الرهن العقاري يزيد تدفقات الاستثمارات في أسواق العقار والمال ويخفض مخاطر التمويل

يساهم في طرح المزيد من الصكوك العقارية.. مختصون ل «الرياض»:

أكد مختصون اقتصاديون أن إقرار خادم الحرمين الشريفين للمنظومة المالية والممتثل بمنظومة الرهن العقاري يعد خطوة أساسية لملء الفراغ التشريعي الذي تعاني منه السوق العقارية السعودية .
وأشاروا في حديثهم ل « الرياض « الى ان النظام الجديد للرهن العقاري سيساهم في جذب المزيد من شركات التطوير العقاري المحلية والاجنبية وشركات التمويل العقاري للسوق السعودي والمزيد من صناديق الاستثمار العقارية المساهمة وطرح المزيد من الصكوك العقارية بالسوق المحلي.
أنظمة الرهن تقلل تكلفة الاقتراض على المواطنين
توفير مصادر تمويل
في البداية قال المستشار الاقتصادي فادي العجاجي: يأتي إقرار خادم الحرمين الشريفين للمنظومة المالية كخطوة أساسية لسد الفراغ التشريعي الذي تعاني منه السوق العقارية السعودية.
وتشمل نظام التمويل العقاري ونظام مراقبة شركات التمويل ونظام الإيجار التمويلي ونظام الرهن العقاري ونظام قضاء التنفيذ الذي تم إقراره من خلال تكوين لجنة الفصل في المخالفات والمنازعات التمويلية واللجنة الاستئنافية المختصة بالفصل في الاعتراضات المقدمة ضد قرارات لجنة الفصل في المخالفات والمنازعات التمويلية.
فادي العجاجي
وأضاف: ستساهم المنظومة المالية في توفير مصادر تمويل إضافية أقل عشوائية مما هي عليه الآن، وسيخضع سوق التمويل العقاري لإشراف جهة رقابية. ويتوقع أن يؤدي ذلك إلى ضخ استثمارات إضافية للسوق العقارية في المملكة. لكن التأثيرات النهائية لإقرار المنظومة المالية على السوق العقارية يتوقع على العناصر الرئيسة التالية: وهي كفاءة صناعة التقييم في السوق العقارية. واللوائح الداخلية للأنظمة المقرة مثل تحديد نسبة الرهن من قيمة العقار، وإجراءات وقواعد الترخيص للشركات الراغبة في تقديم الخدمة.
وحول تفاعل الأفراد مع المنظومة المالية قال العجاجي: هناك خشية من أن يُبالغ الأفراد في توقعاتهم بارتفاع أسعار العقار ويفرطوا في طلب قروض تدخلهم في مقامرات غير محسوبة العواقب. وتفاعل هذه العناصر مع بعضها البعض بشكل إيجابي قد يخلق وضعاً أفضل للسوق العقارية، وربما تستطيع السوق العقارية تحقيق مستوى أعلى من الاستقرار يساهم في تحفيز الأفراد على الادخار، وبالتالي زيادة نسبة تملك السعوديين لمساكنهم لاسيما أن الاستثمارات في السوق العقارية ستتوجه بشكل أكبر نحو بناء وحدات سكنية تساهم في زيادة المعروض من الوحدات السكنية لتخفيض تكلفة الإيجار، وإطفاء حدة الضغوط التضخمية. ولن تكون المنظومة المالية وسيلة لتوجيه الاستثمارات نحو عقارات المضاربة في المناطق النائية التي لا يتجه إليها الناس وإنما تتوجه إليها السيولة.
