رسمياً.. تعويض المشتري مادياً أو بأجرة مماثلة عند تأخر المطور عن تسليم الأرض أو الوحدة العقارية

كشف «نظام وافي» لبيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، الذي أقره مجلس الوزراء، أنه يحق للمشتري الحصول على تعويض مادي أو أجرة مماثلة في حال تأخر المطور عن تسليم الأرض أو الوحدة العقارية دون سبب خارج عن إرادته، كما نصّ النظام على أنه لا يحق للمطور ولا مالك الأرض التصرف في الجزء المشاع من المشروع العقاري المرخص له قبل فرز الوحدات العقارية.
وبحسب ما نشرته الجريدة الرسمية «أم القرى»، اليوم (الجمعة)، فإن أحكام النظام تسري على نشاط بيع وتأجير مشاريع عقارية على الخارطة، تسلم فيه مبالغ من المشترين، أو من المستأجرين، أو من الممولين للمشروع العقاري، كما تسري على نشاط بيع وتأجير المشاريع العقارية التابعة للجهات الحكومية على الخارطة بما يتفق مع طبيعتها وفي حدود ما تتضمنه اللائحة.
ونص النظام على أنه لا يحق لأي مطور عقاري مزاولة نشاط بيع وتأجير مشاريع عقارية على الخارطة إلا إذا كان مقيداً في سجل قيد المطورين، ولا يحق الإعلان عنها في وسائل الإعلام المحلية أو الخارجية، ولا إقامة معارض لها والدعوة إليها؛ إلا إذا كان المشروع العقاري مرخصاً له من الجهة المختصة؛ وفقاً لأحكام النظام واللائحة، وأن تتولى الجهة المختصة وفقاً للنظام الإشراف على المشاريع العقارية، بما في ذلك إصدار التراخيص اللازمة لها، ومتابعة تنفيذها، والرقابة والتفتيش عليها، ويجوز للمسؤول إسناد بعض تلك المهمات إلى القطاع الخاص، وفقاً لأحكام النظام واللائحة، كما تتولى الجهة المختصة إعداد قاعدة بيانات للعموم خاصة بالمشاريع العقارية المرخص لها وفق النظام، وتحدد اللائحة البيانات الواجب تضمينها في قاعدة البيانات، وإضافة إلى ذلك، تتولى الجهة المختصة إعداد سجل خاص يسمى (سجل قيد المطورين). وتحدد اللائحة ضوابط وإجراءات القيد.
ومنحت المادة «5» الجهة المختصة الحق في أن تطلب من المطور -إذا رغب في تسويق المشروع العقاري من خلال وسيط عقاري- تزويدها بنسخة من الاتفاقية المبرمة مع الوسيط العقاري، وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة.
ووفقا للمادة «6» يجب على المطور الراغب في بيع أو تأجير مشاريع عقارية على الخارطة -بعد قيد اسمه في سجل قيد المطورين- أن يقدم طلباً إلى الجهة المختصة للحصول على الترخيص الخاص للمشروع العقاري مشفوعاً بما يلي: نسخة من السجل التجاري ساري المفعول، الذي يسمح له بمزاولة نشاط التطوير العقاري. شهادة عضوية الغرفة التجارية. نسخة من السجل الائتماني من شركة مرخص لها من الجهة المختصة بالخدمات الائتمانية. رخصة بناء للمشروع العقاري سارية المفعول. صك تسجيل الملكية (ساري المفعول) للعقار المراد تطويره. نسخة من الاتفاقية المبرمة بينه وبين مالك الأرض أو مالك منفعتها بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة. نسخة من الاتفاقية المبرمة بين المطور الرئيس والمطور الفرعي -إن وجدت- بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة. التصاميم المعمارية والمخططات الهندسية التي اعتمدتها الجهات المختصة. نسخة من العقد المبرم بينه وبين المكتب الاستشاري، بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة. نسخة من العقد المبرم بينه وبين المحاسب القانوني، بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة.
