الثقافة السكنية وارتفاع الأسعار يدفعان بالسعوديين إلى تملك الشقق بدل التأجير

(الرياض) تنفرد بتقرير يرصد المشهد العقاري في المملكة كل أسبوع

تراجع كثير من الأفراد عن شراء الفلل السكنية التي تراوحت نسبة ارتفاع أسعارها بين 30إلى 40في المائة بعد الارتفاع الذي شهده قطاع العقارات في عموم السعودية خلال السنوات الماضية ووصولها إلى مبالغ مالية كبيرة، حيث وصل سعر الفيلا إلى نحو 2.2مليون ريال سعودي مما جعل العملاء يتجهون إلى تملك الشقق السكنية نظراً لرخص أسعارها مقارنة بأسعار الفلل حيث تتراوح سعر الشقة نحو 200ألف ريال إلى 500ألف ريال حسب الموقع والمساحة.
وبدأت أخيراً ملامح تغير لافت في الثقافة السكنية في المملكة وخاصة في المدن الكبرى في توجه قطاعات كبيرة وخصوصاً الأسر الصغيرة والشبان إلى الإقبال على تملك الشقق السكنية والوحدات الصغيرة في كسر للنمط السائد سعوديا في تفضيل الفلل والوحدات السكنية الكبيرة ويعود السبب الرئيسي في ذلك إلى عوامل اقتصادية بحتة يجيء ارتفاع نسبة التضخم التي تجاوزت حدود 10في المائة على رأسها إضافة إلى ارتفاع أسعار مواد البناء وخاصة الحديد والذي قفز سعره أكثر من 200في المائة خلال ستة شهر صعودا من 2400ريال إلى أكثر من 5600ريال.
أما على صعيد أسعار الإيجارات فلازالت في ارتفاع حيث شهدت العاصمة الرياض ارتفاعا في مختلف أنحائها إذ يرتفع سعر الإيجار في شمال العاصمة وينخفض في الجنوب والغرب. وتشهد جميع مناطق وأحياء العاصمة ارتفاعا في الإيجارات بنسبة 30في المائة ويرجع السبب في ارتفاع الإيجارات إلى اتجاه كثير من المستثمرين من سوق الأسهم إلى سوق العقار.
ويبلغ متوسط أسعار الشقق المطروحة للإيجار ما بين 20ألفاً إلى 25ألفاً للشقق ذات 3غرف، في حين يتراوح سعر الشقق المكونة من 4غرف ما بين 25ألف ريال إلى 35ألف ريال، أما الشقق المطروحة للتمليك فهي تتراوح ما بين 200ألف إلى 500ألف ريال. في حين يتراوح متوسط أسعار إيجارات الأدوار ما بين 40ألف ريال و 50ألف ريال، ومتوسط أسعار تمليك الفلل السكنية يتراوح ما بين 850ألف ريال 2.5مليون ريال بمساحات تتراوح ما بين 350إلى 500متر مربع.
ويرتفع في مدينة الرياض الطلب على الشقق السكنية بمختلف أنواعها، مع اقتراب دخول فصل الصيف وقرب انتهاء العام الدراسي، وتزامناً مع بدء موسم الزواج وبحث غالبية الشباب المقبلين عليه على مسكن يناسبهم ويناسب عائلاتهم الجديدة من حيث التصميم والموقع والخدمات وحداثة المبنى، وأخيراً السعر المناسب.
وعلى الرغم من وجود أكثر من 221ألف شقة سكنية الا أن مدينة الرياض تعاني من توافر جميع هذه الصفات في شقة سكنية واحدة، إذ تختلف الشقق المعروضة للإيجار من تصاميم أو من موقع أو من افتقار الخدمات أو من عدم اهتمام الملاك بمبانيهم، وبالتالي يتعرض كثير من المباني في وسط الرياض إلى ظهور الأعطال المستمرة فيها. في حين يشتكي كثير من أولئك الشباب من ارتفاع الاسعار وعدم ملاءمة كثير من تصاميم الشقق التي تذهب في العادة إلى التوفير التجاري، وقلة الاهتمام بالكثير من المواصفات التي تهم الأسرة في الوقت الحالي، كتوفير غرف اضافية للاستخدامات الأخرى، أو تجهيز المطابخ بشكل يتناسب مع طبيعة استخدامه، مما يدفع بالقول إن تصميم المطابخ كان من أجل تكملة التصميم فقط.