فضل البوعينين
وزاد العجاجي: لا بد من التأكيد على أهمية إدراك الأفراد لطبيعة التزاماتهم القانونية قبل توقيع عقود التمويل العقاري، أو الإيجار التمويلي، أو الرهن العقاري. وينبغي في المرحلة الأولى من صدور المنظومة المالية التشديد في منح التراخيص للشركات الراغبة في مزاولة النشاط حتى تتضح الرؤية بشكل أفضل للجهة الإشرافية المعنية بمراقبة تنفيذ المنظومة، كما أن السوق يحتاج إلى فترة زمنية قد تمتد لأكثر من ثلاث سنوات لتحقيق المستوى المقبول من النمو الطبيعي لتقليل احتمالات نشوء فقاعات في كافة مدن المملكة لا يعرف حجمها ومداها الزمني.
فهد بن جمعة
انعكاسات إيجابية للقرار
من جانبه، قال المستشار الاقتصادي الدكتور فهد بن جمعة: موافقة مجلس الوزراء على نظام الإيجار التمويلي، نظام الرهن العقاري، نظام التمويل، نظام مراقبة شركات التمويل والتي تعتبر منظومة متكاملة سوف يكون لها انعكاسات ايجابيه على زيادة التدفقات الاستثمارات إلى سوق العقار وسوق المال مما يعود بالمنفعة على المجتمع والاقتصاد السعودي.
وأضاف أننا سنرى المزيد من شركات التطوير العقاري المحلية والاجنبيه وشركات التمويل العقاري والمزيد من صناديق الاستثمار العقارية المساهمة وطرح المزيد من الصكوك العقارية بالسوق المحلي. وأشار إلى أن عدم امتلاك نسبة كبيرة من الأفراد السعوديين لمساكنهم يعود إلى ضعف التمويل وتدني الحد الأدنى للاقتراض من صندوق التنمية العقاري الذي تم رفعه من 300 ألف إلى 500 ألف ريال وزيادة رأس ماله بمقدار 40 مليار ريال.
وبحسب ابن جمعه فإن أزمة الإسكان تتركز في نقص المعروض من إجمالي الأراضي والوحدات السكنية بأنواعها، فكلما توفرت الأراضي والوحدات السكنية أصبح التمويل أكثر جودة وترتفع قيمته الحقيقية مع انخفاض أسعار العقار، مما يمكن الكثير من الراغبين في امتلاك مساكنهم عند أسعار متوازنة مع الطلب والعرض على المساكن وفي ظل توفر التمويل الحكومي والخاص. واضاف: أوضحت مصلحة الإحصاءات العامة والمعلومات أن عدد المساكن المشغولة بالأسر السعودية في سبتمبر 2004 بلغت 2761738 مسكنا، و 2922524 مسكنا في 2007، أي بزيادة قدرها 160786 مسكنا خلال السنتين، ما يتطلب بناء 80393 وحدة سكنية سنويا خلال تلك الفترة.
لكن في 2010 أشار التعداد الأولي للسكان والمساكن في ابريل 2010 أن عدد المواطنين السعوديين 18.707.576 نسمة وبلغ عدد المساكن المشغولة بأسر 4.643.151 مسكناً، حيث لم يتم التمييز بين العائلة السعودية وغير السعودية وبين المساكن المملوكة والمستأجرة.
أزمة الإسكان
وقال: بالرغم من ذلك فانه بالإمكان تقييم عدد الأسر السعودية من إجمالي عدد السكان السعوديين بتقسيم عدد السكان على متوسط عدد أفراد الأسرة المتكون من 6 أفراد ما يعطينا 3117929 عائلة سعودية وهذا يمثل عدد المساكن المشغولة بأسر سعودية في الفترة الحالية. كما أوضحت نفس الإحصاءات أن نسبة تملك الأسر السعودية لمساكنها بلغت 62.01% في 2007 أي أن 38% لا يملكون مساكنهم، وهذا يعني ان عدد المساكن المملوكة في 2010 بلغ 1.933.116 مسكنا وبنمو بلغ 748303 وحدة سكنية جديدة. بينما الأسر السعودية التي لا تمتلك مساكنها بلغ عددها 1.184.813 عائلة بدون احتساب نسبة العائلات الأقل من هذا المتوسط والأفراد الذين يرغبون في تكوين عائلات جديدة.
