معرض العقار والاسكان الدولي الثالث - إدراج المساهمات العقارية تحت مظلة سوق المال خطوة مهمة للتحكم بها . غسان النمر : الاستثمار في سوق الأسهم انعكس على النشاط العقاري ... والشفافية من مقومات نجاح المساهمات

ما أبرز المراحل التي شهدها قطاع العقارات السعودي؟
يعتبر قطاع العقار في السعودية من القطاعات الحيوية والمهمة التي تؤثر في شكل كبير ومباشر على المسيرة الاقتصادية، ومن خلال مسيرته، وبناءً على المتغيرات الاقتصادية والمالية والاستثمارية والسكانية، تنقل العقار في مراحل عدة ابتداءً من المفهوم البسيط له، المتمثل في عملية البيع والشراء التقليدية والبناء التقليدي، الذي يخدم أهدافاً شخصية لمالك العقار، متمثلة في بناء مسكن خاص أو مبنى تجاري أو سكني، إلى التوسع في مفهوم الاستثمار العقاري بتأسيس شركات متخصصة في المجالات العقارية المختلفة، ما ساعد في تكوين هوية ومناخ استثماري متجدد للاستثمار العقاري. ويمكن القول إن مراحل العقار في السعودية تنقسم إلى:
- مرحلة العقار التقليدي.
- مرحلة العقار المتطور.
وتضم كل مرحلة من المراحل السابقة العديد من المراحل الثانوية التي ساعدت في إيجاد التطور والنمو الذي تشهده السوق العقارية في الوقت الحاضر.
هل أسهمت أحداث 11 أيلول سبتمبر في إعادة هيكلة القطاع العقاري في السعودية؟ وكيف؟
تعتبر الأحداث العالمية إجمالاً مؤثرة في شكل أو بآخر على جميع القطاعات في دول العالم كافة، ويعتبر القطاع العقاري أحد تلك القطاعات التي تأثرت في شكل غير مباشر كون العقار قطاعاً حيوياً واقتصادياً يتأثر بحركة السوق.
أما عن قضية إعادة الهيكلة للسوق العقارية، فأعتقد أن مفهوم الهيكلة مفهوم واسع جداً، يتضمن النواحي المالية والاستثمارية والتسويقية وغيرها من النواحي ذات العلاقة بالمجال العقاري، ولكن يبقى أن التأثير لم يكن ذي أثر كبير ومباشر، وربما كان التأثير فقط على الناحية المالية، التي ساعدت على عودة العديد من رؤوس الأموال إلى دائرة الاقتصاد الوطني، وتم ضخها في العديد من القنوات الاستثمارية، ومن ضمنها القناة الاستثمارية العقارية، ما نتج منه استحداث العديد من المشاريع والقوالب الاستثمارية في القطاع العقاري، وأدى إلى إضافة قنوات استثمارية جديدة أو إعادة صياغة لتلك القنوات الاستثمارية في الهيكل العقاري في السعودية.
كيف تقيمون كثرة المساهمات العقارية في عدد من مناطق السعودية؟ وهل كثرتها وتركيزها في منطقة معينة سيسهم في دعم القطاع العقاري؟
موجة المساهمات العقارية كأحد الطرق الاستثمارية في المجال العقاري، كانت إحدى الركائز أو المحاور الاستثمارية المهمة، وخدمت السوق العقارية في السعودية عموماً، والمنطقتين الوسطى والشرقية خصوصاً، حيث كانت وما زالت بعض المساهمات العقارية تدار من جانب متخصصين في المجال العقاري، يتمتعون بخبرة واسعة فيه، ويستطيعون أن يوجهوا تلك الاستثمارات لمساهمات في شكل احترافي صحيح، يخدم المساهمة والمساهمين، ويضيف إنجازاً للمنطقة التي فيها المساهمة، ولكن وللأسف خلال الفترة الماضية بدأت بعض الجهات غير المتخصصة في المجال العقاري، في دخول قنوات الاستثمار العقاري من طريق المساهمات، ما أدى إلى كثرتها، وافتقادها المصداقية والاحترافية في الإدارة، بالإضافة إلى عدم وجود الخبرات المتراكمة في إدارة ذلك النوع من الاستثمار العقاري، فأدى في شكل مباشر إلى فقدان المساهمات العقارية لعوامل متعددة، وفقدان المصداقية في هذا النوع من الاستثمار لدى العديد من المستثمرين، ولكن، بقيت الشركات ذات التوجه الصحيح والمدروس، والخبرات العلمية، والعملية نموذجاً وملاذاً للعديد من المستثمرين في مجال المساهمات العقارية، في شكل استثماري، وقانوني صحيح، وذلك للحفاظ على مستوى المصداقية في مثل هذا النوع من الاستثمارات العقارية. والمساهمات العقارية لا شك تخدم القطاع العقاري، إذا ما تمت في الشكل الصحيح من جميع جوانبها.
