الغالبية موظف حكومي او خاص) أي سيتطلب سنوات طويلة للسداد قد تتجاوز ال(25) سنة، أي إن الفائدة ستصل الى (100) حسب المطبق لدينا! مع الأخذ في الاعتبار بان الممول (بنك او شركة) سيعيد تقدير القيمة المعقولة للعقار الذي سيرهنه (بسبب معرفته بتضخم السعر) وسيستقطع منه أيضا إجمالي الفائدة حتى تغطي قيمة العقار قيمة القرض وفوائده!.
ولذلك قد تحدث أزمة رهن عقاري لدينا إذا انخفضت أسعار العقارات الى مستوياتها المعقولة! والتي ستجبر البعض على التوقف عن السداد بعد سنوات لعدم وجود جدوى اقتصادية من استكمال سداد كامل قيمة القرض بفوائده! فمثلا قيمة شراء فله سكنية سعرها النقدي مع إقرار الرهن العقاري (مليون) ريال ستصبح مع الفائدة ب (1.8) مليون ريال خلال (20) عاما أي بقسط شهري (7500) ريال وينطبق الأمر على رهن الأراضي وتمويل البناء المرتفع التكاليف حاليا! فكم معدلات الرواتب لمعظم المقترضين للتمكن من سداد قرض طيلة تلك المدة وبدون المرور بأزمة تعيق مواصلة السداد؟
فنظام الفائدة المركبة الذي تتبعه البنوك وشركات التقسيط والعقار أصبح أمرا واجب التعديل لكي نستفيد من نظام الرهن العقاري وليتفق مع ماهو مطبق في الدول الأخرى، كما إن الوعي بخطورة الرهن العقاري غير متوفر بمجتمعاتنا، فقد تظهر مغامرات غير محسوبة يدفع ثمنها الأبناء! فمن نجا من خسارة الأسهم قد يقع ضحية الرهن فيخسر ماله وسكنه! لتتحول المشكلة من فردية الى مجتمع بكامله!
إن التشخيص الحالي لأزمة السكن يتمثل في وجود أراض سكنية شاسعة مملوكة للبعض وأسعارها تجاوزت الأسعار المعقولة للسكن او للاستثمار ولدينا مواطن بحاجة للأرض ولكنه يفتقد للمال المتوفر لدى بنوكنا بأرصدة عالية تمثل عبئاً استثماريا عليها! وارتفاع أسعار الإيجارات يزيد من الضغط للقبول بتلك الأسعار لشراء تلك الأراضي بأموال البنوك! فالارتفاع الحالي للأراضي ليس بسبب ارتفاع صفقات الشراء من مواطنين للسكن بل مضاربات أراضي (الوجه الآخر للأسهم) وتحول الأمر أخيرا الى تدوير فأصبح معظمنا لا يستطيع شراء قطعة ارض صغيرة للبناء عليها، فوقعنا في مأزق بين سعر الأرض المبالغ فيه والإيجار المرتفع والدخل المنخفض (انخفاض القوة الشرائية للرواتب).
وبدلا من دراسة المشكلة على حقيقتها بهدف الحد من ارتفاع أسعار الأراضي قمنا باتخاذ خطوات ساهمت في رفع اكبر لأسعارها، فشجعنا تأسيس شركات عقارية برأسمال عيني (قيمة تقديرية لمخططات) فتم تجفيف الأراضي القريبة المتاحة للبيع ولم تبن تلك المخططات! كما لوحنا بدراسة الرهن العقاري الذي تسبب في تمسك أصحاب العقارات بأراضيهم ورفع أسعارها (اعتبر كمحفز)، وضغطنا على من تمت الموافقة على إقراضه من الصندوق العقاري بشراء الأرض وإلا ستلغى الموافقة بعد سنتين! ولم نخفض المساحة لشقق التمليك ولم نطور أراضي المنح ليتم البناء عليها بل تجاهلنا النظر في تعديل الفائدة المرتفعة في برنامج مساكن لتفعيله ليتم تطبيقه من مؤسسة التأمينات ليشمل البرنامج كافة المواطنين باعتباره الحل الأنسب والآمن للمواطن وأسرته وللتقاعد والتأمينات ولإنهاء مشكلة السكن.
انه من المهم أن نحذر من تحول هذا النظام من حل سريع الى أزمة كبيرة تتسبب في انهيار كبير ليس فقط لأسواق العقار والأسهم بل للمجتمع بكامله بسبب رهن عدد من أفراده لعقاراتهم! فالتسهيلات البنكية في سوق الأسهم بضمان المحفظة تسبب تسييل البنوك لها في زيادة حدة انهيار فبراير 2006م، كما أن أزمة الرهن العقاري الأمريكية تأثر بها من ليست له علاقة بتلك الرهونات بانهيار أسعار عقاراتهم بل تعدى ذلك الى القضاء على استثمارات بنوك ودول! ومع ذلك فالنظام حتما سيصدر ولكن مانخشاه بعد سنوات هو التذكير بما ورد أعلاه!!


انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.