null

قال مستثمرون في قطاع العقار في المنطقة الشرقية إن إقرار نظام الرهن العقاري سيعد خطوة ضرورية لتفعيل حركة السوق العقارية ولتوفير متطلبات التنمية عبر إنشاء الوحدات السكنية والتجارية والاستثمارية، مشيرين إلى أن نظام الرهن العقاري يعتبر أحد الأدوات الأساسية في تحريك العجلة الاقتصادية، وسيسهم في استثمار رأس المال العقاري المرهون وتدويره، بما يعود على الاقتصاد بفائدة كبيرة، سواء من ناحية توفير الوحدات السكنية أو المشاريع العقارية التي تعود فائدتها على جميع الفئات.
أوضح رئيس مجلس إدارة الغرفة التجارية الصناعية في المنطقة الشرقية عبدالرحمن الراشد، أن الرهن العقاري في حالة تطبيقه سيعطي مرونة أكثر لدى مؤسسات التمويل والبنوك على وجه التحديد، والتي قدمت قروضا بنحو 700 مليار ريال، منها 200 مليار ريال موجهة للقروض الاستهلاكية، وقسم كبير منها موجه للقطاع العقاري.
وقال الراشد: إن الدعوة لأساليب مبتكرة في التمويل العقاري قد أثيرت على أكثر من صعيد، سواء في وسائل الإعلام أو في أروقة المؤسسات الاستشارية الأخرى، كمجلس الشورى واللجان العقارية بالغرف السعودية، مضيفا أن المملكة تملك تجربة رائدة في موضوع التمويل العقاري، تتمثل في تجربة صندوق التنمية العقارية، حيث خصصت الدولة من خلاله أكثر من 130 مليار ريال لتنمية وشراء الوحدات السكنية، حيث كان التمويل العقاري أبرز مظاهر ما اصطلح عليه ب «الطفرة النفطية»، وقد حقق وساهم في توسيع النطاق السكني لدى المواطنين، وهو ما يؤكد ضرورة الدعم الحكومي للتمويل العقاري، واستحداث أساليب مبتكرة للتمويل والتي جاء منها رفع رأس مال الصندوق العقاري. وأشار الراشد إلى أن الاقتصاد الوطني شهد في السنوات العشر الماضية تغيرات وتطورات مختلفة على مختلف الأصعدة، كان محورها الزيادة في حجم السيولة في السوق الحلية، جراء ارتفاع أسعار البترول في السوق العالمية.
وعن عودة جزء من الرساميل السعودية من الأسواق العالمية إلى الأسواق المحلية، قال الراشد: إن السوق العقارية تعد الأفضل لاستقبال الأموال العائدة، فبالرغم من التداعيات الناجمة عن الأزمة المالية العالمية التي اندلعت في النصف الثاني من العام 2007م إلا أن القطاع العقاري السعودي ظل متماسكا ومهيئا لاستيعاب المزيد من الاستثمارات.
وانتقد الراشد انحياز الاستثمار العقاري الإسكاني لصالح أصحاب الدخول المرتفعة في ظل محدودية الاستثمار العقاري السكني الموجه للفئات السكانية متوسطة ومحدودة الدخل، إضافة للمساهمات العقارية المتعثرة، وشيوع ظاهرة توظيف الأموال دون رقابة في السوق العقارية وضعف وتذبذب الائتمان العقاري الذي يتيح تنضيمه التوسع في الاستثمار العقاري. وطالب الراشد بضرورة دعم إصدار الأدوات الميسرة للتمويل العقاري والتي ياتي في مقدمتها صناديق الاستثمار العقارية.
