الشركات العقارية الخليجية في السعودية.. من يستثمر لمن؟

(الرياض) تنفرد في تقرير يرصد المشهد العقاري في المملكة كل أسبوع

تلقيت دعوة مبتسمة من أحد الأخوة الإمارتيين خلال تجوالي في أحد المعارض العقارية التي أقيمت في دبي الأسبوع المنصرم.. قال "تفضل حياك"، بادرني بالسؤال عقب الضيافة هل أنت من السعودية، قلت نعم.. انتظرت منه التعليق، فلم يكن.
هذا الرجل من رجال الأعمال المعروفين في دبي، رجل كبير في السن، حديثة كان دافئاً، لكنه استفز قلمي فيما بعد، قال: كنتم ايها السعوديون تبحثون عن فرص الاستثمار العقاري في دبي، فوجدتم، ونجحتم، ومنكم من فشل..، أما الآن فإن الخليجيين على اختلافهم جاءوا إليكم.
قلت وما العيب في ذلك؟ هذا يدل على ما يتمتع به السوق العقاري في السعودية من عناصر جذب وفرص نجاح.. ضحك، ثم قال: صحيح ولا أحد ينكر أن الاستثمار العقاري في السعودية استثمار ناجح، والمستهلك حقيقي وصادق.. ولكن يا ابني نحن في دبي إمارة صغيرة، يدعمها الشيخ محمد بن راشد، كان هناك مشاريع تفشل أو تتعثر .. لكن الشيخ محمد كان يتدخل بشكل مباشر أو غير مباشر لحل المشكلة.. أما السعودية فهي قارة، كبيرة جدا، والمستثمرون الخليجيون وحتى الأجانب قد يزيدون من فرص التعثر.. لأن كثير منهم جاء كي يضارب في السوق العقاري بشراء وبيع الأراضي البيضاء ولم يأت كي يستثمر!.
علمت أن 53شركة أجنبية وعربية وخليجية تقدمت، إلى وزارة التجارة لتأسيس فروع لها في السعودية، وهناك أكثر من 20شركة خليجية دخلت النظام يسمح بتملك واستثمار الخليجيين في السوق العقاري، ثلاث منها فقط أعلنت عن توطين استثمارات سكنية أو تجارية، أما الباقي فهم في سوق المضاربة يعبثون.
فتحت الاستثمارات الكبيرة في سوق العقارات في المملكة فرصاً جديدة ومغرية للمستثمرين المحليين والأجانب للسعي في الاستفادة من الطفرة المتوقعة لسوق العقارات السعودي، في ظل ضخ رؤوس أموال كبيرة من خلال مشاريع ضخمة ستعمل على تغير خارطة السوق العقارية للبلاد، وتقدر قيمة المشاريع العقارية الجديدة المعلنة في المملكة العربية السعودية بنحو 300مليار ريال ( 80مليار دولار). ويبين هذا الرقم دخول السوق العقارية السعودية منعطفاً مهماً وتاريخياً بما يتعلق بحجم الاستثمارات العقارية في ظل توازن أسعار الأراضي والمباني، مقارنة بعقارات مدن العالم المختلفة، الأمر الذي يجعل السعودية واحدة من أهم الأسواق العقارية في العالم. وتشهد الرياض وحدها مشاريع ضخمة حيث تصل حجم الاستثمارات المعلنة إلى 100مليار ريال ( 26.6مليار دولار) موزعة بين مشاريع حكومية ومشاريع القطاع الخاص، لما تتمتع به المدينة من ثقل سياسي واقتصادي له دور كبير في التأثير على اقتصاد المنطقة.
كنا ولازلنا نتطلع في السوق العقاري إلى توطين تجارب إقليمية في مشاريع عقارية كبرى، ولازلنا نتطلع أيضا إلى دخول رساميل جديدة.
