تباين عقاري حول إمكانية التمدد الرأسي لحل الأزمة الإسكانية في المملكة

مطالبات بمراجعة لوائح وأنظمة استخدامات الأراضي السكنية والتجارية وإخضاعها للدراسة

تباينت الاراء حول التوسع في بناء الابراج العقارية لحل ازمة الاسكان في المملكة، حيث لا يؤيد فريق فكرة التوسع في الأبراج السكنية ولكن يؤيد التوسع في الأدوار بشكل أفقي كمفهوم في ذلك بأنه سيحل أزمة الإسكان من جذورها والمشكلة الموجودة حاليا – من وجهة نظرهم - هي انخفاض عدد الطوابق على الرغم من وجود أساسات وبنية تحتية تتحمل 10 طوابق، آملين في أن لا تقل تراخيص التصريح بالبناء عن 5 طوابق، والسماح بزيادة عدد الأدوار لحل هذه الأزمة، وبالنسبة للمجتمع السعودي وخاصة ذوي الدخل المحدود فسوف يتقبلون السكن متعدد الطوابق حيث اختلفت ثقافة السكن في البلاد.
بينما يرى فرق ثان ان بناء الأبراج العقارية تعتبر أحد الحلول المطروحة للقضاء على أزمة السكن على الاطلاق، لكن لا يكون على حساب المناطق العامة والترفيهية أو الخضراء، علما بأن العالم أجمع سبقنا في هذه التجربة الفريدة وان كانت في المدن الأوروبية أو الأمريكية أو في المدن الآسيوية تتم هذه الحلول بشكل نموذجي ونجحت معهم بشكل جيد على ان لا يتعدى حجم الأسرة 5 أفراد وأيضا الا تزيد الارتفاعات عن 15 دورا للبرج.
ويرى فريق ثالث ان بناء الأبراج هي كفكرة جيدة وكمشروع مميز، ولكن ثقافة المجتمع لا يتقبلونها حيث انهم لم يعتادوا على الوضع الأفقي مع أن أسعارها أصبحت خيالية وتخدم الدخول المتوسطة والمحدودة فالمجتمع كان ينظر الى السكن الخاص والى الفيلات ثم تحول الى الدبلوكسات ثم الى شقة في عمارة، العالم يتغير والشباب أصبح لديه وعي، واعتبروا الوضع الأفقي حلّا جيدا لإنهاء أزمة الإسكان بجميع مدن المملكة، حيث يعود بالنفع على المستثمر بزيادة عدد الطوابق ليدر عليه دخلا وفيرا ويساعد في حل الأزمة من جذورها تقريبا.
أما الفريق الرابع فيرى ان الأبراج العقارية التي تبنى حاليا فأصلها تستعمل للغرض التجاري بمعنى استثمار عقاري جيد في مكاتب الشركات والى الآن لم تتجه الانظار الى إنشاء أبراج عقارية بغرض السكان، وطبعا لدينا تجربة سابقة وهي إسكان الدمام والخبر فقد ظلت فترة طويلة شاغرة حتي تقبلتها الأسرة السعودية والمجتمع ككل والمشكلة أن المواطن يرى أن لديه خصوصية فيبحث دائما عن وحدة مستقلة، وتعدد الأدوار الى الآن مازال محدودا ما لم نخرج عن النطاق العمراني وهذا الأمر أيضا غير مقبول أو غير محبب من العائلة وأكثر المواطنين ينتظرون صدور قرارات ملكية كتوكيل وحدات سكنية مستقلة.
ويطالب عقاريون بتغيير الثقافة السكنية حتى لا تتوسع المدن وتعج بالساكنين وتضيق إمكانية تملك المواطنين لمساكنهم، وقبول فكرة الشقة مهم لتوفير قناعات اجتماعية تستلهم المستقبل وحتى لا نجد أنفسنا مع الزيادات السكانية في مدن بمساحات عمرانية واسعة تضعف مستوى الخدمات وفي الوقت نفسه تصعب على الشرائح محدودة الدخل الحصول على مساكن بتلك المساحات الواسعة. لافتين الى اهمية تغيير الثقافة السكنية حيث يجعل المجتمع يعتمد نمطا جديدا يواكب النمو السكاني والحاجة للاستفادة من المساحات البيضاء وتقليل هدر الأراضي وتطويرها بتكاليف عالية.
