سوق العقار.. الحلول لم ترضِ أحداً والضحية المواطن!

مجتمع يترقب نزولاً ولكن المؤشرات غير ذلك رغم أن انخفاض الأسعار لصالح الجميع

الواضح أن الحلول المطروحة لكبح جماح أسعار العقار المرتفعة لم ترض أحداً، فكل طرف من الحكومة (وزارة الإسكان)، أو العقاريين (المستثمرين، الممولين، المطورين)، أو حتى مؤسسة النقد والبنوك لم يقتنع بوجهة الطرف الثاني، وبالتالي لم يعد هناك قبول لأفكار زيادة العرض مقابل الطلب (إغراق السوق)، أو الرسوم على الأراضي البيضاء، أو الزكاة، أو دفع (30%) للحصول على قرض التمويل، حيث لا يزال سوق العقار مستقراً، ومتماسكاً، ومرشحاً للزيادة أكثر منه للنزول، وتحديداً مع زيادة الطلب المتوقع خلال الخمس سنوات المقبلة.
ومع كل هذه التفاصيل بقي المواطن ضحية الانتظار الطويل من عمره واستقرار أسرته (لعل وعسى)، وضحية الارتفاع المبالغ فيه للأراضي -التي أصبحت أغلى من تكلفة البناء في كثير من المواقع-، وأكثر من ذلك محبطاً متأزماً وهو يشاهد مساحات شاسعة من الأراضي البيضاء داخل المدن مكتملة الخدمات ولم تطور وتباع بأسعار معقولة، رغم أن خفض الأسعار هي من صالح الجميع (المستثمر، المواطن). «ندوة الثلاثاء» تناقش هذا الأسبوع واقع سوق العقار ومستقبله.
ثاني قطاع مهم
م. الخليل: تبادل الاتهامات بين القطاعين العام والخاص لن تحل إلاّ بحوار شفّاف
في البداية تحدث "م.محمد الخليل" عن واقع سوق العقار في المملكة من حيث فكرة العرض والطلب والاستثمار، قائلاً: إن القطاع العقاري يُعد من أهم القطاعات على مستوى العالم، ويعد الثاني في المملكة بعد البترول، مضيفاً أنه محرك لأكثر من (130) قطاعاً كالمقاولات ومواد البناء والمفروشات، وكذلك الأجهزة والهندسة والبنوك، مشيراً إلى أن العقاريين في المملكة يهمهم مصلحة الوطن، مستغرباً أن الجميع يتحدث وكأن القطاع العقاري يستنزف المواطنين، مُشدداً على أهمية معرفة أن أي خلل داخل القطاع سيتأثر به المواطنون قبل العقاريون، كما أن أي تسهيل للقطاع العقاري يُعد تسهيلاً للمواطنين.
ننتظر إنشاء هيئة عليا لتنظيم السوق العقاري وشركات تطوير ضخمة
وإعادة الثقة في الصكوك والتوازن في طرح منتجات متكاملة
وأضاف: إذا توازنت الأسعار سيكون المستفيد الأول دون أدنى شك العقاري؛ لأن امكانية الشراء تُعد أهم محفز للقطاع حتى يتحرك، فمثلاً اذا كان لدينا وحدات سكنية جيدة ولا يوجد إمكانية من قبل المواطنين هنا يكمن الخلل، مؤكداً على ضرورة أن تكون الأسعار في متناول الجميع، ومن خلال ذلك سيكسب العقاري هامش ربح منطقي ومعقول، ذاكراً أن العرض والطلب قانون عالمي ولا يمكن إنكاره، بل ويُعد مؤشراً حقيقياً، إلاّ أنه لابد من تكاتف الجميع من القطاعات الحكومية المعنية، من حيث التمويل والتشريع والتنظيم والمراقبة، إضافةً إلى تعاون جميع العاملين في قطاع العقار للوصول إلى ضخ وحدات سكنية أو أراضٍ مطورة، حتى يحدث التوازن في الأسعار، لافتاً إلى أن الكفة تميل لصالح الطلب بشكل كبير وبتزايد مطرد، وهذا من وجهة نظري مؤشر خطير؛ لأن ذلك سيرفع الأسعار.
دورة طويلة
الحقيل: الفجوة بين العرض والطلب مغرية للاستثمار وأنا مع «الرسوم» بشرط ضمان اكتمال الخدمات
وحول حجم الاستثمارات الموجودة في السوق العقاري، أوضح "ماجد الحقيل" أن الأرقام تتفاوت من ناحية الطلب من مليون وحدة سكنية خلال الخمسة أعوام المقبلة إلى حدود مليوني وحدة سكنية، متأسفاً أنه بسبب التصريحات الإعلامية في الفترة الماضية وتهديدات بعض الجهات الحكومية، إضافةً إلى بعض الممارسات التي أثّرت على مصداقية الوثائق الحكومية قلّلت كثيراً من فرص العرض، مع الوعود أنه ستكون هناك منتجات، مضيفاً أن الفجوة التي ستكون في السوق مغرية من ناحية العرض والطلب، مليون للمتحفظين ومليونان للمتفائلين، وهذا الطلب لا يمكن تأسيسه في فترة قصيرة، وإنما يحتاج إلى فترة طويلة، مبيناً أنه إذا ضربنا متوسط السعر لمليونين نجد أن فرصة الاستثمار في القطاع السكني فقط هي فرصة كبيرة جداً في عملية الاستثمار، مشيراً إلى أن القطاع العقاري ليس كغيره من القطاعات الأخرى، بحيث إنك تستوردها في شهر وبالتالي تغطية العجز كالمواد الغذائية والمنتجات الأخرى التي تشترى جاهزة ثم يتم تركيبها، ذاكراً أن القطاع العقاري يحتاج إلى دورة اقتصادية طويلة من أجل اكتمالها، وكلما أصبح الفراغ بين الطلب والعرض يتضاعف كانت المشكلة معقدة وأصبح حلها صعباً.