وكان تقرير مزايا لاداء السوق العقاري الخليجي لشهر إبريل الذي نشرته (الرياض) خلال هذا الأسبوع، أكد استمرار ارتفاع العقارات المنفذة خلال هذا الشهر، مسجلة بذلك مستوى جديداً من الأسعار ويأتي هذا الارتفاع الملحوظ على متوسط الأسعار نتيجة استمرار مستويات الطلب بالارتفاع على كافة القطاعات العقارية وبنسب مختلفة من دولة إلى أخرى ومن قطاع إلى آخر داخل كل دولة بالإضافة إلى تركز العديد من المبايعات لدى المواقع التي تتسم بمتوسط أسعار مرتفع في حين لم يشهد النشاط العقاري دخول قطع ومساحات جديدة حيز الصفقات خلال ابريل.
وارتفاع مؤشر الأسعار العام على المبايعات المنفذة على قطاع الأراضي السكنية والتجارية وقطاع المكاتب وقطاع الشقق والفلل لدى دول مجلس التعاون بنسبة 5.5في المائة خلال ابريل بالمقارنة بنسبة ارتفاع 4.2في المائة خلال مارس
وسجل قطاع الأراضي السكنية لدى دول مجلس التعاون الخليجي نسبة الارتفاع الأعلى على متوسط أسعار التنفيذ وبنسبة 8.5في المائة وجاء قطاع الأراضي التجارية في المرتبة الثانية من حيث الارتفاع على متوسط الأسعار وبنسبة 2.3في المائة خلال ابريل فيما سجل مؤشر أسعار المباني التجارية ( مكاتب) ارتفاعا بنسبة 1.3في المائة.
ويمر القطاع العقاري الخليجي بمرحلة انتعاش نتيجة ارتفاع معدلات تزايد السكان وتوفر السيولة الذي يولد الطلب في مقابل ضعف في العرض حاليا، ما يحفز الاستثمارات في القطاع، فيما يتمتع قطاع العقارات السعودي بوضع يؤهله لمزيد من النمو يدفع من عوامل هيكلية ذات طبيعة مستمرة.
وتعتبر الاستثمارات الخليجية المتبادلة بين دول التعاون الست أمراً لافتاً خلال السنتين الماضيتين خصوصاً في المملكة العربية السعودية والإمارات العربية المتحدة. لكن بدا واضحاً أن الاستثمارات الخليجية وخصوصاً العقارية تتجه إلى السعودية باعتبارها أكبر دولة بين دول مجلس التعاون الخليجي، وتتمتع بمعدل نمو سكاني عال وهيكل ديموغرافي، (حيث إن ما يزيد على 70% من سكان المملكة هم دون سن 30سنة)، فإن من المتوقع لشريحة العقار السكاني أن تشهد وضعية انخفاض في العرض مقابل الطلب لفترة زمنية مقبلة.
وفي جدة فتحت أمانة المدينة باب الاستثمار في إنشاء الأبراج الشاهقة التي تتجاوز 50طابقا مما جعل شركات التطوير العقاري تتهافت على إنشاء الأبراج، وتشهد جدة تحويلا جذريا في تركيبتها الاستثمارية. أما المنطقة الشرقية وبالتحديد في مدينتي الخبر والدمام فيتم طرح الفرص الاستثمارية العقارية وذلك من خلال المشاريع التي تم الإعلان عن إنشائها، وآخرها برج "الأولى" الذي سيتم الاستثمار فيه بنحو ( 266مليون دولار).
ودخلت "دبي القابضة" - الذراع الاستثمارية لحكومة دبي - السوق السعودية عبر مدينة جدة النشطة سياحيا واقتصاديا، وذلك بإطلاق مشروعها "أبراج دبي" Dubai Towers بتكلفة إجمالية تصل إلى 6.8مليارات ريال ( 1.8مليار دولار) وسيتبعه مشروع آخر في العاصمة الرياض عبارة عن مدينة سكنية متكاملة.
ويشمل المشروع الذي سيأخذ شكل الأبراج 500شقة سكنية من الطراز الراقي سيتم عرضها للتمليك، إضافة إلى فندق عالي المستوى يتكون من 400غرفة. فيما تدرس شركة مشاريع الكويت الاستثمارية لادارة الاصول "كامكو" حاليا خيارين للتواجد في السوق السعودي، اما من خلال التقدم للحصول على ترخيص وتأسيس شركة استثمارية شاملة بالتعاون مع شركاء آخرين، او شراء كيان استثماري قائم.
