تأسيس وزارة الإسكان.. ودعم الصندوق العقاري أكبر روافد التوطين الإسكاني في تاريخ المملكة

المرحلة المقبلة تتطلب رفع مستوى التنسيق بشكل عال بين الجهات الحكومية المعنية بقطاع الإسكان وعلاج أزمته في المملكة

تسعى حكومة المملكة العربية السعودية إلى توفير السكن الملائم للمواطن لتحقيق الاستقرار الأسري الذي هو أحد أهم القضايا المجتمعية التي تعتبر السكن من إحدى المتطلبات الأساسية لحياة الإنسان، وتتبنى (الدولة) وفق خطة متكاملة للتنمية العقارية واعتماد منهجية واضحة المعالم للمشاركة بين الدولة والمواطن (المستفيد) والذي من خلاله تقدم الدولة دعماً مادياً وفنياً وخدمياً لكل شرائح المجتمع بحيث يتلخص في دعم الأرض والخدمات الأساسية مما يسهل على المواطن عملية البناء والمشاركة في بعض الخدمات الضرورية.
وكانت حكومة المملكة قد تدخلت – أكثر من مرة - وأصدرت تنظيمات جديدة في السوق العقارية خلال السنوات الخمس الأخيرة حيث أصدرت هيئة السوق المالية لائحة صناديق الاستثمار العقاري والتي تعمل على تنظيم توظيف الأموال في القطاع العقاري وتم على إثره إلغاء المساهمات العقارية واستبدالها بالصناديق العقارية لضمان عدم تكرار ما حدث سابقا حيث إن الصندوق سيكون تابعا للرقابة المباشرة من الهيئة.
وجاءت القرارات الملكية التي أقرها خادم الحرمين بضخ أكثر من 300 مليار ريال لرفاهية المواطن كان أغلبها لقطاع الإسكان المتوسط وكذلك إنشاء وزارة للإسكان، مع قرارات الزيادة في رواتب الموظفين، بالاضافة إلى إقرار مجلس الشورى لأنظمة التمويل العقاري لتتم المنظومة التي تصب في مصلحة المواطن، ومعه يتم توظيف هذه الزيادة للاستثمار في قطاع الإسكان.
وتراوحت نسبة الزيادة في رواتب موظفي القطاع العام ما بين 73,4% للوظائف المتدنية و19,3% للوظائف العليا، وذلك بعد إقرار خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز آل سعود –حفظه الله- سلم رواتب الموظفين المدنيين العاملين في الدولة. وبلغ إجمالي نسبة الزيادة في رواتب موظفي القطاع العام 26.6%. كما شمل القرار زيادة العلاوة السنوية لموظفي القطاع العام، حيث بلغ متوسط نسبة الزيادة في العلاوة السنوية 15.7%.
وجاءت هذه الزيادة رغبة من خادم الحرمين الشريفين -حفظه الله- في تحقيق العدالة والمساواة بين موظفي القطاع العام، وحرصاً منه – حفظه الله- على توجيه الدعم الأكبر لفئات الموظفين في الدرجات المتدنية. فقد سبق لخادم الحرمين الشريفين – حفظه الله- أن أصدر قراراً بتثبيت بدل غلاء المعيشة (15%) في 20 ربيع أول 1432ه، كما اعتمد -حفظه الله- في 13 ربيع الثاني من هذا العام الحد الأدنى لرواتب كافة فئات العاملين في القطاع العام من السعوديين عند 3000 ريال.
وتبذل الجهات الحكومية جهودها لتنظيم السوق العقاري من خلال وضع نظام يتمتع بالوضوح والشفافية والتوازن، ويوفر الآليات المرنة المناسبة لتمويل الإسكان، كما يوفر الحماية لجميع الأطراف ذات العلاقة من خلال تنفيذ الآليات المناسبة، التي ستساعد على ارتفاع نشاط التمويل العقاري ما ينعكس أثره على النشاط الاقتصادي عموماً. ويُتوقع أن يكون لهذه الأنظمة الأثر الكبير في حل مشكلة الإسكان ودفع عجلة التنمية الإسكانية والعقارية؛ لأن ذلك سيؤدي إلى زيادة إسهام الجهات التمويلية في عملية التمويل للإسكان، سواء كانت من القطاع الخاص أو القطاع العام.