وتستحوذ منطقة شمال وشرق الرياض على الطلب الاكثر في الشقق السكنية خاصة من بعد طريق خريص شمالا وحتى حي الصحافة وعلى الأحياء التي تمتد على جانبي طريق الامير عبدالله بن عبدالعزيز وصولاً إلى الشرق، وذلك لكون منطقة العليا وما جاورها منطقة الاعمال الجديدة ومقراً للعديد من الشركات التجارية، بالاضافة إلى وجود برجي المملكة والفيصلية اللذين يعتبران مركزين للاعمال التجارية الحديثة في منطقة الرياض في الوقت الحالي.
وكانت لجنة إدارة صندوق التنمية العقارية السعودية وافقت برئاسة وزير المالية رئيس اللجنة الدكتور إبراهيم العساف على تمويل الشقق السكنية للراغبين في شرائها بدلاً من القروض النقدية.
كما وافقت اللجنة على إبرام عقد القروض مع من صدرت له الموافقة خلال مهلة السنتين في أي مدينة يرغب الاقتراض فيها.
وتخضع موافقة اللجنة على نقل طلبات القروض على الشقق السكنية لعدد من الشروط هي: أن يكون الحد الأعلى لمسطح الشقة عند احتساب قيمة القرض 250متراً مربعاً، وأن يكون الحد الأعلى لمبلغ القرض حسب الفئة المقررة لمدينة العقار، وأن تكون مكونات الشقة غرفة جلوس وغرفة نوم ومطبخاً ودورتي مياه.
ومن ضمن الشروط ألا تكون الشقة من المباني أو الشقق التي سبق تمويلها بقروض من الصندوق وتم فك الرهن عنها سواء كان خاصاً أو استثماراً، وألا يزيد عمر الشقة عن 7سنوات، وأن يعامل تقديم الطلبات على تمويل الشقق معاملة طلبات تمويل الفلل الجاهزة، وأن يتم استبعاد مسطحات الملاحق من حساب قيمة القرض. وتقتصر عملية التمويل على الطلبات الموافق على إقرارها أو التي بقي على صدور الموافقة عليها بحدود سنتين.
وتتضمن إجراءات الموافقة على إبرام عقد القروض لمن صدرت له الموافقة على الإقراض خلال مهلة العامين وهي المدة المحددة قبل إلغاء الموافقة في أي مدينة من مدن المملكة التي تشملها خدمات الصندوق مباشرة بحيث لا تختلف إجراءات نقل القرض من مدينة لأخرى عن نقله من حي لآخر داخل المدينة ودون الحاجة إلى تقديم طلب قرض جديد.
وجاءت هذه التسهيلات مراعاة لظروف المواطنين الراغبين في البناء في غير المدن التي قدموا طلبات قروضهم فيها.
ويعزز تمويل الشقق توجه المواطنين على التملك بدلا من الاستئجار في ظل ميزانية صندوق التنمية العقارية الأولية لهذا المشروع التي تُقدر ب 4مليارات ريال.
ويوضح عقاريون أن إقبال السعوديين على تملك الشقق السكنية سجل نسبة مرتفعة تجاوزت 60في المائة، نظراً إلى عدم وجود خيار آخر من حيث الإسكان، وكذلك بسبب ارتفاع اسعار العقارات، اضافة الى توافر نظام تقسيط من مختلف البنوك ولسنوات عدة. ولم يصبح الإقبال على شراء الشقق السكنية مقتصراً على فئة الشباب فقط، بل امتد إلى شرائح أخرى طاولت الكبار ونسب كبيرة من النساء، كما أنه من المتوقع ان تشهد المرحلة المقبلة في ظل التضخم الحالي اقبالاً كبيراً من مختلف الفئات والمستويات، وذلك بحثاً عن منازل بأسعار مناسبة.
ونظراً لتغير ثقافة المجتمع السعودي بشكل كبير من حيث التقبل بالسكن ضمن مجموعات متعددة في مبنى واحد. فهناك عقاريون يطالبون بتنفيذ مشاريع اسكانية مختلفة الأنماط، خصوصاً الشقق التي أصبحت الخيار الأمثل للكثير من الباحثين عن سكن في الوقت الحاضر.
