إعادة هيكلة السوق العقارية بتشريعات تنظيمية جديدة

أكد اقتصاديون أن إقرار أنظمة الرهن والتمويل العقاري ستقود إلى رفع القدرة الشرائية لعدد كبير من الأفراد في ظل تنامي الطلب، بالرغم من وجود وحدات سكنية شاغرة بسبب عدم القدرة على الشراء تتراوح نسبتها بين 5 و 15 بالمائة، واعتبروا أن أنظمة الرهن العقاري مهمة لتوجيه سوق التمويل العقاري وتنظيمه من خلال تخفيف المخاطر التي قد تظهر في حال التوسع في العمل بالتمويل العقاري والاسكاني، والأمر الآخر والأهم هو دخول الاستثمارات الخارجية، التي ستضخ على السوق العقارية خاصة السكنية بعد إقرار نظام الرهن العقاري، بشرط الحفاظ على آلية السوق، مؤكدين ان هناك استعدادا كاملا لامتصاص تلك الطفرة الاقتصادية من خلال الشركات العقارية الكبيرة، لكن لا يوجد أي استعداد من الناحية التنظيمية، حيث لا توجد حماية كاملة لدخول المستثمر تلك المشاريع. وهناك فجوة كبيرة بين المستثمر وصاحب الطلب، مشيرين الى ان تحديث الأنظمة العقارية الجديدة، سيُضيّق الفجوة؛ إذ تُعد الرابط الحقيقي بين الطرفين لتلبية الطلب العالي على الإسكان، وأوضحوا ان اقرار الرهن العقاري سيفتح الباب لدخول الاستثمار الأجنبي. وأشاروا الى انه بعد إقرار الرهن العقاري فان الطلب على الوحدات السكنية قادم بشكل كبير وأغلب الإحصاءات الصادرة من جهات متخصصة خاصة قبل الاقرار أوضحت أن هناك فجوة بين العرض والطب بشكل كبير ناتج عن معدل النمو السكاني للمملكة، والزيادة تقع في شريحة الشباب وصغار السن وهذا شيء طبيعي، لذا فإن تكوين الأسر الجديدة سوف يزداد، وكذلك الوافدون، وبالتالي سيزداد الطلب على الوحدات السكنية بشكل كبير، موضحين أن المستثمرين العقاريين وشركات التطوير العقاري مدركة ذلك ومستعدة في خططها لهذا القرار ، وطالبوا بتفادي حدوث أزمة إسكانية مقبلة يمكن ان تعيق بناء الوحدات السكنية مع أهمية وجود التشريعات والتنظيمات التي تحكم التعاملات العقارية داخل السوق مثل عدم وجود آلية تنفيذية لتطبيق عقود الإيجار بين الأطراف وإخراج المستأجر الذي لا يلتزم بدفع الأجرة في وقتها، وكذلك الروتين وعدم الشفافية في أنظمة الجهات الحكومية المعنية بالقطاع العقاري. كما أبدوا تفاؤلهم بعد وجود التمويل العقاري المتمثل في شركات تمويل عقارية أو بنوك إسكانية، بالاضافة الى التوسع الحاصل في المؤسسات المالية في تمويل قروض عقارية شخصية أو استثمارية، وما سوف يساهم في اكتمال البنية التشريعية اللازمة لتسهيل عملية التمويل، التي من أبرزها اقرار نظام الرهن العقاري.
من جانبه قال رئيس اللجنة الوطنية العقارية بمجلس الغرف السعودية حمد الشويعر : إن إقرار نظام الرهن العقاري طال انتظاره , مبيناً انه جاء لتلبية حاجة السوق الملحة التي تفتقد أنظمة الرهن العقاري التي يمكن أن تسهم في معالجة أزمة الإسكان بالمملكة.
وأشاد الشويعر بالقرارات الملكية القاضية بإقرار نظام الإيجار التمويلي ونظام التمويل العقاري ونظام الرهن العقاري، مبينا أن إقرار هذه التشريعات يشكل نقلة نوعية في القطاع العقاري بالمملكة وسيسهم في استقرار السوق العقاري، وتكون هذه التشريعات التي من شأنها حماية حقوق جميع الأطراف محفزا قوياً للمطورين العقاريين.
وأضاف أن أنظمة الرهن والإيجار التمويلي سيسهمان في تملك المواطن منازلهم بطرق ميسرة بدلا من الاستمرار في دفع الإيجار دون تمكنهم من تملك الأصل.
وأشار الى أن الأنظمة ستوفر بنية تحتية تشريعية تسهم في توافر قنوات عالية السعة للتمويل وللاستثمار العقاري, ما سينعكس إيجابا من خلال تشييد المزيد من الوحدات السكنية وزيادة المعروض منها وخفض أسعارها بالتدريج بما يحقق التوازن بين العرض والطلب والارتقاء بكفاءة سوق العقار بشكل عام،
وقال الشويعر : إن القرار الصادر بإنشاء هيئة للتقييم والتثمين الشهر الماضي جاء بداية لتصحيح أوضاع العقار بشكل عام لتجعل منه كيانا يستفاد منه بشكل رسمي ومخول، حيث جاء بمثابة تتويج من المقام السامي على أهمية تقييم العقار بشكل عادل يرضي جميع الأطراف, ولن يكون ذلك إلا بوجود هيئة مستقلة يعمل بها خبراء في هذا المجال تجعلهم أكثر عطاء ومهنية ودراية في التقييم العقاري.