كم تبلغ نسبة النمو العقاري في السعودية؟ وما حجم الاستثمارات في هذا القطاع؟
نسبة النمو العقاري في السعودية في تزايد مستمر، وذلك بناءً على تزايد الاستثمارات ونمو معدل الطلب على الوحدات السكنية وبالنسبة لحجم الاستثمارات، فهي تقدر بالبلايين من الريالات. ولكن لا توجد إحصاءات دقيقة توضح حجم الاستثمارات العقارية ككل، فهي موزعة بين الاستثمارات الشخصية والمساهمات العقارية وشركات التطوير وشركات البناء وشركات الاستثمار العقاري والمحافظ العقارية في البنوك وغيرها من المؤسسات المالية المتخصصة في المجال العقاري.
ما توقعاتكم بعد إدراج المساهمات العقارية تحت مظلة هيئة سوق المال السعودية؟ وهل ستسهم الهيئة في دفع عجلة هذا القطاع؟
هيئة سوق المال من الهيئات الحديثة في السعودية، وبدأت في تنظيم عام للسوق، ويعتبر القطاع العقاري من القطاعات المالية المهمة ذات الثقل المؤثر على مستوى السيولة في دائرة الاقتصاد العام، وتعتبر القنوات المالية العقارية قنوات ذات مردود استثماري مهم. وبناءً عليه، فإن المساهمات العقارية تعتبر إحدى الأوعية المالية التي تتحكم ببلايين الريالات، وإدراجها تحت مظلة سوق المال من الناحية المالية تعتبر خطوة مهمة في مجال التحكم في مصادر حرف تلك المساهمات، وبالطبع مع ظهور بعض النماذج الخاطئة للمساهمات العقارية من الناحية المالية، سوف يكون لسوق المال دور متميز في حفظ حقوق المساهمين أولاً، ورفع مستوى الرقابة المالية على المساهمات العقارية، وما نرجوه من هيئة سوق المال أن تتم الاستفادة من الخبرات العقارية الموجودة في المجموعات العقارية في السعودية، التي من ضمنها مجموعتنا العقارية، وأن يكون لنا دور في تصحيح النظرة المالية للمساهمات العقارية، ونحن كعقاريين ومستثمرين في الوقت ذاته، نرحب بأي خطوة تصحيحية في مجال الاستثمار المالي العقاري من أي جهة ذات علاقة بالعقار.
ما موقع المرأة في القطاع العقاري السعودي؟ وما معوقات دخولها هذا المجال؟
من خلال الإحصاءات المصرفية، نستطيع أن نلاحظ مدى السيولة التي تقع ضمن دائرة العنصر النسائي، ولكن تبقى تلك السيولة عبارة عن أرقام لم تتم الاستفادة منها في الشكل المطلوب في جميع المجالات الاستثمارية، ومن ضمنها القطاع العقاري، حيث لم توجد المرأة السعودية في الشكل الصحيح في المجال العقاري، وربما بسبب عدم وجود الخبرة الكافية للعنصر النسائي في المجال العقاري من خلال النقطة السابقة، فإن العديد من المجموعات العقارية قد استحدثت أقساماً نسائية، تهتم فقط بشؤون التسويق ولا يهتم بإيجاد الفرص الاستثمارية النسائية في المجال العقاري، ومن خلال المجموعة تم إدخال العنصر النسائي في مجال الذهب والمجوهرات، نظراً لما تتمتع به المرأة السعودية من ذوق رفيع في التصميم والإبداع الاحترافي، إذا ما أعطيت الفرصة المناسبة لإبراز مهاراتها.
