دخلنا سوق العقار من بوابة المساهمات

سليمان الرميخاني :

كان صريحا للغاية حينما قال ان سوق العقار, وبالتحديد المساهمات العقارية تنطوي على بعض الوهم, خاصة اذا لم تتحول الى مشروعات عمرانية قائمة تفيد مصالح المواطنين. وكان صريحا اكثر حينما اوضح ان بعض المساهمات تباع لملاكها, أي انها اشبه بشركة قامت ثم اتفق مؤسسوها على تقاسم الاسهم وفض الشراكة. ولكنه في المقابل اكد ان عددا من مساهماته العقارية بيعت قبل اقامة المزاد العلني, أي لم تدخل المزاد من الاصل. لوجود حالة قوية من المصداقية, والصدق مع المساهمين والحرص على حقوقهم, والسعي الجاد لتحقيق نجاح تصفية المساهمة وابرزها الموقع القريب من النطاق العمراني.
واوضح ان المصداقية كانت وراء بقاء مؤسسته (عقار نت) في السوق, رغم انها بدأت العمل مع دخول السوق العقاري أسوأ فتراته خلال العقدين الحاليين.
انه سليمان بن ابراهيم الرميخاني مدير عام شركة عقار نت العقارية التي تتخذ من الرياض مركزا لها, وتتفرع انشطتها العقارية من المنطقة الشرقية والجوف والقصيم, حيث اوضح ان التأسيس في مرحلة الركود كان محفوفا بالخطر, ولكنه قرار جرئ تم اتخاذه فعن بداية المؤسسة قال الرميخاني ان بدايتنا قبل سبع سنوات, وقد ابتدأت بالمركز الرئيس بالرياض, والآن لدينا فروع في كل من الجوف والقصيم والرياض, ونتطلع لفتح فروع اخرى حسب النشاط والمشروعات والفرص الاستثمارية العقارية, حيث نسعى لتقديم الجديد المتميز في السوق, لضمان البقاء والتميز وتحقيق الربحية.
وعن اولى خطوات الشركة للبدء في السوق قال: دخلنا سوق العقار من بوابة المساهمات, رغم ان تلك الفترة أي عام 1418ه كانت فترة ركود. وفيما يلي نص الحوار:
ركود وجرأة
@@ اذا كانت هناك فترة ركود وكان من المفروض ان تدخلوا السوق بشيء جديد, اذا اردتم البقاء والا فان موج الركود كان سيأخذكم فكي استطعتم البقاء مع هذا الركود؟
بالفعل كان الجو العقاري ملبدا بالغيوم ويميل مؤشر النشاط الى السلب وكل شيء كان غير مشجع والاجواء كلها كانت تتحدث عن خسائر وعن شبح لا احد يراه اسمه الركود وعدم الاقبال, لكننا تفاعلنا مع الامر بصورة ايجابية, وقررنا ان ندخل المعركة بكل جرأة وبحسابات لم تخل من مغامرة لقد دخلنا سوق العقار من بوابة المساهمات التي كانت اهم نقطة تعثر تؤخذ على السوق حينها, بسبب ضخامة الاموال المجمدة في القطاع العقاري وبالتحديد في المساهمات العقارية المتعثرة. بدأنا بالعمل في المساهمات عبر نشاط التخطيط والتطوير ومن ثم البيع واضعين في حساباتنا ما قد ينالنا من سلبيات الركود ولكن بعد اربع سنوات من البداية جاءتنا كما حدث لغيرنا طفرة عقارية بعثت لدينا شيئا من التفاؤل وتغيرت الامور وسرنا في الطريق الذي رأيناه ونفذنا خططنا المرسومة ونجحنا بتوفيق الله.
@@ ما المبدأ الذي حرصت الشركة على السير وفقه وكان ضمانا لنجاحها؟
لدينا الآن عدة مشروعات عقارية ابرزها ابراج البندرية في الخبر ودرة الفيصلية وكذلك مساهمة الشروق الواقعة على طريق المطار اضافة الى طرحنا الجديد وهو المدينة المالية (وهي عبارة عن مدينة مركزية تضم فنادق وفروعا للبنوك ومكاتب للشركات في مكان واحد) اضافة الى مشروع مجمع تجاري وصناعي كلها طرحت او ستطرح على شكل مساهمات عقارية يجمع بينها التطوير السليم ومراعاة الفئات ذات الدخل المتوسط او المحدود كذلك الحرص على اموال المساهمين وبذلك نعتقد اننا نحقق الجودة في السوق العقاري.