وبين أن التمويل العقاري سيساعد في حل جزء من مشكلة الإسكان بالمملكة شريطة أن نعترف بأن تأخر إصدار الأنظمة تسبب في اتساع أزمة الإسكان.
وأوضح أن نظام الرهن العقاري سيسهم في ايجاد السيولة النقدية ما يضمن وضع الضوابط التي تحمي بدورها الدائن والمدين، بالاضافة الى حماية الدائن في العملية التمويلية والائتمانية.
نقلة نوعية للقطاع العقاري
عبر رئيس اللجنة العقارية بغرفة الشرقية الدكتور عايض القحطاني عن شكره وتقديره لخادم الحرمين الشريفين وسمو ولي عهده الأمين على اقرار نظام الرهن والتمويل العقاري، مشيراً الى أن هذا القرار يعد نقلة نوعية للقطاع العقاري أحد أهم محركات الاقتصاد السعودي.
وأكد الدكتور القحطاني أن النظام الذي يشمل تشريعات هامة سيساعد على استقرار السوق ومنح القدرة على تمكين الأفراد من التملك، في الوقت الذي سيعطي دفعة قوية لشركات التطوير العقاري من خلال التسهيلات التمويلية التي ستحصل عليها من الجهات الممولة، الأمر الذي سينعكس على بناء المزيد من الوحدات السكنية ورفع قدرة العرض أمام احتياجات الطلب، مشيراً الى ان ذلك يعكس اهتمام القيادة الرشيدة بقطاع الاسكان بشكل خاص وبالقطاع العقاري بشكل عام،
وقال رئيس اللجنة العقارية بغرفة الشرقية : إن النظام سيعمل على اعطاء كل الاطراف العقارية دوره سواء من المستثمرين أو المطورين أو شركات التمويل وحتى المستهلكين، اضافة الى انه سيعمل على تمكين الاستفادة من الاصول العقارية، مشيراً الى أن أنظمة التمويل العقاري ستعطي الفرصة لتمكين حصول المستهلكين على قروض عقارية بشروط ميسرة تمكنهم من التملك، في الوقت الذي يتنامى فيه الطلب بشكل متسارع، ما لا يمكن معه شراء المعروض لعدم وجود القدرة الشرائية لدى المستهلكين وفق الانظمة السابقة.
حل مشكلة الإسكان
من جهته قال رجل الأعمال أحمد الرميح : «أقر مجلس الوزراء نظام الرهن العقاري بعد طول انتظار وبعد دراسة مستفيضة لجميع جوانبه ما يجعلنا متفائلين جدا بأن يكون هذا النظام حلا جذريا لمشاكل التمويل والإسكان عموما».
وأضاف «لا يمكن حل مشكلة الإسكان التي تؤرق المواطنين والحكومة معا إلا بسن قوانين وأنظمة وتشريعات تعيد هيكلة السوق العقاري وترفع كفاءته وتهيئه لأن يكون متوافقا مع متطلبات المرحلة بالاستفادة من تجارب الدول السابقة وما مرت به من مشاكل جراء أخطاء فنية مثل ما حدث في الولايات المتحدة الأمريكية».
وتابع الرميح «كان التوقيت الذي صدر فيه إقرار النظام موفقا جدا فقد اختارت الجهات العليا ذات الاختصاص توقيت الصيف الذي غالبا ما يخف النشاط العقاري خلاله ويدخل مرحلة ركود قصرية ما يتيح للسوق العقاري استيعاب الصدمة الأولية ومن ثم المرور بمرحلة التصحيح المطلوبة التي ستساعد كثيرا على استقرار السوق وكبح جماح الأسعار والموازنة بين العرض والطلب لردم الفجوة الكبيرة بين متطلبات الإسكان والمتوافر من الوحدات السكنية بكافة أنوعها».
وأشار الرميح إلى أن الشركات مستعدة على كافة المستويات لبدء مرحلة البناء والتشييد ودخول السوق من باب واسع، وقال : «الشركات كانت تنتظر مثل هذا النظام فإقراره يعني ضمان حقوق الجميع من مستثمر ومستفيد ومقدم خدمات التمويل، فالشركات الكبيرة مستعدة لبناء وحدات سكنية متنوعة تدخل نطاق السوق العقاري وتسمح للمواطن بتملك السكن بتكلفة مناسبة».
وأبان أن «القضية تحتاج فقط لرؤية وإرادة لتطبيق النظام بالكامل مع نظام مراقب صارم على الشركات المقدمة لخدمات التمويل ووضوح في جميع التعاملات وهذا ما ستقوم به مؤسسة النقد التي ستراقب السوق وتمنحه الثقة لجذب الشركات الأجنبية لتكون رافدا مهما ومكونا أساسيا لتحويل السوق العقاري إلى مساهم أساس فعليا بمردود إيجابي على الاقتصاد الوطني بحجم الثروات الضخمة الموجودة فيه».
دور وزارة العدل
وقال نائب رئيس اللجنة العقارية بغرفة الشرقية خالد بارشيد : «إقرار نظام الرهن العقاري أمر مهم جدا وكان الجميع ينتظره منذ فترة زمنية طويلة جدا ، لكن الأهم أن يستوعب السوق النظام وهذا يحتاج إلى تنسيق متواصل بين الجهات ذات العلاقة وهذا ما سيكون عليه خلال الأشهر الثلاثة التي حددها النظام لإصدار اللوائح التنفيذية الخاصة التي ستوضح وتحدد كل ما يتعلق بالشركات والدولة والمواطن وهو الطرف المهم في هذا السلسلة».