وفي رأيي لا توجد معوقات حقيقية في دخول المرأة في مجال الاستثمار العقاري أو أي استثمار آخر، فالدولة تشجع العمل النسائي أياً كان نوعه، إذا كان ضمن نطاق يحمي حقوق المرأة ويطبق متطلبات الشريعة الإسلامية.
ما ترتيب المنطقة الشرقية بين بقية مناطق السعودية الرئيسة من ناحية كثرة المساهمات وأسعارها؟
المنطقة الشرقية، تأتي في الترتيب الثاني من حيث عدد المساهمات على مستوى السعودية، وبناء على دراسة قامت بها إحدى دور الدراسات الاقتصادية في المنطقة الشرقية، وكشفت أن قيمة المساهمات العقارية في الشرقية، بلغت عشرة بلايين ريال موزعة على 94 مليون متر مربع، منها 60 مليون متر مربع على طريق الملك فهد المطار، وهذا الرقم يعتبر من الأرقام المهمة التي ينبغي أن تكون واضحة لدى الأوساط المهتمة بالعقار، ما يعني أن الشرقية تتمتع بعنصر جذب مهم للاستثمارات العقارية وغير العقارية على مستوى السعودية.
ما سر توجه الكثير من الأبراج التجارية والسكنية في الشرقية لمدينة الخبر وقلتها في الدمام ؟
كل مدينة من مدن المنطقة الشرقية تتميز بطابع سكاني ومعماري واقتصادي خاص، وأعتقد أن مدينة الخبر نظراً لقربها من أهم القطاعات الاستثمارية في السعودية، وهو قطاع النفط، متمثلاً في شركة أرامكو السعودية والشركات العاملة معها، ما أضفى على مدينة الخبر عنصر الجذب للاستثمارات المختلفة، ومن ضمنها الاستثمار العقاري في الأبراج، وذلك لتحقيق رغبات تلك الشركات من المكاتب والوحدات السكنية المختلفة، وبالنظر إلى الأبراج المقامة حالياً، نجد أن معظمها أبراج متخصصة في المكاتب فقط دون النظر إلى الأبراج السكنية التي تحتاجها المنطقة عموماً.
أما بالنسبة لمدينة الدمام، فتعتبر الحاضرة الأولى في المنطقة الشرقية، وتمتاز بوجود كبار التجار في المنطقة والمصدر الممول للكثير من المشاريع، ولكن، تبقى مدينة الدمام محتفظة بالأصالة التقليدية للمنطقة، من حيث التركيبة السكانية، والتجارية، وتبقى في حاجة إلى العديد من المنشآت العقارية المختلفة التي تلبي حاجات المدينة المستقبلية، وبالنظرة الموضوعية نجد أن الطريق الرابط بين مدينتي الخبر والدمام طريق الكباري جعل المنطقة بمثابة حلقة الوصول من ناحية المواصلات، بالإضافة إلى إقامة أبراج عديدة تخدم كلا المدينتين.
هل تؤثر الشائعة في سوق العقارات كما في سوق الأسهم؟ وما مدى تأثيرها؟
الشائعة عامل مؤثر في جميع القطاعات، وليس في قطاع دون غيره، وهي للأسف عامل سلبي يضخم الأمور، وربما رتبت عليها العديد من القرارات الخاطئة. والقطاع العقاري مثل بقية القطاعات يتأثر بالشائعات، ولكن ربما كان في شكل أقل، ومستوى تصديقها لدى القطاع العقاري أقل كذلك، وذلك لوجود وقت كافٍ لدرس تلك الشائعة، إذ إن القرار الاستثماري العقاري مهم لجميع المستثمرين، ولا يبنى على الشائعات، ولله الحمد، فإن الشائعات لا تجد لدينا أي صدى، ونحن نحارب هذا النوع من المؤثرات الإعلامية.