غياب التناغم
الهويش: المواطن اقتنع بالسكن في «شقة تمليك» وفيلا 250م2 وبقي الأهم زيادة المطورين لتقليل التكلفة
وعن قراءة الصورة الذهنية لأفراد المجتمع تجاه السوق العقاري، أكد "عبدالله الهويش" على أنه منذ إنشاء وزارة الإسكان بدأ تسليط الأضواء على السوق العقاري، خاصةً القطاع السكني، لكن كان الهاجس الأكبر هو عدم وجود التنظيم، وعدم وجود مساهمة من القطاع الخاص، وكذلك عدم وجود دعم من المصارف المالية، مضيفاً أنه خلال العامين الماضيين حدثت عدة متغيرات من حيث تمويل السوق العقاري وتنظيمه من خلال الأنظمة التي طرحت من قبل مؤسسة النقد، إضافةً إلى تضاعف حجم التمويل العقاري من خلال بيانات مؤسسة النقد بما لا يقبل عن ثلاثة أضعاف، مبيناً أنه في هذه المرحلة كانت هناك الكثير من الرغبة والتفاؤل من قبل المواطنين لامتلاك مسكن من حيث تنظيم السوق، ووجود الدعم التمويل، وكذلك وجود دور فعّال لصندوق الدعم العقاري، ذاكراً أنه واكب هذا التطور نشاط غير مسبوق في التطوير العقاري الإسكاني، حيث تضاعف عدد المشروعات من مطورين عقاريين متخصصين في مجال التطوير الإسكاني، متأسفاً على أنه مازال ذلك يتم باستيحاء، حيث لا تغطي المشروعات السكنية أكثر من (15%) وفقاً لآخر دراسة أُجريت قبل أقل من عام.
ضيوف الندوة من اليمين: إبراهيم الدرويش، د.عبدالوهاب أبو داهش، ماجد الحقيل، م.محمد الخليل، عبدالله الهويش
وأضاف: الشارع يتحدث عن الاحتياج والطلب المتزايد، وحدث كثير من المتغيرات التي ينقصها التناغم الذي يؤدي إلى العمل المشترك ويحقق المصلحة الواحدة، مبيناً أن القطاع الخاص أثبت من حيث التمويل وعلى مستوى المطورين العقاريين وعلى مستوى المستثمرين العقاريين مدى جديته في ضخ كثير من الأموال، بل وعمل الكثير من المنشآت والشركات، وكذلك توفير المصادر التي تُقدم العرض المطلوب، مُشدداً على ضرورة وجود تجاوب جيد ومواكب من ناحية التنظيمات وتفعيلها من جهات أخرى وليس فقط من حيث التمويل العقاري.
منتج وتمويل وتطوير
وفيما يتعلق بواقع السوق اقتصادياً من حيث حجم الطلب والعرض والإشكالات الموجودة، قال "د.عبدالوهاب أبو داهش": القطاع العقاري ليس محصوراً في الأراضي واحتكارها، على الرغم أن الصورة الذهنية مازالت تتشبث بهذه الأفكار، حيث نجد أن الإعلام يثير من حين لآخر قضية الأراضي البيضاء وأن (70%) من مدينة الرياض تشملها، مضيفاً أن العقار يتكون من ثلاثة أشياء؛ منتج، تمويل، تطوير، وهي غير موجودة حتى الآن في المنظومة العقارية، مبيناً أن نظام الرهن العقاري جاء بالتحديد لوضع التمويل والتطوير وخلق منتجات في إطارها الصحيح، بمعنى آخر أن النظام العقاري يشتمل على نظام لمراقبة شركات التمويل ونظام للرهن العقاري بين المقرض والمفترض، ثم تشجيع شركات التطوير بالدخول بالفعل في سوق عقارية منظمة تحكمها أنظمة وتشريعات، ذاكراً أن السوق العقاري لا يختلف إطلاقا عن السوق المالية، لهذا كما تم إنشاء هيئة سوق مالية فلابد من إنشاء هيئة مختصة بتنظيم العقار؛ لأنه ستكون مهمتها تنظيم جميع الأشياء الخاصة بالعقار، وأهم شيء هو المنتج.
قوة شرائية
الدرويش: لماذا لا تتبنى وزارة الإسكان تأسيس شركات مساهمة في قطاع العقار؟
وتداخل "إبراهيم الدرويش"، قائلاً: أعتقد أنه ليس هناك فرق بين العقار ومنتجات العقار؛ لأننا أساساً نولد في عقار ونموت في عقار، ومواد البناء صنعت من أجل العقار، نحن لدينا أزمة في السوق مثل أزمة الأرز قبل عشرة أعوام تقريباً، حيث لم يتحدث الناس عن أزمة الغذاء بشكل كامل وتحدثوا عن الأرز فقط، مضيفاً أن مشكلة السكن أصبحت أزمة لعجز وزارة الإسكان عن تلبية الطلب، حيث انساق الناس وراء العقاريين ودمجوا أمرين في بعض هما العقاري وكلمة العقار، مبيناً أن الناس لا يفرقون بين الطلب والحاجة، والحاجة في المملكة تفوق (200) ألف، ذاكراً أن العجز إذا لم يقترن بقوة شرائية يُصبح حاجة ثم طلباً، مشيراً إلى أن عدد الوحدات السكنية يزداد كل عام عشرة أضعاف الذي ينفذ، مُشدداً على أهمية دعم القدرة الشرائية للمواطنين.
وأضاف: الحرب النفسية التي توجّه على العقار بصفة عامة جففت منبع الإنتاج، مبيناً أنه مادام العقار لا يتجدد ولا يقتنى فإنه سيجف المنبع، وعندما تتناقص الوحدات فإنه بلاشك سيؤثر على السعر؛ لأن العرض سيقل مع ازدياد الطلب حتى وإن كان بدون الدعم المادي؛ لأن هناك بعض الناس لديهم قدرة شرائية.
فرض رسوم
وعن الرسوم وهل هي مجدية أو غير ذلك بالنسبة للعقاريين، قال "عبدالله الهويش": موضوع الرسوم خرج من حيث لا نعلم، حيث لم يخضع لدراسة مسبقة، وهذا السبب الرئيس الذي جعل المجلس الاقتصادي الأعلى يسعى إلى اخضاعه للدراسة، وماذا يمكن أن يتحقق من نتائج إيجابية لزيادة المعروض وتفعيل استثمار الأراضي البيضاء، مضيفاً أن التعليق على هذا الأمر لا يتم حتى ينتهي المجلس من دراسته، مبيناً أنهم وجدو ردة فعل سلبية قوية وانخفاض الطلب على العقار، وذلك قبل خمسة أشهر، حيث وجدوا أنه في فترة من الفترات كان حجم التداول في سوق العقار كاد أن ينخفض إلى (10%) من حجم التداول العادي، وهذا شيء مثبت بالأرقام، ذاكراً أنه عندما تحرر الجميع من هاجس الرسوم أصبحت ردة الفعل إيجابية وصاحبها حراك في السوق العقاري، لافتاً إلى أنه إذا تم فرض الرسوم فسيتحمل تبعات ذلك المواطن؛ لأن أي تأثير على التاجر أو المستثمر أو صاحب العقار فإن هذه التكلفة سيحملها المستفيد النهائي وهو المواطن، متمنياً أن في حال إقرار السياسات بفرض الرسوم والضرائب يجب أن تكون عليها ضوابط وأهداف لمصلحة المواطن.