وأكد بارشيد على أن وزارة العدل تتحمل جزءا كبيرا من تنفيذ اللائحة الجديدة بعد صدورها وعليها يعول التطبيق الحازم والدقيق وفي الوقت القياسي الذي يضمن حفظ الحقوق ما سيبعث جوا من الطمأنينة التي ستنقل السوق من عشوائيته الحالية إلى سوق محترف جاذب للشركات الضخمة الأجنبية التي تنتظر فرصة مواتية للدخول في السوق السعودي الذي حسب آخر الإحصاءات يثبت أن هناك 70 بالمائة من السكان لا يملكون سكنا وهذا رقم مشجع جدا.
وتابع «شركات التطوير العقاري موعودة بمستقبل ممتاز وسط هذه التشريعات الجديدة التي ستعيد للسوق هيبته وستجعله حقيقة رافدا من روافد الاقتصاد السعودي بمردود إيجابي على جميع الأصعدة الاقتصادية والاجتماعية والخدمية وهذا ما يحتاجه المواطن وتسعى لتحقيقه الحكومة الرشيدة».
وأضاف «نظام الرهن العقاري بمكوناته الخمسة التي أعلنها مجلس الوزراء ليضع مظلة تشريعية لسوق عقاري ظل سنين طويلة في مراحل من انعدام التنظيم والعشوائية التي أفقدته مكتسباته وجعلته حملا على الاقتصاد».
فرصة لوجود سوق عقاري حقيقي
من ناحيته قال العقاري محمد بن حافظ : « إن القرار سيعمل على تنظيم السوق العقارية الذي ظل سنوات عديدة يعاني بعض العشوائية في عملية تداول الأنشطة العقارية، مبيناً أنه سيكون في مقدور المواطن بإذن الله تملّك العقار المناسب له وفقاً لهذه الأنظمة وبأسعار مناسبة وبسعر فائدة منافس جدا.
ولفت ابن حافظ النظر إلى أن قرار مجلس الوزراء سيساعد العقاريين على النهوض بمستوى اقتصاديات قطاع العقار في المملكة، وسيكفل لهم صيانة وحفظ وتنظيم العلاقة بين الأطراف المختلف في منظومة العقار وإيجاد بيئة اقتصادية صحيّة تتواكب مع النمو والازدهار الاقتصادي الذي تعيشه، وسيساعد كثيرا في ان تكون السوق جاذبة لدخول شركات أجنبية بعد ضمان الحقوق التي سيكفلها النظام الجديد في المستقبل القريب جدا .
وأكد أن تنظيم النشاط العقاري خاصة ما يتعلق بالوحدات السكانية لأفراد المجتمع سيسهل عليهم شراء المسكن المناسب بكل يسر وسهولة ، مطالباً المطورين العقاريين بالتوسع في هذا النشاط بشكل أكبر ليتناسب مع حجم الطلب والنمو السكاني لأن الأنظمة والتشريعات الخاصة بقرار مجلس الوزراء ستقلل من حجم المخاطر المحتملة في تقديم التمويل والوفاء بالسداد.
النظام يخدم جميع الأطراف
وقال عضو غرفة الشرقية صالح السيد : «كل هذه الأنظمة قد تم بحثها من قبل المختصين والمهتمين بالشأن الاقتصادي وتمت دراستها بشكل كبير في لجان متخصصة في مجلس الشورى لتعزيز كفاءة هذه الأنظمة وفعاليتها وإمكانية تطبيقها على أرض الواقع بما لا يتعارض مع الضوابط الشرعية والأنظمة الأخرى خدمةً للأهداف التي تبحث الحكومة عن تحقيقها «.
وأكد أن الجميع كان ينتظر صدور هذه الأنظمة من أجل تحقيق فرص أفضل لتملك العقار وتمويل استئجار الأصول وتداولها بما يخدم جميع الأطراف ، حيث إنها تشكل نقلة نوعية في مجالاتها وستصدر اللوائح التنفيذية لتطبيق هذه الأنظمة من قبل الجهات المختصة كوزارة المالية ومؤسسة النقد العربي السعودي ووزارة العدل بشكل يساعد في تفعيل هذه الأنظمة لخدمة الوطن والمواطن.
وتابع «هذا النظام سيفتح المجال لتنشيط قطاعات متعددة بجانب القطاع العقاري وعلى رأسها قطاع المقاولات ما سيوفر فرص عمل كبيرة جدا وسيزيد نمو القطاع ويدير عجلة العمل وفق نظام واضح يتيح للشركات ضخ المزيد من السيولة وسيكون له مردود على الاقتصاد الكلي لارتباط القطاعات الاقتصادية ببعضها وتأثرها بشكل كبير بكل ما يستجد من قرارات وتنظيمات تصب في مصلحة الجميع وتعيد العجلة الاقتصادية لمسارها الصحيح وهذا يدل على توجه وإرادة من الجميع وعلى رأسهم خادم الحرمين الشريفين لدشين حقبة جدية من الإصلاحات التي ستصب بالدرجة الأولى في مصلحة المواطن وترفع من مستواه المعيشي بتقديم كل ما يؤدي إلى تحقيق هذا الهدف المهم جدا».
السوق سيكون أكثر تنظيما
من جانبه أوضح العقاري خالد القحطاني «أن إقرار نظام الرهن العقاري كفيل بدفع السوق لمراكز متقدمة على مستوى دول العالم. فالسوق السعودي نام ومازال 70 بالمائة من السكان لا يملكون سكنا وهذا يدل على ان السوق سيكون جاذبا للعديد من الشركات للاستثمار بشكل مباشر أو غير مباشر».