ويتفق خبراء في الشأن العقاري على أن المرحلة المقبلة تتطلب رفع مستوى التنسيق بشكل عال بين الجهات الحكومية المعنية بقطاع الإسكان وعلاج أزمته في المملكة، من خلال استراتيجيه موحدة للإسكان تجمع جهود الجهات المعنية في مسار واحد تصب نتائجه في الهدف الذي تسعى الدولة إلى تحقيقه، المتمثل في حصول المواطنين على مساكن تكفل لهم العيش الكريم. وأكدوا أهمية دعم وزارة الإسكان وتأمين ما تحتاج إليه من الكوادر البشرية في ظل ضخامة المشاريع الملقاة على عاتقها والمطلوب تنفيذها بشكل عاجل.
وأفادوا بأن الأمر الملكي الذي صدر بإنشاء وزارة للإسكان يعد الخطوة الكبيرة والمتقدمة التي تعكس اهتمام خادم الحرمين الشريفين بإيجاد حل جذري لقضية الإسكان في المملكة، مؤكدين أن القرارات والأوامر السامية المتتالية لخادم الحرمين الشريفين التي استهدفت علاج مشكلة الإسكان تجعل هذه المشكلة شيئا من الماضي، لافتين إلى أن تكوين وزارة للإسكان تتولى ممارسة جميع المهام والاختصاصات المتعلقة بالإسكان بما في ذلك الاختصاصات المقررة لهيئة الإسكان، والمسؤولية المباشرة عن كل ما يتعلق بأراضي الإسكان في مختلف مناطق المملكة خطوة كبيرة ومتقدمة جدا لعلاج مشكلة الإسكان.
وجاءت الأوامر الملكية الأخيرة – التي بدأت خلال الربع الأول من العام الحالي الخاصة بدعم القطاع الإسكاني لتعزز وتؤكد أهمية موافقة مجلس الشورى على مواد مشروع الرهن العقاري، حيث يعتمد نشاط سوق التمويل العقاري حالياً على قروض الأفراد التي تطرح من البنوك وشركات التمويل العقاري، حيث من المتوقع أن يكون مبلغ التمويل اللازم خلال العقد المقبل 1.2 مليار ريال - حسب التقارير المحلية.
وكانت وزارة المالية أعدت حزمة قوانين لتنظيم قطاع الرهن العقاري في المملكة، لخصت في الآتي: نظام التمويل العقاري، وهو عبارة عن قانون ينظم الدعم الحكومي لقطاع تمويل الإسكان، وترخيص شركة سعودية لإعادة الرهن العقاري، وينظم القانون الإذن للبنوك بتمويل المساكن، بما في ذلك تملك المساكن لأغراض تمويلها، بالطرق المتوافقة مع الشريعة، وينظم القانون وضع معايير لعقود وإجراءات الرهن العقاري من ناحية إشرافية، لتسهيل توافق السوق الأولي من السوق الثانوي، وتسهيل عمليات الرهن والتمويل من خلال شبكة إلكترونية. ويضع القانون أسس حماية المستهلك، بالاضافة إلى نظام مراقبة شركات التمويل، وهو قانون يضع الإطار القانوني والمؤسسي لترخيص شركات التمويل غير الودائعية، وآلية الإشراف عليها، وتنظيم عملياتها، والخدمات المكملة لهذا القطاع مثل وسطاء المورقة. ونظام عقد الرهن العقاري المسجل، وهو قانون عقد الرهن، ينظم تكوين عقد الرهن العقاري، وحقوق كافة الأطراف ذات العلاقة، بما في ذلك أحكام تحويل الحقوق في عمليات التسنيد. ونظام الإيجار التمويلي، وهو قانون عقد الإيجار التمويلي، ينظم حقوق المستأجر، والمؤجر، والأطراف الأخرى، وتسجيل عقود الإيجار، وتسنيد الأصول، واسترداد الأصول المؤجرة. ونظام قضاء التنفيذ، وهو قانون إنشاء محاكم تنفيذ الأحكام القضائية، ومحررات التنفيذ، ينظم التنفيذ الجبري، ابتداء من تعريف مستندات الحقوق التي يمكن تنفيذها جبريا، بما في ذلك قرارات المحاكم، والعقود الموثقة... وينظم سلطة القاضي في الكشف عن الأصول المملوكة للمدين، والتحقيق في إخفاء الأصول، وإجراءات الإجبار على التنفيذ، بما فيها البيع القضائي، والغرامة المالية، والمنع من السفر، وحبس المماطل في الوفاء.