@@ ما المقصود بمصطلح الجودة, وما الميزة التي حافظتم عليها خلال الفترة الانتقالية من مرحلة الركود الى مرحلة الطفرة والتي كانت وراء بناء اسم (عقار نت) في سوق العقار؟
ان لنا مفهوما متفقا عليه في مسألة الجودة والتي تعني تقديم السلعة ذات الخدمة العالية, فليس صحيحا ان اقدم مشروعا سكنيا (فللا او شققا) وبعد ستة اشهر اجد نفسي محتاجا الى اجراء صيانة لها فهذا يعني ان هناك خللا ما في مسألة الجودة والتنفيذ, لان اقل مدة لعمارة سليمة لا تحتاج فيها الى صيانة هي خمس سنوات على الاقل لذلك نحن في مشروع درة الفيصلية وضعنا المشروع تحت اشراف هندسي من احد المكاتب الراقية في تقديم هذه الخدمة. اننا في كل المشاريع نتحرى الصدق والحرص على اموال المساهمين, فهذا هو الشيء الثابت, لان الناس بدأوا يتخوفون من بروز ظاهرة توظيف الاموال, فلو ان مكتبا عقاريا غير عنوانه او رقم هاتفه او تأخر في الرد على العميل فحينها قد يتسلل الخوف لديه.
تعثر ومصداقية
@@ ولكن لماذا حدث التعثر في بعض المساهمات العقارية, رغم توافر المصداقية لدى اصحابها؟
ان مبدأ الحرص على اموال المساهمين الذي تحدثت عنه في اجابة السؤال السابق هو الذي دفعنا لاختيار الارض المناسبة, التي تتأهل الى السكن لقربها من النطاق العمراني, وهذا الامر هو العامل الحاسم في نجاح او فشل اي من المساهمات العقارية.
@@ ولكن اناسا قاموا بتطوير اراض خارج النطاق العمراني وقد حققت نجاحات كبيرة؟
يبدو الامر غريبا نوعا ما ان تكون هناك مساهمات عقارية بعيدة عن النطاق العمراني ومن ثم تباع وتسوق وتحقق ارباحا جيدة, ولكن لو دققنا في الامر لوجدنا ان من يشتري هذه الاراضي في المزاد العلني هم المساهمون انفسهم فتجد بلوكات كبيرة وكاملة اشتراها المساهمون والملاك انفسهم, بينما نجد ان المساهمات الواقعة ضمن النطاق العمراني تخضع لمزايدات وحركة اقبال من قبل صغار المساهمين والمواطنين.
حالة تخوف
@@ على ضوء ذلك ما تقييمكم لسوق العقار بشكل عام؟
هناك حالة تخوف من قبل العديد من المتعاملين مع سوق العقار, فالمساهمات تطرح من قبل المساهمين وتباع وتشترى من قبلهم ايضا من اجل الهروب من الخسائر ولكن هذه الخسائر وقعت بالفعل على العديد من المتعاملين فحينما يطبق المتر في المزاد بسعر 700 ريال, وحينما يراد بيعه بعد ذلك يصل سعره الى 500 ريال أي بالسعر القائم في المخططات المجاورة.. حينها نقول ان سوق العقار يحمل في طياته بعض المفاجآت. والامر الآخر ان ابرز المشاكل التي تواجه العقاريين, وبالتحديد اصحاب المساهمات هي كيفية المحافظة على المساهمة من الصعود والنزول, ويتم ذلك من خلال اصدار شهادات الاسهم في الوقت المناسب, فاذا ارتفع سعر السهم فلابد ان تضع المؤسسة اسهما حتى يصبح هناك توازن من العرض والطلب. وحتى يتم تجنيب المساهمة أي عوامل ضارة تأتي من الخارج لابد من سرعة الانجاز كي تتم المحافظة على المساهمة وعلى السمعة.