وتابع «نحن أمام مرحلة جديدة ستساعد على توجيه السوق نحو مسار جديد مبني على تنظيمات وتشريعات واضحة تهيئ البيئة لتحوله إلى سوق منظم بحماية من الجهات ذات العلاقة مع حفظ حقوق الجميع وهذا ما سيشاهده الجميع خلال السنوات المقبلة إن شاء الله».
وأضاف «الأمر متعلق الآن بطرق التطبيق ومراقبة السوق ووضع آليات سستتم معرفتها بعد 90 يوما إذا انتهت تم إعلان اللوائح التنفيذية وما الأدوار التي ستكون منوطة بكل جهة حكومية بدقة ووضوح ما سيساعد كثيرا في محو الصورة النمطية التي أخذها الجميع عن السوق السعودي ومدى احترافيته».
خفض تكلفة التمويل
من جانبه أشار المطور العقاري ردن الدويش إلى أن إقرار أنظمة الرهن والتمويل العقاري تمثل جزءا مهما يكمل مجموعة الأنظمة التي اهتمت الدولة بإقرارها وتطويرها خلال السنوات القليلة الماضية وستسهم في تأطير العلاقة القانونية بين الأطراف المختلفة بما يضمن حفظ حقوقهم.
وتابع الدويش «أن الأنظمة الحديثة تمثل أهم الحلول لمشكلة الإسكان بالمملكة في ظل الارتفاع الكبير في أسعار العقارات خاصة أسعار الأراضي مع ندرتها بسبب وجود مساحات شاسعة غير مستغلة ما يعيق خطط التنمية في مجالات عديدة وليس على مستوى توفير السكن للمواطن فقط».
وأضاف»أن نظام الرهن العقاري سيوفر بيئة مستقرة ومشجعة لفتح المجال أمام شركات التطوير العاملة في السوق العقاري أولا لتطوير وتوسيع حجم أعمالها وضخ المزيد من السيولة في السوق، وكذلك تشجيع دخول شركات جديدة سواء كانت محلية أو أجنبية للسوق لرفع كفاءة السوق وإيجاد حلول للإسكان ومن ثم موازنة معادلة العرض والطلب على الإسكان وهذا طموح الجميع وواجب وطني سيكون على عاتق القائمين على مثل هذه الشركات».
وتوقع الدويش أن تؤثر هذه المنظومة في خفض تكلفة التمويل بالمملكة وأن تؤثر كذلك في تحديد وتقنين الحقوق والواجبات لأطراف العلاقة في الامتلاك والرهن وفي إتاحة السوق المالية السعودية لتمويل الرهونات العقارية وتسنيدها تمهيداً لطرحها في أوراق مالية قابلة للتداول.
نقلة للبيئة العقارية
أشاد المطور العقاري يوسف الشلاش بإقرار نظام الإيجار التمويلي ونظام التمويل العقاري ونظام الرهن العقاري، التي جاءت عقب جلسة مجلس الوزراء، وقال الشلاش: إن إقرار هذه التشريعات يشكل نقلة نوعية في البيئة التشريعة العقارية في المملكة ستسهم بإذن الله في استقرار السوق العقارية، وستكون هذه التشريعات التي من شأنها حماية حقوق جميع الأطراف محفزا قويا للمطورين العقاريين.
وعن نظام الرهن العقاري أوضح الشلاش أن القانون سيحقق المرونة المنضبطة اللازمة للاستفادة القصوى من الأصول العقارية التي لملكيتها سجل منتظم، وهذا بدوره سيسهم في إيجاد السيولة النقدية ويضمن وضع ضوابط تحمي الدائن والمدين والضامن في العملية الائتمانية ، وبالتالي تحقيق الطموحات التي تكفل ممارسة نشاطات وتمويل العقار فضلا عن حماية حقوق أطراف عقد الرهن والتزاماتهم من حيث ما يشملها للرهن وكيفية التعامل مع المرهون أثناء سريان عقد الرهن.
وبخصوص قرار نظامي الايجار التمويلي والتمويل العقاري أشار الشلاش إلى أنها ستكون الحجر الأساس لتوفير حلول عقارية تسهم في حل المشكلة الإسكانية في السعودية، كونها تشجع المواطنين ومؤسسات وشركات التمويل العقاري على زيادة قاعدة التمويل العقاري، وبالتالي تمكين المواطنين وحل مشكلة القدرة الشرائية، فضلاً عن أن وجود الإطار القانوني والنظامي للرهن العقاري والتمويل العقاري والإيجار التمويلي سيوجد بيئة تنافسية لشركات التمويل، وكذلك التطوير العقاري الأمر الذي سيعود بالمصلحة على الوطن والمواطن.
مسؤولية وزارة الإسكان
من جانبه قال المحلل الاقتصادي وأستاذ إدارة الأعمال الدولية الدكتور محمد بن دليم القحطاني أن هناك أزمة ستواجه الرهن العقاري وهو افتقاد أكثر من 50 بالمائة من المواطنين لأي أصول أو أراض سكنية قابلة للرهن،
وقال القحطاني: إن المسئولية كاملةً تقع على عاتق وزارة الإسكان وعليها الجهد الأكبر في تخصيص أراض تحتوي على كافة الخدمات الأساسية شريطة أن تكون غير قابلة للبيع وفق ضوابط معينة, مبيناً أن القرار سيكون ملموسا من ناحية الفرق في قيمة العقار والسبب يعود الى وجود شركات تمويلية تعمل على إعادة ضبط وترتيب سوق العقار، كذلك تعمل على تثمين تكلفة المسكن وفق ضوابط الشريعة الإسلامية.
