المطورون العقاريون: تخفيض الفوائد للتمويل العقاري والتوسع في التمويل الإسكاني

في أول ندوة صحفية برعاية شركة أملاك العالمية ضمت طرفي التنمية العقارية في القطاع الخاص.. المطورين والممولين العقاريين

أي تنمية عقارية في السعودية.. أي اقتصاد لن يكتب لها النجاح، إلا من خلال القطاع الخاص.. فالقطاع الخاص هو القادر بعد دعمه حكومياً في توسيع قاعدة التنمية العقارية، فالدعم الحكومي لا يمكن أن يواجه الطلب المتزايد على منتجات العقار، خاصة السكنية، ويكفي أن نعلم أن اجمال ما أنتجه صندوق التنمية العقاري يزيد عن 600 الف وحدة سكنية، في حين أن حاجة المملكة السنوية تزيد عن 200 ألف وحدة سكنية.
ومهما كان من جهود للقطاع الخاص، فإن التطوير العقاري والتمويل، أساس هذه التنمية، ورغم حداثة هذين المفهومين (الاستثماريين) إلا أن العلاقة بينهما كانت عكسية، أو متصادمة، أو متوازية، أو كل ذلك، لكنها لم تكن متقاطعة، لذلك حاولنا من خلال ندوة «الرياض» أن نقف على منصة واحدة للنقاش، في محاولة للخروج برؤية موحدة وتوصيات أتمنى أن تكون مفيدة.
ضيوف الندوة :
حمد الشويعر
رئيس اللجنة الوطنية العقارية
رئيس مجموعة الشويعر للعقارات
د.م. بدر بن إبراهيم بن سعيدان
عضو اللجنة العقارية، نائب رئيس مجلس إدارة
شركة آل سعيدان للعقارات
وليد بن عبدالرحمن المرشد
مدير مؤسسة التمويل الدولية في السعودية ومسؤول الاستثمار الإقليمي في الشرق الأوسط وشمال إفريقيا
عبدالله بن إبراهيم الهويش
العضو المنتدب لشركة أملاك العالمية
فهد بن عبدالله العجلان
رئيس مجلس إدارة شركة «رأيك العقارية»
ماجد الحقيل
الرئيس التنفيذي – شركة رفال العقارية
عمر القاضي
العضو المنتدب لشركة إنجاز للتطوير العمراني
وليد بن عبدالله بن سعيدان
مدير عام شركة عبدالله محمد بن سعيدان وأولاده العقارية
الدور المتوقع والمأمول من التمويل العقاري بمعنى
ماذا نريد من الممولين العقاريين
حداثة التجربة:
الدكتور بدر بن إبراهيم سعيدان، يقسم التمويل العقاري إلى نوعين: تمويل للمستثمر وتمويل للمستهلك.. والمشكلة لدينا تكمن في البنوك وشركات التمويل.. وأنا كمطور ربما لا أعرف الفرق بين الاثنين وإنما يهمني فقط التكلفة أيهما أرخص كي اختاره، وفي اعتقادي أن شركات التمويل لم تسوق لمنتجاتها بشكل واضح – بسبب حداثة القطاعين - هذا جانب، والجانب الآخر ليست هناك تجربة واضحة وناجحة بين شركة تمويل ومطور العقاري، ربما تكون هناك تجارب ناجحة ولكنني شخصياً لم اطلع على تجربة ناجحة بين شركة للتمويل العقاري ومطور العقاري.
هذا من ناحية المشاريع.. أما من ناحية تمويل المستهلك فدائماً يأتينا في الشركة مستهلك لشراء وحدة عقارية يرغب تقسيطاً مباشراً، وأجده لا يثق لا في البنك ولا في شركة التمويل وعجزنا في إيجاد حل لهذا الطلب له..
لهذا فإنني أرى أن هناك حلقة مفقودة أدت إلى عدم وجود الرابط بين هذه الأطراف.. وكل ذلك لعدم وجود أنظمة تحمي حقوق كل طرف، أو لعدم وجود تجربة ناجحة تمت في هذا المجال.. فهذه تعتبر من أهم المشاكل التي واجهناها إلى الآن في عملية ربط الأطراف كلها مع بعض.
المطورون ينشئون شركات تمويل
وليد المرشد: في البداية اسمحوا لي أن أتقدم إليكم بوافر الشكر والتقدير على دعوة جريدة «الرياض» لنا في هذه الندوة.
أما فيما يتعلق بقضية التمويل للمطورين في المملكة فليس هناك أي تمويل حقيقي بالمفهوم الذي يعمل به كما في الدول المتقدمة التي تعتمد على التمويل العقاري في دورة رأس المال، فلو ذهبنا إلى البنك لما وجدنا أي تمويل من تلك البنوك لأي مطور عقاري، لأن البنوك قبل عشر سنوات لا تقدم أي تمويل للمطورين العقاريين حتى بدأت الأمور تتطور تدريجياً إلا أنها لم تتطور إلى المستوى المأمول.
أما تمويل الأفراد فقد كان هذا القطاع متوقفاً حيث إن البنوك لم تكن ترغب في تمويل الأفراد بل كانت تركز على التمويل الشخص في حين أن التمويل العقاري غير موجود.
وكانت البداية عن طريق شركات التقسيط في التمويل العقاري وترهن العقار محل التمويل؛ بسعار فائدة عالية جداً وصلت إلى 24٪ ثم بدأت البنوك في التوسع وبعد ذلك ظهرت شركات تمويل الإسكان، حيث نجد الآن وفرة في التمويل، والفرصة متاحة لمن يريد أن يقترض من أي بنك وبشكل مقبول.. ولكن المشكلة الكبرى التي تواجه شركات تمويل الإسكان هي عدم وجود وحدات سكنية مناسبة في السعر،إضافة إلى غلاء الأسعار.
