تزايد جاذبية سوق الإسكان السعودي على دخول فاعلين جدد في التمويل

مع قرب تفعيل قانون الرهن العقاري

شهد سوق الإسكان التزاما متزايدا من القطاع الخاص بتطوير مشاريع العقار السكني الحديثة، وإضافة إلى كبر حجم هذه المشاريع، فإنها ركزت على توفير فرص تملك سكن، فضلا عن تحسين جودة ومعايير المباني.
وفي النصف الأول من عام 2011 لوحده تمت ترسية ما قيمته 10 مليارات ريال من العقود لتطوير مشاريع إسكانية.
التطورات التنظيمية
على نحو عام، يتوقف تطور وتنوع قطاع الإسكان على إطار تنظيمي راسخ، وأن يتم إنفاذ وتطبيق السياسات القانونية، وأدى عدم وجود قانون للرهن العقاري إلى إعاقة النمو المحتمل للقطاع الإسكاني بالمملكة، ما دفع العديد من المؤسسات المالية ومطوري العقار الإسكاني للاحتفاظ بمحافظ متدنية المخاطر. ويرمي قانون الرهن الذي أجيز مؤخرا، وما رافقه من قوانين أخرى ذات صلة، إلى معالجة الإبهام القائم وحماية مصالح كافة الأطراف المشاركة بصورة مباشرة أو غير مباشرة. وعلى وجه الخصوص، من المهم ملاحظة أن مجموعة القوانين المجازة تتضمن أيضا مواد حول إعادة تملك الملكيات، والطرد القسري، وتسييل الأصول في حالة التعثر عن السداد.
ورغم أن قانون الرهن العقاري الذي طال ترقبه أجيز مؤخرا، إلا أنه لن يكون له تأثير مباشر وفوري على سوق الإسكان، ولكن بعد وضعه موضع التنفيذ، سيساعد في إقناع الأفراد والكيانات الذين ما كانوا سيرتادون سوق الإسكان في غياب قانون ينظم فعالياته بالدخول إليه. وفي حين أن مواد القانون في ما يبدو تنصب على معالجة الطلب على الإسكان بتسهيل الحصول على التمويل، إلا أنها لا تعنى بنقص العرض. إضافة إلى ذلك، وإلى حين تأسيس خبرة سابقة، فإن إنفاذ وتطبيق القانون كما جاء سيبقى غير معروف.
وفي نهاية الأمر، سيساعد قانون الرهن في إنشاء وتطوير سوق ثانوي، حيث سيكون بوسع مقدمي القروض المرهونة -بما فيهم البنوك- بيع الأصول الموجودة بموازناتهم العمومية واستخدام رؤوس الأموال لديهم بكفاءة أكثر. فضلا عن ذلك، سيتيح توريق الرهن لمصدري القروض تنويع مخاطرهم ويمكنهم من تأمين تسييل فوري للأصول التي يمكن أن تواجه صعوبة في التداول في حالة غياب القانون وعدم التوريق. ومن شأن زيادة آجال القروض، مع توقع عائدات أعلى، أن يجعل الأصول أكثر جاذبية بالسوق الثانوية، خاصة بالنسبة للمستثمرين من المؤسسات مثل المؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية والبنوك الاستثمارية. وسيوفر إنشاء توريق للرهن أرضية مناسبة لإيجاد مؤسسات تحت رعاية حكومية مناظرة ل«فاني ماي» و«فريدي ماك» بالولايات المتحدة الأمريكية، ما ينتج عنه تكون سوق سندات إسكان يتسم بالعمق. علاوة على ذلك، سيضيف إنشاء وزارة للإسكان المزيد من التعزيز لقطاع الإسكان. وتضمن المرسوم الملكي الصادر خلال الربع الأول من عام 2011 أن تتولى وزارة الإسكان كافة المسؤوليات التي كانت تتولاها في ما سبق الهيئة العامة للإسكان، إضافة لإنشاء 500 ألف وحدة سكنية بقيمة 250 مليار ريال. فضلا عن ذلك، تم تشكيل مجلس إدارة لصندوق التنمية العقارية، مع تعيين وزير الإسكان رئيسا للمجلس عوضا عن وزير المالية.
تمويل سوق الإسكان
توفر البرامج الحكومية، وعلى نحو خاص صندوق التنمية العقارية، الدعم للمواطنين السعوديين في شكل قروض ميسرة بدون فوائد. ووفقا لبيانات عام 2010، قدم الصندوق قروض بلغ إجمالي قيمتها 6.7 مليار ريال. وتم تقديم القروض لتمويل تشييد وحدات سكنية يشغلها المالكون. وبلغ مقدار سداد القروض 5.9 مليار ريال في عام 2010. وقدم الصندوق ما مجمله 172 مليار ريال من القروض لإنشاء 700 ألف مسكن منذ إنشائه وحتى عام 2011.