يلاحظ توجه الكثير من العقاريين لبناء الأبراج التجارية والمجمعات السكنية، ما أسباب هذا التوجه؟
بالنسبة للأبراج التجارية، السعودية مقبلة على خطة اقتصادية كبيرة، خصوصاً بعد توقيع اتفاق التجارة العالمية، ما يعني وجود العديد من الشركات الأجنبية مستقبلاً، ولا بد لتلك الشركات من وحدات مكتبية الأبراج، بالإضافة إلى وحدات سكنية تلبي النمو المتزايد للوحدات السكنية، بالإضافة إلى أن نسبة التمدن في السعودية بلغت 83 في المئة في عام 2005 بناءً على منشورات الأمم المتحدة، ونسبة زيادة عدد السكان في المدن التي تصل إلى 4.6 سنوياً بناءً على النسب السابقة، ولا بد من التوجه إلى بناء الوحدات السكنية لتلبية الحاجات المتزايدة من السكن على مستوى السعودية، ذلك حسب عدد السكان وحجم الطلب المتزايد على الوحدات السكنية، علماً أن نسبة 55.7 في المئة من المجتمع السعودي هم دون سن 20 سنة، ما يعطي مؤشراً قوياً ودافعاً إلى توفير الوحدات السكنية لهذا العدد الهائل الذي سيطالب مستقبلاً ببيت أو شقة أو أي نوع آخر من أنواع السكن.
إلى أية درجة تسهم البنية التحتية لأي مخطط عقاري في نجاحه وارتفاع سعره؟ وكيف تجدون تعاون الجهات المختصة في هذا المجال؟
البنية التحتية عامل مهم جداً لنجاح أي عمل سواء كان مدينة أو مخططاً أو بيتاً، فالأساس الصحيح يكون انطلاقه بخطوات أكثر واقعية ومصداقية وذات مردود متميز من الناحية المادية، بناءً عليه، فإن البنية التحتية المتكاملة لأي مخطط تكون سبباً جوهرياً ورئيساً في نجاحه وارتفاع سعره، إذ إن المستثمر والساكن يبحثان عن الخدمات المتكاملة التي تعطي انطباعاً من الارتياح في توافر الخدمات الأساس.
بالنسبة لتعاون الجهات المختصة في الأمانات والبلديات، يعتبر التعاون مبدأً مهماً. ومثل تلك الجهات تبدي تعاوناً متميزاً في خدمة المخططات الاستثمارية، ولكن تبقى الإجراءات المطولة، التي نتمنى أن تختصر في شكل مناسب، يوفر على المستثمر الوقت والجهد، وذلك للإسهام في سرعة دوران الاستثمار الذي يؤثر سلباً أو إيجاباً على القطاع العقاري.
كيف تقيمون حركة القطاع العقاري في المنطقة الشرقية؟
حركة القطاع العقاري في المنطقة الشرقية أو أي منطقة أخرى تتأثر بالقطاعات الأخرى، أي تنشط أحياناً وتميل إلى الركود في أحيان أخرى، وخلال السنوات الماضية شهدت المنطقة حركة غير مسبوقة في النشاط العقاري، وذلك من خلال حركة المساهمات العقارية والتطوير العقاري الذي شهدته المنطقة، ولكن ينطبق على المنطقة الشرقية ما ينطبق على المناطق الأخرى حالياً من حال تناقص في التداول العقاري بسبب الأسواق الاستثمارية الأخرى، التي من أهمها سوق الأسهم السعودية.
هل تتوقعون نجاح تجربة المسكن الميسر الذي تم اعتماده ضمن برنامج الملك عبدالله بالتنسيق مع إحدى الشركات العقارية المحلية؟
نعم نتوقع ذلك، ونتمنى أن تسهم هذه التجربة في التسهيل على المواطن لامتلاك السكن المناسب له، ونحن كمجموعة عقارية نود أن نكون ضمن الشركات العقارية المساهمة في إنجاح هذه التجربة.