كما يجب على المطور الراغب في بيع أو تأجير مشاريع عقارية على الخارطة أن يقدم طلباً مشفوعاً بما يلي: دراسة الجدوى الاقتصادية للمشروع العقاري من مكتب استشاري تتضمن: تكاليف المشروع العقاري التقديرية، وأوجه الصرف اللازمة عليه، والتدفق النقدي له، والمدة الزمنية المتوقعة لتنفيذه. تعهد منه ببدء الأعمال الإنشائية للمشروع العقاري خلال (ستة) أشهر من تاريخ حصوله على الترخيص. نموذج عقد بيع بينه وبين المشتري ومواعيد تسليم المبيع محددة باليوم بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة وغير متعارضة مع أحكام الشريعة الإسلامية. اتفاقية فتح حساب ضمان بينه وبين بنك مرخص له في المملكة، بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة. وللجهة المختصة إضافة أو تعديل بعض الشروط. وتبت الجهة المختصة في الطلب خلال 30 يوماً من تاريخ استكمال المستندات المطلوبة، وإذا انقضت تلك المدة دون البت عُدَّ ذلك موافقة على الطلب. وفي حال رفض الجهة المختصة للطلب فيجب أن يكون القرار مسبباً. كما على الجهة المختصة أن تضع الاشتراطات اللازمة للموافقة على المشروع العقاري في كل مراحله، وتبيّن تلك الاشتراطات في اللائحة.
أما المادة «7» فقد نصت على أن للجهة المختصة -في سبيل تحقيق أهداف النظام وعند الاقتضاء- قيد الشخص الطبيعي في سجل قيد المطورين والترخيص له بمزاولة نشاط بيع وتأجير مشاريع عقارية على الخارطة؛ وفق ضوابط تحددها اللائحة، على أن تشتمل على سقف محدد لحجم المشروع العقاري، وعلى عدد محدد من المشروعات العقارية التي يسمح له بتنفيذها سنوياً، وذلك وفقاً لأحكام النظام واللائحة. أما المادة «8» فجاءت كالتالي: «دون إخلال بأحكام نظام التسجيل العيني للعقار؛ على الجهة المختصة عند إصدار الترخيص الخاص للمشروع العقاري، طلب إجراء التأشير على صك تسجيل الملكية للعقار المراد تطويره (لدى الجهة المختصة بالتوثيق) بعدم التصرف في ملكيته إلى أن تستكمل أعمال التطوير العقاري، ولا يرفع التأشير عن صك تسجيل الملكية لذلك العقار إلا بعد موافقة الجهة المختصة. وتحدد اللائحة الحالات التي يرفع فيها التأشير بعدم التصرف. وللمتضرر من قرار الجهة المختصة التظلم أمام اللجنة المنصوص عليها في المادة (الحادية والعشرين) من النظام».
وأكدت المادة «9» على أن ينشأ حساب ضمان مستقل باسم كل مشروع عقاري، ولا يُفعَّل إلا بعد الحصول على الترخيص الخاص للمشروع العقاري والتأشير على صك تسجيل الملكية للعقار المراد تطويره. فيما شددت المادة «10» على أن يكون حساب الضمان مخصصاً لأغراض الصرف على المشروع العقاري المرخص له فقط، ولا يجوز الحجز على المبالغ المودعة فيه لمصلحة دائني المطور. وإذا حصل المطور أو مالك الأرض على تمويل للمشروع العقاري المرخص له، فيجب إيداعه في حساب الضمان، ويكون التصرف بمبلغ التمويل وفقاً لأحكام النظام واللائحة. في حين نصت المادة «11» على أن يكون الصرف من حساب الضمان بناءً على وثيقة صرف يوقعها المطور والمكتب الاستشاري والمحاسب القانوني، وفي الحالات الطارئة يجوز الصرف بطلب من الجهة المختصة، وفقاً لما تحدده اللائحة.
ووفقا للمادة «12»، يجوز للمطور طلب الصرف من حساب الضمان للمصاريف الإدارية والتسويقية -والمصاريف الأخرى غير الإنشائية للمشروع العقاري المرخص له- بنسبة لا تتجاوز 20% من قيمة الوحدة العقارية المبيعة. وعلى المحاسب القانوني التأكد من ألا يتجاوز مجموع ما يصرف من حساب الضمان للمصاريف غير الإنشائية ما نسبته 20% من إجمالي قيمة الوحدات العقارية المبيعة. فيما أجازت المادة «13» للمطور -بعد موافقة الجهة المختصة- سحب ما يفيض عن التكلفة الفعلية الإجمالية لإنهاء المشروع العقاري وخدماته، بناءً على تقرير من المقاول والمكتب الاستشاري، على أن يبقي المحاسب القانوني ما نسبته 20% في حساب الضمان، إلى حين انتهاء المشروع العقاري.
ويجب على المحاسب القانوني -وفق المادة «14»- الاحتفاظ بنسبة 5% من القيمة الإجمالية لتكلفة الإنشاءات في حساب الضمان، أو أن يقدم المطور للمحاسب القانوني ضماناً بنكياً بالنسبة نفسها، وذلك بعد حصول المطور على شهادة الإنجاز، ولا يصرف المبلغ المحتفظ به في حساب الضمان للمطور إلا بعد انقضاء مدة سنة من تاريخ انتهاء المشروع العقاري المرخص له. أو في حال تقديم وثيقة تأمين على العيوب الخفية للمباني والإنشاءات وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة. فيما ألزمت المادة «15» المطور بتقديم قوائم مالية -يعدها المحاسب القانوني- لكل مشروع عقاري مرخص له؛ إلى الجهة المختصة.