وتتمثل إحدى العقبات الرئيسية التي كانت تواجه السعوديين في تعاملهم مع صندوق التنمية العقارية في أنه يتطلب أن يكون طالب القرض مالكا قطعة أرض عند تقديم الطلب، بيد أن هذا المطلب قد تم إلغاؤه مؤخرا. وأدى هذا التغيير في السياسات إلى زيادة عدد الطلبات، حيث مكن تقديم القروض من تلبية جزء من الطلب المتزايد على القروض. أيضا أتاحت الحكومة خيار الطلب عبر الإنترنت، الأمر الذي نتجت عنه إضافة 1.7 مليون مواطن لقائمة الانتظار. إلى ذلك، قضى المرسوم الملكي الخاص بالتمويل الإسكاني والصادر في العام الماضي بزيادة حجم القرض من 300 ألف ريال إلى 500 ألف ريال، فضلا عن رفع رأسمال صندوق التنمية العقارية بمقدار 40 مليار ريال. ووفقا لوزير المالية، فإن ضخ 40 مليار ريال ستتم ترجمته إلى 133 ألف قرض إسكاني ميسر. ومؤخرا، اعتمد الصندوق 11.666 قرضا بقيمة إجمالية بلغت 5.83 مليار ريال لبناء 14 ألف وحدة سكنية في سياق القسط الثالث من القروض المعتمدة في ميزانية عام 2012. وفضلا عن ذلك، فإن استحداث وطرح برنامج (ضامن) مؤخرا، الذي يوفر للمشترين تمويلا إضافيا يزيد على 500 ألف ريال لسد فجوة التمويل من البنوك المحلية سيتيح للمشترين قدرة شراء مسكن دون أن تكون في حيازتهم قطعة أرض. ويقتضي برنامج (ضامن) أن تكون الوحدة السكنية المرغوبة منشأة بالفعل ولا يقدم هذا النوع من القروض لتمويل تشييد المساكن.
ورغم عدم وجود قانون رهن عقاري في ما سبق بالمملكة، إلا أن البنوك المحلية قدمت التمويل الإسكاني لعملائها. غير أن نمو هذا الإقراض كان محدودا بالتواضع الشديد مقارنة مع الأنواع الأخرى من تمويل المستهلكين مثل التأجير المنتهي بالتمليك للسيارات. ومن أجل تقليل المخاطر في غياب إطار قانوني تنظيمي يحكم مثل هذا النوع من التمويل، مالت البنوك بدرجات متفاوتة لفرض معايير إقراض متشددة. وتشمل: اقتصار القروض الإسكانية على العملاء المدرجين برواتب محددة في قوائم الموظفين في المؤسسات، وتقديم القروض في المدن التي يتوفر بها فرع للبنك وأحيانا في مناطق محددة مسبقا يسود الاعتقاد بأن المخاطر بها أقل، وحصر أنواع الملكيات التي يمكن شراؤها وفي معظم الحالات يحظر التمويل على المخطط قبل الإنشاء.
وإزاء توقع اعتماد قانون الرهن العقاري، شهد السوق السعودي دخول فاعلين جدد بخلاف البنوك، ما يشير إلى تزايد جاذبية سوق الإسكان السعودي. ورغم أن تأثير هذه الفئة من الممولين بخلاف البنوك، مثل ديوتش جلف فاينانس وأملاك الدولية، لا يزال محدودا، إلا أنها وسعت نطاق تقديمها للقروض ليشمل العملاء غير المسجلين بكشوفات رواتب المؤسسات، والتمويل على أساس الخارطة قبل الإنشاء. وستؤدي هذه المؤسسات الائتمانية دورا حاسما في تطوير ونشوء مجال إقراض الرهون العقارية في المستقبل.
ووفقا لمؤسسة النقد العربي السعودي، بلغ إجمالي التمويل العقاري من البنوك المحلية 29.3 مليار ريال في عام 2011. وخلال الربع الثاني من عام 2012 لوحده نما إجمالي الإقراض العقاري بزيادة 17 مليار ريال، ويشير هذا النمو الكبير في الإقراض العقاري المصرفي إلى تحول تاريخي عن الإقراض التقليدي المحافظ الذي درجت عليه البنوك المحلية في الأعوام الماضية. وبناء على ذلك، في تقديرنا أن إجمالي تمويل البنوك العقاري سيبلغ 60 مليار ريال في عام 2012.
ومن الجدير بالملاحظة أن تمويل العقار السكني بالمملكة يكاد يتكون كليا من قروض من البنوك التجارية، بيد أن التطبيق المرتقب لقانون الرهن العقاري قد يجعل سوق الرهن تستقطب مقرضين بخلاف البنوك لهذا السوق.
ولا يتجاوز حجم الإقراض الإسكاني المصرفي حاليا 2% من الناتج المحلي الإجمالي، الأمر الذي يعكس ما يتمتع به الإقراض الإسكاني من إمكانيات مستقبلية مقارنة بالاقتصادات المتقدمة الأخرى مثل ألمانيا والمملكة المتحدة وفرنسا حيث تبلغ نسبة الرهونات العقارية إلى الناتج المحلي الإجمالي 50% و55% و32% على التوالي.