أما عن المطورين العقاريين فقد بدأ المطورون بكميات قليلة قبل أعوام ثم بشكل أو بآخر فتحوا باب المساهمات والجزء الكبير من المساهمين اشتروا أسهم ودخلوا بها سوق الأسهم ولم يستطع المقترضون من إكمال منازلهم مما جعلهم يقعون في المشكلات العديدة التي ما زالت قائمة.
وإنني أرى أن التمويل العقاري لا يزال في بدايته ولا بد أن يتم التركيز على ذلك حتى يتاح المجال لشركات التمويل للقيام بمهامها.. ومن المعروف في كل دول العالم، أن شركات التطوير العقاري هي التي تبدأ فكرة إنشاء شركات تمويل، وتم تطبيق ذلك لدينا في دول المنطقة.. ورغم عدم صدور نظام الرهن العقاري، فإنه يمكن أن يتم التمويل العقاري بدون الرهن العقاري ومتى جاء نظام الرهن العقاري فلا بأس.
وحينما نتحدث عن شركات التمويل نجد أن هذه الشركات ليس لديها تمويل، ولا تجد صعوبة في تمويل طويل المدى.
الدجاجة والبيضة
من جهته يتفق ماجد الحقيل؛ أن هناك فجوة كبيرة بين العرض والطلب، إضافة إلى تباين مستوى المعروض الذي يؤثر لأن الموجود من الوحدات السكنية بمستوى أقل من المطلوب وهذا لا يحسب ضمن نسب الطلب بالنسبة للشركات المتخصصة.
واعتقد أن صناعة التطوير العقاري في السعودية مازالت في بداياتها خاصة في مجال الاستصناع فنحن باعتبارنا مطورين عقاريين يجب أن يكون من أحد مصادر التمويل البيع على الخارطة حتى يستطيع أي شخص أن يبني ويطور، إضافة إلى رأس مال المطور العقاري، الذي يساعده على تحقيق عائد مجز ويجعلك تعمل في المشروع بشكل كامل.
من هنا أؤكد أن منتج الاستصناع في مراحلها البدائية وإن كان هناك بعض الممولين العقاريين سبقوا بعض الممولين، ولكن بشكل عام مازالت صناعة الاستصناع في بداياته بسبب النواحي الشرعية، أو النواحي التطبيقية أوحتى جانب الثقة بصاحب التطوير العقاري، فإن وجود هذه الصناعة وتطويرها سيشجع إلى الإسراع في تعزيز دور الممول العقاري في خدمة المطور العقاري.
ويتسأل الحقيل: هل يوجد وحدات سكنية؟
اعتقد أن الوحدات السكنية تشييد بتوسع لأن قضية الوحدات السكنية والتمويل مثل قضية الدجاجة والبيضة!! هل ابني بتكلفتي وبرأس مالي الخاص؟ وبالتالي العائد غير مجد أم أجعل الممول العقاري يدخل معي شريكاً في بداياتي؟ وما مدى قدرته في مساعدتي في التمويل والاستصناع الذي يساعدني في تقليل التكلفة التي من الممكن أن أحصل عليه عاجلاً، وهذا في رأيي أمر نراه كمطورين عقاريين، ومن المؤكد أن الممولين العقاريين يبحثون الآن عن الطرق الكفيلة لذلك، وهذه أحد النقاط التي تجعل وجود الوحدات للممول العقاري أكثر تسارعاً لأن الأراضي موجودة والمطورين العقاريين موجودون، لكن التكلفة والعائد المجزي من هذه المشاريع ما زال يحتاج إلى التوازن البسيط .
«الرياض»: جميع المطورين العقاريين حتى الآن لم يستطيعوا إنتاج وحدات سكنية تناسب احتياجات المستهلكين والمنتجات التمويلية فما دوركم أنتم كممولين؟
تفهم احتياجات المطور العقاري
عبدالله الهويش: نحن حينما بدأنا في شركة أملاك العالمية للتمويل، العام الفائت، وجدنا أن هناك فجوة كبيرة بين المطورين العقاريين وبين الطلب الحقيقي واحتياجاته، ويتضمن الطلب ما يتعلق به من إمكاناته واحتياجاته الموجودة في السوق، وبين الممول، إن هذه الفجوة في اعتقادي لا زالت قائمة، ولكن ما رأيناه خلال ال12 شهراً الماضية أن هذه الفجوة بدأت تتقلص وقوة الاتصال القائم بين الأطراف الثلاثة خاصة بين الممول وبين المطور، والواقع الآن هو أنني حينما أتحدث باعتباري ممولاً عقارياً، وأركز فقط على منتجاتي التي تشتمل فقط على مساكن جديدة أو بيوت مستعملة، ويقوم الناس بالشراء من بعضهم البعض، اعتقد أن هذه نظرة ضيقة لا تخدم الفجوة الموجودة بين الطلب على الإسكان وبين المعروض.. ونحن فقط نتحدث عن نسبة بسيطة تدور في حلقة، ولن يستفيد منها كثير من الأطراف سواء كانوا من المحتاجين للسكن أو الممولين..
والأمر الآخر والخاص بنا نحن كممولين لتمويل الأفراد؛ هو ما يتعلق بنسبة المخاطرة التي تكون في الغالب عالية خاصة إذا أدركنا أن نوعية المباني لدينا عمرها يتراوح بين 15 إلى 20 سنة، ليست بالشكل الذي يضمن استمرارها بصورة طيبة، لهذا قررنا في الشركة أن يكون تركيزنا مقتصراً على المطورين، وذلك على ثلاثة اتجاهات على المدى المتوسط، ولكن الذي وقف عقبة في انطلاقتنا مع المطورين إتساع الفجوة، ووجود بعض المطورين الذين كانوا يتحدثون عن أفكار غير واقعية وهي أفكار منقولة من مناطق أخرى لا تخدم السوق السعودي لأنها أفكار لم يتم إخضاعها لدراسة متأنية.