التحدي الأكبر
من جهته، قال أمين عام غرفة الشرقية عبد الرحمن الوابل: إن التحدي الأكبر الذي يواجه سوق العقار يكمن في سرعة إقرار منظومة التشريعات العقارية، المتمثلة في نظام التمويل العقاري وفي نظام مراقبة شركات التمويل ونظام التأجير التمويلي، إضافة لنظام الرهن العقاري، وهي في مجملها أنظمة تعطي دفعة كبيرة للقطاع العقاري وتساعد في حل أزمة السكن الحالية وتتماشى مع خطة التتنمية التاسعة التي من أهم أهدافها، بناء مليون وحدة سكنية بحلول العام 2014م فهناك فجوة كبيرة بين العرض والطلب فيما يتعلق بتملك المساكن، إذ يقدر الطلب بنحو 1.1 مليون وحدة سكنية، في حين يبلغ العرض حوالى 570 ألف وحدة سكنية قفط.
وأضاف الوابل إلى أن الأرقام المتعلقة بالإسكان أفصحت عن الحاجة لنحو 5.88 مليون وحدة سكنية بحلول عام 2020م، حيث يتوقع وصول عدد السكان إلى نحو 33.44 مليون نسمة عند ذاك، وهذا يؤشر إلى الحاجة السنوية لنحو 145 ألف وحدة سكنية حتى العام 2020.
وقدر الوابل حجم الاستثمارات العقارية حاليا بأكثر من تريليون ريال، متوقعا أن تصل إلى نحو 1.5 تريليون ريال في العام 2012، وهو يعكس ما يستقطبه سوق العقار من استثمارات رغم صعوبات التمويل.
وألقى الوابل اللوم على على بعض الأنظمة فيما يتعلق بالمساهمات العقارية المتعثرة، وعلى بعض ملاك هذه المساهمات، معربا عن شكره للعقاريين القدامى الذين قاموا بتطبيق فكرة المساهمات العقارية التي كان لها دور كبير في خدمة اقتصادنا الوطني، مشيرا إلى أن ثلت الأحياء السكنية في المملكة قام بتمويلها القطاع الخاص من خلال المساهمات العقارية.
الاستفادة من الدروس
وقال عايض القحطاني رئيس اللجنة العقارية في غرفة الشرقية: إن تأخر صدور نظام الرهن منذ عام 2009 يعتبر أمرا إيجابيا؛ لأن الجهات التي أشرفت على صياغة النظام استفادت من الدروس التي خلفتها الأزمة المالية العالمية ليكون النظام المتوقع صدوره متوازنا ويحفظ حقوق الناس.
وأكد القحطاني أن انعكاسات الأزمة العالمية لم تؤثر على سوق العقار في المملكة، لكنها أثرت على إحجام البنوك في تمويل القطاع العقاري، مشيرا إلى أن الدولة ضخت أموالا ضخمة في تمويل مشاريع البنية التحتية وقطاع المقاولات، وهو ما حافظ على استمرارية القطاع العقاري ونموه وعدم تأثره، موضحا بأن إجمالي الإنتاج المحلي للاقتصاد السعودي بلغ 1755 بليون ريال، فيما بلغت مساهمة القطاع العقاري والإنشاءات في الناتج المحلي نحو 55 بليون ريال.
وتوقع القحطاني بأن يحافظ القطاع العقاري على نموه خلال العام الحالي 2011 بنسبة لا تقل عن 10 بالمائة، مبينا أن نسبة الاستثمار في السوق العقارية تعتبر معقولة إذا ما قورنت بنسبة التضخم وأسعار الذهب والأسعار المحلية بالنسبة للدول المجاورة، حيث عدت أسعار الأراضي في مكة المكرمة الأعلى في العالم، في حين بلغت أسعار الأراضي في أطراف المدن قليلة الكثافة السكانية في المملكة الأقل سعرا على المستوى العالمي.
وأشار القحطاني إلى أن نسبة التمويل من أصول البنوك للسوق العقارية، تمثل 1 في المائة في حين بلغت نسبة القروض العقارية من محفظة القروض في البنوك حوالى 2.5 في المائة، مستطردا: إن سوق الرهن العقاري في المملكة يمثل حاليا 2 في المائة وسيصل إلى 20 في المائة في العام 2020 إذا ما تم تطبيقه خلال عام 2011م.