ولا نتوقع أن يطرأ تغير كبير على اختلال توازن الطلب والعرض في سوق الإسكان في المدى القصير حتى بعد إجازة قانون الرهن؛ إذ إن تاثير القانون سيستغرق بعض الوقت. وستحتاج البنوك والمقرضين بخلاف البنوك لبعض الوقت لاختبار مدى قوة نفاذ القانون. وإضافة إلى قلة توفر التمويل، تمثل القدرة المالية على الشراء محددا أساسيا آخر، وكما ذكرنا سابقا، طالما لم يتوفر حافز لملاك الأراضي يدفعهم لبيعها نظرا لعدم وجود ضريبة على الأراضي وعدم وجود ضريبة على الأرباح الرأسمالية فإن هذا الوضع سيستمر قي الحد من توفر قطع أراض مقدور على شرائها.
والخلاصة، أن لسوق الإسكان أهمية قصوى في تطور ونمو اقتصاد المملكة. وفي حين أن هذا السوق يواجه عددا من المعوقات، إلا أن إمكانات النمو وافرة وكبيرة. ويواصل الطلب على الإسكان -خصوصا الوحدات المقدور عليها ماليا- نموه بوتيرة سريعة. وإن تواصل الهجرة الداخلية إلى المناطق الرئيسية الثلاث بالمملكة وهي مكة المكرمة والرياض والمنطقة الشرقية، قد فرض ضغوطا على مطوري العقار والبنوك لتوفير التجهيزات اللازمة لاستيعاب هذه التحولات السكانية. علاوة على ذلك، فإن المجموعة السكانية الشابة التي تشكل أكبر شريحة من السكان، فضلا عن أنها توفر طلبا إضافيا على الإسكان مع دخولها لسن الزواج، فإنها تتخلى تدريجيا عن أسلوب معيشة الأسرة الممتدة.
وهناك عدد من المبادرات المطروحة حاليا تهدف لمواجهة الطلب الدائم الارتفاع عبر فئات الدخل المنخفض والمتوسط والأثرياء. أولا، تم الإعلان العام الماضي عن تخصيص 250 مليار ريال لإنشاء 500 ألف وحدة سكنية، وستكون هذه المبادرة أساسا في منفعة شريحة ذوي الدخل المحدود. وحيث إن متوسط سعر الوحدة السكنية يرواح تقريبا حول نقطة ال500 ألف ريال، فإن مثل هذا المستوى في نطاق مقدور للشريحة السكانية الأدنى دخلا. ومن الجدير بالذكر، أن السرعة المتوقعة في إنجاز هذه المساكن تؤكد أن المشترى لن يكون متاحا له تصميم أو تعديل المسكن وفقا لما يراه، حيث سيتم تشييد هذه المساكن بالاعتماد بقدر كبير على الأجزاء المصنعة مسبقا.
ثانيا، ضخ 40 مليار ريال كرأسمال إضافي لبنك التنمية العقارية، مع رفع حجم القروض المقدمة منه من 300 ألف ريال إلى 500 ألف ريال، مضافا إلى ذلك برنامج الإقراض المصرفي التكميلي بمسمى «ضامن»، هذه المبادرة ستعنى أساسا بشريحة ذوي الدخل المتوسط. وسيتيح هذا البرنامج إمكانية شراء وحدة سكنية قائمة، فيلا مثلا، بتكلفة تتجاوز 500 ألف ريال دون اشتراط مسبق بملكية قطعة أرض. وعندما تنضج صناعة الرهن العقاري وتشتد حدة المنافسة، ستكون شريحة الدخل المتوسط في وضع يتيح لها أقصى انتفاع من معدلات الفائدة التنافسية على الرهون ومعايير المخاطر المتدنية التي تحددها المؤسسات المقرضة.
ورغم أن المنافع العائدة عن مثل هذه التغييرات قد لا تكون ملموسة إلا في المديين المتوسط والبعيد، إلا أنها ستمضي قدما في توفير الاستقرار الاقتصادي بالسوق. وأخيرا، فإن المصادقة على وإنفاذ قانون الرهن العقاري ستوفر وضوحا مطلوبا بشدة لسوق الإسكان وستفسح المجال لاستحداث وطرح منتجات رهن جديدة. وإن مبلغ الاستثمار المطلوب لإنشاء 2.4 مليون وحدة سكنية في ما بين عامي 2011 و2020 والذي يقدر بحوالى 1.3 تريليون ريال يوضح حجم الإنفاق المطلوب من جانب كل من الحكومة وفعاليات القطاع الخاص لردم فجوة العرض والطلب بسوق الإسكان. ومن شأن الطلب المتزايد النمو في سوق الإسكان أن يوفر العديد من الفرص لكل من البنوك التجارية ومطوري العقار ليباشروا أداء أدوار أكثر نشاطا.
وفي ما بين المديين المتوسط والبعيد، سيكون لقانون الرهن العقاري تأثير إيجابي من حيث زيادة تملك المساكن، حيث سيكتسب المقرضون المزيد من الثقة التي سيوفرها القانون المنشود لتأمين الحماية من المخاطر. وإن هذه المبادرات الجديدة التي تستهدف رفد سوق الإسكان بمختلف مجموعات الدخل فيه، ستعالج تدريجيا اختلالات العرض والطلب وتقودها نحو التوازن.
* كبير اقتصاديي مجموعة الأهلي