ال30 % مسؤولة عن الركود ورسوم «البيضاء» تحفز العقارات

أكد خبراء ومطورون عقاريون، أن الركود الذي يشهده السوق العقاري يرجع إلى سببين أساسيين أولهما اشتراط دفع نسبة ال 30 في المئة كدفعة أولى من القرض، بالإضافة إلى نقص المنتجات السكنية التي تناسب احتياجات المواطنين، موضحين أن تأثير فرض رسوم على الأراضي البيضاء على سوق العقارات في المملكة يرتبط بآليات تفاصيل وتطبيق القرار، متوقعين أن تساهم الرسوم مستقبلا في تحفيز تطوير مخزون الأراضي البيضاء وتحويلها إلى رافد اقتصادي يضخ مساحات كبيرة من الأراضي؛ ما يؤدي إلى انخفاض أسعار الأراضي بنسب متفاوتة من منطقة لأخرى بحسب مخزون كل منطقة، والبدء بتفعيل الشراكة بين القطاع العام والخاص عبر تطوير عدة مشاريع سكنية مشتركة في مختلف مدن المملكة.
لافتين إلى أن مؤشرات حركة البناء التجاري في المملكة تشهد نموا ملحوظا على العكس من التأخر الذي أصاب القطاع السكني.
مطالبين بضرورة تسهيل إجراءات اعتماد المخططات والفسوحات وتقصير مدتها وضمان الملكيات وحفظها بشكل واضح، وتوفير قنوات مناسبه لتمويل المشاريع واستحداث أنظمة أخرى جديدة، بما يضمن الرقي بالقطاع العقاري ليصبح صناعه جاذبة للاستثمار، من خلال جهة واحدة يندرج تحت مظلتها جميع ما يخص الاستثمار في هذا القطاع.
وأكد رئيس اللجنة الوطنية العقارية بمجلس الغرف السعودية حمد الشويعر، أن مؤشرات حركة البناء الخاص والتجاري في المملكة تعتمد على القوة الشرائية والكثافة السكانية والملاءمة المالية للاقتصاد السعودي، وبناء على العرض والطلب.
وقال الشويعر: «من السابق لأوانه أن نتحدث عن تأثير فرض رسوم الأراضي البيضاء على أسعار العقار مستقبلا لأن هذا مرتبط بالنظام وآليات تطبيقه، وفيما يخص تحويل الصندوق العقاري إلى مؤسسة تمويلية وإمكانية قضائه على مشكلة الإسكان أتوقع أن يكون هذا التحويل مثمرا ومفيدا لشرائح عديدة من المجتمع وسوف يرفع تمويل المطورين والتطوير العقاري إلى التفعيل ووتيرة الاستمرار وتفاعل القطاع الخاص مع ذلك».
ضخ وحدات سكنية
وأشار الشويعر، إلى أنه قد يكون لبعض أنظمة التمويل العقاري كاشتراط دفع 30 في المئة من نسبة الفرص أضعف التمويل للوحدات السكنية الفردية وأدى إلى ركود السوق العقاري السكني بالرغم من الطلب المتزايد على الوحدات السكنية، لافتا إلى أن بعض المنتجات السكنية قد لا تناسب الاحتياجات المطلوبة للمواطن، مؤكدا في الوقت ذاته أن تذليل العقبات التي تواجه المطورين العقاريين وكذلك الأفراد من تأخر إجراءات الجهات المعنية بالتراخيص المطلوبة للبناء والتشييد والإفراغ وكذلك تسهيل عملية التمويل وخلق برامج جديدة لذلك والاهتمام بقنوات التمويل وتيسير الحصول عليها كنظام البيع على الخارطة والبرامج المشابهة يشجع على ضخ وحدات سكنية للسوق لخلق منتجات ملائمة للمواطنين، ويقضي على تأخير بناء الوحدات السكنية، واتجاهها للحل الجذري.