وأضاف أن القرارات سيكون لها أثر ايجابي على أوضاع العقار في كافة المناطق ما يؤدي الى إقرار الرهن العقاري لانخفاض تكاليف التمويل نظراً لأنه سيوجد شركات تمويل عقارية تؤسس من قبل مستثمرين سعوديين وأجانب كونه ينشئ نظاما للمراقبة وحماية الممتلكات لكافة الأطراف.
وأبان أن نظام الرهن سيعجل بإنشاء شركات تمويلية داخلية، إضافة إلى دخول شركات أجنبية تمويلية ذات خبرة في مجال التمويل، مبيناً أن النظام سيحفظ حقوق جميع الأطراف.
وأشار الى أن الطلب على الإسكان في السوق السعودي كبير ، نظرا للعجز في الوحدات السكنية، وسيؤدي القرار إلى دخول شركات الإسكان المتخصصة السوق السعودي لتلبية الطلب والعجز في الوحدات السكنية.
انعكاسات على السوق
وقال الاستشاري والباحث الأكاديمي الدكتور علي بوخمسين : «أهم انعكاسات هذا القرار على السوق العقارية أوضح أننا نستطيع تقسيم هذه الآثار الى أكثر من صنف. فعلى المدى القصير سيكون لدينا ربما آثار ايجابية تتمثل في اننا سنشهد عودة الحياة للسوق العقارية التي أصيبت بحالة ركود كبيرة عززتها عوامل كثيرة لاسيما ارتفاع سوق الاسهم وفترة الصيف، لكن الآن سوف تنتعش السوق العقارية بشكل جيد. أما بالنسبة للمواطنين الراغبين في امتلاك منازل فستتاح لهم حاليا فرصة جيدة تتمثل في زيادة الفرص التمويلية المطروحة بالسوق وهذه الفرص والعروض ستزيد تدريجيا بعد فترة وجيزة. من جانب آخر ستكون هذه العروض التمويلية بتكلفة اقل وبشروط أفضل بالنسبة لهم. كما ستكون هناك آثار سلبية تتمثل في ارتفاع الطلب على الوحدات السكنية وهذا سيؤدي لارتفاع في اسعار هذه الوحدات السكنية باختلاف انواعها بين دبلوكسات سكنية وشقق سكنية، وكذلك ستتأثر اسعار الاراضي المطورة بشكل كبير، وكذلك اسعار الاراضي البيضاء بشكل محدود وايضا سنشهد ارتفاعا في اسعار مواد البناء باختلاف انواعها وربما المحلي بشكل اكبر من المستورد بسبب ارتفاع الطلب عليها بشكل مفاجئ ربما لا يتناسب وقدرتها على رفع طاقاتها الانتاجية بشكل يتناسب وحجم الطلب الجديد.
حماية الجميع
أكد المحامي خالد عبد اللطيف الصالح رئيس لجنة المحامين والمستشارين القانونيين بغرفة الشرقية أن صدور نظام الرهن العقاري المسجل وغيره من أنظمة التمويل المتعلقة بالشأن العقاري جاءت لتحقق الضمان عند ممارسة أنشطة التمويل العقاري حماية للدائن المرتهن والمدين الراهن والضامن ولتنظم عقد الرهن العقاري والشروط اللازمة لانعقاده وحالات انتهائه.
لقد ظلت السوق العقارية تنتظر هذه الأنظمة لتحمي المتعاملين في أنشطة التمويل العقاري من عدم التنظيم والوضوح التي سادت خلال السنوات السابقة ما دعا البنوك الى تكوين شركات عقارية بغرض جعلها وسيطة للتأمين وتسجيل العقار باسمها.
وأوضح أن صدور نظام الرهن العقاري المسجل يعد ذا أهمية في هذه المرحلة الاقتصادية التي يعد العقار محورا في مقومات الاقتصاد الوطني من شأنه أن ينشئ سوقا منظمة تتعلق بالتثمين أو التقييم أو التخمين العقاري، وكذلك وجود خبراء عقاريين مرخصين في هذا الغرض للوصول الى التثمين الصحيح. كما أن هذا النظام من شأنه أن يوضح العلاقة والأحكام خاصة فيما يتعلق بأحكامه الموضوعية بين الدائن المرتهن من جهة والمدين الراهن والكفيل الضامن ومتى سيتم الرجوع عليهما في حال عدم السداد وحق الدائن المرتهن في الأولوية والتتبع على غيره من الدائنين وهو ما يتطلب وجود عقد الرهن العقاري بشروط واضحة دون الاكتفاء بالتهميش الذي سيرد على صك العقار لدى كاتب العدل والسجل العقاري.


خبراء واقتصاديون: إجراءات الرهن العقاري ستنعكس على سرعة التملك للمواطن
أكد عدد من خبراء الاقتصاد والأعمال في المملكة على أن موافقة مجلس الوزراء الموقر في جلسته التي عقدت يوم الاثنين برئاسة خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز آل سعود - حفظه الله - على إقرار أنظمة النشاط العقاري المعنية بالتنفيذ، والرهن العقاري، والإيجار التمويلي، والتمويل العقاري، ومراقبة شركات التمويل العقاري، تصب في مصلحة المواطن والاقتصاد السعودي، موضحين أن الموافقة السامية تؤكد من جديد حرص حكومة خادم الحرمين الشريفين وسمو ولي عهده الأمين - حفظهما الله - على راحة ورفاهية المواطنين وتحقيق الحياة الكريمة لهم.
