حلم السكن الخاص يداعب محدودي الدخل للهروب من نار “الإيجار”

جاء الأمر الملكي بتخصيص 250 مليار ريال لإنشاء 500 الف وحدة سكنية للمواطنين في مختلف المناطق بمثابة الطريق المفتوح لحل أزمة الإسكان، التي بدت في السابق كنفق مظلم تؤكده الاحصائيات التي تشير إلى أن 78% من السعوديين يعيشون في شقق مستأجرة وأن 22% فقط هم من يملكون مساكنهم. وبرغم القروض العقارية التي كان يحصل عليها المواطنون قبل رفع قيمتها حاليا الا أن الازمة استمرت دون حل قبل ان تنفرج حاليا في اطار حزمة من الاجراءات الرامية إلى ارتفاع نسبة تملك السعوديين للمساكن الى 80% عام 2020 كما تؤكد الدراسات.
ويأتي نظام الرهن العقاري كأحد تلك الحلول وإن شابه بعض الغموض والضبابية إلا أن مجلس الشورى يحاول تنقيته من تلك الشوائب ليكون الملاذ الآمن للمواطنين، خاصة من ذوي الدخل المحدود الذين عانوا من أزمة السكن سنوات عديدة. ويتيح هذا النظام مساعدة كل من يحاول بناء سكن خاص به عن طريق شركات تقسيط أو تمويل من المتوقع ان يصل عددها الى 50 شركة في السنة الاولى من تطبيق نظام الرهن العقاري.
يقول إبراهيم السبيعي عضو مجلس إدارة بنك البلاد وعضو مجلس إدارة شركات عقارية ان البنوك المحلية لديها قدرة كبيرة على تمويل القروض العقارية والمساكن للمواطنين وان لديها الملاءة المالية، والمنهجية، والأنظمة الواضحة إلا أنها تحتاج إلى ضمانات كافية تضمن حقوق تلك الأموال الخاصة بالمودعين. وأضاف أن البنوك المحلية لديها المعرفة في السوق المحلية والعملاء والأنظمة، ولديها جهاز يوفر التمويل بأسعار منافسة، لا سيما أن هذه السيولة معطلة بالبنوك بدون استثمار مع العلم من أن البنوك الأجنبية ليس لديها دراسات وإشراف مباشر على هذا التمويل.
وأشار إلى أن الرهن العقاري نظام جديد يبعث الثقة بطريقة تمويل المواطن من خلال جهات عقارية وبنوك، وهي بدورها ستساعد على زيادة الدورة الاقتصادية والتمويل العقاري، وتملك السكن المناسب، وتفتح فرص وظيفية جديدة في هذا القطاع متى ما اكتمل نظامه وبدأ تداوله، فالرهن يخدم شريحة كبيرة وهو موجود في كل دول العالم، أما إيجابياته فإنه يوفر التمويل بمبالغ متعددة، وبشراكة متعددة، وحسب أنظمة واضحة تضمن حقوق جميع الأطراف.
وأبدى قدرته على إنشاء وحدات سكنية كفلل للمواطنين بأسعار تقدر بنحو 500 ألف ريال للفيلا الواحدة متى ما توفرت الأراضي والخدمات والبنية التحتية في ضواحي المدن وبأسعار مناسبة على أن توفر وزارة الإسكان أو تبيع أراضي إلى المطورين وتضمن لهم هامش ربح 15%، مؤكدًا وجود الكثير من المطورين العقاريين لديهم الاستعداد متى ما توفرت الأراضي والبنية التحتية تحت مظلة وزارة الإسكان.
نظام الرهن العقاري
أما عبدالله الأحمري رئيس اللجنة العقارية والتطوير العمراني بغرفة تجارة جدة فقال إن نظام الرهن العقاري نظام متعارف عليه عن راهن ومرتهن ومرهون له، وهو موجود وعبارة عن ضمان لإعادة قيمة الشيء المرتهن. وأضاف أن منافع الرهن هو مساعدة كل من لديه الحاجة إلى بناء مسكن له أو إنشاء مشروع، فهو موجود منذ تأسيس صندوق التنمية العقارية الذي كان يرهن الأرض، فالدولة ترهن الشيء ولكن بدون فوائد من صندوق التنمية العقاري وبدون فوائد، بينما البنوك تقوم بتمويل المشاريع ولكن غير مسموح لها بالرهن.