وتشير مصادر عقارية إلى ان حجم سوق شقق التمليك في الرياض تجاوزت 200مليون ريال خلال السنة الماضية والربع الاول من العام الحالي، وتشهد إقبالاً متزايداً في مختلف جهات وإحياء منطقة الرياض حيث يصل سعر الشقة المكونة من أربع غرف مع ملحقاتها في بعض المناطق الراقية من 500إلى 650ألف ريال بينما يصل سعر الشقة المتوسطة والكبرى إلى نحو 800ألف ريال.
وتعاني بعض الشقق من المشكلات من اهمها عدم توافر مكاتب أو مؤسسات متخصصة لصيانة معظم المباني المخصصة لشقق التمليك على رغم اتجاه كثير من الساكنين في تلك الشقق بإيجاد مجلس أو نظام معين يشرف على تلك الشقق وينظمها من مختلف الجوانب ويكون له ذمة مالية مستقلة للصرف على حاجات المبنى.
ولا يسأل الكثير من المشترين عن خدمات الصيانة أو حلول المشكلات التي قد تطرأ بعد سنوات من تملكهم للعقار، إذ تشدهم المباني الحديثة فلا يسألون عن مشكلات لا يتوقعونها، أو لا يملكون الخبرة في تقديرها إذ لا يتجاوز عمر برنامج التملك ثلاث سنوات. وكان نظام تملك الشقق قد صدر في المملكة منذ ثلاث سنوات ويقضي بالموافقة على نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها، وأوكل إلى وزارة الشؤون البلدية والقروية إصدار اللائحة والقرارات اللازمة لتنفيذها. ودعا النظام إلى وجوب ترقيم الوحدات العقارية تسلسلياً بحيث لا يتكرر رقم واحد لوحدتين عقاريتين في البناء الواحد ، وتؤكد اللائحة التنظيمية لتملك الشقق على اعتبار المشتركين في تشييد البناء شركاء في ملكية أرضه وبنائه، وملكيتهم شائعة في كل طبقاته ووحداته العقارية وملاحقة كل نسبة مساهمته في رأس المال والمصروفات، ما لم يكن في العقد اتفاق بخلاف ذلك.
وأرجع عقاريون تفاوت أسعار إيجارات الشقق الى اختلاف الاشكال الجمالية والموقع والمساحة وطريقة التصميم ودفع القيمة، وفي المقابل، اعتبرا المستهلكون ارتفاع الأسعار في الأعوام الماضية يعود الى المبالغة التي يطرحها ملاك العمائر والفلل السكنية لدى المكاتب والتي لا تتناسب مع الواقع وجعلهم يعيشون في خيال للوصول إلى مستويات سعريه غير واقعية كما أن هناك مكاتب عقارية تعمل على رفع الأسعار لزيادة نسبة السعي. مؤكدين أن هذا الأمر يحتاج الى دراسة من قبل اللجنة العقارية في الغرف التجارية والجهات ذات العلاقة المعنية بهذا الخصوص لمعرفة من وراء رفع الأسعار كذلك تحديد نسبة معينة سنوياً بهدف الحد من عملية الارتفاع بطريقة عشوائية وتعسفية كما ظهر مع بعض ملاك العقارات الذين بالغوا كثيراً في رفع الإيجار.
وكانت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض قد أعلنت عن ارتفاع معدلات متوسط الإيجارات السنوية للوحدات السكنية بمختلف أنواعها خلال عام 1427ه بالمقارنة عن عام 1426ه بنحو 5آلاف ريال كحد أدنى.
وقالت الهيئة في بيانها حينها ان النصيب الأكبر من الإيجارات للشقق يصب في القطاع الشمالي والتي يصل فيها تكلفة الإيجار إلى 21703ريالات في السنة كحد أدنى على الرغم من احتلالها المرتبة الثانية الأكبر عددا للشقق السكنية حيث بلغ عدد العمائر التي تحوي شققاً سكنية بالقطاع الشمالي في مدينة الرياض 5233عمارة، أي نسبة 16في المائة من الشقق السكنية بمدينة الرياض، ويليها الشمال الشرقي، أما متوسط تكلفة الإيجار السنوي في وسط المدينة فيبلغ 12037ريالا وهي الأقل إيجار في الرياض بالرغم أنها التي تحوي نسبة الأعلى من الشقق السكنية، فنسبة العمائر فيها بالنسبة إلى القطاعات الجغرافية لمنطقة الرياض 55في المائة ويصل عدد العمائر إلى 17630عمارة تحوي شققاً سكنية، وهذا يعني أن نصف مساحة مدينة الرياض شقق سكنية مخصصة للإيجار.