وقال عضو لجنة الشؤون الاقتصادية والطاقة في مجلس الشورى الدكتور عبدالله بن علي المنيف: «إن هذه الأنظمة قد تم بحثها من قبل المختصين والمهتمين في الشأن الاقتصادي ونوقشت بشكل مستفيض في لجان متخصصة في مجلس الشورى حرصاً من القيادة على تعزيز كفاءة هذه الأنظمة وفعاليتها وإمكانية تطبيقها بما لا يتعارض مع الضوابط الشرعية والأنظمة الأخرى خدمةً للأهداف المتوخاة منها».
وأكد الدكتور المنيف أن الجميع كان ينتظر صدور هذه الأنظمة من أجل تحقيق فرص أفضل لتملك العقار وتمويل استئجار الأصول وتداولها بما يخدم جميع الأطراف، حيث إنها تشكل نقلة نوعية في مجالاتها وستصدر اللوائح التنفيذية لتطبيق هذه الأنظمة من قبل الجهات المختصة كوزارة المالية ومؤسسة النقد العربي السعودي ووزارة العدل بشكل يساعد في تفعيل هذه الأنظمة لخدمة الوطن والمواطن.
في حين أفاد أمين عام لجنة الإعلام والتوعية المصرفية في البنوك السعودية طلعت زكي حافظ في تصريح مماثل أن القرار سيعمل على تنظيم السوق العقارية في المملكة الذي ظل لسنوات عديدة يعاني بعض العشوائية في عملية تداول الأنشطة العقارية، مبيناً أنه سيكون في مقدور المواطن بإذن الله تملّك العقار المناسب له وفقاً لهذه الأنظمة.
ولفت حافظ النظر إلى أن قرار مجلس الوزراء سيساعد العقاريين على النهوض بمستوى اقتصاديات قطاع العقار في المملكة وسيكفل لهم صيانة وحفظ وتنظيم العلاقة بين الأطراف مختلف الأطراف في منظومة العقار وإيجاد بيئة اقتصادية صحيّة في المملكة تتواكب مع النمو والازدهار الاقتصادي الذي تعيشه. وأكد طلعت حافظ أن تنظيم النشاط العقاري في المملكة خاصة ما يتعلق بالوحدات السكانية لأفراد المجتمع سيسهل عليهم شراء المسكن المناسب بكل يسر وسهولة، مطالباً المطورين العقاريين في التوسع في هذا النشاط بشكل أكبر ليتناسب مع حجم الطلب والنمو السكاني وذلك لأن الأنظمة والتشريعات الخاصة بقرار مجلس الوزراء ستقلل من حجم المخاطر المحتملة في تقديم التمويل والوفاء بالسداد.
وعبر أمين عام لجنة الإعلام والتوعية المصرفية في البنوك السعودية عن أمله في سرعة تنظيم اللوائح التنفيذية من قِبل الجهات المختصة التي أشار إليها قرار مجلس الوزراء لتعود بالنفع بعون الله على آلية عمل السوق العقاري في المملكة إذ يشهد السوق من جديد انتعاشاً يسير وفق ضوابط متطورة تتوافق مع قدرة ومكانة الاقتصاد السعودي من جهة والبيئة الاستثمارية من جهة أخرى.
من جانبه لفت الكاتب الاقتصادي الدكتور عبدالرحمن بن محمد السلطان إلى أن إقرار أنظمة الرهن والتمويل العقاري تمثل جزءا مهم يكمل مجموعة الأنظمة التي اهتمت الدولة في إقرارها وتطويرها خلال السنوات القليلة الماضية وستسهم في تأطير العلاقة القانونية بين الأطراف المختلفة بما يضمن حفظ حقوقهم.
وأفاد أن الأنظمة الجديدة تمثل أحد الحلول لمشكلة الإسكان في المملكة في ظل الارتفاع الكبير في أسعار العقارات خاصة أسعار الأراضي وكذلك كون معظم أفراد الشريحة المستهدفة يتحملون حالياً قروض شخصية تستقطع جزءا من دخولهم وبالتالي لا يمكن أن يتحملوا قروضا جديدة.
وقال الدكتور السلطان: «إنه يجب النظر إلى أنظمة التمويل والرهن العقاري التي أقرها مجلس الوزراء على أنها إطار قانوني يوجد بيئة مناسبة لحلول تسهم في معالجة المشكلة الإسكانية في المملكة التي يأتي في مقدمتها فرض رسوم سنوية على الأراضي وإنشاء مشروعات إسكانية حكومية يتم بيع وحداتها على المواطنين بتقسيط ميسّر إضافة إلى البرامج الأخرى القائمة حالياً والمتمثلة في صندوق التنمية العقارية ومشاريع الإسكان التي تنفذها وزارة الإسكان».
كما أشاد أستاذ الاقتصاد في جامعة الملك سعود الدكتور فهد بن خلف البادي بقرار مجلس الوزراء وما تضمنه من أنظمة عقارية مختلفة، مؤكداً أنها تصب في صالح تنمية بيئة الاستثمار العقاري في المملكة بشكل سينعكس إيجابا على المواطن.