وعلّق "ماجد الحقيل": أنا مع سياسة فرض الرسوم، لكن بعد أن تعمل الدولة واجباتها، إذ لا أستطيع أن أطالب شخصاً يدفع رسوماً وعندما أبدأ العمل أحتاج أدفع مبالغ من المفروض أن تدفعها شركتا المياه والكهرباء، على أن تكون عمليات الخدمات مكتملة، مضيفاً أن الدولة غير جاهزة الآن في تجهيز البنية الأساسية لصالح المشروعات لو استثمرت بكثافتها، مبيناً أنه بلغت نسبة المساحات التي تغطيها الصرف الصحي (70%)، والمياه غير مغطاة، وهناك مناطق في وسط الرياض لا تستطيع أن توصل لها الكهرباء.
آلية التطبيق
وأكد "م.محمد الخليل" على أنه مع فرض الرسوم بشرط أن تسهم في توازن الأسعار، مضيفاً أن هناك من يقول: إن فرض الرسوم على الأراضي سيؤدي إلى إحجام الناس من شرائها، وكذلك المطورون سيحجمون عن التطور، متسائلاً: هل آلية التطبيق ممكنة؟، فعلى سبيل المثال الأراضي البيضاء، لو كنت أملك أرضاً بمساحة (500) ألف متر مربع وعملت على تطويرها هل تعد بيضاء؟، إذاً آلية التطبيق غير واضحة وفقاً للنظام الذي طرح، مبيناً أن هناك من قال: إن المساحة التي تقل عن (10) آلاف متر لن تفرض عليها رسوم، وبالتالي فإن الأراضي التي تقل عن (10) آلاف متر سترتفع أسعارها، ذاكراً أن المخزون الخاص بالأراضي لكل المطورين هو شأن عالمي معروف؛ لأن أي شركة تعمل في مجال التطوير العقاري يجب أن يكون لديها مخزون أراض إلى عشرة أعوام مقبلة، وهذه الأراضي إذا فرضت عليها رسوم لاشك سترتفع التكلفة على المواطن؛ لأن المطور يحتاج أن يحتفظ بنسبة معينة من الأراضي وفق آلية استثمارية معروفة وواضحة، مشيراً إلى أن البديل موجود وهو رباني وسماوي شرعي وهي الزكاة، فإذا فعّلنا موضوع الزكاة فستكون آليتها واضحة وسيقبل بها الجميع حيث لا يوجد لدينا معترض على الزكاة، فقط نحتاج إلى تقنين كيفية دفع الزكاة؟، ذاكراً أنه في جميع دول العالم نجد أن نسبة الرسوم المفروضة على الأراضي البيضاء خارج النطاق العمراني لا يتعدى (2.5)، ونحن لدينا الزكاة (2,5)، وهذا أفضل لنا.
وتداخل "د.عبدالوهاب أبو داهش"، قائلاً: نحن في اللجنة العقارية نعمل على دراسة تتعلق بمسببات الأسعار، وأثر الرسوم عليها، وأن الاحصائية شملت المواطنين ومنهم موظفو دولة، وموظفو قطاع خاص، وعقاريون ومكاتب عقارية، مضيفاً أنهم وجدوا أن أكبر عائق لارتفاع أسعار العقارات هي "بيروقراطية" الحكومة في استخراج التراخيص اللازمة بالمسوحات والبناء، وهذا أيضاً أكبر مسبب لارتفاع الأسعار، مؤكداً على أن هذه الدراسة ستنشر قريباً وسترون نتائجها.
وقال "إبراهيم الدرويش": في الحقيقة إن بعض الدول تأخذ رسوماً بنسبة (40%) تقريباً، والآن أنا مع فرض الرسوم، لكن يجب أن نفهم الآلية، وكما نعلم أن الآلية ستحتاج إلى زمن وليس أقل من خمسة أعوام في حكم العامة والخاصة وهذا أمر صعب تطبيقه، مبيناً أن الكل يطلب خفض الأسعار وليس مع ارتفاعها، وعلى الجميع أن يفهم أن العقاري مع انخفاض أسعار العقار وليس ضدها.
شقق سكنية
وطرح الزميل "خالد الربيش" سؤالاً: إذا رغب المواطن شراء سكن ما هي الآلية الخاصة بذلك في ظل وجود (30%) دفعة أولى، إذا اعتبرنا أن الأسعار الحالية في حالة ارتفاع؟.
وأجاب "عبدالله الهويش": إذا عدنا إلى الوراء قبل ستة أعوام عندما بدأنا مشروع التمويل العقاري، كانت لدينا فجوة كبيرة جداً بين ما يطرح من منتجات عقارية وما بين قروض التمويل التي تتم الموافقة عليها، بحيث إن الشريحة الكبرى التي كنّا نوافق على تمويلها لا تستطيع تملك الوحدة السكنية، مضيفاً أنهم قد بدأوا العمل مع كثير من المطورين العقاريين على المستويين المتوسط وفوق المتوسط، واستطاعوا تفليص الفجرة، حتى أصبح الطلب يحاكي شريحة أكبر من المواطنين سواء متوسطي الدخل أو متوسطي عالي الدخل، أي ما بين (10- 12) ألف ريال وما فوق، مبيناً أنهم تمكنوا من إيجاد منتجات سكنية، ذاكراً أنه من خلال الدراسة وجدوا أن هناك اختلافاً في السلوك الاستهلاكي من ناحية الطلب على السكن، فلو أخذنا على سبيل المثال منطقة الرياض عام 2008م لم يكن من الممكن النظر إلى استخدام الشقق السكنية، لكن من خلال دراسة أجريت عام 2013م وجدوا أن هناك طلباً على الشقق السكنية، فهي مناسبة للتنظيم الداخلي للعائلة السعودية، وأهم من ذلك كله أنها مناسبة لامكاناته المادية، مشيراً إلى أنهم وجدوا وحدات سكنية على شكل شقق بسعر أقل من نصف مليون من (450- 500) ألف ريال جيدة وصالحة للسكن، ووحدات أخرى دبلوكسات أقل من مليون إلى مليون ومئتين، موضحاً أن المواطن أصبح لديه استعداد على تملك فلة سكنية لا يزيد مساحة الأرض على مئتين وخمسين متراً مربعاً.