وأشار إلى أن المواطن لا يستفيد إذا كانت الفائدة بفوائد مركبة تحمل فوق طاقته، والدولة بتوجيهاتها الأخيرة وبإنشاء الوحدات السكنية، ورفع قيمة قرض صندوق التنمية العقارية كله وبدون فوائد، مشيرا إلى أن الشورى يدرس حاليا العقود وتوحيد العقود، ووضع آلية واضحة وملموسة بين الملاك والمستأجرين، توحيدها ووضع ضوابط لها. وبيّن أن مجلس الشورى يحاول إكمال تلك الضوابط لجميع العقود سواء كانت عقود البيع أو الإيجار المنهي بالتمليك أو العادي، مبينا أن هذه رزمة من الأنظمة لاكتمالها وإظهارها على أرض الواقع.
من جانبه قال الدكتور فؤاد أمين بوقري المستشار الاقتصادي وعضو اللجنة العقارية بغرفة جدة سابقا إن الأنظمة كثيرة لتنظيم العلاقة بين الملاك والمشترين تدرس بمجلس الشورى لتنظيم علاقة سكان الوحدة الواحدة، فلا يوجد نظام حالي ينظم العلاقة بين الوحدة المشتركة، كما لا يوجد نظام للرهن العقاري فإذا دخلت البنوك بالفائدة ودخلت شركات التنظيم العقارية، فإن الأنظمة ستكون في صالح جميع الأطراف، بينما يتم رد المبلغ المستحق للمقترض في حال أنه لم يتمكن من سداد كامل قيمة التمويل، أو يتم بيع العقار في المزاد العلني لضمان استرداد كامل حقوق الأطراف، وهو ما يتم في الوقت الراهن لدى الجهات المعنية وهو التحقق للمصلحة منه، وحفظ جميع حقوق الأفراد.
وأضاف أن البنوك الأجنبية سمح لها بعملية الإقراض، فهي بنوك مرخص لها وتعمل بالمملكة، وتصبح من الجهات المنافسة، وستحصل المنافسة بينها وبين الشركات العقارية والبنوك في تقديم القروض، مما سيخفض الأقساط على المستهلك وتسهل الإجراءات عليهم، وتخفض العوائد عليهم.
بينما قال المهندس طلال عبدالله سمرقندي رئيس مؤسسة الخطوط المعمارية للاستشارات الهندسية ورئيس لجنة المكاتب الهندسية بغرفة تجارة جدة ونائب رئيس شعبة العمارة بالهيئة السعودية للمهندسين إن نظام الرهن ينظم العلاقة بين المقترض والمقرض، وكيفية التعامل مع الضمان للحصول على القرض سواء كان سيارة أو عقار أو سفينة أو أي شيء، ويعطي الحق للمقترض أن يتصرف بهذا الضمان دون اللجوء إلى القضاء، وذلك لسهولة الحصول على الحقوق وتنزل قيمة العمولة ويزيد الإقراض، وتتم آلية الرهن بالاتفاق بين المقرض والمقترض كل يثبت حقوقه والبنك من حقه بيعها، والآلية حسب نظام الرهن لها فائدتان رئيستان، أولا توفير سيولة وخفض قيمة الفائدة وبالتالي أنه سيتم تسهيل عملية الشراء أو البيع أو التطوير وتغطية الاحتياجات، ومساواتها، حيث إنها تزيد من عدد المقترضين بشكل كبير جدا. واقترح المهندس سمرقندي أن يراعي نظام الرهن الأخطاء التي نشأت في أمريكا لكي لا تتكرر، وهو أن تبيع البنوك مقابل سندات ويملك الجزء المرهون أكثر من 5 جهات.