@@ يلاحظ ان بعض الاسهم العقارية ترتفع بشكل جنوني, وهناك بعض الاسهم لاتكاد تتحرك من موقعها فما سبب ذلك؟
يرجع ذلك الى الموقع ففي بعض الاحيان تأتي مساهمة عقارية مطلوبة من قبل المواطنين والمستثمرين فترتفع الاسعار وهذا ارتفاع حقيقي ولكن هناك مساهمات تخضع للمبالغة في الطرح الدعائي كي يرتفع سعر سهمها بشكل جنوني فحين تكون المساهمة لا تحتاج لاكثر من اعلانين ويقدم مالكها 15 اعلانا يتحدث فيها عن الارباح وعائد اكثر من مائة بالمائة حينها تحدث حالة من الارتفاع في الاسعار بشكل جنوني. وهنا يجدر بي ان اشير الى ملاحظة هامة وهي ان الارباح العقارية تتراوح عادة بين 20-25 في المائة, ولا تزيد على هذه النسبة الا في حالات نادرة تعارف العقاريون على تسميتها ب (فرص) عقارية.
طفرة ووهم وتعثر
@@ تعارف العديد من العقاريين على وصف الفترة الحالية بانها فترة (طفرة عقارية) فهل هذا صحيح من وجهة نظركم, ام ان المصطلح ينطوي على بعض الوهم؟
بكل اسف هناك بعض المساهمات العقارية تنطوي على بعض الوهم لان العديد منها لم يتحول الى مشروع بل بقي في نطاقه العقاري الشكلي أي ان هذه المساهمات بيعت على الوطن والمواطن ارضا بيضاء بلا فائدة. وبكل اسف ايضا ان بعض اصحاب المساهمات اقتصروا على دور الخدمات الاولية ولم يتعد ذلك بينما كان من المفروض ان يضع اللبنة الاولى لاقامة المساهمة كأن يقوم ببناء مسجد او فيلا او عمارة او مدرسة في مخطط المساهمة, كي يتشجع الآخرون بالبدء في البناء ونحن بدورنا نقوم في مخطط درة الفيصلية بتطوير الارض ثم البناء, بالاقساط لمن يرغب في البناء, واعتقد ان هذا الامر يرجع الى اصحاب المساهمة الذين من مهامهم الرد على استفسارات من يتعامل معهم ويحاولون حل أي مشكلة تعيق عملية تطوير المساهمة ونقلها كي تكون مشروعا, فليس سليما ان تنتهي علاقة المطور بالمساهمة لمجرد البيع في المزاد العلني.
@@ هناك مساهمات عقارية تعثرت.. وهناك مساهمات عقارية اخرى انطلقت انطلاقا سريعا غير معقولة.. فلماذا؟
لعوامل عديدة اهمها مكان المساهمة نفسها وقوة صاحب المساهمة المادية وسمعته في السوق فاذا كانت لديه قوة شرائية وسجل حافل بالانجازات, فلن تتعثر مساهمته, واعتقد انه بعد قرارات وزارة الصناعة والتجارة الاخيرة تراجعت اعداد المساهمات المتعثرة لانه بموجب هذا القرارات لا يسمح لاي مساهمة بالطرح ما لم تكن مرخصة رسميا, وتوفر كافة الخدمات التي تعد شروطا اساسية لنجاح أي مساهمة.
@@ هل لديكم اية مساهمة متعثرة؟
لا لم يكن لدينا أي مساهمة متعثرة, لان الاراضي التي نختارها كي تكون مساهمة ندقق في موقعها بدقة ونسعى لتوفير كامل الخدمات.
@@ لكن هناك من يتوقع ان يحدث تراجع حاد لحركة المساهمات, وكما قفزت للاعلى ربما تهوي بشكل مخيف, وتتكرر احداث ما قبل 20 عاما فما تعليقكم؟
لا اتوقع ان تعود احداث ما قبل 20 عاما, لان الناس باتوا يعون ما يجري حولهم, بحكم تطور التقنية ووسائل الاتصالات, فلم تعد المساهمات العقارية اسهما على ورق, بل ان موقع الارض واضح لدى كل من يرغب في تداول الاسهم كما ان احدا لا يدخل اية مساهمة ما لم يعرف بدقة موقع المساهمة والخدمات التي تحتوي عليها. واصحاب المساهمات بدورهم باتوا يتعاملون بوسائل الاتصالات بشكل اساسي في التسويق العقاري.. هذا فضلا عما ذكر سابقا من توافر الخدمات الاساسية للحياة الانسانية في المساهمات العقارية.