وأكد القحطاني بأن الحاجة التمويلية للسوق العقارية للعام الحالي 2011 تبلغ 80 بليون ريال، ولا يوجد ما يغطيها سوى صندوق التنمية العقاري، موضحا بأن المملكة تعاني من نقص 200 ألف وحدة سكنية سنويا، وإن جميع المطورين العقاريين ليس باستطاعتهم تلبية احتياجات السوق العقارية إلا بما نسبته 7 في المائة من حجم التمويل.
وقال الخبير الاقتصادي الدكتور عبد الوهاب أبوداهش: إن متوسط دخل الفرد في المملكة المقدر ب80 الف ريال، يعني أن نسبة كبيرة من المواطنين لا تستطيع بناء منزل إلا بتمويل طويل الأجل، في ظل ضعف التمويل المقدم للمشروعات العقارية، حيث لم تقدم البنوك سوى 17 مليار ريال للتمويل العقاري وهو رقم ضعيف جدا بالنسبة لسوق العقار.
واقترح أبو داهش إيجاد حلول بديلة لمواجهة أزمة المساكن، من ضمنها وضع آلية لبناء منازل جيدة ومناسبة وبتكلفة تناسب الملاءة المالية للمواطنين، مشيرا إلى أنه من المحتمل أن ترفع أنظمة الرهن العقاري تكلفة الإقراض في ظل التوقعات بارتفاع سعر الفائدة.
قفزة كبيرة متوقعة
وأوضح الدكتور عبد الله الغامدي عضو اللجنة العقارية في غرفة الشرقية، أن نظام الرهن العقاري سيحدث قفزة كبيرة في القطاع العقاري في حالة إقراره، خصوصا أنه سيرفع من مشاركة البنوك المحلية بالمساهمة الفاعلة في عملية التنمية العقارية، من خلال تقديم التسهيلات والتمويل المباشر للمواطن الراغب في تملك السكن، عبر اقتطاع جزء بسيط من دخله على مدى يصل إلى 25 سنة، مؤكدا أن إحجام البنوك المحلية عن التمويل طويل الأجل يعود لعدم وجود ضمانات حقيقية لاسترداد حقوقها، موضحا أن عمليات التمويل الحالية التي تقدمها البنوك المحلية ولا تتجاوز مدتها سبع سنوات، لا تندرج ضمن معايير نظام الرهن العقاري الذي تصل فيه مدة سداد القروض لأكثر من عشرين عاما.
وقال الغامدي إن الجدل والنقاش كثر حول نظام الرهن العقاري، حتى ذهب البعض إلى المبالغة والإسراف في التوجس من تطبيق النظام؛ بسبب الأزمة المالية العالمية التي خلفها نظام الرهن العقاري في الولايات المتحدة. إلا أن المتخصص ومن ينظر بعين فاحصة يعلم أن سبب الأزمة العالمية كانت بسبب الإفراط في الرهن والإقراض دون وجود أصول ضامنة لهذه القروض، وبسبب إعادة رهن السندات المرهونة، بل وتسويقها في شكل صناديق استثمارية تسوق للمستثمرين على أنها استثمارات عقارية آمنة، وهذا بالطبع أمر غير صحيح، وتمثلت نتائجه على شكل أزمة اقتصادية عالمية، وسنين اقتصادية عجاف، لم يسلم منها من المنظومة العالمية الاقتصادية إلا القليل، ونحمد الله أن دولتنا هي إحدى الناجين من هذه الأزمة.