جدة تدخل ميدان المنافسة في بناء الأبراج بكلفة 150 مليار ريال
وفي السنوات الاخيرة، يتهافت عدد من الراغبين بشراء شقق الأبراج السكنية، وهي مازالت على الورق، من دون انتظار تنفيذها على ارض الواقع، وما أن يتم تنفيذ أدوارها تكون قد بيعت جميع شقق البرج، التي قد يصل عددها إلى 100 شقة في كل برج، بمساحات مختلفة تبدأ بنحو 100 متر مربع لتصل إلى ألف متر مربع، وهذا ما تشهده حاليا الأبراج السكنية الحديثة المطلة على الكورنيش في جدة بتصميم شقق على نظام الاستديو للأفراد الذين يفضلون قضاء إجازتهم فيها.
وأكد خبراء في العقار أن التمدد الرأسي بالمملكة سيسهم في تطوير المدن وتقدمها عمرانيا، ولكن التخطيط غير الموفق لم يساعد على بناء مساحات هذه المدن، موضحين أن التمدد الرأسي داخل المدن هو حل سريع ومساهم في سرعة الحصول على سكن بأقل تكلفة ومدة زمنية. مشيرين الى أن الأبراج السكنية التي بدأت تزدهر في الخليج خلال العقد الأخير هي خيار مناسب لمجتمعات المنطقة في ظل كثافة العمالة الوافدة والنمو السكاني السريع حيث تشكل نسبة الشباب بين السكان قرابة 60 بالمئة من مجموع المواطنين حسب إحصاءات رسمية.
وعلى الرغم من أن السوق يمر بحالة جيدة إلا أن الاقبال على الشراء في الابراج سجل طلبات متواضعة خلال الفترة الماضية، خصوصا وان مدنا عدة في المملكة شهدت خلال الأعوام الأخيرة توجهاً إلى بناء الأبراج المكتبية والسكنية.
وأكد عدد من الخبراء العقاريين والمستثمرين في تلك الأبراج الجدوى الاستثمارية في بنائها، على الرغم من أن المردود المادي لا يتجاوز 15 في المئة، وإسهامها في الحد من ارتفاع الإيجارات بنسبة تصل الى 50 في المئة. مبينين أن أي مشروع لبناء الأبراج مبنيّ على دراسة للجدوى الاقتصادية التي يتم من خلالها درس الفرص المتاحة وكذلك ما سيتم في شأن البرج، هل سيتم عرضه للبيع أم للإيجار، أم سيجعل منه برجاً للمكاتب أو للسكن، إذ إن كل مشروع لبناء الأبراج يختلف من حيث المنطقة والمكان والهدف الذي سيخصص له البرج.
وفي ظل ذلك، يتجه السوق العقاري في منطقة الخليج إلى التغير جذرياً خلال السنوات القليلة المقبلة، مع التوقعات بطفرة جديدة ستتركز على الاستثمارات العملاقة، وذلك بالتزامن مع المشاريع العقارية الضخمة التي بدأت تشهدها المنطقة، خاصة في السعودية التي تشهد أكبر عملية بناء مساكن للمواطنين منذ تأسيس المملكة. ويتغير شكل السوق العقاري في الخليج بصورة دراماتيكية مع الحديث عن اندماجات واستحواذات كبرى ستغير شكله بالكامل.
وكان وزير الإسكان الدكتور شويش بن سعود الضويحي قد اوضح في تصريحات صحفية سابقة إنه سيتم تنفيذ 60 مشروعاً سكنياً في مختلف أنحاء المملكة، ومن بين هذه المشروعات 60 تم التوقيع على ثمانية مشروعات فقط ستستوعب أكثر من ربع مليون مواطن، على أن تنفيذها سيتم خلال مدة تتراوح بين عام ونصف وعامين فقط.