ارتفاع غير منطقي
@@ لكن رغم كثرة المساهمات العقارية لم تشهد انخفاضا في اسعار الاراضي, بل العكس تماما نجد ان مؤشرات الاسعار تميل الى الارتفاع بشكل غير منطقي.. ما السر وراء ذلك؟
كل هذا جاء بحكم المنافسة الداخلية في السوق. وانا من جهتي متخوف حتى من قرار دعم صندوق التنمية العقاري, والذي سوف يساهم في ارتفاع الاسعار, اننا نريد ارتفاع الطلب من خلال البيع والشراء, لا من خلال ارتفاع الاسعار, الذي لن يفيد المواطنين, ولن ينعكس ايجابا على سوق العقار, فهل الذين سوف يستفيدون من قروض صندوق التنمية العقاري سيحصلون على قروض لا تؤهلهم لشراء نصف ارض في مخطط عقاري متواضع في الدمام.
@@ يلاحظ ان عددا من مساهماتكم بيعت قبل المزاد العلني, بل لم تتم اقامة المزاد عليها, كونها بيعت بالكامل فما السر وراء ذلك؟
لا يوجد اي سر في ذلك, والامر لا ينطوي على مخالفة قانونية, اذا كنا شركة قمنا بتطوير المخطط وتوفير خدماته, وطرحه للمساهمة, وجاءت شركة اخرى وقامت بشرائه بالكامل كمخطط مطور فما المانع في ذلك ما دام الغرض الاساسي لنا هو الربح, وتوفير حقوق المساهمين وارباحهم.
دعم وآلية عمل
@@ يلحظ ان معظم المساهمات تتحول الى مجمعات سكنية, لم نشهد أي مساهمة كي تكون مجمعا تجاريا (الا بصورة محدودة) او تكون مدينة صناعية او حديقة عامة او ما شابه ذلك فما تعليقكم؟
هذه المسألة تحتاج الى دعم حقيقي ومباشر من قبل الدوائر الحكومية, ويتمثل هذا الدعم في تسهيل الاجراءات لانجاز المشاريع ومتى ما وجدت هذه التسهيلات فان المشاريع ستقوم وفقا للتنوع الذي طرحه فلدينا نحن على سبيل المثال توجه لاقامة مجمع سكني, وآخر مجمع تجاري صناعي وهو عبارة عن مخطط على مساحة 7200 متر مربع, بها 22 محلا وسنا وورش وعمارة سكنية مخصصة للعمالة لكننا نصطدم بعقبة الاجراءات الرسمية, التي قد لا تكون مقصودة لذاتها, لكنها تؤدي الى احباط وتوقف مسيرة الابداع.
@@ هناك مصطلحات عقارية لم تفعل على ارض الواقع كالتأجير المنتهي بالتملك, والرهن العقاري, والبيع بالتقسيط وما شابه ذلك فما حقيقة ذلك؟
كل ذلك يمكن اختصاره في نقطة واحدة وهي (اضمن لي حقي), فسوف نجد المشروعات المطلوبة, أي اننا بحاجة الى آلية عمل لتحصيل الاقساط, لضمان الحقوق, وقد قمنا بتخصص بعض عماراتنا للتأجير ثم انسحبنا بعد مدة من الوقت لان عملية تحصيل الايجارات باتت متعبة والاجراءات النظامية التي تضمن لك حقك كثيرة وبطيئة ولكن هناك توجها لوضع آلية بين المستأجر والمالك عن طريق البنوك, حيث يتم تحويل راتب المستأجر الى البنك الذي يقوم بدوره في تحصيل الايجارات وتحويلها الى حساب المؤجر.
المعارض العقارية
@@ ما رأيكم في المعارض العقارية؟
هي ملتقى جيد للعقاريين والمستثمرين وفيها تثقيف للزوار بالوضع العقاري, ففي يوم واحد يمكن للزائر ان يطلع على نشاط سنة كاملة قامت به شركة عقارية. كما ان المعارض فرصة لتبادل الخبرات بين العقاريين, واظهار الجديد لديهم خصوصا في مجال استخدام التقنية الحديثة في التطوير والتسويق.
@@ كلمة اخيرة؟
ادعو لان يكون التوجه العقاري نحو العمران العمودي, كي لا يكون ضاعطا على الخدمات التي تقدمها الدولة.
مدينة الدمام .. مستقبل عمراني واعد
التطور العمراني بحاجة الى رؤية واضحة