وأكد الغامدي علىأن الرهن العقاري في المملكة أصبح ضرورة وحاجة ملحة لسد نسبة من فجوة نقص المساكن، فالجميع استبشر خيرا بإنشاء هيئة الإسكان والتي تعمل على توفير المساكن، لكنها تظل غير كافية لاستيعاب الطلب المتزايد، خصوصا أنها ما تزال في مهد النمو، فهناك فجوة بين العرض والطلب ونسبة النمو السكاني في ازدياد.
مشاركة البنوك
ومن جانب آخر فإن تفعيل نظام الرهن العقاري فيه إشارة واضحة ونقطه بدء لإشراك قطاع البنوك بالتمويل، وهو ما يمثل صورة صحية وجميلة لتكامل القطاع الحكومي وقطاع البنوك في مواجهة تزايد الاحتياج على المساكن.
وأشار الغامدي إلى أن الرهن العقاري يختص بتنظيم صورة من صور التملك العقاري، لكنه في الواقع علاج لمشكله تلامس حياة المواطن الاجتماعية، فاذا ما أخذ النظام بعين الاعتبار هذه الزاوية فلا شك أن ذلك سيعد نقطة إيجابية نحو تحقيق حلم المواطن بالحصول على مسكن خاص ومستقل وهو الهدف الرئيس من إقرار نظام الرهن من الناحية الاجتماعية. أما على صعيد القطاع العقاري البحت، فلعل من أهم النتائج لتطبيقه تتمثل في كبح جماح الأسعار والحد من تضخمها؛ للحفاظ على مستوى أسعار معقولة تكون في متناول الجميع، وهنا يجب إيضاح أن هذا الأثر يحتاج إلى فترة زمنية يتم من خلالها سد فجوة الطلب، لكي تعاود الأسعار حالة الاستقرار. ومن وجهة نظري أن تطبيق النظام سيمكن المواطن من تملك الوحدة السكنية في مرحلة عمرية مبكرة ولن يكون لزاما عليه الانتظار حتى يتمكن من جمع مبلغ السكن كما كان بالسابق، رغم التوقع باندفاع المواطنين في بداية تطبيق النظام للحصول على قروض، وهو ما سينشأ عنه استحداث مخططات وأحياء سكنية حديثة ذات طابع حديث تتوافر بها كافه الخدمات السكنية. وعندما نتحدث عن وحدات سكنية جديدة بإعداد كبيرة، فمن البديهي أن ينتعش التداول العقاري وبالضرورة انتعاش قطاع الأعمار والمقاولات ودخول رؤوس أموال جديدة في هذا القطاع وأن يصبح العقار محط أنظار المستثمرين.
وأوضح الغامدي أن القطاع العقاري يعد بمثابة سوق وقناة استثمارية وأن الأسواق دائما ما تتأرجح أسعارها صعودا وهبوطا تبعا لقاعدة العرض والطلب، وقد شهدنا سابقا تضخمات للأسعار بشكل مبالغ فيه، وفي الوقت ذاته شهد الجميع ركودا وهبوطا، بل بخس في الأسعار خلال فترة انتعاش سوق الأسهم السعودي وتحول رؤوس الأموال من التداول العقاري إلى المتاجرة بالأسهم، إلا أنه في الفترة الحالية اتخذت الأسعار منحى الهدوء والاستقرار.
خطوة ضرورية
وقال المستثمر العقاري محمد النهدي: إن نظام الرهن العقاري يعتبر خطوة ضرورية وأساسية لحفظ الحقوق لاسيما للبنوك التي تعتبر الممول الأساسي للنشاط العقاري، والتي تسعى لضمان حقوقها بطريقتها الخاصة في ضل عدم تطبيق نظام الرهن من خلال نقل ملكية العقار من المقترض الى البنك.
وأضاف النهدي بأن نظام الرهن في حالة صدوره من شأنه إنهاء تلك التعقيدات والطرق الملتوية بين البنك والمقترض، وسيكون بديلا عنها المرونة في البيع والشراء وتوفير القدر الأكبر من الضمانات، وهي المطالب الأساسية للمستثمرين في القطاع العقاري.