وفي السياق ذاته، هناك مشاريع حيوية قامت بها شركات التطوير العقاري من أبرز المشاريع السكنية في جدة والرياض برج رافال، مشروع برج جدة، وفلل الرابية، ومشروع شمس الرياض، وأبراج الحناكي السكنية.
ويدفع التمدد الرأسي المستثمرين، بحسب "مطورون عقاريون"، إلى البناء بدلاً من المضاربة وحل مشكلة الأراضي البيضاء الشاغرة داخل المدن من خلال استثمارها، وهذا الأمر ليس معجزا في السعودية فقد كانت تجربة أمانة محافظة جدة بالسماح بتعدد الأدوار في بعض المناطق حتى في الأراضي السكنية، بحيث يستعمل الدور الأرضي مواقف للسيارات والدور الثاني حتى الخامس شققا سكنية، ثم يصمم الدوران السادس والسابع على شكل فيلا سكنية، وهذه الطريقة خلقت منتجات جديدة عقارية تسهم إلى حدٍّ كبير في مواجهة الطلب على الوحدات السكنية.
مبينين ان تمدد العمران عموديا يساعد على رفع قيمة السياحة بالمملكة وذلك من خلال ارتفاع معدل الفنادق والشقق الفندقية والوحدات السكنية أيضا وانخفاض أسعار الأراضي الموجودة على أطراف المدن، إضافة إلى تنمية المؤسسات الصغيرة داخل النطاق بنسبة 20 بالمائة على الأقل.
ويرى خبراء ان التمدد الرأسي في المدن من خلال التوسع في بناء الأبراج السكنية سيسهم في تطوير تلك المدن وتقدمها عمرانيا وهو حل سريع للحصول على سكن بتكلفة أقل وبوقت أسرع, خاصة في ظل عدم وجود التخطيط المناسب للمساحات الشاسعة التي بنيت عليها المدن، فنشأت مشكلة عندما وجدت أراض بيضاء داخل النطاق العمراني تضغط على الخدمات مثل شبكات الصرف الصحي والكهرباء والهاتف وتقلل من العرض. وقالوا: إن الحاجة إلى تلك الأبراج هي الهدف الرئيس من بنائها، وهناك توازن في بنائها بين العرض والطلب، والأبراج التي تقبع في طريق الملك فهد جميعها تعتبر مكتبية ولها خصوصية معينة.
وغلب على العقاريين في السعودية خلال الفترة الماضية توجههم إلى بناء الأبراج من أجل الاستثمار فيها، سواء أكانت مخصصة مكاتب تجارية أم شققاً سكنية، إلا أنه في الآونة الأخيرة أصبح التوجه يتغير، لوجود مركز الملك عبدالله المالي الذي يحوي أكثر من 30 برجاً مكتبياً وسكنياً، ما سيجبر المستأجرين في المباني الخاصة مثل المصارف وإداراتها والصناديق التمويلية والتأمين وغيرها من الشركات الأخرى على أن تحط رحالها في تلك الأبراج بمركز الملك عبدالله المالي.
واعتبر البعض ان بناء الأبراج العالية قليلة في المملكة لحداثة تجربتها مقارنة بالدول المتقدمة في العالم خصوصاً في أمريكا الشمالية واليابان ودول شرق آسيا بشكل عام، مرجعين ذلك بأن السبب الرئيسي في بناء الأبراج لغرض التجارة وليس السكن، ولهذا أصبحت أشبه بالمدن العمودية التي تقدم حياة متكاملة في التعليم والصحة والاحتياجات اليومية وقد يكون مقر عمل بعض السكان فيها، مشيرين إلى أنه في بعض الدول يوجد شح في الأراضي، كما تعتبر هذه الأبراج حلاً لمشكلة السكن، ولذلك تكثر في بعض المدن العالمية ذات الكثافة السكانية العالية.