وتتواجد الشركة حاليا في عدد من دول الخليج وشمال افريقيا، ولا تزال الشركة غير متواجدة بشكل مباشر في السوق السعودي الذي يعتبر احد اكبر وأفضل الأسواق في المنطقة حاليا.
وكان خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز بارك في حفل كبير خلال زيارته مدينة أبها مشروع تطوير وسط مدينة أبها الذي تم الإعلان عنه في حينها. ويقع المشروع في وسط أبها، وستتم إعادة إعمارها لتكون مركزا تجاريا وثقافيا. ويضم المخطط العام للمشروع عمارات سكنية وتجارية ومباني حكومية ومتنزهات عامة ومساحات خضراء شاسعة سيتم التركيز فيها على زراعة النباتات والأعشاب الطبية التي تزرع في عسير وكذلك تطوير سوق الثلاثاء التي تجذب الكثير من الزوار من المناطق المجاورة. وقد تم تطوير المخطط العام للمشروع بفكر معماري يجمع بين فن العمارة الحديث مع التراث الغني الذي تحظى به منطقة عسير.
ويهدف إلى تعزيز موقع مدينة أبها كمركز للحضارة والتراث والفن وكذلك توفير البيئة المناسبة لجذب الكثير من الزوار من داخل المملكة وكذلك من دول المنطقة بحكم المناخ الجيد الذي تحظى به المنطقة على مدار السنة.
وقد تم في وقت سابق توقيع اتفاقية تعاون بين تحالف يضم سراج كابيتال وشركة التطوير العمراني من السعودية والشركة التجارية العقارية من الكويت وفينشر كابيتال بنك من البحرين كمطورين من جهة ومجلس الاستثمار في منطقة عسير من جهة أخرى لتطوير وسط مدينة أبها حيث حرص الأمير خالد الفيصل بالعمل عن قرب مع المطورين لتطوير فكرة المخطط العام للمشروع الذي حظي بالموافقة السامية من لدن خادم الحرمين الشريفين.
وتوقع عدد من خبراء العقار، أن يعزز القطاع العقاري السعودي موقعه بعد انطلاق السوق الخليجية المشتركة، مشيرين إلى أنه سيكون جاذبا للمستثمرين الخليجيين ولا سيما في مناطق مكة المكرمة والدمام وجدة، بيد أنهم توقعوا عدم ارتفاع الأسعار كثيرا "لضخامة الرساميل السعودية- أصلا - في الداخل".
وكان المجلس الأعلى لمجلس التعاون لدول الخليج العربية قد أعلن في اجتماعه الأخير، انطلاق السوق الخليجية المشتركة اعتبارا من الأول من كانون الثاني (يناير) الماضي .
وتعتمد السوق الخليجية المشتركة على المبدأ الذي نصت عليه المادة الثالثة من الاتفاقيات الاقتصادية بأن يعامل مواطنو دول المجلس الطبيعيون والاعتباريون في أي دولة من الدول الأعضاء نفس معاملة مواطنيها من دون تفريق أو تمييز في كافة المجالات الاقتصادية في مزاولة جميع الأنشطة الاقتصادية والاستثمارية والخدمية. ممارسة المهن والحرف. تداول وشراء الأسهم وتأسيس الشركات. العمل في القطاعات الحكومية والأهلية. التأمين الاجتماعي والتقاعد. تملك العقار. تنقل رؤوس الأموال. ولفتوا إلى أن السماح للخليجيين والمقيمين بتداول الأسهم في البورصة السعودية أدى إلى إنعاشها، ما يعني أن تنفيذ التوجه نفسه في المجال العقاري بالنسبة لمواطني للدول الخليجية، في إطار السوق الخليجية المشتركة، سيعطي نتائج إيجابية ومثمرة، في ظل جاذبية السعودية للمستثمرين.
