7 % النمو المتوقع للقطاع المكتبي في الشرقية

مدينة الدمام الوجهة الأكثر رغبة لتنفيذ الاستثمارات السكنية والقطاع السياحي مستمر في الاتساع

كشف تقرير عقاري حديث أن سوق القطاع المكتبي في مدينتي الدمام والخبر يشهد ازدياداً مستمراً وأداء أفضل، حيث إنه من المتوقع أن تصل نسبة هذا النمو مابين 5% و7% خلال العامين 2014-2015م. وأبان التقرير الذي أعدته شركة سنشري21 السعودية العقارية وحصلت «اليوم» على نسخة منه أن السبب الرئيسي وراء الطلب الكبير على المساحة المكتبية هو التوسع في قطاع النفط والغاز والقطاع الحكومي، مبيناً أنه غالباً ما يرغب المستأجر في الحصول على مساحات مكتبية متوسطة إلى كبيرة الحجم، حيث إن المساحات المكتبية في مدينة الخبر تتميز بأنها أكثر تطوراً وحداثة، مقارنة بتلك التي في مدينة الدمام.
فجوة العرض والطلب
وأشار التقرير إلى أن القطاع المكتبي في المدينتين بدأ بالشغور بنسبة معتدلة منذ العامين الماضيين، مقارنةً بغيره من الأسواق السعودية كسوق مدينتي الرياض وجدة حيث يتوافر حالياً القدر الكافي من العرض، والذي يلبي احتياج المدينتين الدمام والخبر، مع وجود فجوة ضئيلة بين العرض والطلب، مع أن غالبية المساحات المكتبية المتوفرة الآن تكون من الدرجة "ب".
ورجح التقرير أنه من المحتمل زيادة العرض والطلب بشكل أوسع في السنوات القادمة، وسوف يتم توزيع معظم العروض القادمة على مستوى المدينتين كاملتين، والتي سوف تقع على الطرق السريعة التي تربط المدينتين ببعضهما.
انخفاض معدلات الاشغال
وفي ذات السياق نوه التقرير إلى أن الدوائر الحكومية، والشركات الخاصة التي تتعامل بشكل مباشر أو غير مباشر مع قطاع النفط، تستحوذ على معظم العروض المتاحة حالياً.
وقال التقرير: إن هناك انخفاضاً ملحوظاً بين نسب الشواغر في الدمام الخبر بالمقارنة مع مدينتي الرياض وجدة، حيث تتراوح نسبة الإشغال العام للسوق المكتبية في الدمام والخبر ما بين 80% إلى 85%، في حين أن بعض المواقع الهامة والرئيسية تتمتع بنسبة إشغال أفضل تبلغ من 90% إلى 95% وبناءً على ذلك فإنه من المتوقع أن يؤثر الشغور الكثيف الذي سوف يُوفر مستقبلاً، والمفترض توفره خلال السنوات القليلة القادمة، على السوق، ولا سيما المكاتب من الدرجة "ب"، ويتراوح متوسط قيمة الإيجار السنوي للمكاتب من الدرجة "ب" بين 550 إلى 750 ريالاً سعودياً للمتر المربع، وبين 850 إلى 1،000 ريال سعودي للمتر المربع للمكاتب من الدرجة "أ"، بينما يتراوح متوسط قيمة الإيجار السنوي للمواقع الرئيسية بين 1،000 إلى 1،200 ريال سعودي للمتر المربع.
مشاريع سكنية جديدة
وحول سوق العقارات السكنية بالدمام الخبر ذكر التقرير أنه يعاني من اتساع في الفجوة بين العرض والطلب نتيجة عدم كفاية الدعم، الامر الذي جعل السوق لا يزال عاجزاً عن توفير الوحدات السكنية المطلوبة، وبما أن مدينتي الدمام والخبر تعتبر اثنتين من المدن التوأم اللتين تحتلان معاً المرتبة الثالثة بين أكبر مدن المملكة العربية السعودية، فإن سوق العقارات السكنية في مدينتي الدمام والخبر تعتبر سوقاً ذات أهمية كبر، ولكونهما أيضاً من بين أكبر المصادر التي تنتج النفط، كما توجد فيهما أكبر شركة إنتاج نفط في العالم.