وشدد اكاديميون على اخضاع فكرة اقامة مشاريع وأبراج سكنية لدراسة تخطيطية تفصيلية لتفادي أي سلبيات تطرأ على المشروع، خصوصا وأن العديد من مناطق المملكة تقبل التوسع الأفقي بسبب وفرة الأراضي البيضاء، كما أن كل مدينة لها خصوصيتها وطبيعتها، ولذلك يجب تفعيل النقل العام الذي يصل بين هذه المباني، مؤكدا أن بناءها دون الأخذ بالاعتبار الحركة في السوق سيجعل من هذه الأبراج أماكن غير مشغولة، وبالتالي يكون في ذلك هدر بشكل أو آخر.
وشهد كورنيش جدة مشاريع مختلفة من الأبراج السكنية، وكان آخرها ما أعلنت عنه مجموعة كيان بإطلاق أبراج لمار، وهما برجان يتكون الأول من 58 طابقا والآخر من 65 طابقا. فيما ارست إعمار الشرق الأوسط، معايير جديدة للقطاع العقاري في المملكة مع إطلاق الوحدات السكنية الفاخرة لمشروع «أبراج الهلال 2» الذي يعتبر المرحلة الثانية من مشروع "باب جدة". وتتسم الوحدات السكنية الجديدة بتصاميمها الفخمة وأسعارها المدروسة لتلبية احتياجات مختلف العائلات السعودية. وسيصبح عملاء «أبراج الهلال 2» جزءاً من إحدى أبرز الوجهات السكنية الراقية في مدينة جدة، ولاسيما بعد أن قامت "إعمار الشرق الأوسط" مؤخراً بتسليم عدد من الوحدات السكنية في مجمّع "أبراج الهلال 1» الذي تحول إلى مجتمع متكامل ينبض بالحياة مع بدء انتقال السكان إليه.
ويمتد مشروع "باب جدة" على مساحة تزيد على 400 ألف متر مربع وسط مدينة جدة الجديد، ويتميز المشروع بموقعه على مسافة قريبة من محطة القطار الرئيسية التي تربط بين مكة المكرمة والمدينة المنورة من جهة ومدينة جدة من جهة أخرى. وسيضم المشروع عند اكتماله أكثر من 230 ألف متر مربع من المكاتب الواسعة، و75 ألف متر مربع من المساحات التجارية المعدة للتأجير، ليساهم بدور حيوي في دعم نمو الاقتصاد المحلي.
وقامت "إعمار الشرق الأوسط" بتسليم عدد من الوحدات السكنية في قرية "الندى" ضمن مشروع "بحيرات الخُبر"، أول المجمعات السكنية المتكاملة للشركة في المنطقة الشرقية. ويعتبر مشروع "بحيرات الخُبر" من أفخم مشاريع الواجهة المائية بمساحة 2,6 مليون متر؛ وهو يضم مسطحات مائية ساحرة، و2000 فيلا خاصة إضافة إلى مرافق تجارية وترفيهية متكاملة تجعل منه وجهة نموذجية لسكن العائلات، ويقع على مسافة قريبة من مدن الظهران والدمام إضافة إلى مدينة الخبر.
ومن بين أبرز المشاريع التي تضطلع بها "إعمار الشرق الأوسط" نذكر " إعمار رزيدنسز في برج الساعة " الواقع ضمن ساحة الحرم وبإطلالات استثنائية على الكعبة المشرفة. ويضم المشروع 316 شقة فاخرة في الطوابق العليا من برج الساعة الملكية، بين الطابقين 30 و41.
إلى ذلك، طالب مختصون ومتعاملون في السوق العقارية بمراجعة لوائح وأنظمة استخدامات الأراضي السكنية والتجارية وارتفاعاتها للحد من التمدد الأفقي السريع، وتشجيع المستثمرين على إنتاج كميات كبيرة من الوحدات السكنية والمكتبية في الأراضي كافة على المحاور التجارية بدلاً من ترخيصها فقط للمشاريع الفندقية وللمستشفيات، مشيرين إلى أن إقرار ذلك على جميع الأراضي، وفق رؤية واضحة غير مرتبطة بنوعية معينة من المشاريع، سيمنح العاصمة الرياض جمالاً عمرانياً ويدفع بها نحو زيادة معدلات البناء واستقرار أسعار الوحدات المكتبية وتدفق الأبراج السكنية إلى السوق العقارية كما في دول خليجية مجاورة وفي مدن سعودية كمكة المكرمة وجدة والدمام والخبر.