وذكرت الهيئة بان العدد الإجمالي للعمائر التي تحوي شققاً سكنية مؤجرة بالرياض "32043" عمارة سكنية. موضحة انه وصل عدد المساكن المملوكة "236909" وحدات سكنية تتملك فيها الأسر السعودية 234680وحدة سكنية و 32339شققاً تملكها مواطنون، أما الوحدات السكنية المؤجرة للسعوديين 165199وحدة سكنية من فلل أو دوبلكس، أما عدد الشقق المؤجرة 96137شقة، أما الأسر غير السعودية تمتلك مايقارب 1666وحدة سكنية و770شقة، المؤجرة 178796وحدة سكنية، وعدد 140870شقة تمليك.
وتعتبر شركة دار الأركان من الشركات القيادية في القطاع العقاري التي تعمل على إيجاد بيئة تنافسية بين المنشآت الاقتصادية العاملة في هذا القطاع ليأخذ مكانته الحقيقية في الاقتصاد الوطني من حيث توفير المنتجات العقارية عالية الجودة معقولة القيمة التي تحفز كلّ القطاعات الاقتصادية للنمو، إضافة لتوفير المأوى المناسب للمواطنين في مقتبل العمر بما يحقق لهم الاستقرار النفسي والاجتماعي ويمكنهم من تكوين المدخرات، ولكي يؤدي دوره كصمام أمان للنظام المالي، حيث تؤدي المنتجات العقارية عالية الجودة متعاظمة القيمة دورها كضمانات كبيرة وآمنة لنقل الرساميل من أصحاب المدخرات الى المستثمرين من ناحية وبين القطاعات الاستثمارية بعضها البعض من ناحية أخرى.
ومن النماذج الناجحة والمتفردة التي طورتها "دار الأركان" تطويرها لأحياء سكنية متكاملة بتطبيق فلسفة التطوير الشامل بمفهومها العالمي، حيث قامت الشركة بتطوير أحياء متكاملة البنيتين التحتية والعلوية وكامل الأبنية دفعة واحدة وفي فترة زمنية قياسية في مشروعي القصر وشمس الرياض والتلال بما يعطي للمساكن الأبعاد الاجتماعية الاقتصادية والصحية والأمنية كبديل للتطوير الإفرادي طويل المدة ذي الآثار السلبية التي تعاني منها الأحياء الحالية في مدن البلاد.
ومن هذه النماذج الناجحة وغير المسبوقة أيضا تجربتها في تمويل مشاريعها العملاقة التي تشتمل على آلاف الوحدات السكنية إضافة لأبنية الخدمات والترفيهية من خلال طرح صكوك إسلامية مدعومة بعقود الإجارة وسمعة الشركة في أسواق المال المحلية والعالمية بقيمة 6مليارات ريال وإقفالها في فترة وجيزة بطلبات فاقت المعروض وإدراجها في بورصتي دبي للصكوك الإسلامية ولبوان بماليزيا، وهو إنجاز آخر يحسب للشركة. فيما أنشأت شركة البيت للتطوير والتنمية العقارية المحدودة أكثر من 400وحدة سكنية تبلغ تكلفتها نحو 300مليون ريال، تقام في حي الملك عبدالله بالرياض على مساحة تزيد على 200ألف متر مربع، وتسعى الشركة منذ إنشائها إلى المساهمة في هذا المجال عبر إنشاء العديد من المشاريع الإسكانية التي توزعت على العديد من الأحياء في العاصمة السعودية وكانت تتجه للخدمات السكنية والمكتبية، حيث حققت فيها نجاحات متوالية في قطاع الوحدات السكنية والمكتبية في العاصمة السعودية من خلال أكثر من 65مشروعاً تزيد قيمتها الفعلية عن مليار ريال ساهمت في توفير أكثر من 1500وحدة سكنية ومكتبية.
وتدل أحدث الإحصاءات على أن عدد الشقق المعروضة للبيع في مدينة جدة تجاوز 6آلاف وحدة بقيمة إجمالية تقارب 3مليارات ريال موزعة على عمائر في الأحياء الداخلية وأبراج سكنية على الكورنيش.