وقال الدكتور البادي إن هذه الأنظمة ستعمل على تحسين نشاط العقار في المملكة وستدفع البنوك إلى دعم المشاريع العقارية وإقراض الأفراد نظراً لوجود الضمانات المالية التي نص عليها قرار مجلس الوزراء، كما ستدفعها إلى التنافس على إنشاء شركات ممولة للعقار الأمر الذي سيؤدي بحول الله إلى فتح مجال أرحب للمنافسة في سوق العقار من ناحية التمويل وبناء الوحدات السكنية والمستفيد منها صاحب الطلب.
تحفظ على التوقيت
من ناحيته قال خالد البواردي: «إقرار النظام بحد ذاته يعد إيجابيا على كافة المستويات ولكن هناك تحفظا على التوقيت فكان من الأجدر أولا تطبيق عدد البنود التي تضمنها الاستراتيجية الوطنية للاسكان للتخفيف من فقاعة الأسعار التي يعاني منها السوق العقاري مما تسبب في كثير من الظواهر السلبية التي أفقدت السوك مكتسباته وأساءت كثيرا له ومنعته من أن يكون مصدرا مهما من مصادر الدخل القومي أولا وعلى السوق العقاري وتوفير السكن للمواطن الكريم ثانيا».
وأضاف: «كان من الأفضل العمل على خفض أسعار العقار وكسر ظاهرة احتكار الأراضي أولا قبل تدشين النظام خوفا من الضغط على السوق في ظل عدم توفر مساحات كافية لحجم الطلب الذي سيكون على الوحدات السكنية وعلى مشاريع الإسكان الحكومي عموما ، وهذا سيعرض السوق إلى ارتباك غير مبرر فيما لو تم معالجة قضايا ارتفاع الأسعار والاحتكار أولا لتلافينا الخلل الذي من الممكن أن يتعرض له السوق وبالتالي المواطن على وجه الخصوص».
وتابع: «هناك مجموعة من الإجراءات التي يجب على الجهات العليا مجابهتها قبل إقرار نظام بهذا الحجم ولكن في النهاية أتمنى أن يتوافق مع التطبيق بما انه قد تم الإقرار نظام رقابي صارم فالسوق سيكون جاذبا جدا لدخول شركات تمويل متنوعة وسيدفع البنوك لتوسيع مخططاتها المستقبلية لكسب جزء من هذه الكعكة المهمة جدا».
ونوه إلى أن الأمر سيحتاج إلى مدة زمنية لمعالجة سلبيات السوق إذا ما استطاعت الجهات ذات العلاقة من معالجة السلبيات التي قد تنتج مع مراحل تطبيق النظام ، مشيرا إلى أن هناك ضرورة إلى رفع مستوى الثقافة داخل السوق العقاري ولدى المواطنين عموما وهم الطرف الأهم والذي من أجلهم أقرت العديد من الأنظمة والقوانين .
وقال الأكاديمي والخبير الاقتصادي الدكتور عبدالرحمن الصنيع بان الموافقة من مجلس الوزراء على أنظمة الرهن والتمويل العقاري والإيجار التمويلي ومراقبة الشركات جاء متزامنا مع احتياجات السوق واحتياجات المواطن حيث ظل السوق العقاري يبحث عبر المطالبات وأهمية دور هذه الأنظمة لمعالجة ازمة السكن التي تشهدها المملكة في السنوات الاخيرة والسنوات القادمة في ظل ارتفاع الطلب السنوي على الوحدات .
وبين ان الأنظمة المتعددة التي أقرت ستهيئ الفرصة وستتيح المجال بشكل أوسع لخيارات عديدة للمواطن الباحث عن تملك مسكن وستدفع البنوك الى ضخ وإمداد السوق العقاري بأموال ضخمة ستعجل وتمنح المواطن عبر الأنظمة المسكن المناسب وتوفير الحاجة لعدد من الباحثين عن مساكن .
وأشار الصنيع الى ان السوق كان في السابق يعاني التمويل وعدم اكتمال التشريعات والإجراءات كان سببا في ضعف التمويل خاصة من القطاع الخاص لكن بعد إقرار الأنظمة الخمسة التي تنظم الرهن والتمويل العقاري والإيجار التمويلي ومراقبة الشركات ونظام التنفيذ سيدفع الى مزيد من التمويل والى دخول القطاع الخاص بشكل اكبر وستشجع مؤسسات التمويل الى ضخ مبالغ مالية كبيرة .
وقال الخبير العقاري صالح الربيعة ان غياب الأنظمة التشريعية كان سببا في ندرة الشركات المتخصصة في التمويل العقاري لكن مع اقرار الانظمة الاخيرة ستشكل هدفا الى دخول السوق من قبل الشركات بعد ان يتم حفظ حقوقهم سيضخ القطاع الخاص مبالغ مالية كبيرة ستسهم في توفير الطلب وقد تتسبب في تراجع الأسعار بعد ان يكون العرض اكبر من الطلب، مما يجعل المواطن امام خيارات متعددة وحذر في المقابل من ان يسهم الرهن غير المقنن وغير المدروس في انهيار السوق في حال عجز الكثير من سداد المبالغ والوقوع في المعضلة التي شهدتها عدد من الدول في السابق .


المجال لدخول شركات التمويل العقاري
أكد خبراء اقتصاديون ومحللون ماليون أن إقرار أنظمة الرهن العقاري سينعكس إيجابا على الشركات العقارية والمصرفية المدرجة في سوق المال، حيت تجاوبت شركات التطوير العقاري بقوة مع تسريبات إقرار النظام، وسجلت بعضها ارتفاعا بالنسبة القصوى، أما المصارف فكان تجاوبها محدودا، ولكنها عوضت ما فاتها خلال تداولات اليوم.