وأضاف: من حيث العرض فإنني أعتقد أن العرض غير كافٍ، لذا نحن بحاجة إلى تزويد العرض، وفي ذات الوقت أرى أن المطور العقاري والمستثمر العقاري أثبتا قدرتهما على طرح وحدات سكنية تواكب امكانات الطلب على الشراء، متأسفاً أن القدرة المالية للمواطن سواء الذي يعمل في القطاع الحكومي أو الخاص بدأت تضعف بسبب ارتفاع التكلفة سواء الأراضي أو البناء، متطلعاً إلى أن زيادة طرح أراضي سكنية ستدعم خفض التكلفة، مما يشجع المطورين العقاريين على الدخول في استثمارات عقارية، ذاكراً أن هناك دراسة أخرى تم إجراؤها على عدد من البناء على مستوى المملكة، فوجدوا أن (95%) من تصاريح البناء هي تصاريح بناء لوحدة سكنية حتى خمس حدات سكنية، بينما (5%) من عدد التصاريح الخاصة بالبناء تمثل تصاريح لتطوير عقاري لبناء أكثر من (10) وحدات سكنية، وهذه النسبة تعطينا مؤشراً على عدم وجود مطورين عقاريين لتغطية هذا العجز، مؤكداً على أن دخول مطورين عقاريين سيقلص الفجوة ويقلل من التكلفة، وسيتيح فرصة التقاء بين العرض والطلب لمصلحة الجميع.
دخل متدنٍ
وأوضح "ماجد الحقيل" أنه من خلال التحليل الاقتصادي للسوق والقدرة الشرائية وجدوا أن (80%) من القدرة الشرائية تشمل متوسطي الدخل المتدني، متأسفاً أن هذه شريحة كبيرة، أمّا نسبة ال(20%) فتشمل عالي الدخل، وهذه ستكون ضمن الأهداف الخاصة بالمطورين العقاريين؛ لأنها تمثل الشريحة التي ليست لديها وقت للبناء، لكنها تملك الدخل الذي يساعد على شراء المنزل، مضيفاً أن نسبة (80%) تُقسم إلى فئتين؛ الأولى: أصحاب الدخل المتوسط الذين لا يستطيعون بدخولهم المالية أن يشتروا منزلاً من السوق، الثانية هم الأفراد الذين لا يستطيعون استئجار منزل، لهذا فإن الدولة قادرة على بناء منازل لهم من خلال مشروعات الوقف الاجتماعي، وهي ملزمة على دعم هذه الشريحة في جميع القطاعات، مبيناً أن متدني الدخل ومن لا يستطيع شراء منزل، هنا تقدم الدولة منتجات وتعطي دعماً معيناً للشراء أو الايجار، مطالباً بإعادة النظر في حجم الوحدة السكنية التي تفرضها الأمانات بأحجام صغيرة، إذ يجب ترك الأمر للمطورين العقاريين بأن يبدعوا في مجالات السكن في ظل ضوابط على مساحة (90م2)، متمنياً إعادة النظر بشكل عام في فكر المساكن عبر إيجاد أشخاص يعملون على كيفية تطوير المساكن في المملكة.
وتداخل "إبراهيم الدرويش" قائلاً: ما تعمله وزارة الإسكان للفئات المعينة هي خارجة عن حسبة جميع العقاريين، فالأرملة أو المطلقة أو المعوق أو الفقير الذين ليس لديهم دخل لا يدخلون في حسبة العقاريين، وأن إعطاءهم مساكن ووحدات سكنية لن يؤثر على الأسعار، مبيناً أن الذي يمكن أن يؤثر على السعر هو إعاقة الدولة للمشروعات، إضافة إلى تجفيف المنبع.
استخدام متنوع
وطرح الزميل "راشد السكران" سؤالاً: ألا ترون أن الغرض من فرض نسبة (30%) إنجاح مشروعات وزارة الإسكان؟، مضيفاً: "ماذا لو اتجهت الوزارة لسحب الفائض الموجود مثل بعض المشروعات القائمة الآن، بحيث يستطيع الناس تسلم الشقق؟"، وأخيراً: ألا ترون أن وسط البلد يُمثل فرصة ذهبية للعقاريين بعد الوعود بتطويره؟.
وقال "عبدالله الهويش": ليس الأمر كذلك، نسبة (30%) القصد منها السوق بصفة عامة، وتشمل شرائح كبيرة لا تخص وزارة الاسكان، ويجب أن يعلم الجميع أن وزارة الاسكان تحاكي شرائح من المواطنين الذين لا يمكن للقطاع الخاص أن يحاكيهم، أو يطرح لهم منتجات تناسب امكاناتهم، مضيفاً أن القطاع الخاص حاول العمل مع وزارة الاسكان لإيجاد منظومة معينة أو مشروع معين من أجل التوافق على موضوع التمويل، لكن للأسف أن المشروع غير مجد؛ لأن الشرائح التي لديهم لا تواكب القدرة المالية للقطاع الخاص، مبيناً أنه ربما تكون وزارة الاسكان حاولت أن تستخدم الرسوم ونسبة (30%) لإنجاح ما تصبو إليه، ذاكراً أن وزارة الاسكان أُنشئت لطرح وحدات سكنية وليس منتجات أو أشياء أخرى.
وتداخل "م.محمد الخليل" قائلاً: كثيراً ما صرحت وزارة الاسكان أنها لن تشتري لا وحدات سكنية ولا أراضي، مضيفاً أنه فيما يتعلق بتطوير وسط المدينة، فإن الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض تقود تكتلاً رائعاً، وأن الأمر يتجه إلى الاستخدام المتنوع للموقع سكني، تجاري، مكتبي، بعد أن كان الجانب السكني مُستبعداً للسعوديين، متمنياً نجاح الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض في تنفيذ هذا المشروع، حيث سيسهم بشكل كبير بالنهوض بوسط المدينة من أجل اكتمال الخدمات -بإذن الله-، وإذا نجحت سيؤدي بلاشك إلى خفض الأسعار.