وأنا هنا اؤيد ما ذكره الدكتور بدر خاصة فيما يتعلق بالفرق بين شركات التمويل العقاري والبنوك، فأنا كشركة تمويل عقاري إذا لم أهيئ نفسي وأتجاوب مع الاحتياجات وأقدم الخدمة المتكاملة للمطور إذن فلن أتميز على البنك، وهذا يتلخص في ثلاثة جوانب: منتج الإيجار الموصوف بالذمة وبدأنا نطبقه على أرض الواقع على مستوى بعض المطورين ولكن ما زالت بدايته بسيطة ونتوقع أن يكون نجاحاً ملموساً، وأعتقد أن هذا هو المنتج الذي سيكون المحور الرئيسي لدعم التمويل والتطوير العقاري الإسكاني.
الأمر الآخر الذي بدأنا نطبقه مع بعض المطورين هو أننا على استعداد للقيام بعملية التمويل، وتتم عملية التمويل خلال فترة التطوير بحيث تكون مصادر السداد في آخر المطاف من البيع، والبيع يكون من مصدرين، إما عن طريق النقد، أو البيع عن طريق التمويل، ونحن مستعدون للقيام بعملية التمويل، مع العلم أن السوق مفتوح والمنافسة مفتوحة لأي جهة أخرى لتقديم التمويل.
والأمر الثالث الذي أراه في غاية الأهمية - وقد طرحناه مع أكثر من مطور واعتقد أنه خطوة جريئة للجهتين - هو الدخول في استثمار مشترك مع المطورين ونحن في الشركة من أجل الدخول في هذا المجال قمنا بخطوتين قبل الدخول فيها، الخطوة الأولى: دراسة وضع المطور، ونقيّم قدرته على ترجمة الأهداف التي نسعى لها من خلال الاستثمار في التمويل الإسكاني، فإذا وجدنا المطور قادراً على هذا الشيء نقوم بالخطوة الثانية وهي ننظر إلى كل مشروع على حدة، والشركة الآن تتجه إلى تقديم جزء من التمويل كاستثمار وقد بدأنا فيه بعد موافقة مجلس إدارة الشركة، وربما ندخل كذلك مع المطور في شراكة أو ندخل ونشتري جزءاً من المشروع المطروح على أن تدخل شركة أملاك كمستثمر وبعدها يتم تمويله.
وفي اعتقادي إن نجاح أي شركة تمويل عقاري تكمن في قدرتها على تفهم أسلوب ونمط واحتياجات المطور العقاري، وفي ذات الوقت يجب على المطور العقاري أن يترجم حاجة السوق، وان يدرك متطلبات الممول العقاري، لأن الممول العقاري يحرص أن يكون هناك طلب حقيقي، وأن يكون هناك منتج جيد مقابل وقادر على احتياجات المشتري، ويجب أن تكون تكلفة المسكن معقولة ومقبولة من جميع الأطراف بحيث تكون لدى الممول قدرة التمويل، والمستهلك قدرة الدفع؛ فهذه الأشياء متى ما اجتمعت اعتقد أنها ستدفع بعجلة العمل بشكل جيد.
ومن خلال تجربتي فأرى أن هناك مشاريع يمكن أن أقول عنها مشاريع واقعية على الأرض وكثير منها بدأ تنفيذها ووصلت إلى مرحلة متقدمة.
وهناك نقطة أخرى ذكرها الأخوة الكرام وهي ما تتعلق بالبنوك وتفرغها وتركيزها على التمويل العقاري وتمويل الأفراد، ومن تجربتي أرى أن منتج التمويل العقاري يتطلب في المقام الأول كسب الثقة وأخذ المخاطرة من الجهتين أما تمويل الأفراد فيقوم على أخذ المخاطرة من جهة واحدة؛ فالتمويل العقاري فيه مخاطرة من الجهتين بمعنى ان العميل الذي يتلقى التمويل يواجه مخاطر ويسعى إلى كسب الثقة من الجهة الممولة انها قادرة على تسليم المسكن في نهاية التمويل وقادرة على الحفاظ على أصوله عند الإفراغ.. من هنا أرى أن الموضوع فيه عمق تمويلي لم يكن منظوراً في أسلوب تمويل الأفراد؛ وهذا ما بدأنا الاهتمام به، وبدأنا نفرضه في عملية التسويق العقاري، ونحرص على بناء الثقة بيننا وبين طالب التمويل على أن نشترك في المخاطرة بأن يأخذ كل طرف مخاطرة الآخر، ويدخل في ذلك الطرف الثالث وهو المطور العقاري الذي من المفروض أن يكون مقبولاً من الطرفين ويكون لديه القدرة على تقديم الخدمة.
وهنا يجب أن يأتي دور شركات التمويل العقاري المتخصصة التي لديها قدرة كبيرة على فهم دور المطور العقاري ويقدر احتياجاته، والمعادلة التمويلية التي يتم طرحها له وكذلك مراعاة الطلب النهائي واحتياجاته وكيفية التعامل معه.
نتكلم بالفرنسي والبنوك يتكلمون بالإيطالي
عمر القاضي:
في البداية أتقدم بوافر الشكر لجريدة «الرياض» على استضافتنا في هذه الندوة..
من تجارب الآخرين على سبيل المثال في أمريكا هناك شركة تشتري الأرض، وشركة أخرى تقوم بدور التطوير، وشركة ثالثة للتسويق.. أما لدينا فهناك فجوة بين الممولين (البنوك) والشركات العقارية.. وربما هناك مشكلة اكبر من هذه الفجوة!! نحن في القطاع العقاري نتكلم بالفرنسي والأخوة في البنوك يتكلمون باللغة الايطالية.