وأشاروا الى أن هناك عدة خطوات الواجب اتخاذها من قبل الجهات المعنية وقيام وزارة المالية ووزارة الإسكان من إعداد السياسات العامة للتمويل ثم الرفع بها إلى مجلس الوزراء الموقر لإقرارها، وقيام مؤسسة النقد العربي السعودي بإصدار اللوائح التنفيذية وكذلك القيام بمنح التراخيص اللازمة للبنوك والشركات لمزاولة عمليات التمويل، وايضاً إصدار التراخيص الخاصة لشركات التأمين لتغطية مخاطر التمويل العقاري وإعداد صيغة عقود التمويل ومن ثم إقرارها.
وقال الخبير العقاري فضل البوعينين إن إقرار أنظمة الرهن العقاري سينعكس إيجابا على الشركات العقارية والمصرفية المدرجة في سوق المال، وهذا اتضح يوم أمس الأول حيت تجاوبت شركات التطوير العقاري بقوة مع تسريبات إقرار النظام، وسجلت بعضها ارتفاعا بالنسبة القصوى، أما المصارف فكان تجاوبها محدودا، ولكنها عوضت ما فاتها خلال تداولات امس.
مبيناً أن إقرار نظام الرهن يعني مزيدا من الإقراض للقطاع المصرفي وهذا سينعكس على أرباحها ونتائجها المالية وبالتالي على أسعارها في السوق؛ وكذلك شركات التطوير العقاري التي ستوسع أنشطتها اعتمادا على نظام الرهن العقاري ما سيحقق لها مزيدا من التوسع في البناء والبيع والربحية، وهذا يؤثر إيجابا على أسعارها في السوق.
وأوضح البوعينين «أن تنظيم سوق العقار وإقرار أنظمة الرهن العقاري المتكاملة تحفز المستثمرين على إنشاء مزيد من شركات التطوير العقاري، فالسوق السعودية واسعة ومربحة إلا أنها تحتاج إلى التنظيم الرسمي الحافظ للحقوق، والتنظيمات الجديدة ستحقق الكفاءة التنظيمية التي يحتاجها والمستثمرون، ومن الطبيعي أن نجد مزيدا من شركات التطوير العقاري مستقبلا».
من جانبه قال الخبير الاقتصادي محمد البشري إن هناك عدة أطراف مستفيدة من إقرار نظام الرهن العقاري ومن منظومة الأنظمة الجديدة وأن الاستفادة الأولى مباشرة للمواطن هي تسهيل الحصول على التمويل العقاري المتوافق مع الشريعة الإسلامية وشروط ميسرة وفائدة منخفضة، وهناك من يرغب من المواطنين شراء عقار جديد أو رهن عقار مملوك لديه ويرغب بالحصول على التمويل لمشروع آخر، مبيناً أن الفائدة الثانية للمواطن خلق قنوات استثمارية جديدة بمدخرات المواطنين عن طريق الاستفادة في سوق الصكوك «السندات».
وتابع «خلق فرص لملاك الأراضي الخام للاستفادة منها وتطويرها لزيادة المعروض من الوحدات السكنية، وخلق فرص لشركات التمويل، بحيث تقوم بالعمل في سوق منظم يعطيها الإمكانية في زيادة قدرتها التمويلية عن طريق إعادة بيع المديونية إلى شركات إعادة التمويل، وإيجاد شركات إعادة التمويل التي سوف تقوم بشراء الديون في شركات التمويل وإعادة بيعها على شكل صكوك «سندات» وبالتالي خلق سوق نشط للصكوك، مؤكداً أنه سوف تكون هناك فرص جديدة لشركات التأمين الحالي في القيام بإصدار وثائق لتغطية مخاطر التمويل العقاري.
وأضاف البشري أن أثر قرار الرهن العقاري على سوق المال السعودي على بعض القطاعات منها القطاع التطوير العقاري والقطاع المصرفي والقطاع التأمين وقطاع الأسمنت، وتكمن الاستفادة الكبرى في إدارج شركات جديدة في قطاع التمويل العقاري في سوق المال السعودي.
وأكد البشري أن هناك عدة خطوات واجب اتخاذها من قبل الجهات المعنية وقيام وزارة المالية ووزارة الإسكان من إعداد السياسات العامة للتمويل ثم الرفع بها إلى مجلس الوزراء الموقر لإقرارها، وقيام مؤسسة النقد العربي السعودي بإصدار اللوائح التنفيذية وكذلك القيام بمنح التراخيص اللازمة للبنوك والشركات لمزاولة عمليات التمويل، وايضاً إصدار تراخيص خاصة لشركات التأمين لتغطية مخاطر التمويل العقاري وإعداد صيغة عقود التمويل ومن ثم إقرارها.
من جانبه قال الخبير الاقتصادي محمد العنقري إن أقرار أنظمة الرهن العقاري يعيد هيكلة القطاع العقاري في سوق المال السعودي لإنشاء كيانات كبيرة وستدرج بالسوق لكي تحصل على التمويلات اللازمة وكذلك الأمر لشركات التمويل التي سيزداد عددها وسيكون القطاع العقاري من القطاعات الكبيرة بالسوق من حيث الحجم والتأثير.
وأوضح العنقري «أن تأثير قرار الرهن العقاري يكون ايجابيا بشكل أكبر على القطاع المصرفي لان حركة الأموال هي الأولى ومن ثم شركات التطوير وبعدها مواد البناء والمقاولات والعديد من القطاعات الأخرى».