توسع أفقي
وقال "ماجد الحقيل": إن وسط مدينة الرياض يقدر مساحته ب(18كم2)، وأن هذه المساحة تُعد كافية لو أن وزارة الاسكان فعّلت شراكة مع الهيئة العليا وبعض أمانات المدن، من أجل إعادة بناء وتطوير وسط المدن، مما يُحقق عدة أمور في غاية الأهمية بالنسبة للمواطن وللبيئة المكانية، وهو كذلك حفاظ للأجيال القادمة بدلاً من الصرف على البنية الأساسية في المدن التي بدأت تأخذ توسعاً أفقياً وبمساحات تزيد على (40كم2) وبشكل غير منطقي، مضيفاً أن ما يزيد على ثلاثة أرباع وسط المدينة مهمل وليس له وثائق، وأن الدولة تملك من هذه المساحة ما يقارب (40%) منها، مؤكداً على أنه لن يؤدي هذا التطوير إلى ارتفاع الأسعار.
وأوضح "د.عبدالوهاب أبو داهش" على أن شراء وزارة الاسكان المباني الجاهزة والمخططات المطورة لا يُمثل حلاً؛ لأن المسألة عرض، وهو مازال محدوداً، مضيفاً أن "مخطط القصر" لم يجد إقبالاً كبيراً بالرغم أنه موجود ومجهز ويمكن أن يموّل بواسطة قرض، لكن للأسف ليس عليه إقبال.
وأكد "عبدالله الهويش" على أن الوزارة لن تستطيع الشراء؛ لأن المنتج مختلف، ولأن الشقة والفلة مثلاً قد تصل إلى مليونين أو مليونين ونصف المليون ريال، والوزارة تقرض في حدود (500) ألف ريال.
إلغاء الصكوك أثّر سلباً في السوق والمطورين..وننتظر نظام التسجيل العيني منذ 12 عاماً!
أكد "م.محمد الخليل" على أن إلغاء بعض الصكوك من قبل وزارة العدل أثّر على عملية العرض والطلب في السوق، إلاّ أن تأثيره على الثقة في الصك والوثائق الحكومية بشكل عام كان أكبر وأقوى تأثيراً، مشيراً إلى أن تأثير ذلك أيضاً على بعض المطورين الذين ربما يكونوا قد توقفوا عن التطوير خوفاً من هذه مشكلة الصكوك، متسائلاً: لماذا لم يتم تفعيل نظام التسجيل العيني للعقار الذي صدر قبل (12) عاماً؟، حيث لم يبدأ فعلياً تطبيقه، ولم تتم مناقشته بشكل كبير من قبل الدولة ولا من قبل الجهات المعنية، لافتاً إلى أنه من المهم حسم القضية بأسرع وقت ممكن عن طريق تشكيل لجان متخصصة متفرغة لهذا القطاع، وعدم إحالة هذه القضايا الى المحاكم القضائية.
وقال إن خطوة وزارة العدل تدخل ضمن ما يتفق عليه الجميع وهو محاربة الفساد، ولا شك أن هناك أخطاء وقعت في جميع القطاعات، والعقار من ضمنها، مضيفاً أنه تم إلغاء عدد من الصكوك لأسباب كثيرة، لكن يبقى المهم ألاّ يتأثر الشخص الذي ليس له دور في هذا الخلل، مُشدداً على أهمية احترام جميع الوثائق التي تصدر من الدولة خاصةً الصكوك، ومعاقبة من تسبب في هذا الخلل، لما لذلك من تأثير مباشر على القطاع العقاري بشكل عام، داعياً إلى الإسراع في حل مثل هذه القضايا؛ لأنها إذا لم تحل الآن ستمتلئ المحاكم بالقضايا، مما يتطلب زيادة عدد القضاة، وأن ميزانية الدولة ستتأثر بذلك.
د. أبو داهش: «بيروقراطية» الحكومة في استخراج التراخيص والمسوحات زادت من الأسعار
وتداخل "د.عبدالوهاب أبو داهش"، قائلاً: نأمل من وزارة العدل عندما سحبت الصكوك أن تكون وضعت آلية في كيفية حلها، وليس فقط عملية سحب ثم الصمت؛ لأن ذلك سيخلق مشكلة في القطاع العقاري، فهناك صكوك سحبت وعليها أملاك مثل المصانع التي عليها وحدات سكنية ومزارع، ذاكراً أنه من المفترض أن وزارة العدل وضعت الحلول لتلك المشكلة وأوضحتها للجمهور.
وأوضح "إبراهيم الدرويش" أن العقار يُمثل الأمان للاقتصاد ككل؛ لأن الشخص إذا طلب تمويلاً أو قرضاً من البنك لمصنع فإنه يطلب رهناً عقارياً، متسائلاً: إذا لم يكن العقار آمناً كيف تتم الثقة في بقية القطاعات؟، مضيفاً أن عملية إلغاء الصكوك هي عملية خطيرة، لكن السؤال الذي يطرح نفسه: لماذا تم الالغاء في هذا الوقت وفي ظل أزمة الإسكان؟، مشيراً إلى أن مثل هذا العمل سيؤثر وبشكل مباشر على الاستثمار وعلى إنتاج الوحدات السكنية الأخرى، موضحاً أن هناك من ذكر أن قيمة الأراضي التي أُلغيت صكوكها حوالي ترليون ريال ومساحتها مليار متر مربع، حيث تم تقييم المتر تقريباً ب(1000) ريال، وهذا الرقم غير صحيح؛ لأن بعض الأراضي عبارة عن صحراء ولا تبلغ مثل هذا السعر، لكن يبدو أن الهالة الاعلامية التي صاحبت عملية إلغاء الصكوك أثرت على مناخ السوق العقاري.