وأنا حسب رأيي الشخصي فإن العلاقة بين البنوك والشركات العقارية علاقة تعتمد على (الثقة) للشركاء.. والمصيبة الكبرى أن سوقنا العقاري سوق جاف، حيث كنا نتحدث لعشرات السنين عن المساهمات التي تقوم على النقد وهو الأكثر ربحاً للمطور، أما الآن وفي ظل منع المساهمات والحاجة الكبيرة والملحة للمساكن نجد أن الأمر يحتاج إلى رؤوس أموال كبيرة فأين نجد هذه الأموال؟ وأين الشركات التي تملك رأسمال يفوق الثلاثمائة مليون ريال في السعودية فليس لدينا شركات عقارية تملك مثل هذه الأموال إلا القليل جداً، فهذه في حد ذاتها من أكبر المشاكل.. أما البنوك فلا تمنح قرضاً عقارياً إلا بعد ضمان حقها من الأرباح لذا نجد البنوك تضع نسباً عالية حتى وصلت إلى 5.5، والآن يتحدثون عن 4.5 فهذه النسب أرى أنها عالية جداً.
اعود الى ما ذكره الأخ عبدالله بشأن العقاريين، فما يؤسف له أننا نرى بعض الشركات الكبرى غير قادرة على أن تمد السوق بالمساكن في حين الشركات الصغيرة والمقاولون الصغار في العام الواحد يبنون أكثر من مائتي فيلا لكل منهم، وهذا دليل على أن المشروع بعيد كل البعد عن الصورة الحقيقية وان الشركات التمويلية رؤوس أموالها رؤوس متوسطة وكذلك ينقصنا الوحدات، وشح المشاريع الكبرى.
كذلك السوق يشكو من وجود بعض الأشخاص الذين يطمحون في الحصول على تمويل في حين أنهم لا يعلمون شيئاً عن فكرة التمويل.. لهذا فإن السوق العقاري لن يستقر ولن ينضبط إلا بعد سنتين أو ثلاث سنوات، وإذا تدخل الحكومة ونظمت الأزمة السكنية التي نمر بها سيفتح الباب لشركات التمويل والتطوير والاستثمار للدخول للسوق العقاري السعودي.
الابتعاد عن 25/6/2006م
وليد عبدالله بن سعيدان: بداية أتقدم بالشكر لجريدة «الرياض» لإقامة هذه الندوة ، وفي اعتقادي أن الوضع العقاري في السعودية في الوقت الحالي أفضل من السابق حيث كانت البنوك في الماضي خاصة في بدايات الطفرة ممنوعة من التمويل العقاري حتى لا تدخل في المضارية على الأراضي، لهذا كان العقاريين يتلقون التمويل بطريقة أخرى وبأساليب متعددة ب (الالتفاف) على القوانين عن طريق تمرير التمويل من خلال شركات تجارية أخرى.. وقبل سبع سنوات تقريباً بدأت البنوك بقيادة (مصرف الراجحي) الدخول في التمويل العقاري وفق شروط ميسرة، وفي السنتين الأخيرتين برزت مشاريع توطين شركات التمويل العقاري، حيث بدأ المتخصصون في التمويل العقاري يجتمعون معنا كشركات تطوير عقاري، وندخل في نقاشات طويلة كي نصل معهم إلى نقاط مشتركة في عملية التمويل المسبق، واليوم نشاهد شركة أملاك لديها منتجات عن طريق التمويل المسبق وهذا بلا شك يعتبر عملاً مقدراً.
وهناك مشكلة كبيرة بالفعل أشار إليها الأخوة وليد المرشد، وعمر القاضي، وهو نقص المنتجات العقارية التي يمكن أن تمولها شركات التمويل؛ لهذا فأنا أرى أن على شركات التمويل العقاري أن تدخل منذ بداية تأسيس المشاريع العقارية خاصة السكنية.
ويلاحظ على شركات التمويل العقاري عند رغبتهم الدخول كممولين يعمدون إلى تمويل 60٪ إلى 70 % من تكاليف البناء بغض النظر عن قيمة الأرض، وأرى أن عليهم الدخول على الأقل في80 % من تكاليف البناء بما فيها تكلفة الأرض، نظراً لقدرتهم العالية في إدارة المشاريع بطريقة منظمة.
ويتفق وليد بن سعيدان مع بعض الضيوف في ارتفاع قيمة التمويل، ويقول أن رسوم التمويل العقاري في السعودية أعلى من رسوم التمويل التجاري، فلو أجرينا مقارنة بين التكاليف في التمويل التجاري وتكاليف التمويل العقاري من حيث القروض نجد أن القروض في التمويل العقاري تصل ضعف القروض في التمويل التجاري.. ولا أعلم ما هي وجهة نظر الممولين في ذلك؟
وأعتقد أنه كلما ابتعدنا عن تاريخ 25/6/2006م.. ( تاريخ انهيار سوق الأسهم) يزيد عدد الأشخاص الذين يحصلون على التمويل العقاري.. لأننا كنا في الماضي نجد إغراءات تهدف إلى توجيه المواطنين للاقتراض الشخصي بغرض الدخول في المضاربة في سوق الأسهم، في حين كان النظام يضع قيوداً كثيرة على التمويل الإسكاني.. فلو أتيح التمويل الإسكاني منذ عام 2002 و2003م، لما وجدنا أنفسنا أمام سوق أسهم مرتفع إلى 20 ألفاً ثم فجأة ينهار إلى 4 الآف.. لذلك كلما ابتعدنا من ذلك التاريخ نجد الأمور في تحسن.
ومن وجهة نظري فإنني أرى أن الاستثمار العقاري جيد ومتماسك والأمور تسير بسرعة مقبولة.. خاصة فيما يتعلق بشركات التمويل العقاري، أما عن شركات التطوير فسرعتها بطيئة من في توطين المشاريع.. فوزارة المالية التزمت أن يصدر نظام الرهن العقاري، ونتمنى أن نراه مطبقاً.