وأكد خبراء في الشؤون العقارية أن إقرار مجلس الشورى للتعديلات المقترحة على مواد مشروع نظام الإيجار التمويلي، ومواد مشروع نظام الرهن العقاري وغيرها من القرارات الأخرى التي كان آخرها إنشاء وزارة للإسكان تصب جميعها في مصلحة المواطن وحقه في امتلاك المسكن المناسب الذي يعد المطلب الرئيسي لأكثر من 70 في المائة من المواطنين، وقالوا: "إن مشروع الرهن العقاري سيساعد في إيجاد بيئة تمويلية وتشريعية، تسهم في حل مشكلات الإسكان التي اعتمدت الدولة عدداً من القرارات لحل هذه المشكلة".
وأكدوا أن إقرار هذه التعديلات على الإيجار التمويلي، ومواد مشروع نظام الرهن العقاري سيؤدي إلى زيادة نسبة الائتمان الذي تخصصه البنوك السعودية لتمويل القطاع العقاري، خصوصاً وأن الضمانات التي يوفرها الرهن العقاري، ستكون حافزاً ومشجعاً لتطوير برامج البنوك التمويلية، إضافة إلى ابتكار عمليات جديدة للتمويل، وتشجيع التنافس بينها لاستقطاب أكبر شريحة من العملاء والراغبين في الحصول على تمويل.
تسليم وزارة الإسكان 200 مليون متر مربع لتوفر ربع مليون وحدة سكنية وتسريع الحصول عليها
وتوقعوا أن تساهم هذه القوانين في تخفيف العبء على قروض صندوق التنمية العقاري كما أنه سيشجع على زيادة شركات التقسيط والتمويل العقاري في المملكة وتوسيع أنشطتها، لافتين إلى أن الشركات التمويلية والبنوك السعودية تستعد منذ فترة لإقرار أنظمة التمويل العقاري بشكل كامل، حيث من المتوقع أن يحرك السوق العقارية في المملكة وكذلك القطاع المصرفي والشركات التمويلية الأخرى، والتي ستعمل جميعها على تطوير أنظمتها وبرامجها التمويلية حتى تتمكن من تلبية حاجات القطاع العقاري خلال المرحلة المقبلة، موضحين إن هناك عدداً من الشركات العالمية العقارية تخطط للاستثمار في السوق السعودية ولا يعوقها عن ذلك سوى تطبيق أنظمة التمويل، مطالبين بسرعة تطبيق نظام الرهن العقاري الذي سينعش السوق العقارية السعودية والمواطن، خصوصاً ذوي الدخل المحدود، كما أنه سيكون أحد أهم الحلول لأزمة السكن.