وأكد "ماجد الحقيل" على أنه من الرائع جداً عودة أملاك الدولة، ومن الرائع كذلك عودة تلك الأملاك للإفادة منها، لكن غير الجميل أن يتم الحكم بدون مقاضاة، مضيفاً أنه ذكر سماحة الشيخ "عبدالعزيز آل الشيخ" -مفتي المملكة- أنه يجب الاعلان عن المفسدين، متمنياً إعلان ذلك في القطاع العقاري حتلى يتجنبوا المعاملة معهم، مُشدداً على أهمية الشفافية بالافصاح عنهم، متأسفاً على أنه أُتهم القطاع العقاري على الرغم أنهم ليسوا على علاقة بهذه الأمور.
شرط 30% أكبر عائق أمام تمويل العقار والدليل انخفاض الطلب..!
تحدّث "عبدالله الهويش"عن شرط (30%) وتأثيره على سوق العقاري، قائلاً:"من خلال تواصلنا مع المسؤولين في مؤسسة النقد العربي السعودي أثناء إعداد الدراسات والمسودات ونظام التمويل العقاري، تم أخذ مرئيات شركات التمويل والبنوك على الشكل النهائي للتمويل العقاري ونسبة التغظية والدفعة المقدمة، وقد أثبتت الدراسات أنه من الأفضل إطلاق منتج التمويل العقاري تحت مظلة تأمين نقدي أو دفعة مقدمة بنسبة (30%)".
وأضاف أن ذلك له أهداف كثيرة منها المحافظة على مستوى الأسعار في السوق، حتى لا تكون هناك ردة فعل بعد تنظيمها ودخول مؤسسة تمويلية ترفع من الطلب على العقار، مما يؤدي إلى ارتفاع سعره، أو الخوف من الإجراء الذي يعمله المسؤولون في مؤسسة النقد بخلق سوق ثانوية في التمويل العقاري، بحيث إن جميع المحافظ الذي يتم التمويل فيها تباع عن طريق شركة تشتريها، مبيناً أنه للمحافظة على المخاطر تكون نسبة التغطية للعقار أكبر مما هو حاصل في الفترة السابقة، ذاكراً أن ذلك يُعد مؤشر وحافز وتحفظ أدى إلى إطلاق المنتج والتنظيم بهذا الشكل.
وأشار إلى أن الشركات التي تلعب دوراً كبيراً في مجال التمويل العقاري لمست تأثيراً من حيث انخفاض الطلب، وهذا أمر لا ينكره أحد، مبيناً أن المسؤولين في مؤسسة النقد على إطلاع يومي وأسبوعي لما يحدث في السوق العقاري من انخفاض على الطلب، لكن من السابق لأوانه الوصول إلى نتيجة من تأثير ال(30%) على السوق العقاري من ناحيتي التمويل وطرح معروض من المنتجات العقارية في السوق، ذاكراً أن هذا الأمر يحتاج إلى فترة تتراوح بين ستة إلى تسعة أشهر حتى نستطيع المقارنة لنتائج الربع سنوية من مؤسسة النقد وكيفية تأثيرها.
وشدّد "عبدالله الهويش" على أهمية معرفة الجميع أن منتج التمويل العقاري هو منتج أصولي، أي ليس منتجاً استهلاكياً، بل هو استثماري وليس تمويل أسهم تجارية، مضيفاً أنه لابد من وجود دور فعّال للإعلام في تصحيح وتمييز منتج التمويل، وعدم مقارنته بمنتجات التمويل الأخرى سواء الاستثمارية قصيرة الأجل أو الاستهلاكية، مبيناً أن التمويل العقاري لشراء مواطن منزلاً هو استثماري يوفر للمواطن تدفقات نقدية كانت تذهب مقابل منفعة مؤقتة إلى مقابل منفعة دائمة وهو تملك المنزل، ذاكراً أنه من المهم أن يكون هناك تصحيح من ناحية الشركات التي تطرح المنتجات العقارية، ودعم شركات التمويل، وهذا ما وجدناه في الفترة الأخيرة، لافتاً إلى أنه إذا أغلقنا الفجرة القائمة بين المواطن والمنتج والممول والعقاري والمطور سيكون هناك دعم كبير، موضحاً أن شرط (30%) من السابق لأوانه التعليق عليه وعلى آثاره، إذ يحتاج الأمر إلى زمن حتى يكون الحديث مثبتاً بالأرقام والنتائج والحقائق، وليس مبنياً على توقعات لا نعلم منها ما يخبئ لنا في السوق العقاري.
أكبر عائق
وعلّق "د.عبدالوهاب أبو داهش"، قائلاً: منذ صدور نظام الرهن العقاري وجدنا أن نسبة (30%) هو أكبر عائق أمام التمويل، وكما هو معلوم أن البنوك وشركات التمويل كثيراً ما تميل إلى التحفظ، لذا من صالحها وجود مبلغ (30%) لضمان الجدارة الائتمانية لمقدم الطلب، لكن ستظل تلك النسبة من أكبر العوائق أمام تطبيق نظام الرهن العقاري، مضيفاً أن المفترض ترك البنوك أو شركات التمويل تقييم المتقدم للطلب، ومعاملة كل حالة بشكل منفصل.
وتداخل "ماجد الحقيل": ليس هناك نسبة عالمية تقول أنها صحيحة أو خطأ، هناك دول تعمل بنسبة (100%)، وأخرى تقدم (40%) والهدف من ذلك هو رغبة الدولة في زيادة تملك الأفراد للوحدة السكنية، مضيفاً أن هناك دراسات عالمية أثبتت أنه كلما تم تخفيض النسبة أو زيادتها (10%) فإن ذلك يؤدي إلى رفع نسبة التملك إلى (4.4%)، وهنا تأتي استراتيجية الدولة المطبقة، مبيناً أنه كان يتمنى سماع الاستراتيجية من قبل مؤسسة النقد، هل هي ترغب في زيادة تملك المواطن؟، أم هي ترغب في زيادة الوحدات للاستثمار؟، لأن الوحدات مطلوبة سواء كانت للتملك أو للاستثمار.