أي أن الزيادة في عدد المساكن بلغت 195405 مسكنا في السنتين من 2007 إلى 2010م، ما يتطلب بناء 97703 وحدة سكنية سنويا مع ارتفاع عدد الأسر والطلب بشكل ملحوظ. وبين أن الطلب التراكمي بحلول عام 2015 سوف يزيد على 488513 وحدة سكنية بمعنى ان إجمالي الوحدات السكنية المفروض توفيرها منذ بداية عام 2010 إلى 2015 يتجاوز 1673326 وحدة سكنية.
وهذا التنبؤ يوضح الرؤية الإستراتيجية لتوفير المساكن لمعظم الأسر السعودية خلال العشر سنوات القادمة لسد الفجوة بين الطلب والعرض الحالي عن طريق بناء وحدات سكنية جديدة والإيجار المنتهي بالتملك خلال الخمس سنوات القادمة. واستدرك: علينا أن نأخذ في الحسبان الطلب المتبقي حتى 2015 مع إضافة ما لا يقل عن 98 ألف وحدة سكنية سنويا حتى يتم تضييق الفجوة بين الطلب والعرض وتوفير السكن لجميع المواطنين عند أفضل الأسعار الممكنة. ولفت إلى أن السعودية مقبلة على طفرة كبيرة في سوق العقار واستثمارات هائلة بعد إصدار منظومة الرهن العقاري الذي ينظم ويمول ويحمي حقوق الأطراف المشتركة. ولكن سوف ترتفع أسعار العقار في المديين القصير والمتوسط قبل إن تنخفض في المدى الطويل إذا لم تتخذ الدولة بعض القرارات الداعمة لتملك السعوديين مساكنهم ومنها إعطاء أراضي منح ولو بسعر رمزي حتى تنخفض قيم الأراضي مستقبليا. وفرض ضريبة تصاعدية على الأراضي البيضاء. بالإضافة إلى تقييم المساكن المتوفرة بإنشاء هيئه للتقييم بناء على التكلفة والجودة والعمر. وقال ابن جمعة إذا لم يتم ذلك فسوف يشهد سوق العقار تصاعداً في الأسعار بسبب ارتفاع الطلب بشكل حاد على المديين القصير والمتوسط مما قد يعطل ما تهدف إليه منظومة العقار واستراتيجية الإسكان.
القرار يوافق حاجة المواطنين
وقال الخبير الاقتصادي فضل بن سعد البوعينين: جاء إقرار مجلس الوزراء لأنظمة الرهن العقاري متوافقا مع حاجة السوق والمواطنين، حيث تفتقد السوق العقارية وقطاع الإسكان للأنظمة التي يمكن أن تسهل عمليات تمويل المنازل. حيث أنظمة الرهن والإيجار التمويلي سيساعدان المواطنين على تملك منازلهم بطريقة ميسرة بدلا من الاستمرار في دفع الإيجار دون تمكنهم من تملك الأصل. وسيساعد التمويل العقاري في حل جزء من مشكلة الإسكان في المملكة، لكن يجب أن نعترف أن تأخر إصدار الأنظمة تسبب في اتساع أزمة الإسكان.
وأضاف: أنظمة الرهن العقاري ستنظم العلاقة بين قطاع التمويل والمتمولين وبما يحقق المصلحة العامة، ويضمن في الوقت نفسه سلامة القطاع المصرفي. وأفاد إن الأنظمة ستسهل عملية إنشاء شركات تمويل متخصصة، وهذا من شأنه فتح قنوات تمويلية جديدة أمام المواطنين والراغبين في تملك المنازل عن طريق التمويل العقاري.
ويجب أن نميز بين نظام الرهن العقاري، ونظام التمويل، فالأول معني بالإجراءات القانونية لرهن العين (العقار)، وهذا مرتبط بكتابات العدل .