ولا يحق للمطور ولا مالك الأرض -وفق المادة«16» التصرف في الجزء المشاع من المشروع العقاري المرخص له قبل فرز الوحدات العقارية. ويكون التصرف فيه بعد الفرز وفقاً لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها. فيما أعطت المادة «17» الحق للمشتري أو المستأجر أو من ينوب عنهما؛ الاطلاع على السجلات المحاسبية الخاصة به، وتزويده بنسخ منها، وفقاً لما تحدده اللائحة. في حين أجازت المادة «18» للجهة المختصة أن تطلب من المحاسب القانوني والمكتب الاستشاري تزويدها بالمعلومات والبيانات التي ترى ضرورة الاطلاع عليها، ويجوز لها أيضاً أن تستعين بمن تراه للتدقيق في تلك المعلومات والبيانات. كما أجازت للجهة المختصة طلب تقرير عن سير المشروع العقاري المرخص له من المحاسب القانوني والمكتب الاستشاري، وفقاً لما تحدده اللائحة.
وأوردت المادة «19» أنه يجب على كل من المحاسب القانوني والمكتب الاستشاري -كل فيما يخصه- إبلاغ الجهة المختصة عن أي مخالفة لأحكام النظام أو اللائحة يطلع عليها بحكم عمله. وإذا ثبت للجهة المختصة قيام المطور أو المحاسب القانوني أو المكتب الاستشاري بارتكاب أي مخالفة لأحكام النظام أو اللائحة؛ فعليها إبلاغ المخالف بذلك كتابياً وتحديد مهلة له لتصحيح المخالفة، وذلك دون إخلال بتطبيق العقوبات الواردة في النظام في حقه. ويجب على المخالف إشعار الجهة المختصة كتابياً بتصحيح المخالفة خلال تلك المهلة. وإذا ثبت للجهة المختصة قيام البنك بارتكاب أي مخالفة لأحكام النظام أو اللائحة، فعليها إشعار البنك المركزي السعودي بذلك كتابياً.
وألزمت المادة «20» المطور بإنهاء المشروع العقاري في الموعد المحدد لإنجازه. وفي حال التأخر عن تسليم الأرض أو الوحدة العقارية دون سبب خارج عن إرادته؛ فيستحق المشتري تعويضاً مادياً يحدد مسبقاً إن كانت أرضاً مطورة، أو أجرة مثلٍ إن كانت وحدة سكنية. وإذا حدث أي ظرف طارئ يترتب عليه عدم إكمال المشروع العقاري المرخص له، فللجهة المختصة -بالتشاور مع المحاسب القانوني والمكتب الاستشاري للمشروع العقاري- اتخاذ التدابير اللازمة، بما يضمن إكمال المشروع العقاري المرخص له أو تصفيته وإعادة المبالغ المدفوعة للمشروع العقاري؛ وفقاً لما تحدده اللائحة. وإضافة إلى ذلك، فإذا وقعت مخالفة لأحكام النظام أو اللائحة، فللجهة المختصة اتخاذ التدابير اللازمة، بما في ذلك إيقاف المشروع العقاري المرخص له إلى حين إزالة المخالفة.
ونصت المادة «21» على أنه: يتولى النظر في مخالفات أحكام النظام واللائحة -عدا المخالفات الواردة في المادة «24» منه- وإيقاع عقوبة الغرامة بما لا يتجاوز مليون ريال؛ -لجنة أو أكثر- تُشكل بقرار من المسؤول لمدة 3 سنوات قابلة للتجديد، وتتكون من أعضاء لا يقل عددهم عن 3، ويحدد قرار تشكيلها من يتولى رئاستها، على أن يكون من المختصين في الشريعة أو الأنظمة، وتصدر قراراتها بالأغلبية، وتكون مسببة، ويعتمدها المسؤول. وتحدد اللائحة التنفيذية للنظام قواعد عمل اللجنة وإجراءاتها ومكافآت أعضائها. كما يجوز الاعتراض على قرارات اللجنة أمام المحكمة الإدارية خلال 60 يوماً من تاريخ الإبلاغ بالقرار.