« الرياض»: الغرفة التجارية كانت هي أول جهة تبنت فكرة إنشاء شركة التمويل العقاري.. ومع ذلك ظهرت شركات للتمويل العقاري بينما عجزت الغرفة حتى الآن من أن تؤسس شركة للتمويل العقاري؟
شركة جديدة للتمويل العقاري
حمد الشويعر: إن التمويل العقاري لدينا في السعودية ينقصه التنظيم الرسمي، لأن التمويل العقاري من أهم التحديات التي تواجه صناعة العقار. لأنه بدون التمويل العقاري من المستحيل أن تكون هناك صناعة عقارية..
لذلك فإن عدم وجود أنظمة تؤطر العلاقة بين الممول والمستهلك جعل التمويل العقاري ناقصاً، والآن يوجد خمسة أنظمة بصدد الإقرار ومن ضمنها الرهن العقاري الذي يعد المحرك الرئيس والأساسي في التمويل العقاري، فإذا تم من هذه الأنظمة فسيكون للتمويل العقاري شأن كبير في عملية التطوير العقاري بشكل جيد.
أما شركة التمويل العقاري.. بدأت كفكرة في الغرفة التجارية قبل ما يزيد على الخمس سنوات، وبعد مداولات واجتماعات من أجل وضع النظام الأساسي ودراسة السوق السعودي من قبل شركات متخصصة.. تعرضت هذه الدراسات للتأخير من قبل تلك الشركات التي لم تصل إلى نتائج مقنعة للمؤسسين، وقبل عام تم التعاقد مع شركة أخرى متخصصة لدراسة فكرة إنشاء الشركة وقد خرجت هذه الشركة بنتائج طيبة ومرضية للمؤسسين وأعطتهم الثقة في أن مجال التمويل العقاري هو مجال مهم ويمكن أن يحقق نجاحات عديدة، ويبدو أن التأخير جاء في صالح الموسسين بحكم الأزمة المالية التي تضرب العالم حالياً، ورب ضارة نافعة.. والآن الفرصة متاحة لتفادي أسباب الأزمة، ووزير المالية من المشجعين لقيام مثل هذه الشركات.. وسوف يتم طرح موضوع التمويل العقاري ضمن المحاور الرئيسة في المؤتمر إن شاء الله تعالى.
«الرياض»: الأستاذ فهد؛ أنتم متخصصون في مجال المنتجات التجارية والأبراج.. كيف تقيم تجربتكم في هذا المجال.. وما هو الدور المأمول من قطاع التمويل العقاري؟
لا تنمية بدون شركات التمويل العقاري
فهد بن عبدالله العجلان: كلنا نعلم أن السوق السعودي سوق ناشئ وفي نفس الوقت يُعد أكبر سوق في الشرق الأوسط، ولكن مع ذلك ينقصه ثلاثة أشياء - التمويل - المطورون - والأنظمة التشريعية.
لو نظرنا إلى كل المشاريع العقارية الكبرى القائمة في المملكة فإن أكثر من 95% منها شيد بتمويل ذاتي، فمثلاً لو أخذت طريق الملك فهد من شماله حتى جنوبه تجد غالبية الأبراج والمباني القائمة عليه قامت بتمويل ذاتي ومعظم المباني خاصة بأفراد، والمقاولون كذلك أفراد، ما عدا شركة أو شركتين «المملكة - والفيصلية» أما بقية الأبراج والمنشآت قامت ومازالت تقوم على التمويل الذاتي في جانب التمويل.
هناك أمر في غاية الأهمية وهو عدم دخول الممول شريكاً مع المطور العقاري، فبدلاً من أن تقوم شركات التمويل بالتمويل المباشر، وتفادياً للأخطار في المشروع.. فمن الممكن أن تدخل هذه شركات التمويل العقاري في شراكة مع المطورين.. بحيث يكون لها حصة في المشروع حسب النسبة المتفق عليها سواء كان المشروع تجارياً أو سكنياً، وهناك أفكار عقارية سكنية ناجحة 100٪ إلا أنها تحتاج إلى مليارات وهي مشروعات تحتاجها المملكة العربية السعودية.. ومن المستحيل التوسع في التنمية بدون شركات التمويل العقاري.. وأؤكد لكم أن هناك نقصاً كبيراً في المشروعات السكنية وعلى الأخص المدن السكنية ماعدا شركة دار الأركان التي استطاعت أن تنجز مشاريع سكنية، أما الشركات الأخرى فلم نر شيئاً على الواقع .. بالرغم من أن مستقبل الرياض مرتبط بوجود المدن السكنية خاصة في ظل غلاء الأراضي. فلو تم تخطيط وتطوير بعض المناطق مثل ببان وتم إنشاء مدن سكنية عليها فستحقق نجاحات كبيرة.
أما المشروعات التجارية فليس هناك مطورون تجاريون باستثناء جهات معدودة بسبب غياب الأنظمة التشريعية ونقص التمويل.
ماذا يحتاج المطورون والممولون؟
«الرياض»: سؤال موجه إلى المطورين ما الشروط والمتطلبات التي تحتاجونها من الممول العقاري حتى تستطيعون تقديم منتجات عقارية بصفة عامة سواء سكنية أو تجارية أو أراض مناسبة مع التركيز على الطبقة الوسطى؟
الدكتور: بدر بن إبراهيم بن سعيدان: التطوير العقاري مفهوم جاء إلى المملكة حديثاً.. وسبق لنا في شركة آل سعيدان أن أنشأنا شركة تمت تسميتها التطوير العقاري قبل 15 سنة وكان يعمل فيها أحد الأقارب.. جاءه شخص قال له نحن نعرف كلمة العقاري.. ولكن ماذا تعني كلمة التطوير..!؟ فرد عليه فقال أنا أعرف أن عملي في العقار أما التطوير فيمكنك أن تسأل إبراهيم بن سعيدان!!