------------------------------------------------------------
أعضاء بالشورى: لا بد من تنقية الرهن العقاري من “الضبابية”
قال الدكتور طارق علي فدعق رئيس لجنة الإسكان بمجلس الشورى إن إحدى النقاط الأساسية في أي نظام تمويل هي الشفافية والوضوح، فالأنظمة إن لم تكن واضحة فإن المخاطر ستزيد على الجهات التمويلية، لذلك إن وجود الضبابية على نظام الرهن العقاري سيحد ويمنع الكثير من الدخول في التمويل مستقبلا، كما أن وجوده في طور التفعيل يضيف إضافة تخفف من المخاطر للطرفين الممول والمقترض، ويعطي وضوحا في الرؤية لمنع الفساد.
وأضاف أن أحد مصادر أي مشروع هو انعدام الشفافية وإعطاء الفرصة للتلاعب، وخاصة من قبل صغار الموظفين الذين سيدفعون الثمن، لأن المقتدر يفهم الأمور ويحللها، بينما الأقل فهما قد تفوته بنود أو نقاط، فمراجعة النظام وتحسينه مع الزمن، ووجود أفضل من عدمه، وكذلك يمكن الاستعانة بشركات التأمين التي ستقلل من المخاطر التي قد يتعرض لها المستفيدين من النظام.
من جانبه اعتبر المهندس عبدالرحمن اليامي عضو لجنة النقل والاتصالات ورئيسها سابقا بمجلس الشورى أن نظام الرهن العقاري بشكل عام هو إضافة هامة في وضع أرضية جيدة للاستثمار في مجال العقار، لافتا إلى أن النظام يعطي أرضية قانونية للمؤسسات المالية والبنوك للتمكن من التوسع في إنشاء مشاريع ووحدات سكنية، ودعم مؤسسات وشركات التمويل.
وأوضح أن أي جهات أو مؤسسات تحتاج إلى أنظمة بوضوح لا سيما في ظل عدم وجودها، حيث يؤدي وجودها إلى التوسع بالاستثمار بالمشاريع الاستثمارية والفردية والمشاريع الكبرى. وأكد أن النظام دائما في صالح الطرفين، مبينا أن الجهات التي تستفيد من القروض يجب أن تدرك ما لها وما عليها قبل البدء فيها، لافتا إلى أن وجود مثل هذا النظام سيحفظ حقوق الطرفين المواطن والبنك، لأن تركه غامضا بدون وضوح لا يشجع أيا من الأطراف الدخول فيه.
------------------------------------------------------------
قاضي استئناف: الرهن العقاري مفيد لذوي الدخل المحدود
من الناحية الشرعية يقول قاضي الاستئناف عبدالرحمن العجيري إن الرهن هو إعطاء تمويل مالي على العقار بضمان العقار بدلا من الكفيل، مبينا أن منافعه تؤدي الى توسع دائرة التمويل لذوي الدخل المحدود ولغير الموظفين الذين يرغبون في أخذ أموال من البنوك مقابل التوثيق من البنوك. وأشار إلى أن النظرة الشرعية ترى أنه إذا كان هذا الرهن يعطي الناس على شكل بيع صحيح للأعيان وليس مالا بمال فهو يعتبر شرعيا صحيحا.
أما من الناحية القانونية فيرى المحامي والمستشار القانوني سعيد آل ملادي انه تم تأخير نظام الرهن، نظرا للاستفاضة بدراسته من الجهات المعنية في الشورى والخبراء للنظر فيه من الناحية الشرعية حتى لا تتكرر الأزمة الاقتصادية التي حدثت مؤخرا في أمريكا أضرت بالعالم بسبب الرهن والمبالغة بالفوائد، وأن القيمة الحقيقية للعقار لا تغطي قيمة الديون المترتبة عليها بالفوائد، مبينا أن الرهن العقاري هو ضمان لتمويل سلعة أو خدمة أو منتج ويكون العقار ضمانا لقيمة السلعة أو الخدمة التي طلبها صاحب العقار من الممول. ولو صدر سيحل أزمة الإسكان، حيث ستتيح لأصحاب الدخول المحدودة شراء العقار بضمان نفس العقار، وسيخفض العوائد إلى الحد الأدنى.