فيما توقع خبراء متخصصون بالشأن العقاري الخليجي ان يتجه القطاع العقاري السعودي صعوداً نحو المزيد من النمو خلال السنوات الثلاث القادمة، بالنظر الى عوامل اقتصادية وتشريعية ومالية، ويقدر متخصصون عقاريون نسبة النمو في رأس المال الثابت بنحو 45- 55في المائة بين عامي 2005و2007، وذلك بعد أن سجل نمواً في الناتج المحلي الإجمالي السعودي من 41.7مليار ريال في عام 2000إلى أكثر من 60مليار ريال حسب خلاصة إحصاءات حديثة وذلك وسط تداولات سنوية قدّرها متعاملون بنحو 200مليار ريال في السوق العقارية وبحجم استثمارات حالي يتجاوز 1.2تريليون ريال .
وتدعم هذا الاتجاه المتصاعد مجموعة عوامل يتقدمها ارتفاع أسعار النفط الذي سجل رقما وصفته أوساط الطاقة بالتاريخي بعد أن تجاوز حاجز إل 138دولاراً في آخر قراءة له في البورصات الدولية، ومن المؤكد أن ذلك سيسهم في تدفق المزيد من التسييل في أسواق المملكة ومن ثم تسجيل فائض كبير في موازنة المملكة المخصصة لدعم مشاريع القطاع العقاري.
وتقدر إحصاءات مختلفة أعداد من يملكون منازل قياساً إلى عدد السكان الإجمالي بنحو ب 40في المائة أي نحو ستة ملايين، فيما يحتاج 60في المائة من المواطنين وحدات سكنية بنحو 1.2مليون وحدة سكنية لتأمين سد النقص الحاصل خلال الفترة الحالية وبنحو 2.9مليون وحدة خلال ال 20عاماً المقبلة".
وتعتبر السعودية من أكبر الدول في العالم من حيث النمو السكاني وأكبر عدد سكان بين دول مجلس التعاون الخليجي ويتركز أكبر عدد من السكان في الرياض ( 23في المائة) ومكة المكرمة ( 24في المائة) والمنطقة الشرقية ( 14في المائة) بما يعادل ( 63في المائة) من إجمالي عدد السكان. وتؤكد الإحصاءات الحديثة ان المنطقة الخليجية تسعى لجعل القطاع السياحي في مقدمة الأولوليات الاستثمارية، حيث خصصت دول المجلس نحو 1.4تريليون درهم لتطوير مشاريع سياحية تمتد الى عقد كامل، فيما يبلغ استثمار الامارات في هذا القطاع حالياً 256بليون درهم، وان الانفاق السياحي للدولة يعادل 85% من اجمالي النفقات الخليجية، فيما أظهرت دراسات أخرى ان الامارات وحدها تحتل المرتبة الأولى في تطوير الفنادق في الشرق الأوسط من خلال تطوير 253فندقاً تليها قطر فالسعودية ثم مصر. وكانت تداولات الخليجية قد سجلت معدلات متوازية حيث جاء الكويتيون في المرتبة الأولى ثم جاء البحرينيون ثانيا والقطريون ثالثا فيما جاء المستثمرون الإماراتيون في المرتبة الأخيرة بينما سجل المستثمرون العمانيون غيابا ملحوظا عن المشهد العقاري السعودي خلال الفترة السابقة ويأتي هذا الاتجاه نحو الاستثمار العقاري لدى المملكة مدعوما باتساع الآفاق وفرص النجاح للسوق العقاري، بالإضافة إلى انخفاض معامل المخاطرة والتقلبات السعرية الحادة، ومن المتوقع ان يزداد الطلب على العقارات السعودية خلال الفترة المقبلة مع بدء تنفيذ اتفاق تأسيس سوق الخليجية المشتركة الذي أعلن عنه في الدوحة.
وتشير التقارير الى إن تطور الأنظمة التشريعية في المملكة وخاصة بعد تجارب المدن الاقتصادية رفعت من مستوى الجذب الاستثماري في المملكة لاسيما بعد الإعلان عن تأسيس المدن الاقتصادية وتخفيف اجراءات استقطاب الاستثمارات وتقديم التسهيلات الإضافية وإعطاء المميزات الاستثنائية بالنسبة لدخول وخروج رجال الأعمال والمستثمرين والعمالة ولا تزال المملكة تسعى نحو تطوير التشريعات العقارية انسجاما مع معدلات النمو واستقطاب المزيد من المستثمرين إلى أراضيها. فمشروع مدينة الملك عبدالله الاقتصادية يضم بين جنباته ميناء بحريا يستقبل 6ملايين حاوية سنوياً و 300ألف حاج كل موسم، ومنطقة تحتضن معامل الصناعات ومجمعات للأبحاث والتطوير على مساحة تبلغ 3.8ملايين مربع، ومن المتوقع أن توفر مليون فرصة عمل للمواطنين السعوديين وأن تحتضن مليوني مقيم فيها.