وتشهد مدينة جدة نموا مرتفعا ومن المتوقع استثمار 40 مليار ريال في تشييد مبان عقارية جديدة فيها خلال العامين المقبلين، وتعكس المشاريع الفعلية التي يجري تنفيذها أو تصميمها حاليا في المملكة مدي تواصل الطفرة الهائلة التي يشهدها قطاع التطوير العقاري فيها، وتشتمل هذه المشاريع على أهم عشرة مشاريع عقارية عملاقة تبلغ تكلفتها وحدها 200 مليار دولار وتشمل إنشاء مدن حديثة على مساحات شاسعة كانت بالأمس القريب مجرد صحارى غير مأهولة.
ودخلت السعودية بقوة إلى سباق الأبراج الشاهقة الذي تأسس في بعض دول الخليج، حيث أعلنت أمانة مدينة جدة الساحلية غرب المملكة عن نيتها بناء 200 ناطحة سحاب ستغير وجه وشكل 10 شوارع رئيسية في المدينة.. تقدر كلفتهم الإجمالية ب150 إلى 200 مليار ريال.
وستكون مدينة جدة بذلك قد دخلت إلى ميدان المنافسة مع إمارة دبي التي أعلن فيها عن أعلى برج في العالم، ومئات الأبراج الشاهقة الأخرى. وقدَّر خبراء في التثمين والتطوير العمراني متوسط تكلفة 200 ناطحة سحاب 150 مليار ريال، ويراوح سعر الشقة الواحدة من 600 ألف ريال إلى مليون ريال، تتغير حسب سعر العقار وأسعار مواد البناء، في حين أن متوسط سعر بناء المتر الواحد من هذه الناطحات يتراوح بين (6-10) آلاف ريال.
وتشهد مدينة جدة مرحلة انتقالية من مرحلة القلق والخوف من الارتفاعات إلى الناطحات والأبراج المرتفعة في شوارع وطرق محددة، ستظهر كمنتج لمخطط محلي مميز، حيث كانت خلال الفترة الماضية يتم تحديد الارتفاعات إلى قرابة 12 دورًا. وتشكل حمى الصعود إلى الأعلى والتربع على عرش العالم كأكبر برج أو ناطحة سحاب في العالم أحد مجالات المنافسة العالمية بين الشركات العقارية المتخصصة في بناء الأبراج وناطحات السحاب.
وتسعى تلك الشركات العقارية العالمية المنفذة لبعض المشاريع الحالية إلى التمسك بسرية تامة عند عملياتها التنفيذية لهذه المشاريع الضخمة خوفا من تسريب معلومات عن مستوى ارتفاع أبراجها أو ناطحاتها إلى إحدى الشركات المنافسة لها في بناء ما هو أعلى في العالم.
وتطور شركة المملكة القابضة مشروع جدة العملاق حيث سيضم برجا شاهق الارتفاع ومتعدد الاستخدامات (سكن، مكاتب، فندق خمسة نجوم، ومركز للتسوق) بارتفاع 1600 متر ويقام بمحاذاة البحر شمال مدينة جدة. وتشهد مدينة جدة عروس البحر الأحمر تحولاً كبيراً خلال الفترة القادمة، حيث سيعلو سماءها مشروعاً عقارياً بمنطقة النورس، يتميز بواجهة بحرية تلبي التطلعات المتزايدة لحياة ذات رفاهية عالية تعكس كافة الأذواق العصرية، وتوظف أحدث تكنولوجيا القرن الواحد والعشرين.
التمدد الرأسي بالمملكة سيسهم في تطوير المدن وتقدمها عمرانيا