هذا دليل على أن كلمة التطوير العقاري جديدة في المملكة، وحتى عهد قريب لم يكن لدينا مطورون عقاريون وإنما كان لدينا مستثمرون عقاريون واعتقد أن هذه القضية مازالت موجودة حتى الآن، حيث أصبح كل شخص يقول إنه مطور عقاري.. وأعتبر بن سعيدان التمويل العقاري عن طريق شركات التمويل والبنوك ضعيفا بل معظم المشروعات القائمة تقوم بالتمويل الذاتي.. بالرغم من أن شركات التمويل لديهم القدرة على دعم المشاريع إلا أنهم لا يستطيعون الدخول إلى الأسواق، وكثيراً يقولون إن ليس لديهم منتجات والمنتجات الموجودة ليست قائمة على دراسة صحيحة، وأنهم لا يستطيعون تمويلها، والسبب في ذلك عدم وجود لغة مشتركة للتفاهم، ونحن في شركة بن سعيدان وجدنا حلاً لهذه القضية فأنشأت قسماً خاصاً في الشركة عبارة عن قسم للتمويل يعمل فيه متخصصون في التمويل حينما يطلب منهم ما أريد.. يقومون بترجمة ما أريده بلغة التمويل ويعرضون ذلك إلى جهات التمويل.. وبعد أن وجدت شركات التمويل العقاري فتحنا قناة للتفاهم فلديهم هم إيضا من يستطيع أن يفهم متطلبات التطوير العقاري.. في حين سابقاً كانت شركات التمويل لا تقبل حتى التفاهم على شيء بسبب أختلاف الهدف والتوجه..
ويرى أن التطوير الفردي تسبب في مشكلة ورثناها منذ طفرة السبعينيات الميلادية عندما كنا نعاني من مشكلة إسكانية ولم يكن لدى الدولة مطورون عقاريين ولإيجاد حلول لهذه المشكلة تم إنشاء صندوق التنمية العقاري لتمويل الأفراد وتم حل مشكلة الإسكان ولكنهم في المقابل ظهرت مشاكل أخرى من سوء التنفيذ وتهالك المساكن..
ما أريده من شركات التمويل هو التمويل فقط لا غير.. وأعتقد أن المشكلة الآن موجودة في المطورين العقاريين وليست في شركات التمويل العقاري.. والمطلوب من شركات التمويل العقاري أن يمولوا مشروعي وعملائي الذين يشترون الوحدات..
«الرياض»: لماذا لا تبني مؤسسة التمويل الدولية (IFC) دراسة تحدد احتياجات المستهلكين سواء من الشركات المتخصصة في التمويل العقاري أو من الأفراد؟
مؤسسة التمويل الدولية في السعودية
وليد المرشد: نحن بكل صراحة نفتقد إلى تعدد شركات التمويل العقاري لهذا أرى أن إنشاء السوق الثانوية التي أعلنها وزير المالية أخيراً.. مهم في توسيع قاعدة الفائدة لشرائح مختلفة من طالبي الوحدات السكنية، حيث أننا نحتاج إلى تريليون ريال لتوطين المساكن خلال عشر سنوات المقبلة، وتجربة السوق الثانوي ليست تجربة سعودية وإنما تجربة تعمل بها جميع دول العالم.. وتشمل الصكوك والسندات، وهذا السوق يمول المطور وشركة التمويل الإسكاني، وقد كانت لنا تجربة بدئناها وهي «صكوك بضمان الرهونات العقارية».
أعود إلى دور مؤسسة التمويل الدولية فهذه المؤسسة تحتاج إلى مشروع ذو دور تنموي كبير ووجدنا أن أهم قطاع في المملكة العربية السعودية يمكن أن يستعين بمؤسسة التمويل الدولية هو التمويل الإسكاني حيث بإمكاننا أن نلعب فيه دوراً كبيراً، وقد أنشأنا بالفعل شركة للتمويل الإسكاني وأجرينا تمويلاً إسكانياً، وعملنا مع البنك السعودي البريطاني، والآن لدينا تمويل بمشاركة صندوق الاستثمارات العامة والتنمية الاجتماعية ومعاشات التقاعد.. وحينما نضع مبلغاً لدى مؤسسة دولية أو محلية يعني ذلك أنها ملتزمة، وأن أفضل من يقوم بالدراسات هي الشركات القائمة في المملكة، نحن نعطيها التجارب الدولية حتى يتم التعاون معها.
«الرياض»: ما المشكلات التي تواجهها من شركات التمويل وهل سبق لك أن طرقت أبواب البنوك وشركات التمويل سواء لتمويل مشاريعك أو لتمويل المستفيدين لديك؟
تاريخ التطوير العقاري
ماجد الحقيل: أعتقد أننا نمر في الفترة الزمنية الحالية بمؤثرات خلفتها أزمة التمويل على جميع القطاعات وليس القطاع العقاري وحده.. والأمر والأهم من هذا كله غياب التنظيمات في قطاع التطوير العقاري، ومازلنا إلى الآن نعمل كأفراد وليس كمنظومة، حيث إن السوق العقاري لدينا يفتقد إلى المنظومة فالعمل الفردي قد يتأثر ويفقد الاستمرارية وإذا رأيت المنظومة تجد أن فرداً أو فردين يقومان بهذه المنظومة، وهذا يجعل البنك يمتنع عن التعامل مع منظومة تعتمد على شخص يفتقر إلى الأنظمة والكفاءة في الإجراءات.. وحتى لا نظلم المطورين العقاريين فإن صناعة التطوير العقاري هي صناعة حديثة ليست في المملكة العربية السعودية وحدها وإنما على مستوى العالمي حيث بدأت هذه الصناعة عالمياً قبل 100 سنة تقريباً، ونفس الشيء يمر به صناعة التمويل العقاري وإن كان التمويل العقاري قديماً عالمياً إلا أنه يعتبر حديثاً على مجتمعنا، حيث أن شركات التمويل العقاري مازالت تجد صعوبة في توظيف ذوي الخبرة الذين يمكن أن يديرون صناعة العقار، وخلق بيئة مناسبة نطمح لها كمطورين عقاريين.. وهذه الفجوة الموجودة أعتقد أنها تحتاج إلى كثير من التعليم والتطوير.. وأعتقد أن العنصر الثاني هو المهم بالنسبة لنا كمطورين عقاريين هو وجود الأرض بأسعار مناسبة، أما التمويل فأمره ليس صعباً لأننا نجد التقارب والتفاهم حوله.. وعدم وجود أراضي بأسعار مناسبة ربما يعود سببه إلى طفرة السبعينات حينما بدأ المستثمرين يشترون الأراضي لأن المستثمر يرى أن النقد لا جدوى من ورائه لذلك حرصوا على امتلاك الأراضي، وبالتالي أصبحت الأراضي صعبة للمطور والممول كذلك.