ومن جهته قال المستثمر العقاري عادل عبد الكريم: إن العقبة التي كانت تحول دون توفير الوحدات السكنية المناسبة وبأسعار في متناول الجميع، تتمثل في غياب التشريعات والأنظمة المنظمة للنشاط العقاري، وعدم وجود الضمانات الكافية لضمان حقوق الممول، والتي تدفعه للتراجع في عملية التمويل أو حصرها ضمن قنوات ضيقة للغاية، مضيفا أن انعدام النظام يقود إلى ممارسات خاطئة لمحاولة اختراق أو حل المشكلة، وبالتالي ارتفاع نسبة المخاطرة والتي تقود بدورها لارتفاع نسبة الأرباح، وهو ما تقوم به البنوك من خلال رفع نسبة الفائدة على القروض، مما يدفع المستثمرين للتعامل بالمثل للحصول على المكاسب مالية على حساب المواطن.
المرونة والوضوح
وأكد عبدالكريم أن وضع الأنظمة والتشريعات للتعامل مع النشاط العقاري، يقود إلى السهولة والمرونة والوضوح وبالتالي انخفاض التكلفة الإجمالية للمنشأة العقارية، وبالتالي اختفاء الطرق الملتوية التي اتبعتها البنوك لضمان حقوقها من خلال نقل ملكية العقار لحسابها أو فرض نسبة عوائد عالية على المقترض.
وقال المستشار القانوني أحمد العوذلي: إن نظام الرهن سيسهم في حل مشكلة عملية نقل الملكية، من خلال إنشاء مكتب مستقل على غرار لجنة فك المنازعات بين البنوك والعملاء في المحاكم.
وأضاف العوذلي بأن نظام الرهن العقاري يهدف للقضاء على مشكلة إحجام كتاب العدل عن تسجيل عمليات الرهن التي تدخل فيها البنوك، الأمر الذي دفعها لاستخدام وسيلة نقل ملكية العقار المرهون لحسابها، في مقابل إعطاء التعهدات بإعادة العقار للمقترض بعد تسديده كامل الدين.
ورأى العوذلي أن نظام الرهن العقاري يقود البنوك لتقديم التسهيلات في عمليات التمويل في المشاريع العقارية، لاسيما أنها متهمة بعدم القيام بدورها بالمساهمة في تمويل المشاريع السكنية، وبمعنى آخر فإن المبررات التي تقودها البنوك في الإحجام في تمويل المشاريع العقارية، ستتلاشى بمجرد تطبيق النظام.
وأوضح حسام بو خمسين مدير أحد مصانع الخرسانة الجاهزة، أن صدور نظام الرهن العقاري سيشكل دفعة قوية للغاية لسوق العقار، خصوصا أنه سيعطي شركات الاستثمار العقاري الحرية الكبيرة لبناء المجمعات السكنية في حالة طرحها للبيع للمواطنين، مشيرا إلى أن الأرقام المتوافرة تفيد بأن نسبة السعوديين الذين يمتلكون منازل لا تتجاوز ال30 في المائة، فيما تبلغ نسبة السعوديين الذين لا يمتلكون منازل خاصة تبلغ نحو 70 في المائة، وبالتالي فإن المجال سيبقى واسعا للتوسع في بناء الوحدات السكنية. وأضاف بوخمسين أن عملية استفادة مصانع الخرسانة الجاهزة من نظام الرهن العقاري ستكون واضحة للعيان، خصوصا أنها ستقوم بالتعاقد مع شركات الاستثمار العقاري للشروع في تزويدها بالمنتجات التي تحتاجها لتشييد الوحدات السكنية، مشيرا بأن السقف الزمني لاستفادة مصانع الخرسانة الجاهزة مرتبطة بمدى سرعة تحرك شركات الاستثمار العقاري في تجهيز المواقع العقارية.