وتكمن مشكلة الإسكان في المملكة العربية السعودية، بحسب خبراء عقاريين - في عدم توازن الطلب على الوحدات السكنية الجديدة والأراضي الصالحة للبناء وتفاوت العرض تبعا لذلك. ويرتفع الطلب على الوحدات والأراضي السكنية في مدن عن مدن أخرى، وفي أحياء عن نظيرتها كاختلاف شمال الرياض عن جنوبها. وتكون النتيجة الحتمية لذلك هي ارتفاع إيجارات الوحدات السكنية والأراضي القابلة للبناء في مناطق الطلب العالي وانخفاضها في مناطق الطلب المنخفض، مما يتسبب في فراغات كبيرة وعدم توازن خطير من الناحية الأمنية نتيجة لتكدس أصحاب الدخول المنخفضة والمهمشين اجتماعيا في أحياء من دون غيرها، مع عدم توافر المتطلبات الضرورية للمسكن اللائق مما يؤدي في النهاية إلى تقادم الأحياء وانهيارها نتيجة لعدم قدرتها على توفير المتطلبات الضرورية لاستمرارها.
وشددوا على أن هناك حلولاً جزئية لمشكلة الإسكان منها: توعية المواطن لتغيير ثقافته عن الإسكان ومتطلباته ونمطه الحالي وتشجيعه على الادخار والاقتراض بهدف امتلاك الوحدة السكنية، والتركيز على تشجيع إنشاء الشركات العقارية المساهمة لزيادة الرصيد السكني المعروض، وتفعيل دور صندوق الإسكان وإقراض الشركات العقارية لتشجيع بناء المجمعات السكنية، هذا بالإضافة إلى التأكيد على مفهوم الشراكة بين القطاعين العام والخاص من خلال إعادة النظر بالبنى المؤسساتية الحالية، وتكييف التشريعات والأنظمة لتسهيل عملية الشراكة، وتوفير متطلبات أداء الأعمال على أساس تبني القطاع العام لفلسفة القطاع الخاص في الإدارة والتنظيم.
وأكد مسؤولون سعوديون أن القرارات الأخيرة لمجلس الوزراء القاضية بإلغاء شرط تملك الأراضي للراغبين في الحصول على تمويل عقاري حكومي، بالإضافة لتوحيد القروض الداعمة لتحريك حلول أزمة الإسكان؛ ستفتح آفاقاً واسعة لتسهيل تملك السكن وتوفيره، مشيرين إلى أن هيئة الإسكان السعودية وصندوق التنمية العقاري يعكفان حالياً على ترجمة تلك القرارات إلى واقع وفق إجراءات تهدف لتوفير حلول سريعة، وتخطي عقبات الإجراءات المعمول بها في السابق.
وكانت الهيئة العامة للإسكان (وزارة الإسكان حالياً) قد أعلنت أن القرار سيؤدي لتسهيل وتسريع الحصول على مسكن"، كما أنها تسلمت 200 مليون متر مربع ستوفر ربع مليون وحدة سكنية". ويأتي هذا في الوقت الذي يطالب مستثمرون في العقارات بتأسيس آليات لتعاون الهيئة مع القطاع الخاص لتسهم من خلاله الهيئة بهذه الأراضي ليقوم القطاع الخاص ببناء وحدات سكنية عليها. كما طالبوا بضرورة قيام الدولة بتوفير الأراضي للقطاع الخاص مجانا أو بأسعار رمزية، للتقليل من تأثير قيمة عنصر الأرض في ارتفاع أسعار الوحدات السكنية، وبالتالي تحقيق التيسير المأمول في تملك المساكن.
وفيما يعد صندوق التنمية العقارية اتفاقية ثلاثية بين الصندوق والمطور والمستفيد، على أن يتم وفق مراعاة تضمن حقوق المالك والمؤجر، بين عقاريون أن هناك 10 آلاف وحدة سكنية في طور إنهاء تراخيصها، مؤكدين أن التوزيع للمشاريع الإسكانية خاضع لتوزيع جغرافي شامل، وأن الحد الأدنى الصافي لمساحة الوحدة السكنية هو 222 متراً مربعاً للوحدة، التي تتراوح تكاليفها ما بين 380-420 ألف ريال على مساحة اجمالية 500 متر مربع. وبينوا في المقابل أن العجز حالياً في حدود 50 ألف وحدة تتنامى سنوياً.