من جهته بين عضو اللجنة العقارية بغرفة الرياض عجلان بن عبدالعزيز العجلان، أن مؤشرات حركة البناء الخاص والتجاري في المملكة مطمئنة للغاية، وتشير إلى حالة من النمو المتدرج الذي يشهده القطاع العقاري خلال الفترة الماضية، مشيرا إلى أن الحركة كانت نشطة في مشاريع البناء الخاصة في عدد كبير من مناطق المملكة، مع تفاوت نسبة النشاط من منطقة إلى أخرى، لافتا إلى أن نجاح حركة البناء والتشييد يعتمد على حالة الاطمئنان التي تسود القطاع العقاري والعاملين به، إلى جانب انتعاش مشاريع السكن، وعودة الاستثمارات إلى القطاع بعد تراجع وتيرة الاطمئنان في سوق الأسهم، منوها إلى أن الحكومة تسعى إلى إيجاد حلول لها في أسرع وقت ممكن، مؤكدا أن تأثير فرض رسوم الأراضي البيضاء على أسعار العقار مستقبلا سيكون مرتبطا بالنظام نفسه وما سوف يتضمنه.
زيادة المنتجات العقارية
وأضاف قائلا: «أؤكد أن المناخ اليوم في القطاع العقاري مشجع أكثر من أي وقت مضى على تطوير الأراضي واستثمارها في مشاريع سكنية تدر ربحا جيدا للمطورين، وبالتالي لا أرى أن هناك تأثيرات سلبية للقرار، وبعيدا عن قرار فرض رسوم على الأراضي البيضاء، أرى أسعار المنتجات العقارية آخذة في الاستقرار، وبخاصة مع زيادة المنتجات العقارية التي تطرحها شركات التطوير العقاري المتعاقدة مع وزارة الإسكان. وزاد: «قرار تحويل الصندوق العقاري إلى مؤسسة تمويلية خطوة مهمة للغاية، في تعزيز قطاع القروض السكنية، وهذا القرار لطالما نادى به المطورون والمستثمرون في القطاع العقاري، بغية تقليص فترات الانتظار التي كان المواطن ينتظرها حتى يحصل على القرض العقاري من الصندوق، وأعتقد أن قرار التحويل إلى مؤسسة مالية، يصب في صالح وزارة الإسكان ويحسب لها، وأستطيع التأكيد أن الوزارة بدأت تؤسس لآلية عمل متوازنة، تتعامل بها مع أزمة السكن، وهذه الآلية ستسفر قريباً عن حل أزمة السكن.
من جهته أفاد نائب رئيس اللجنة الوطنية العقارية محمد بن صالح الخليل، أن حركة البناء الخاص والتجاري في المملكة تعتمد على مؤشرات قوة الطلب السكني والتجاري بشكل عام، الذي يعتمد على عدة عوامل من أهمها الوضع الاقتصادي العام والنمو السكاني الذي يدعم الطلب على هذه الأنشطة وكذلك سهولة إجراءات الاستثمار وتوفر التمويل المناسب لها وكذلك توفر المكاتب الهندسية والمقاولين والمواد المستخدمة في بنائها، منوها إلى أن فرض رسوم على الأراضي البيضاء لا بد من التعاطي معه في ضوء عدد من المعطيات والإجراءات التي يجب دراستها بعناية حتى لا يؤثر تطبيق الرسوم على حركة الاستثمار العقاري بشكل عام والسكني بشكل خاص، وأن يكون تطبيقها يصب في مصلحة رفع كمية العرض في السوق، مبينا أن الحديث عن تأثيرها على الأسعار من الصعوبة بمكان لكثرة المعطيات والمؤشرات، مؤكدا أن فرض الرسوم وحدها ستسهم في توازن الأسعار بالتوازي مع حزمه من القرارات يجب اتخاذها وإنجازها حتى يستفيد القطاع بشكل فاعل ومحفز.
مضيفا بقوله: على سبيل المثال هناك ضرورة لتسهيل إجراءات اعتماد المخططات والفسوحات وتقصير مدتها وضمان الملكيات وحفظها بشكل واضح، وكذلك توفر قنوات مناسبه لتمويل المشاريع واستحداث أنظمة وتحديث أخرى جديدة، بما يضمن الرقي بالقطاع العقاري ليصبح صناعه جاذبه للاستثمار، ومن المهم إيجاد جهة واحدة يندرج تحت مظلتها جميع ما يخص الاستثمار في هذا القطاع.
الطلب مؤشر للحركة
وأشار الخليل إلى أن تحويل الصندوق العقاري الى مؤسسة تمويلية قرار مناسب وفي الاتجاه الصحيح إذا وجه لدعم المواطنين بكل فئاتهم ودعم المطورين لإنشاء وحدات سكنية وفقا لمتطلبات السوق ومحددات وزارة الإسكان.