هل حان الوقت لإنشاء سوق وشاشات تداول للمساهمات العقارية أسوة بسوق الأسهم القائمة؟ وأين تكمن أهمية إنشاء هذه الشاشات؟
حقيقة أن سوق الأسهم العقارية سوق مهمة تجذب البلايين من الريالات ضمن دائرتها خلال الأعوام السابقة، ولكل سوق ضوابط وأعراف ومعيار لا بد أن توضع ضمن الحسبان، عند طرح أي مقترح يتعلق بحركة السوق، وفكرة إنشاء شاشات للتداول العقاري فكرة رائدة ومهمة وإن كانت بدأت في بعض الصحف المحلية، وذلك من طريق نشر أسعار الأسهم للمخططات والمساهمات، وفكرة نقلها للتداول يحتاج إلى عمل متكامل يسهم فيه جميع الشركات العقارية من طريق الشفافية في سعر السهم، وتداوله ومعدل العرض والطلب، وربما يستفاد من سوق المال من الناحية القانونية لإنشاء هيئة للسوق العقارية، تكون ضمن اختصاصها متابعة حركة الأسهم العقارية وإنشاء الضوابط والمعيار لعملة التداول.
تكمن أهمية مثل هذه الشاشات في رفع مستوى التداول العقاري وتنظيم السوق العقارية في السعودية، وتنشيط الاستثمار المالي العقاري.
هل تفوقت الإمارات العربية المتحدة على السعودية من ناحية جذب الاستثمارات العقارية؟ ولماذا؟
تختلف طبيعة الاستثمار من بلد لآخر وتحكمه عوامل عدة من ضمنها:
- قوانين الاستثمار.
- توجهات الاستثمار.
- التنوع في الطرح الاستثماري والتسهيلات.
- النظرة المستقبلية للاستثمار.
- الدعاية والإعلان والإعلام الاستثماري.وغيرها من العوامل الأخرى.
وحقيقة أن مبدأ التفوق عبارة عن ميزان تتحكم فيه العوامل السابقة، فالسعودية بلد يعتبر من أكبر الدول ذات العوامل الطبيعية والاقتصادية لجذب الاستثمار، ولكن تبقى عوامل تفتقدها السوق السعودية، وبخاصة العوامل السابقة، ونستطيع القول إن العوامل السابقة استطاعت أن تجذب رؤوس الأموال، حيث إن رأس المال يبحث عن المناخ الملائم للاستثمار من النواحي القانونية والاستثمارية والمالية التي توفر محيطاً ومناخاً مناسبين للاستثمار.
ما تأثير سوق الأسهم على نمو القطاع العقاري وهل تتوقعون تعثر قطاع العقارات أمام سوق الأسهم؟
سوق الأسهم من الأسواق التي بدأت في النمو منذ نحو ثلاث سنوات، وبالتالي فإن الدائرة الاقتصادية والمالية تبحث دائماً عن السوق النامية، التي تحقق عوائد كبيرة خلال فترات قصيرة، بناءً عليه، فإن سوق الأسهم قد تجذب العديد من رؤوس الأموال للاستثمار، ما أثر في شكل كبير على إدارة السوق العقارية، وأدى كذلك إلى بطء عملية التداول العقاري، ولكن تبقى لكل سوق ميزاتها وعيوبها، وتبقى السوق العقارية متماسكة من حيث القيمة المالية، إذ إن السوق العقارية تمتاز بانخفاض عالٍ في معدل المخاطرة وبالعكس، وسوق الأسهم تعتبر من الأسواق التي تتميز بارتفاع في معدل المخاطرة نظراً لعدم وجود ضوابط اقتصادية وعدم وجود مؤشرات صحيحة لبناء التوقعات، أما بالنسبة للسوق العقارية، فما زالت تحافظ على قوتها من الناحية المالية، وعدم تأثرها من تلك الناحية، وذلك لصلابتها، ومع المقارنة فإن معدلات الخسائر في سوق الأسهم تفوق بكثير السوق العقارية، إذ لا توجد خسائر رأسمالية في سوق العقار، ولكن يوجد انخفاض في معدلات التداول ومستوى الاستثمار، وهو شيء معتاد في ظل وجود سوق أخرى تنافس السوق العقارية أياً كانت هذه السوق.