وعلى الرغم من أن الخطة الخمسية التاسعة تؤكد حاجة المملكة لمليون وحدة سكنية خلال السنوات الخمس المقبلة، إلا أن الكثير من المطورين العقاريين يتفاءل بمستقبل الإسكان في السعودية ووصفوه بأنه "واعد، مبينين أن الشراكة مع الجهات الحكومية ستحل إشكاليات كثيرة، بالإضافة أن التوزيع خاضع لاعتبارات مهمة، من أبرزها مستوى الدخل والحالة الاجتماعية وفق سلم نقاط الجدارة.
وتزايدت في السنوات الأخيرة الماضية الدعوات لإيجاد حلول لأزمة السكن والتشييد المتفاقمة سواء على مستوى الوزارات أو شركات التطوير العقاري او من ذوي الخبرة في قطاع الاستثمار الاقتصادي الخاص. ولأهمية هذه الدراسات وعلاقتها بأزمة السكن وحاجة المواطن لمسكن يتملكه من خلال تشجيع ثقافة الاستثمار العقاري من قبل القطاع الخاص ومؤسسات الدولة. كما تزايدت المطالبات بوضع برامج علمية واستضافة الخبراء في الشأن الاقتصادي وعقد ورش وندوات مفتوحة لتدارس أهم التحديات التي تواجه العملية الاقتصادية في قطاعات البناء والإسكان والتخطيط العمراني والتشريعات القائمة والجديدة وبيان دور القطاع الخاص والأجنبي في حل جزء من المشكلات القائمة.
ويشجع التعاون بين القطاعين الحكومي والخاص المستثمر والمواطن إلى دخول هذا الميدان والحصول على حلم حياته بسكن مضمون، كما زادت المطالبات بتدخل البنوك نحو الاستثمار العقاري لتحريك كافة القطاعات الاقتصادية وتلبية الاحتياجات التي تساعد في تشييد المجمعات الإسكانية والسياحية والتجارية والصناعية والخدمية، وبالتالي المساهمة في حل المشاكل الاقتصادية والاجتماعية والقضاء على البطالة وكذلك لوضع خطوة حضارية لرفاهية المواطن.
واقترح عدد من العقاريين والمقاولين إنشاء شركة عقارية عملاقة بشراكة بين القطاع الخاص والصناديق الحكومية، بحيث تعمل في مجال بناء الوحدات السكنية، توزع على موظفي القطاع الحكومي وشبه الحكومي وفق عوائد ربحية تتناسب ودخل الموظفين كحل لأزمة المساكن في المملكة. وقدموا عددا من الحلول والمقترحات التي تساعد على توفير سكن مناسب للمواطن بسعر مناسب، خاصة في ظل الارتفاع المستمر في أسعار الأراضي ومواد البناء بأنواعها، وحملوا البنوك والشركات الوطنية وبعض الجهات الحكومية مسؤولية توفير هذا المطلب للمواطن، مؤكدين في الوقت ذاته أن المواطن خلال الفترة الأخيرة اقتنع بالبحث عن السكن الاقتصادي والذي كان في الماضي لا يفكر فيه بسبب كثرة أفراد الأسرة.
ولفتوا إلى أنه يجب أيضاً على الدولة دعم وتسهيل إجراءات التطوير العقاري من قبل الدولة للمطورين، وإعادة النظر في كيفية الاستفادة من مدخرات الضمان الاجتماعي والمؤسسة العامة للتقاعد من خلال الاستفادة من المبالغ التي يدفعها المواطنون طوال فترة عملهم سواء في القطاع الحكومي أو القطاع الخاص والذي يمكن استخدامها كضمان للحصول على الوحدات السكنية، ووضع آليات تنظيم السوق العقاري لمنع الارتفاع غير المبرر في بعض المناطق مما يزيد العبء على المستفيد.
وتظل هناك حاجة ماسة لتضافر الجهود بين القطاعين العام والخاص لمعالجة الوضع قبل تفاقمه، وهي مسألة ملحة خاصة أن الدراسات تعطي أرقاما غير مطمئنة في هذا الجانب، ومن بينها أن السعودية هي أقل دولة خليجية في نسبة تملك مواطنيها المساكن.