وبين أن الزيادة الملحوظة التي تشهدها المدينتين في زيادة عدد السكان حاليا مقارنة بالعقد المنصرم، من أهم أسباب زيادة الاحتياج والطلب على الوحدات السكنية فيهما، لذلك أصبح سوق العقارات السكنية في مدينة الدمام مرتكزاً على القطاع السكني، في حين أن السوق العقارية لمدينة الخبر سلك طريقه نحو القطاع التجاري خلال السنوات القليلة الماضية، ومع ذلك فقد لوحظ ظهور عدد من المشاريع السكنية الجديدة في مدينة الخبر، وعلى الرغم من الاستثمارات الأخيرة التي نُفذت في القطاع السكني في الخبر فإن مدينة الدمام سوف تظل فيما يبدو الوجهة الأكثر رغبة لتنفيذ الاستثمارات السكنية، نظراً لارتفاع أسعار الأراضي السكنية في مدينة الخبر، مقارنة بتلك التي في الدمام.
المواطن يفضل الفلل
وأشار التقرير أن من الدلائل التي تشير إلى قلة شغور الأراضي السكنية في المناطق الوسطى من مدينتي الدمام والخبر، إعمار المباني شاهقة الارتفاع ذات الهياكل العمودية، مع أن المواطنين السعوديين هناك لا يزالون يفضلون الفلل والشقق ذات الطوابق "الدبلكس".
وبالنسبة للعروض والمشاريع القادمة قال التقرير: إن هذه العروض تستهدف بشكل واضح الطبقة الأعلى من المتوسطة والغنية من المواطنين والسكان هناك، في حين أن النسبة الأكبر من الطلب يقوم بها ذوو الدخل المتوسط، ومما لا شك فيه أن هناك عجزاً في الدعم والعرض في سوق العقارات السكنية في الدمام والخبر، وتعتبر تلك الفجوة بين الشغور والطلب السبب الرئيسي وراء التضخم في أسعار بيع ونسب إيجار المرافق السكنية.
ارتفاع نسبي في أسعار الخبر
وتتفاوت أسعار بيع العقارات السكنية وإيجارها باختلاف المناطق في منطقتي الدمام والخبر، مع وجود ارتفاع نسبي في الأسعار في مدينة الخبر، نظراً لارتفاع أسعار الأراضي السكنية هناك، حيث يتراوح متوسط سعر البيع لفيلا صغيرة المساحة "230 – 260 متراً مكعباً" ما بين 950،000 إلى 1،400،000 ريال سعودي، بينما يتراوح متوسط سعر الإيجار ما بين 60،000 إلى 105،000 ريال سعودي سنوياً، كما يتراوح متوسط سعر البيع لشقة متوسطة المساحة 100 – 130 "مترا مكعبا" ما بين 400،000 إلى 750،000 ريال سعودي، بينما يتراوح متوسط سعر إيجارها ما بين 25،000 إلى 40،000 ريال سعودي سنوياً.
منطقة حي الحمراء في الدمام والهدى، الحزام الذهبي والحزام في مناطق الخضراء في الخبر تستضيف معظمهم من المقيمين الدرجة الأعلى من المتوسطة والراقية، حيث تتراوح الفيلا المتوسطة الحجم بسعر البيع بين 1٫5 مليون ريال سعودي إلى 3٫2 مليون ريال سعودي.
الوجهات السياحية الأكثر شعبية
وتطرق التقرير إلى قطاع التجزئة حيث بين أن مدينتي الدمام والخبر إحدى الوجهات السياحية الأكثر شعبية في المملكة العربية السعودية لدى الزوار المحليين، حيث يرغب الزوار في الغالب بزيارة مراكز التسوق، وخصوصاً قطاع التسوق الواقع بقرب الكورنيش، والذي يستضيف جميع ماركات الأزياء العالمية ومطاعم الوجبات السريعة، والذي يُعتبر كذلك من أفضل أماكن البيع بالتجزئة في المدينتين.