وأجبرت التركيبة السكانية لمدينة جدة سكانها على اتباع أسلوب مختلف في توزيع الوحدات السكنية عن باقي المدن السعودية التي تفضل الأغلبية فيها الوحدات المستقلة كالفلل خاصة في الرياض والدمام، الأمر الذي نشط حركة بيع شقق التمليك باعتبارها من أنسب الخيارات التي تقدم للراغبين في تملك سكن خاص بأسعار مناسبة خاصة من الشبان المقبلين على الزواج في ظل ارتفاع أسعار الفلل إلى نحو 390ألف ريال للفيلا التي تقارب مساحتها مساحة شقة تمليك.
ويتوزع سوق شقق التمليك في جدة بين أحياء الروضة والصفا والعزيزية والحمراء ويتراوح سعر الشقة ذات الأربع غرف بملحقاتها بين 200و 600ألف ريال ويرتفع السعر إلى مليوني ريال على الكورنيش.
وبينت دراسة حديثة أن متوسط حجم الأسرة السعودية يبلغ نحو 8.7أفراد. وأوضحت الدراسة التي أجريت على 340منزلا ونفذتها مدينة الملك عبدالعزيز للعلوم والتقنية أن حجم الأسرة التي يعيش فيها فرد متزوج تبلغ 10.8فراد والتي يعيش فيها فردان متزوجان 13.5فرداً، أما التي يعيش فيها أكثر من ثلاثة أفراد متزوجين أو أكثر 12.8فرداً. وشكل الذكور 49.7في المائة من أفراد أسر إجمالي العينة والإناث 50.3في المائة، كما بينت أن 19.1في المائة من الأسر لديهم خادمات، بينما 1.8في المائة لديهم سائقون خاصون.
فيما توصلت دراسة التقديرات السكانية المستقبلية، التي أعدتها الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض حول المعطيات الجديدة لنسبة النمو السنوي للسكان، إلى أن عدد سكان مدينة الرياض سيصل، إن شاء الله، إلى 7.2ملايين نسمة بحلول عام 1445ه ، 52في المائة منهم تحت سن العشرين.
وتبين من الدراسة حدوث انخفاض في نسبة النمو السكاني السنوي من 8في المائة إلى 4.2في المائة. أسهم في ذلك الانخفاض، التراجع الذي حدث في معدلات المهاجرين إلى المدينة حيث بلغ 33ألف مهاجر سنوياً، في السنوات الخمس الماضية بدلاً من 75ألف مهاجر سنوياً خلال الأعوام التي سبقتها.
وقدرت الدراسة احتياجات المدينة من الإسكان تقدر ب 495ألف وحدة سكنية بحلول عام 1445ه أي ما معدله 27.5ألف وحدة سنوياً، كما يتوفر تقدير أعداد السكان في الأعمار المختلفة اللازمة لتقدير الاحتياجات المستقبلية من المرافق التعليمية في المراحل المختلفة والخدمات الصحية.
والمتبع في تقدير أعداد السكان في المستقبل الاعتماد على السلسلة الزمنية التاريخية لأية مدينة مع وضع بعض الفروض التي يتم تقديرها سواء بالارتفاع أو الانخفاض.
وتأتي أهمية وضع التقديرات المستقبلية للسكان من أجل وضع الخطط لمقابلة الاحتياجات لهؤلاء السكان مثل تقدير حجم الطلب على الإسكان وتقدير الحاجة إلى المرافق التعليمية والصحية وحجم الفرص الوظيفية المطلوب توفيرها وغير ذلك من الخدمات التي تقدم إلى السكان.
وأوضحت دراسة حديثة أن الطلب الإجمالي للسوق المستهدفة من الوحدات السكنية بلغ نحو 91في المائة من إجمالي الطلب للمساكن في 2004بقيمة بلغت نحو 144ألف وحدة، بمتوسط 73في المائة في العام، بينما في عام 2005بلغ إجمالي الطلب على المساكن 69.9في المائة وفي عام 2006بلغ 65.4في المائة.
وتوقعت الدراسة أن يزداد متوسط إجمالي الطلب على المساكن لعام 2007بنسبة 67.8في المائة، و 63.1في المائة لعام 2008، و 89.8في المائة للعام 2009، و 81.8في المائة لعام 2010، و 72.4في المائة لعام 2011، و 64.9في المائة لعام 2012، و 64.7في المائة لعام 2013، و 77.9في المائة لعام 2014، و 73.2في المائة لعام 2015، و 76.3في المائة لعام 2016، و 74.0في المائة للعام 2017، و 71.5في المائة للعام 2018، و 69.4في المائة لعام 2019، و 68.9في المائة لعام