وشددت المادة «22» على أنه دون إخلال بحكم الفقرة (1) من المادة «26» من النظام، يتولى مفتشون -يصدر بتحديدهم قرار من المسؤول- مجتمعين أو منفردين، ضبط مخالفات أحكام النظام واللائحة، وإثباتها، والتحقيق فيها، وتحدد اللائحة آلية عملهم. وأكدت المادة «23» أن يُصدر المسؤول -بقرار منه- جدول تصنيف للمخالفات -عدا المخالفات المنصوص عليها في المادة «24» من النظام- وتحديداً للعقوبات ضمن حدها المنصوص عليه في المادة «21» من النظام، يراعى فيه طبيعة كل مخالفة وجسامتها، والظروف المشددة والمخففة لها.
أما في ما يتعلق بالعقوبات، فقد أوردت المادة «24» ما يلي: دون إخلال بأي عقوبة أشد ينص عليها نظام آخر، يعاقب بالسجن لمدة لا تزيد على 5 سنوات أو بغرامة لا تزيد على 10 ملايين ريال، أو بهما معاً: كل من زاول نشاط بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، أو جمع مبالغ من مشترين أو مستأجرين لعقارات في مشروع عقاري، دون الحصول على ترخيص. كل من قدم مستندات أو بيانات غير صحيحة لطلب الحصول على الترخيص للمشروع العقاري. كل من عرض أو أعلن عن بيع أو تأجير عقارات على الخارطة في مشروعات عقارية وهمية مع علمه بذلك. كل من اختلس أو بدد أو استعمل دون وجه حق مبالغ سُلّمت له لغرض إقامة المشروع العقاري. كل من تسلم مبالغ لغرض حجز أراضٍ أو وحدات عقارية بنيَّة بيعها أو تأجيرها على الخارطة بحسب الأحوال، ولم يودعها في حساب الضمان. كل محاسب قانوني تعمّد وضع تقرير غير صحيح نتيجة مراجعته للمركز المالي للمشروع العقاري، أو أخفى عمداً وقائع جوهرية في تقريره. كل من صادق من الاستشاريين على مستندات غير صحيحة تخص المشروع العقاري مع علمه بذلك.
وللجهة المختصة -بحسب المادة «25»- أن تشطب قيد المطور من سجل قيد المطورين في أي من الحالتين الآتيتين: «أ» إذا لم يباشر الأعمال الإنشائية للمشروع العقاري المرخص له بعد انقضاء 6 أشهر من تاريخ حصوله على الترخيص، دون عذر مقبول. «ب» إذا تكرر منه تأخير أو تعثر في الإنجاز لعدد من المشاريع العقارية، أو ثبت إخلاله بجودة تنفيذها بصورة ينتج عنها ضرر للمشترين أو المستأجرين.
وأضافت المادة ذاتها: تشطب الجهة المختصة قيد المطور من سجل قيد المطورين في أي من الحالتين الآتيتين: «أ» إذا أشهر إفلاسه. «ب» إذا عوقب لارتكابه أي مخالفة جسيمة لأحكام النظام أو أحكام الأنظمة واللوائح المنظمة لمزاولة نشاط التطوير العقاري في المملكة خلال تنفيذه للمشروع العقاري، على أن تحدد اللائحة المخالفات الجسيمة.
ونص النظام في مادته «26» على أن تتولى النيابة العامة مباشرة التحقيق والادعاء في المخالفات المنصوص عليها في المادة «24» من النظام؛ أمام المحكمة المختصة، وأن تتولى المحكمة المختصة النظر في القضايا الناشئة عن المخالفات المنصوص عليها في المادة «24» من النظام وتوقيع العقوبات بحق المخالفين. كما أن للمحكمة المختصة تضمين الحكم الصادر بالعقوبة النص على نشر ملخصه على نفقة المخالف في صحيفة محلية تصدر في مكان إقامته، فإن لم يكن في مكان إقامته صحيفة ففي أقرب منطقة له، أو نشره في أي وسيلة أخرى مناسبة، وذلك بحسب نوع المخالفة المرتكبة وجسامتها وتأثيرها، على أن يكون النشر بعد اكتساب الحكم الصفة النهائية.
أما المادة «27» فقد نصت على ما يلي: للجهة المختصة أن تتقاضى مقابلاً مالياً لما تقدمه من خدمات بناءً على أحكام النظام، وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة. وبحسب المادة «28» يصدر المسؤول اللائحة خلال 90 يوماً من تاريخ نشر النظام في الجريدة الرسمية، ويُعمل بها من تاريخ العمل به. وشددت المادة «29» على أن النظام يلغي كل ما يتعارض معه من أحكام، في حين كشفت المادة «30» أن يُعمل بالنظام بعد 90 يوماً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.