وقال "إبراهيم الدرويش": الأمر يعود إلى مؤسسة النقد باعتبارها المنظومة التي تحمي المصرفية؛ لذا أرى أنه يمكن فك نسبة ال(30%) عبر تفعيل الرهن العقاري، مضيفاً أن تحفظ مؤسسة النقد والبنوك جاء بعد أن حصلت طفرة في العقار ووصولها إلى قمة عالية في الأسعار، وهذا جعلهم يخافون من الهبوط؛ لأنه إذا تم فإن البنوك لا شك تتضرر؛ لأن جميع الواحدات السكنية ممولة باسمها أو الشركات الأخرى، ذاكراً أن المواطن لا يملك المنزل وإنما يملك عقداً ينتهي بالتمليك، وبالتالي لو تحقق الرهن أصبح المنزل باسم الشخص وأن الضرر يقع عليه هو، وهو ملتزم كذلك أمام البنك بالسداد، لافتاً إلى أنه في الوضع القائم إذا نزلت الأسعار فإن المواطن قد يقول:"لا أريد المنزل، وأنا في الأساس مستأجر"، مُشدداً على أهمية تفعيل الرهن العقاري، حيث سيضع البنوك في وضع آمن.
(754) ألف مستحق بحسب «الإسكان» والعقاريون يروجون خمسة ملايين..!
بيّن "د.عبدالوهاب أبو داهش" أن وزارة الإسكان تقدم (100) ألف منتج وليست وحدة سكنية، متأسفاً على أن هذا الرقم لا يضم ثلاثة آلاف وحدة سكنية مما يحتاجها الناس، ذاكراً أن الخطة الخمسية التاسعة كانت تتحدث أن الفجوة بين العرض والطلب هي (200) ألف وحدة سكنية، وهذه الفجوة في تضاعف مستمر.
وقال قبل أيام ذكرت وزارة الإسكان أن هناك (754) ألف مستحق -بحسب أرقام وإحصاءات رسمية وموثقة ومعلنة-، وهذا الرقم يعد رقماً كبيراً ويشمل الأُسر، لافتاً إلى أنه يبلغ عدد المحتاجين حوالي خمسة ملايين -بحسب احصائيته-، أي أن ربع سكان المملكة لا يملكون سكناً، مبيناً -بحسب إطلاعه- أن وزارة التخطيط تؤكد على أن هناك ما يعادل (60%) لا يملكون سكناً، لهذا فإن وزارة الإسكان لن تستطيع أن تلبي إلاّ جزءاً قليلاً من هذه النسبة. وأضاف أن هناك فجوة كبيرة جداً لا يدركها المشرّع، ولا يدركها من يتعامل في السوق، لذلك الطلب موجود بقوة، لكنه مكتوم ومضغوط عليه، وينتظر اللحظة الجيدة للشراء، مضيفاً أن العرض غير موجود؛ لأن الأراضي البيضاء لا تُعد منتجاً ولا تضاف إلى القطاع العقاري حتى تُطوّر ويضاف إليها التمويل، مضيفاً أن العرض ما زال مضغوطاً من ناحيتين، أولاً: أن وزارة الإسكان لم تستطع توزيع الوحدات السكنية التي هي من اختصاصها، وثانياً: أن نظام التمويل دخل السوق أعرج بوجود (30%) ووجود نظام الزكاة الذي ما زال يناقش في هيئة الخبراء وقد يؤثر على شركات التمويل تأثيراً كبيراً جداً.
,اشار إلى أنه لن يكون وجود شركات التمويل مجدياً اقتصادياً إذا استمر نظام الزكاة كما هو الآن، ذاكراً أن السوق العقاري فيه مشاكل كبيرة جداً، وأن الأسعار الحالية مرتفعة عطفاً على الدخول، لكن وجود التمويل العقاري من أجل تقديم تسهيلات لمدة (30) عام تناسب القدرة الإدخارية للمواطنين إذا دخلوا سوق العمل، وهو الهدف بوجود فترة زمنية طويلة يستطيع فيها الموظف الداخل لسوق العمل أن يمتلك منزلاً خلال (20-30) عاماً، مُشدداً على ضرورة توعية الناس بعدم وضع كل المدخرات في منزل أو أرض؛ لأن فيها شيئاً من المخاطرة، وعدم القدرة على الإدخار، لافتاً إلى أنه لم يتم إيجاد نظام التمويل إلاّ لتوجيه الناس كيفية الإدخار وشراء منزل على المدى الطويل.
ما هو المطلوب مستقبلاً..؟
* م. محمد الخليل:
- إعادة النظر في موضوع الأنظمة والتشريعات.
- إعادة الثقة في الصكوك لتحفيز الاستثمار في القطاع العقاري.
- أدعو جميع المعنيين بالقطاع العقاري سواء من القطاع الخاص أو القطاع العام الاجتماع للتشاور، بدلاً من تبادل الاتهامات مع الآخرين، والخروج بتوصيات قابلة للتطبيق.
* د. عبدالوهاب أبو داهش
- لابد من وجود شركات تطوير ضخمة في القطاع السكني وذلك لأهميتها في صناعة السوق.
- على وزارة الإسكان التركيز فقط على تقديم وحدات سكنية.
* عبدالله الهويش:
- لابد من وجود هيئة عليا لتنظيم السوق العقاري، تشمل جميع القطاعات المباشرة والمتعلقة بالقطاع.
*ماجد الحقيل:
- يجب أن يكون هناك توازن في عملية طرح منتجات متكاملة.
- على الدولة إيجاد السبل الكفيلة بتوفير المسكن للمواطن.
* إبراهيم الدرويش:
- عدم تهميش دور القطاع الخاص.
- على وزارة الإسكان الاعتراف بدور القطاع الخاص وتنميته.
- تأسيس شركات مساهمة تتبناها وزارة الإسكان في قطاع العقار.
- لابد من إيجاد الحوار العقاري كما هو لدينا الحوار الوطني، على أن تتبناه جهة عليا في الدولة، وأن يكون مستمراً، وألاّ يتوقف حتى الخروج من أزمة العقار.
أسعار العقار في 2015.. مستقرة في الأشهر الستة الأولى ثم ترتفع
تساءل الزميل "فهد الثنيان" عن أسعار العقار في عام 2015م، والعلاقة بين تراجع أسعار النفط وبين أسعار العقار؟.
وقال "إبراهيم الدرويش": أعتقد أن هذه الأمور يجب أن تؤخذ على شكل منظومة متكاملة من حيث نزول أسعار البترول والأوضاع السياسية، متوقعاً ارتفاع الأسعار في حالة تحسن أسعار البترول، مضيفاً أنه إذا استمرت الدولة في إنفاقها لمدة ثلاثة أعوام مقبلة فإن ذلك سيؤدي إلى حفظ السوق على وضعه، مبيناً أن العقار يُصنّف إلى العقار النشيط، والحيوي الموجود في الأحياء الممتازة والتي انقرضت الأراضي فيها، وكذلك العقار الموجود في أطراف المدن، الذي من المؤكد انخفاض أسعاره، فهو من ضمن منتجات الاسكان، ولو تم تطويره فإن الناس سيقبلون عليه، مع انخفاض نسبة (10- 15%) على بعض المنتجات.