وهذا التنظيم يفتح الباب على مصراعيه لتسهيل عمليات الإقراض اعتمادا على الرهن الشرعي، ما يعني أن قطاعات أخرى غير القطاع العقاري يمكن أن تستفيد من هذا النظام، كقطاع الإنتاج على سبيل المثال لا الحصر، أما نظام التمويل العقاري فهو النظام المرتبط بشركات التمويل والقطاع المصرفي الذي سيستأثر بالحصة الأكبر من التمويل العقاري في المملكة.
خفض المخاطر
وتابع: أنظمة الرهن العقاري ستسهم في خفض المخاطر بالنسبة لقطاع التمويل؛ وهي البنوك وشركات التمويل، وشركات التطوير العقاري، وهذا سيؤدي إلى خفض تكلفة الإقراض مستقبلا وهو من مصلحة المقترضين.
وأضاف البوعينين أن إسناد مهمة الإشراف على الإيجار التمويلي لمؤسسة النقد يأتي متوافقا مع طبيعة النشاط المالي الذي تُعنى به المؤسسة، ويقع تحت مظلتها، وهذا أمر جيد ، ويتوافق مع الأهداف الوطنية التي تركز على الاستقرار المالي. وأوضح ان إيجاد سوق للتمويل العقاري وتأسيس شركات مساهمة متخصصة والتعاون مع المطورين العقاريين سيخلق شراكة حقيقية بين جهات التمويل والتطوير والأفراد بما يحقق الكفاءة للسوق التمويلية وهو أمر ستنعكس إيجابياته على قطاع الإسكان بشكل عام.
وبين أن الأنظمة الجديدة ستفعل دور سوق الصكوك والسندات، التي لم تنشط بعد، وطالما أن شركات التطوير العقاري تشتكي صعوبة الحصول على التمويل فإنها أصبحت قادرة على الاستفادة من سوق الصكوك لتوفير السيولة اللازمة، فأنظمة الرهن العقاري تنظم هذه العلاقة، وتدعم الاقتراض من خلال سوق المال، وهو أمر غاية في الأهمية للمستثمرين، والمطورين، والمقترضين، وللاقتصاد بشكل عام الذي سيستفيد من استغلال السيولة غير المستثمرة. وقال: هنا جانب مهم ينبغي الإشارة اليه، وهو التثمين العقاري، فلا يمكن توفير أنظمة الرهن العقاري، ودعم سوق التمويل دون الحصول على معايير عالمية للتثمين العقاري الذي يعتمد عليه الجميع وتقوم عليه العلاقة الإئتمانية.
التضخم يهدد البنوك
وأكد البوعينين ان إقرار الرهن العقاري في مرحلة تضخم سوق العقار يشكل خطرا على البنوك وشركات التمويل، خاصة إذا ما تعرضت سوق العقار إلى التصحيح المفاجئ، ومن هنا يجب على القطاع المصرفي والجهات الرقابية أخذ الحيطة والحذر في تقييم الأصول، والأخذ بالاعتبار المخاطر المتوقعة في حال تصحيح سوق العقار المتوقع قريبا. وأشار الى الدور الرقابي الذي أنيط بمؤسسة النقد العربي السعودي، مشددا أن العبء الأكبر يقع على المؤسسة في حفظ قطاع التمويل من أي مشكلات مستقبلية قد تؤثر سلبا على استقرار القطاع المالي. واختتم أن إصدار أنظمة الرهن في هذه المرحلة التي تشهد أسعار العقارات فيها تضخما كبيرا يحتاج إلى مزيد من الحيطة والحذر خاصة فيما يتعلق بالتثمين العقاري وحجم الإقراض وبما لا يتسبب بمشكلات في تقلص حجم الضمانات مستقبلا ويؤثر سلبا على الممولين وعلى رأسهم القطاع المصرفي.