وتابع: أعتقد أن الجميع يترقب القرارات الحكومية المؤثرة على القطاع وضخ منتجات مناسبة لشريحة كبيرة من المواطنين غير القادرين على شراء المتوفر من الوحدات، فمن المهم أن تدعم الدولة المطورين لبناء مزيد من الوحدات السكنية المناسبة لجميع فئات المجتمع. وحول التأخير في بناء وحدات سكنية وشقق للمواطنين قال الخليل: سنرى قريبا الكثير من المنتجات للوحدات السكنية المناسبة لجميع فئات المجتمع وهناك تعاون بين القطاعين العام والخاص لتوفير وحدات مناسبة نأمل أن تتكلل هذه الجهود بالنجاح، ولا شك أن تعاون القطاع العام والخاص وكذلك المواطن مطلب مهم وضروري للنجاح.
وأكد عضو اللجنه العقارية بغرفة الرياض عبدالله الهويش، أن مؤشرات حركة البناء تعتمد على العرض والطلب، مثلها مثل أي منتج آخر، مبينا أن البناء في القطاع التجاري الذي يشمل المحلات التجارية والقطاع المكتبي وقطاع التجزئة، يشهد زيادة ملحوظة نتيجة للنمو قطاع التجزئة بالعموم، على العكس من القطاع السكني الذي شهد مؤخرا تراجعا في حركة البناء؛ نتيجة انخفاض الطلب من الأفراد.
ويرى الهويش أن توقعات تأثير فرض رسوم الأراضي البيضاء على أسعار العقار مستقبلا، أو حتى النشاط وحجم التداول يصعب التنبؤ بها؛ لارتباط الرسوم بمكونات الأرض ومساحتها وقيمة الرسم، وموعد مباشرة التطبيق.
وعن «تحرير الصندوق العقاري» وتحويله إلى مؤسسة تمويلية بين بقوله: «من السابق لأوانه التعليق على تحويل الصندوق إلى مؤسسة مالية ودوره في السوق في الوضع الراهن، ولكننا نتوقع تعاون مثمر مع القطاع الخاص الذي سوف يسهم في خلق برامج متعددة للتمويل العقاري وسرعة الإقراض ومتابعة المتقدمين للحصول على القرض العقاري، كما نشجع الاستفادة من تجربة بعض (الشركات العقارية الكبيرة) في تمويل المطورين العقاريين في المدن الكبرى في المملكة».
قوائم انتظار الصندوق
وتابع: السوق السعودي بحاجة إلى وحدات سكنية، وفي دراسة حديثة أوضحت أن الطلب من قبل الأفراد لا يزال عاليا ومتزايدا، فنحن أمام 1.5 مليون طلب رسمي - حتى اليوم - تتوزع بين قوائم انتظار لدى الصندوق العقاري، وبين المستحقين وفقا لبرنامج الدعم السكني الذي استقبلت من خلاله وزارة الإسكان طلبات المواطنين لدعم تملك للسكن، وذلك طلب حقيقي ومتزايد، ولكن سبب ركود السوق العقاري يتمحور في سببين رئيسيين الأول وجود نسبة الدفعه الأولى، التي تم العمل بها أواخر العام الماضي التي تدعم سياسة الادخار عند المواطن، والسبب الثاني هو نقص منتجات سكنية تناسب احتياجات المواطنين الفعلية.
وحول التأخير في بناء وحدات سكنية أشار الهويش، إلى أن هذا الأمر مرتبط بجانبين هامين الأول تسهيل إجراءات المطورين المتخصصين في قطاع الإسكان، والثاني مرتبط بخلق برامج دعم للمواطنين تسهل تملكهم، وتفعيل برامج أخرى مثل البيع المبكر للوحدات السكنية، لافتا إلى أنه عندما يرتفع الطلب سيسهم هذا الأمر في خلق سوق تنافسية يقبل عليها المطورون، ويزيد من عددهم.