يذكر ان الاستثمارات الحالية في مكة المكرمة تراوح بين ملياري ريال إلى 10مليارات ريال اما العاصمة السعودية الرياض فقد استقطبت الكثير من المستثمرين ووصل فيها حجم الاستثمار العقاري نحو 15- 17مليار ريال. ويقدر معهد التمويل الدولي مقره واشنطن ان حجم الأصول الأجنبية لدول مجلس التعاون الخليجي قد يتجاوز ألفي مليار دولار بنهاية العام الجاري. وبوصول الناتج المحلي الاجمالي لدول المجلس الست الى 900مليار دولار العام الماضي، يصبح حجم الموجودات الخارجية لها اكثر من ضعفه.
وتعود التدفقات الاستثمارية الخليجية الكبيرة الى زيادة الفوائض النقدية نتيجة ارتفاع اسعار النفط وتغير الاستراتيجية الاستثمارية لدول مجلس التعاون الخليجي. وساعدت عائدات النفط في ضبط حسابات دول الخليج اولا ثم التوجه الى الخارج.
وكانت دراسة سابقة للمعهد ذكرت ان حجم التدفقات المالية من دول الخليج الى الخارج تجاوزت نصف تريليون دولار في السنوات الخمس الاخيرة (دون العام الماضي).
وتم ضخ اكثر من نصف تلك الاستثمارات في الاقتصاد الامريكي عبر عمليات استحواذ واستثمار في الولايات المتحدة الامريكية والاصول المقومة بالدولار.
وذهب نحو خمس تلك التدفقات الى الاقتصادات الاوروبية او الاصول المقومة باليورو، بينما نصيب الاستثمارات الخليجية في العالم العربي من حجم التدفقات خلال الخمس سنوات فقد زاد قليلا عن عشرة في المئة، وذهبت البقية لدول اخرى اكثرها في اسيا.
واشارت دراسة معهد التمويل الدولي الى ان الاستثمارات الخارجية الخليجية اخذت في التنوع في السنوات الاخيرة، بدلا من تركيزها في الاسهم والسندات والاصول العقارية، لتدخل في اصول الشركات وتمويل المشروعات والمساهمة في صناديق الاستثمار المغلقة وصناديق التحوط وعمليات الشراء والاستحواذ على الشركات الكبرى. وبحسب الدراسة فان التدفقات الاستثمارية الخليجية الى العالم العربي، باستثناء داخل مجلس التعاون الخليجي، في تلك الفترة ( 2002الى 2006) بلغت نحو 60مليار دولار ذهب اغلبها الى المغرب والاردن ومصر.
وبوصول الناتج المحلي الإجمالي لدول المجلس الست إلى 900مليار دولار العام الماضي، يصبح حجم الموجودات الخارجية لها أكثر من ضعفه، وتعود التدفقات الاستثمارية الخليجية الكبيرة إلى زيادة الفوائض النقدية نتيجة ارتفاع أسعار النفط وتغير الاستراتيجية الاستثمارية لدول مجلس التعاون الخليجي. وساعدت عائدات النفط على ضبط حسابات دول الخليج أولا ثم التوجه إلى الخارج.
ورجح تقرير حديث بأن تتجاوز إيرادات دول مجلس التعاون الخليجي ستة تريليونات دولار من صادرات النفط بحلول عام 2022، وأن كيفية استثمار هذا المبلغ قد يكون لها تداعيات مالية وسياسية يستمر أثرها عشرات السنين.