------------------------------------------------------------
شروط الرهن العقاري:
1.يجب أن يتم تسجيل الرهن ليعتد بها، ويكون التسجيل بإحكام نظام التسجيل العيني إذا كان العقار مسجلا أو بالتأشير على سجل العقار لدى المحكمة أو كاتب العدل إذا كان العقار من العقارات التي لم يطبق عليها نظام التسجيل العيني للعقار.
2. يجب أن يكون الراهن مالكا للعقار المرهون وفي حال إذا كان الراهن غير مالك للعقار المرهون كان رهنه موقوفا على إجازة المالك بوثيقة ويبدأ الرهن من تاريخ الإجازة أو تاريخ التملك وإلا فلا يعتد بهذا الرهن ولا يكون له أي آثار قانونية.
3. يجب أن يكون الراهن أهلا للتصرف في العقار المرهون أي غير محجور عليه وكامل الأهلية وأن يكون ذا صفة في العقار أو صلاحية التصرف إذا كان العقار مملوكا لشخصية اعتبارية.
4. يشترط في مقابل الرهن أن يكون دينا ثابتا في الذمة أو موعودا به محددا أو عينا من الأعيان المضمونة على المدين أو دينا مآله إلى الوجوب كدين معلق على شرط أو دين مستقبلي أو دين احتمالي على أن يتحدد في عقد الرهن مقدار الدين المضمون أو الحد الأقصى الذي ينتهي إليه هذا الدين.
5. يجب ألا يشترط في عقد الرهن أن تكون منافع المرهون للمرتهن، وإن كان يجوز بموافقة الراهن أن يقوم المرتهن بتحصيل غلة المرهون على ألا ينتفع بها وفي حال اشتراط ذلك يعد الرهن صحيحا والشرط فاسدا لا يعتد به.
6. كما لا يجوز الاشتراط في عقد الرهن أن يمتلك المرتهن المرهون مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في أجله المعين وفي حال اشتراط ذلك يعد الرهن صحيحا والشرط فاسدا لا يعتد به.
------------------------------------------------------------
دراسة: 50 شركة تقسيط في بداية تطبيق الرهن العقاري
اعتبرت دراسة قانونية أن نظام الرهن العقاري يعد من الضمانات التي يلجأ إليها الدائن لضمان حقه في استيفاء الديون، حيث يجوز الرهن مقابل الديون والتمويل في النشاط التجاري والمدني على حد سواء ولا يشترط أن يكون الدين متعلقا بالعقار نفسه. وأوضحت الدراسة القانونية لمجموعة شركات خاصة إن إقرار النظام سيكون له الأثر الكبير في تشجيع البنوك وشركات التقسيط العقارية، الذي سينعكس بدوره إيجابا على حركة السوق عامة وإتاحة الفرصة لذوي الدخل المتوسط والمحدود لبناء مساكن مستقلة لهم.
وذكرت الدراسة أن نظام الرهن العقاري يشجع على زيادة أعداد شركات التقسيط والتمويل العقاري وتوسيع نشاطاتها، حيث يتوقع أن يصل عددها لأكثر من خمسين شركة في العام الأول لتنفيذ النظام، مما سينجم عنه اتساع في قاعدة فرص التمويل للمواطنين.. كما أن تنفيذ نظام الرهن العقاري سيؤدي إلى زيادة حجم المعروض من العقارات الإسكانية جنبا إلى جنب مع تراجع نسب الفائدة التي تأخذها الشركات والبنوك التمويلية.
وتخلص الدراسة إلى أن إصدار نظام الرهن العقاري والمباشرة بتطبيقه سيسهم في تعزيز الثقة في السوق العقاري السعودي، مما يشجع المستثمرين على دخول السوق وتوسيع استثماراتهم بخاصة إذا ما ترافق ذلك مع صدور تشريعات عقارية أخرى مثل التمويل العقاري والتأجير المنتهي بالتمليك ومراقبة شركات التمويل والتنفيذ. وبينت أن مؤسسات التمويل العقاري وتجعل الاستثمار في هذا المجال أمانًا، مما سيجعل المنافسة تزداد يوما بعد يوما، ويكفل هذا النظام للشركة الممولة لبناء أو تمليك العقار أن يتم رهن ذلك العقار لصالحها حتى يتم دفع جميع الإقساط المستحقة.