من جهته أكد عضو اللجنة العقارية رئيس اللجنة الفرعيه للإسكان والتطوير العقاري إياد البنيان، أن عدة متغيرات اقتصادية واجتماعية إضافة إلى الإجراءات والأنظمة الحكومية ذات الصلة ستعمل على الإسهام في تسارع أو تباطؤ حركة البناء، فالزيادة السكانية والنمو الاقتصادي يحفز ويغذي قطاع البناء بينما تؤثر متغيرات أخرى تتعلق بالتشريعات والأنظمة في رفع أو تخفيض مستوى الحركة.
تأجيل قرار الشراء
وأضاف بقوله: «فرض 30 في المئة كدفعة أولى من قيمة المسكن سبب تأجيل قرار الشراء من قبل المواطن؛ ما أدى إلى تباطؤ حركة البناء للقطاع السكني؛ بسبب عدم توفر القدرة الشرائية اللازمة، كما تعد رخص البناء أحد المؤشرات الهامة للقطاع بشكل عام، إضافة إلى ذلك يشهد القطاع التجاري حركة توسع للأعمال التجارية والتي تعكس نمو النشاط الاقتصادي في المملكة وخصوصا في المدن الرئيسة، ومما لا شك فيه أن الأسعار تتأثر بما يستجد على الساحة من أنظمة وقرارات حكومية كما تتأثر أيضا بمدى عمق الفجوة بين العرض والطلب على الوحدات السكنية، وقد يكون من المبكر الحكم والجزم بمدى تأثر الأسعار بعد فرض الرسوم على الأراضي البيضاء الواقعة داخل النطاق العمراني وذلك بسبب عدم الانتهاء من تفاصيل وآلية تطبيق هذه الرسوم، ويتوقع أن تساهم مستقبلا في التحفيز لتطوير مخزون الأراضي البيضاء وتحويله إلى رافد اقتصادي وبالتالي ضخ هذه المساحات إلى السوق؛ ما يؤدي الى احتمالية انخفاض أسعار الأراضي بنسب متفاوته من منطقة لأخرى وذلك بحسب مخزون الأراضي البيضاء في كل منطقة على حده وكذلك آلية تطبيق الرسوم.
وحول تحويل الصندوق العقاري إلى مؤسسة تمويلية، بين أن هذه الخطوة ستساهم في طرح منتجات تمويلية جديدة تناسب شرائح متعددة من المجتمع وكذلك التمويل اللازم للاستثمار العقاري كما يتوقع أن تساهم في مرونة وتسريع عمليات التمويل إضافة إلى مزيد من التحكم وتطوير مستوى تحصيل القروض العقارية، وعن أسباب ركود أو عدم نزول أسعار العقار في مناطق المملكة وخاصة الرئيسة أشار البنيان إلى أن محدودية الأراضي المطورة المعروضة للبيع وغياب البدائل الاستثمارية المنافسة للقطاع العقاري التي تؤدي إلى تمسك ملاك الأراضي بالاحتفاظ بهذا المخزون من الأراضي كأداة استثمارية يحد من نزول الأسعار، إضافة الى عدم وضوح الرؤية لجميع الأطراف بخصوص توابع القرارات الحكومية المستقبلية المتعلقة بتفاصيل وآلية تطبيق رسوم الأراضي البيضاء التي لم تعلن بعد، مبينا أن وزارة الإسكان حققت بعض الأهداف المرتبطة بتحديد الفئات المستحقة للدعم الحكومي لتأمين المسكن الملائم وذلك عن طريق نظام نقاط الاستحقاق، وكذلك بدء تفعيل الشراكة بين القطاع العام والخاص عبر تطوير عدة مشاريع سكنية مشتركة في مختلف مدن المملكة، إضافة الى تأسيس نظام إيجار، الذي يساهم في رفع مستوى الثقة في الاستثمار بالقطاع العقاري، ولكن لاتزال هذه الإنجازات دون التوقعات مقارنة بالفترة الزمنية منذ إنشاء الوزارة والميزانيات المرصودة لحل مشكلة الإسكان، مفيدا أن الجميع يتطلع لدور أكثر فعالية وتأثير ملموس على أرض الواقع لتسريع وتيرة التطوير على كافة الأصعدة للمساهمة في ضخ المنتجات السكنية وتقليص حجم الفجوة بين العرض والطلب من خلال العمل مع الجهات الحكومية ذات الصلة لإزالة العقبات التي تواجه القطاع.