«الرياض»: الممولون ماذا تريدون بالضبط؟
عبدالله الهويش: أعتقد أن الموضوع يحتاج إلى تعزيز ثقافة التمويل العقاري لجميع الأطراف من أجل فهم العوائق والمشاكل التي تواجه المطور العقاري، وقد اختلف مع الدكتور بدر في مفهوم المطور العقاري لأنه قد يكون هو المشرف والمقاول والمراقب، وفي نفس الوقت المالك للمشروع، والتثقيف في اعتقادي مهم جداً خاصة إذا نظرنا إلى المستهلك النهائي حيث إنه في كثير من الحالات يواجه عقبة في عملية التمويل وذلك لجهله بالأمور المتعلقة بالرهن العقاري، وكيفية قدرته في الدخول إلى التمويل العقاري، وقد نجد كثيراً من الأشخاص يلجأون إلى استئجار مسكن بعقد إيجار بسيط ويسلم أمره إلى الله لمدة عشر أو عشرين سنة إلى أن يأتي الفرج من الله.. بينما الأمر يحتاج فقط إلى التفكير الأعمق وهذا التفكير لا يتم إلا بتثقيف الأفراد باعتبارهم المستهلك النهائي..
وحينما أتعامل مع مطور عقاري أجد اختلافاً كبيراً في وجهات النظر فمثلاً المطور العقاري لديه استعداد أن يدخل في مشروع - وهذا من واقع تجربة مررنا بها العام الماضي – مشروع قيمته ثلاثة مليارات ريال ولكن لم يتم بيع إلا 25٪ فقط منه! لأن الأسعار التي طرحها كنا نرى أنها مبالغ فيها.. وعندما درسنا كشف التدقيق المالي لدى المطور ووجدنا أن لديه عجزاً لا يقل عن مائتين مليون ريال لإنهاء المشروع.. وحينما ناقشناه في كيفية سد هذه الفجوة وقدرته على ذلك.. أجاب إن هذا الأمر ليس من اختصاصكم وأنه أمر يخصني أنا!!.. ففي رأيي أن هذا الشخص ليس لديه نظرة شاملة للأمور.. بل نظرة قاصرة وتفكير محدود..
ومثل هؤلاء المطورين يسعون إلى تطبيق الشروط والضوابط التي تحميهم ولكنها لا تحمي المستهلك ولا تحمي الممول.. لأنه يرى أنه لن يتضرر إذا تأخر سنة أو سنتين أو ثلاث بدون ضوابط ولا شروط، فهذه النظرة تتعارض معي كممول حينما التزم معه في تمويل المشروع.. خاصة أننا نطرح منتجات تمويلية غير تقليدية وفق الشريعة الإسلامية.. مع الالتزام بعدم التأخير والاستلام والتسليم في أوقات محددة، لهذا فإننا نعتبر أن هذه من أهم المعوقات وأنها إحدى المشكلات التي يمكن أن تسمح لهذا الشخص الذي اتفقت معه على تمويله أن يتنصل عن هذا العقد باعتباره المالك للمشروع..
حالياً ومن خبرتنا البسيطة في التمويل العقاري، نعمل بكل جد على إيجاد الحلول للسلبيات والمشكلات السابقة.. لأن لغة الحوار بيننا وبين المطورين في الوقت الحالي فيها شيء من التوافق الجيد على جميع الأبعاد من ناحية الشروط ومن ناحية الضوابط والعقود والأسعار.. ولكن أرى أن التمويل العقاري يحتاج إلى التثقيف لأنه مسؤولية الجميع.
وأنا دائماً أتابع بعض الكتابات الجيدة التي تشير إلى التمويل العقاري والتطوير العقاري في الآونة الأخيرة حيث يحاول الكتاب تنوير بصيرة الناس ولكن المهم هو كيفية توصيل المفاهيم إلى المستهلك.. وأنا مازلت متفائلاً بالرغم من الظروف التي نمر بها عالمياً حيث مازلنا والحمد لله نملك الإمكانات التي تساعدنا على مقاومة هذه الأزمات، وخلال الأعوام المقبلة سيكون هناك توجه قوي للتطوير العقاري الإسكاني مع التمويل الذي يناسب متطلبات المستهلكين من المواطنين والمقيمين.. وهناك توجيه من مؤسسة النقد إلى البنوك والمؤسسات المالية للاتجاه إلى التمويل العقاري مما يشكل دافعاً قوياً.. والدليل على ذلك وضع الكثير من الضوابط والشروط على التمويل الاستهلاكي ومحاولة تشجيع الأفراد على الدخول في التمويل العقاري، وأنا هنا لا أتكلم إلا علي أرض الواقع وليس مفاهيم أو أفكار جوفاء.. وأؤكد أننا في الشركة على استعداد للدخول مع أكثر من 12 مطوراً عقارياً في مشاريع بمئات الملايين، وبدأنا الدخول معهم في اتفاقيات على مختلف الأصعدة، وإن شاء الله الصورة ستختلف خلال المرحلة المقبلة.. ونجاحنا يعني مرحلة جديدة في توطين مشاريع الإسكان بأذن الله.