وأشارت دراسات اقتصادية بأن المدن الاقتصادية السعودية ستسهم في ازدهار وتنمية الحركة الاستثمارية إجمالاً في دول الخليج التي تتأهب شركاتها الصناعية والتجارية والخدمية وقطاعاتها الخاص للعمل بجد وتنسيق تام مع أقرانهم في السعودية للاستفادة من الفرص الاستثمارية المتاحة في هذه المدن حيث من المناسب أن تعمل شركات المقاولات في دول المجلس على تطبيق أي نوع من أنواع الاندماج للاستفادة من اقتصاديات الحجم والمنافسة في سوق يصعب على الشركات الصغيرة المنافسة فيه إذ إن هناك العديد من الشركات الخليجية لها باع وخبرة طويلة في هذا المجال فقط تحتاج إلى التنسيق والعمل في شكل تحالفات لتحصل على حصة كبيرة من المشاريع المتوافرة في المملكة وفرصها الاستثمارية الكبيرة في مجالات صناعية متنوعة كصناعات الألمنيوم والفولاذ والأسمدة الزراعية والصناعات البتروكيماوية.
وبالتالي يمكن للمستثمر الخليجي والشركات الصناعية الاستفادة من هذه الفرص في إقامة صناعات تستفيد من اللقيم (المواد الخام) التي تتوافر من الصناعات الأساسية والثانوية وخاصة الصناعات البلاستيكية والتعدينية والصناعات الكيماوية ومؤكدة تلك الدراسة ما تمتاز به المملكة من مناخ جاذب وميزة تنافسية في العديد من المجالات الصناعية كالصناعات كثيفة الاستخدام للطاقة وبنية تحتية متطورة وكثافة سكانية كبيرة، يتيح للمستثمر الخليجي وفي ظل دخول اتفاقية السوق الخليجية المشتركة حيز التنفيذ ابتداء من العام الجاري، وأن يتجه وبقوة إلى الاستثمار في الفرص الضخمة المتوافرة في المدن الاقتصادية في السعودية، فمدينة الملك عبدالله بن عبدالعزيز الاقتصادية وحدها يبلغ حجم الاستثمار فيها 100مليار ريال.
من جهة أخرى، قدرت مصادر مطلعة في مجال المقاولات ان يصل حجم الاستثمار المقاولات في السعودية الى 300مليار دولار من الآن وحتى عام 2015، وذلك وفق دراسات وتقارير عالمية ومحلية. وأرجعت المصادر ذلك إلى الوفرة المالية في السعودية حاليا نتيجة الارتفاعات التي شهدتها وتشهدها أسواق النفط العالمية، والتي تعد السعودية الدولة الأولى عالميا المصدرة لهذا النوع من الطاقة إضافة الى التوجه العام الذي انتهجته الدولة للتنمية الطموحة وتنويع مصادر دخلها واستقطاب العديد من الاستثمارات الأجنبية الى داخل البلاد .
وقالوا ان حجم مشاريع قطاع المقاولات المعتمد في الميزانية العامة الجديدة للدولة حوالي 200مليار ريال مقارنة بنحو 140مليار ريال العام المنصرم، مما يعني أن هناك زيادة بواقع 60مليار ريال سيضخها قطاع المقاولات داخل السوق، وبالتالي تسهم في رفع نسبة التضخم. وأكد أنه ما لم يتم التدخل لخفض هذه الأرقام المتوقعة للتحكم والحد من ارتفاع معدلات التضخم أي منع المزيد من الارتفاعات في أسعار السلع والخدمات فإن ذلك سيرمي بثقله على كاهل المواطن العادي.
وفي المقابل، تبقى دبي الوجهة العكسية للمستثمر السعودي، وبالذات في قطاعي العقارات والأسهم، إذ سجلت التقارير الاحصائية أن حجم الاستثمارات العقارية التي خرجت من السوق السعودي إلى دبي خلال العام 2006نحو 26مليار ريال، بزيادة تقدر ب 20بالمائة عن العام الذي سبقه وخروج هذه الاستثمارات إلى دبي كان بسبب التسهيلات التي تقدم للمستثمرين السعوديين هناك، فالاستثمارات السعودية في دبي تقدر بنسبة 40بالمئة من حجم الاستثمارات العقارية، وهذه النسبة سترتفع خلال السنوات المقبلة، على الرغم من كبر حجم السوق السعودي في قطاع العقار، وارتفاع معدلات الطلب الذي يشهده السوق المحلي.