ما هموم القطاع العقاري؟ وكيف تقيمون الأنظمة المعمول بها مع حاجات السوق العقارية؟
هموم القطاع العقاري متعددة، وجاءت هذه الهموم أو الملاحظات من خلال النظرة الشمولية للاستثمار العقاري، ونحن نريد تحقيق الصالح العام في المجال العقاري، كوننا إحدى المجموعات الاستثمارية العقارية، التي تدير البلايين في المجال العقاري داخل السعودية وخارجها، ولكن تبقى هناك مطالبة بتنظيم القوانين واستحداث قوانين جديدة، تخدم المجال العقاري، وبالنسبة للقوانين الحالية، فإنها لا تناسب التوسع المستمر في مجال الاستثمار العقاري، بالإضافة إلى عدم وجود الرؤية الواضحة في مجال القوانين العقارية، ولا شك تحتاج إلى إعادة النظر والصياغة الاستثمارية وفق توجهات السعودية، خصوصاً بعد الانضمام إلى منظمة التجارة العالمية.
من أين استقيت فكرة إنشاء نشاطك ومتى تم تأسيسه؟
جاءت فكرة إنشاء النشاط من خلال درس متأنٍ ورغبة في دخول المجال العقاري داخل السعودية وخارجها، وتم تطوير العمل والمفهوم الاستثماري لدى المجموعة من خلال الخبرات المتراكمة، التي تمتد إلى 16 عاماً، هي تاريخ البدء في النشاط العقاري، ونواصل المسيرة الآن من خلال العمل على تنظيم العمل وفق أحدث الطرق الإدارية في المجال العقاري، وما يتعلق به من مجالات أخرى استثمارية، وتمويلية، وتسويقة، ونحن نسعى دائماً لأن نكون متميزين في الطرح، وموضوعيين في الاستثمار.
ما المشاريع التي قمت بتنفيذها في السعودية وخارجها؟
بدأت المجموعة بالعديد من المشاريع في المنطقة الشرقية، حيث تمثلت هذه المشاريع في التالي :
- مشروع مساهمة جواهر النمر في مدينة الدمام.
- مشروع مساهمة الغسانية في منطقة الأحساء.
- مشروع مساهمة أبراج النمر في العزيزية.
وتمثل هذه المشاريع جزءاً من الاستثمار العقاري في المجموعة وذلك لخدمة المنطقة الشرقية عقارياً واستثمارياً، كإحدى الشركات الموجودة في المنطقة، التي تتميز بنظرتها الإستراتيجية في اختيار المشاريع وتنفيذها، واختيار الوقت المناسب للتنفيذ، وذلك بحسب العوامل الداخلية والخارجية المؤثرة في السوق العقارية في السعودية.
وبالنسبة للمشاريع الخارجية، فهي تتمثل حالياً في إنشاء شركة"عوالي"في دولة الإمارات العربية المتحدة، في مدينة دبي، وهي عبارة عن شركة استثمارية مع مجموعة نخيل في مدينة دبي.
وتتطلع المجموعة حالياً إلى الاستثمار في دول عدة ومشاريع وذلك من خلال الدرس المتأني للاستثمار واختيار البدائل المناسبة التي تحقق الضمان الاستثماري والمردود المادي المناسب.
ما أسباب قلة المدن السياحية في السعودية؟ وهل تعد فكرة إنشائها ناجحة أم عكس ذلك؟
المدن السياحية في السعودية قطاع مهم، ونظراً لأهميته أنشئت الهيئة العليا للسياحة، وتعتمد على مقومات السياحة ومعدلات النمو السياحي وحاجة البلد لمثل هذا النوع من الاستثمار. وأعتقد أن قطاع السياحة مرتبط بالعديد من العوامل، ومن ضمنها توافر المواقع السياحية المناسبة، وتوافر المواصلات المناسبة، والبرامج الترفيهية، وغيرها من العوامل التي تجذب مرتادي السياحة، وتوجد تجارب ناجحة، وأخرى في طريقها للنجاح، أما عن فكرة إنشاء مدن سياحية، فهي تعتمد على مدى تبني الفكرة ودرسها وتحقيق العوامل المناسبة، ونحن كمجموعة نرحب بأي فكرة عقارية استثمارية، سواءً كانت سياحية أو غير سياحية، إذا كانت تلبي اشتراطات المجموعة في قبول الاستثمار، وتستطيع المجموعة أن تتميز وتضيف إلى صناعة السياحة في السعودية شيئاً متميزاً يترجم تطلعاتنا وخبراتنا في المجال الاستثماري والسياحي.