وذكر التقرير أن قطاع التجزئة في الدمام يتألف أساساً من المحالات التجارية التي توفر النمط التقليدي من البيع، في حين أن أنشطة البيع بالتجزئة في مدينة الخبر توفر أنماط التسوق المرموقة والحديثة، ولقد شهدت مدينتا الدمام والخبر، إلى جانب غيرهما من المدن الرئيسية في المملكة، فترة من النمو الاستثماري في قطاع البيع بالتجزئة، وازدهاراً قوياً أسفر عن نجاح ملحوظ في القطاع خلال العقد الماضي، وبين التقرير أن محبي التسوق من فئة الشباب من أهم مصادر الطلب في قطاع البيع بالتجزئة، وبالإضافة إلى ذلك، فإن النفقات والمبادرات الحكومية المتزايدة التي تهدف إلى تعزيز فرص التوظيف تلعب دوراً رئيسياً في النمو القوي والمتزايد للطلب ،ومن المتوقع كذلك أن أعداد السياح المتزايدة ستوفر مجالاً أوسع في تطوير القطاع في كل من الدمام والخبر، إلى جانب ذلك فإن لزيادة الطلب من قبل سكان المدن الصغيرة المجاورة، مثل مدينة الجبيل،
على وجهات التجزئة، دوراً آخر في ازدياد الطلب على القطاع، إضافة إلى تزايد نسب إيجار قطاع التجزئة سنوياً بنسبة معتدلة، تتفاوت ما بين 5٪ إلى 9٪ في كلتا المدينتين، ولا سيما في المواقع التجارية الرئيسية، على الرغم من ذلك، فإن معظم المراكز المطورة في قطاع التجزئة تتمتع بنسبة إشغال جيدة تتراوح ما بين 85% إلى 95%، حيث إن بعض المراكز القديمة بدأت بفقد أهميتها، وقد أخذ أصحاب الأملاك القديمة في التخطيط للتنازل عن ممتلكاتهم، أو في عملية ترميمها؛ بسبب ارتفاع معدلات الشواغر في المراكز الأخرى، وألمح التقرير إلى أن متوسط قيمة إيجار معارض بيع التجزئة التي تقع خارج المراكز التجارية تتراوح بين ما بين 800 إلى 2،200 ريال سعودي للمتر المربع، كما سُجلت أعلى قيمة للإيجار في المنطقة المحيطة بالكورنيش.
نمو القطاع الفندقي
أما فيما يخص قطاع الفندقة، فقد أشار التقرير إلى أنه من المتوقع أن يتزايد الشغور والعرض بشكل ثابت، تحديداً بعد إنشاء فنادق جديدة من فئة الأربع والخمس نجوم، كما لوحظ أيضاً وجود تدفق في إنشاء الفنادق ذات الأسعار الرمزية في سوق الدمام والخبر، وبدأ نطاق الشغور في القطاع الفندقي من فئة الأربع والخمس نجوم، بالاتساع سريعاً في كلا المدينتين، كما سيتم توفير عدد مناسب من الغرف الفندقية، من فئة الأربع نجوم وأكثر، في غضون الأعوام الثلاثة القادمة، والإتاحة الكاملة لهذه الغرف في السنوات القليلة المقبلة ربما سيؤدي إلى ركود في السوق على المدى القصير إلى المتوسط.
واشتمل التقرير على عدد صفقات الاراضي السكنية في مدينة الدمام والخبر، حيث أشار إلى أنه تم عقد عدد 9،159 صفقة من صفقات الأراضي السكنية بقيمة 14.46مليار ريال سعودي خلال النصف الأول من عام 2014م، وبلغ عدد الصفقات في مدينة الدمام أكثر من ضعف عدد الصفقات التي تم عقدها في مدينة الخبر، وبشكل إجمالي فقد كان هناك انخفاض بنسبة 29% في تجارة الأراضي خلال النصف الأول من عام 2014م مقارنة بالنصف الأول للعام 2013م، كما تصاعدت أسعار الأراضي السكنية بنسبة جيدة خلال النصف الأول من عام 2014م، حيث سُجلت زيادة معتدلة تتراوح ما بين 4% إلى 6% في أسعار الأراضي السكنية في مدينتي الدمام والخبر.
أسعار الأراضي تتصاعد
وأما الاراضي التجارية في مدينة الدمام والخبر فقد عُقد خلال النصف الأول من العام 2014م عدد 2٫575 صفقة من صفقات الأراضي التجارية بقيمة 12.07 مليار ريال سعودي، وقد تجاوز عدد صفقات الأراضي في مدينة الدمام نسبة 38%، مقارنة بالصفقات التي تم عقدها في مدينة الخبر، وبشكل إجمالي فقد كان هناك انخفاض بنسبة 19% في تجارة الأراضي التجارية خلال النصف الأول من عام 2014م مقارنة بالنصف الأول من عام 2013م، كما تصاعدت أسعار الأراضي التجارية بنسبة قوية خلال هذا العام حيث سُجلت نسبة زيادة معتدلة تتراوح ما بين 3% إلى 6% في أسعار الأراضي التجارية خلال النصف الأول من العام في الدمام والخبر.