وعلّق "د.عبدالوهاب أبو داهش"، قائلاً: هناك العديد من العوامل التي تدعونا إلى القول إن العقار سيظل متماسكاً؛ لأن العقار غير ممول من البنوك إلى حد بعيد، وفي ذت الوقت يوجد طلب، كذلك العرض مخنوق على العقار، إضافةً إلى تحرك السيولة من سوق الأسهم الآن إلى العقار، مضيفاً أن كل هذه العوامل تدعونا إلى القول: إن العقار سيظل متماسكاً عام 2015م، مبيناً أنه فيما يتعلق بالنفط فإن نزول أسعاره سيؤدي إلى جعل العقار المتحفظ في الأصل أكثر تحفظاً، وستمتنع البنوك عن الاقراض لجميع الفئات ومنهم المطورون العقاريون، وبالتالي سيكون هناك ركود كبير في القطاع العقاري، مبيناً أنه إذا استمرت أسعار النفط على مستوياتها الحالية فإن الطلب على القطاع العقاري سيكون أضعف مما كان عليه في 2014م، لكن نسبةً لطبيعة العرض في القطاع العقاري كونه غير ممول، وأنه قطاع جامد فإن من الصعب أن ينزل بالصورة المطلوبة التي يتوقعها الجميع، مشيراً إلى أنهم مرّوا سابقاً بتجربة المكاتب، وسبق أن مرّت بأزمة أكبر من الأزمة الحالية التي نعيشها مثل أزمة دبي وانخفاض العقارات وخروج الشركات من الاستثمار، وكان ذلك عامي 2008- 2009م، ومع ذلك فإن قطاع المكاتب لم ينزل أكثر من (20- 30%).
وأكد "ماجد الحقيل" على أن النصف الأول من عام 2015م سيكون فيه صبر كبير على أمل عودة الأسعار، وسبق أن صبر الناس حوالي عام ونصف في 2009م عندما توقف السوق بالكامل، بل وأشارت بعض الصحف أن الأسعار ستنخفض، لكنها دُعمت من قبل بعض العقاريين لتعود بشكل مضاعف، مضيفاً أنه سيحدث تغير؛ لأن كثيراً من المستثمرين الآن وجدوا فرصة لأن يتوعوا من محفظتهم من سوق الأسهم؛ لأن فرص الاستثمار في المملكة محصورة بين الأسهم والعقار.
وتداخل "م.محمد الخليل" قائلاً: أنا مازلت مصمماً أن العرض والطلب هما سيدا الموقف، مضيفاً: "أشك أن هناك عرضاً لوحدات سكنية أو أراضٍ سكنية مطورة، رغم الإبداع الذي صدر عن وزارة التجارة المتمثل في البيع على الخارطة للأراضي المطورة، وهذا برأيي فكر إبداعي"، مبيناً أن هبوط أسعار الأسهم سيساهم بشكل كبير في إيجاد ملاذ آمن للاستثمار والعقار خاصة، ذاكراً أن نزول أسعار البترول يُعد محفزاً للقطاع العقاري بأن ينمو لعدم وجود استثمارات أخرى وقلة السيولة، مشيراً إلى أن المزادات التي أقيمت في الرياض والمنطقة الشرقية كانت مناسبة من حيث الأسعار، بل إنها مؤشر جيد للثبات، مؤكداً على أن من مؤشرات ثبات الأسعار قلة القروض مقابل الضمان للبنوك.
وأوضح "عبدالله الهويش" أن هناك سوقاً استثمارياً تجارياً كثيراً من الطلب على العقار، لكن يجب ألاّ ننسى أن المعروض السكني لا يمثل أكثر من (25-30%) من الطلب الحقيقي للسكن في المملكة، وبالتالي الأسعار السكنية لا يتوقع انخفاضها، بل قد يكون هناك نوع من الاستقرار والاستمرار على نفس المنوال، ذاكراً أن العقار التجاري يعتمد على المواقع والعرض والطلب، لكنه لن تتحقق الأرقام التي تم تداولها في الميديا بنسبة (50- 70%).
اشتر ولا تنتظر..!
طرح الزميل "أحمد الشايع" سؤالاً عن حركة الشراء الضعيفة للعقار خلال هذه الفترة مقارنة بحجم العرض المتنامي، ولكن لا يزال كثيرون ينتظرون نزولاً للعقار ولديهم استعداد للصبر على المدى الطويل، وبعضهم أجّل الفكرة على المدى القصير، فماهي نصيحتكم لتوقيت الشراء؟
وأجاب "إبراهيم الدرويش"، قائلاً: على المواطن أن لا يستمع إلى الشائعات، ويؤجل قراراته المصيرية بناءً على توقعات؛ فإذا كان يستطيع أن يشتري أو يستطيع أن يقترض أو يدخر فعليه أن يتوكل على الله ولا ينتظر انخفاض العقار؛ لأن الأعوام التي تمرّ إلى أن يحين انخفاض العقار هي من عمره، ويجب أن يعلم المواطن أن الفرص لن تتكرر، مضيفاً أن الحل هو زيادة القدرة الائتمانية للمواطن وليس البحث عن نزول العقار، أمّا تقليص تلك القدرة فإن ذلك لن يحل المشكلة بل سيعقدها.
المشاركون في الندوة
م. محمد الخليل نائب رئيس اللجنة الوطنية العقارية
عبدالله الهويش عضو اللجنة العقارية بالغرفة التجارية بالرياض
ماجد الحقيل رئيس اللجنة الفرعية للتطوير العقاري في غرفة الرياض
د. عبدالوهاب أبو داهش رئيس اللجنة الفرعية للتمويل العقاري والتثمين
إبراهيم الدرويش عضو لجنة التوعية العقارية بغرفة الرياض
حضور الرياض
د. أحمد الجميعة
فهد الثنيان
عبدالعزيز المزيني
خالد الربيش
نايف الوعيل
علي الزهيان
حنيف السبيعي
أحمد الشايع
راشد السكران