أما فيما يتعلق بالتشريعات والتنظيمات التي ذكرها الأستاذ عمر قاضي فلا أحد يخالفه الرأي في أهمية هذه التشريعات، خاصة إذا أدركنا أن هناك عقارات في جدة تفرغ بأسماء وفي الرياض تفرغ باسم الشركة وكذلك في الشرقية يتم حسب كاتب العدل.. ولهذا اعتقد أن وجود منظومات محترفة ومتكاملة مع بعضها البعض قادرة على التفكير الايجابي أمر مهم جداً..
فنحن بالفعل في حاجة إلى بعض التنظيمات خاصة التي تتعلق بالرهن العقاري، ولكن ذلك لن يعيقنا عن انطلاقتنا مع المطورين، والمهم هو وجود كيانات وشخصيات اعتبارية مسؤولة قادرة على التفكير مع بعض وبالتالي خلق سوق مزدهرة ومنظمة.
تمويل الأفراد:
عمر القاضي: بالنسبة لتمويل الأفراد هي نسبة عالية وحتى يستحق المستهلك قرضاً من البنك يشترط عليه أن يكون راتبه في حدود سبعة آلاف ريال، وحينما نجري إحصاء على عدد من الأشخاص الذين يتلقون سبعة آلاف ريال نجد أن عددهم قليل فمثلاً لدينا إحصائية عن شركة الكهرباء تقول: إن 62٪ من فواتير الكهرباء في المملكة تحت 100 ريال.. وهذا دليل على أن نسبة كبيرة من المجتمع رواتبهم قليلة، هذا جانب، والجانب الآخر نجد أن 50٪ من المواطنين لا تتعامل معهم البنوك بسبب مشكلات ائتمانية في السداد، فإذا تم تبسيط الإجراءات بما يضمن الحقوق فسيخلق سوقاً كبيراً..
من جهة أخرى فأن المشكلة الحقيقية اليوم تنحصر في ارتفاع قيمة الأرض، وعلى سبيل المثال أن في البلدان التي نجد فيها حركة العمران قوية وكبيرة تجد فيها كذلك المتاجرة قوية على الوحدات السكنية فترى الشخص يشتري شقة ثم يبيعها خمس أو ست مرات، وهذه الطريقة ليست موجودة عندنا لأن من يمتلك بيتاً يكاد لا يصدق أنه يملك بيتاً، مما زاد المتاجرة على الأراضي، كذلك من مشكلاتنا لدينا عدم الموازنة حتى صار مجال الاستثمار في العقار هو الاستثمار الوحيد، وحينما تم فتح تجارة الأسهم اتجه الناس إليه بقوة.. فكانت الخسائر الفادحة.
المشكلة القائمة اليوم هي أن التركيز كله على أسعار العقار والمضاربات كلها على الأراضي أما عن التطوير والبناء فهذا في حكم النادر فلا تجد شخصاً بدأ في التطوير العقاري إلا توقف عن العمل.
وطالب القاضي بسرعة العمل بالتنظيم الجديد للبيع المبكر للوحدات السكنية، كونه واحداً من أهم مصادر التمويل المبكر للمشاريع العقارية، خاصة السكنية.
مشكلات الطرفين
وليد بن عبدالله سعيدان: يشخص مشكلة كلا الطرفين، وهما المطور العقاري، والممول، فيرى أن من التحديات التي تواجه المطورين والتمويل العقاري بشكل عام هي:
1) غياب التشريعات والأنظمة، 2) عدم توافر الأراضي المخدومة وبأسعار مناسبة، 3) ندرة أو صعوبة التمويل العقاري، 4) الخدمات اللوجستية المتعلقة بالمقاولات والخدمات الهندسية. ومن وجهة نظري أنا أرى أن تكون هناك شراكة إستراتيجية بين شركات التطوير والتمويل العقاري.. وشركات الاستثمار العقاري.
«الرياض»: ما الحلول العقارية للإسكان.. بعيداً عن التطوير العقاري للمنشآت التجارية؟
المجمعات خارج المدن
فهد بن عبدالله العجلان: في رأيي أن التطوير العقاري عرفناه عن قرب في دبي.. ويرى أن التطوير العقاري بالمعنى الحقيقي غير موجود في السعودية.. خاصة فيما يتعلق بالمجمعات السكنية ذات التجهيزات المناسبة.. كما في كثير من الدول المتقدمة مثل الولايات المتحدة الأمريكية، ولو استطعنا أن تنجز مثل هذه الوحدات عن طريق شركات تطوير وتمويل فسيكون عملاً جيداً وأنا سأكون أول من يسكن فيها.. وفي جميع البلدان تجد أن أفضل الأراضي هي التي تقع بعيدة عن المدينة، لتشييد ما يسمى بالضواحي السكنية ذات الخدمات المتكاملة.
التوصيات
- تعزيز ثقافة التمويل العقاري لجميع الأطراف من أجل فهم العوائق والمشاكل التي تواجه المطور العقاري.
- تشجيع الممولين على الدخول كشركاء في مشاريع التطوير العقاري الكبرى.
- يجب على المطورين العقاريين أن يترجموا حاجة السوق ويدركوا متطلبات الممولين العقاريين.
- توطين التجارب العالمية للشراكات الإستراتيجية الناجحة بين شركات لتطوير والتمويل العقاري.. وشركات الاستثمار العقاري.
- دفع القطاع الخاص على تبنى مشاريع الضواحي السكنية ذات الخدمات المتكاملة.