أسعار الفيلات ترتفع 20.5 بالمائة

كشفت الدراسة الدورية التي يجريها البنك السعودي الفرنسي عن أداء السوق العقارية في المملكة عن ارتفاع المتوسّطات العامّة لأسعار العقارات والأراضي في جميع أنحاء المملكة خلال النصف الأول من العام الحالي، حيث أظهرت الدراسة أن الأسعار المطلوبة لبيع الفيلات الصغيرة ارتفعت خلال السنة الماضية في مدينة الرياض بنحو الثلث، وهذا أكبر ارتفاع من نوعه في البلاد.
متوسط اسعار الفلل يرتفع في جميع انحاء المملكة (اليوم)
في المقابل، سجّلت المنطقة الشرقية أكبر الارتفاعات في إيجارات المساكن والمكاتب، بينما عادت أسعار الأراضي التجارية إلى الارتفاع مجدّداً في جميع مناطق المملكة وواصلت أسعار الأراضي السكنية منحاها التصاعدي، لا سيما في جدة، وشمال الرياض والخبر، وأُجريت الدراسة التي امتدّت من الثاني من أبريل إلى السابع والعشرين منه، بينما كانت الحكومة السعودية تُعدُّ خطتها لتنفيذ المرسوم الملكي الذي صدر في مارس وقضى بتخصيص 250 مليار ريال لبناء نصف مليون وحدة سكنية جديدة من دون تأخير، حيث أوضحت الدراسة أن السوق العقارية السعودية تحتاج إلى 1,65 مليون وحدة سكنية جديدة بحلول عام 2015، أو إلى 275 ألف وحدة سكنية جديدة سنوياً لتلبية طلب المواطنين الذين تضاعف عددهم منذ عام 1988، ويواصلون الازدياد بأكثر من 2 بالمائة سنوياً.
ارتفاع أسعار الفيلا
تعززت مؤخراً أفضلية الفيلات الصغيرة (300 م2-400 م2) والشقق الكبيرة (135 م2-190 م2) لدى السعوديين الراغبين في شراء مساكن، وحدّدت هذه التفصيلات اتجاهات أسعار العقارات السكنية في جميع أنحاء البلاد، ففي مناطق المملكة الاثنتي عشرة التي شملتها هذه الدراسة، قفز متوسط الأسعار المطلوبة لبيع الفيلات الصغيرة بمعدّل 20,5 بالمائة بالمقارنة مع مستويات النصف الثاني من عام 2010، إلى 1,28 مليون ريال، مع بعض الفوارق السعرية الكبيرة بين مختلف الأحياء السكنية، وخلال النصف الأوّل من العام الجاري، سُجّلت أكبر الارتفاعات السعرية في الأحياء الراقية الموجودة في شمال وشرق مدينة الرياض وفي شمال مدينة جدة، بالإضافة إلى مدينة الخبر التي تُعد عقاراتها الأغلى في المنطقة الشرقية.
كما ارتفع المتوسط العام لأسعار الفيلات الكبيرة (400 م2-700 م2) بمعدّل 13,2 بالمائة إلى 2,03 مليون ريال.. لكنّ ارتفاع أسعار الشقق كان معتدلاً خلال النصف الأوّل من العام الجاري في جميع أنحاء المملكة فقد ارتفع متوسط الأسعار المطلوبة لبيْع الشقق الكبيرة بمعدّل 4,6 بالمائة فقط إلى 508.330 ريالاً، بينما ارتفع متوسط الأسعار المطلوبة لبيع الشقق الصغيرة (120 م2-135 م2) بمعدّل 1,7 بالمائة بالمقارنة مع مستويات النصف الثاني من العام الماضي. وقد يدفع تعهّد الحكومة السعودية بتمويل مشروعات سكنية جديدة بعض السعوديين إلى تأجيل عمليات شراء المساكن لسنة واحدة أو سنتيْن، على أمل أنْ تستقر أو تنخفض الأسعار عندما يتوافر معروض إضافي كبير في سوق العقارات المحلية.
وفي الرياض ارتفع متوسط الأسعار المطلوبة لبيع الفيلات الصغيرة في جميع الأحياء الراقية ال (31) الموجودة في شمال الرياض، وفي منطقة شمال مدينة الرياض «ج» التي تضمّ أحياء الصحافة والعقيق وستّة أحياء أخرى، ارتفعت أسعار هذه العقارات بنسبة هائلة قدرها 59,4 بالمائة، وبلغ متوسط أسعار الفيلات الصغيرة في شمال مدينة الرياض كلها 1,7 مليون ريال بالمقارنة مع 1,07 مليون ريال في النصف الأول من عام 2010، وارتفع هذا المتوسط بنسبة 13,3 بالمائة من مستويات النصف الثاني من العام الماضي، وأظهرت الدراسة أنّ متوسط أسعار الفيلات الصغيرة في الرياض ارتفع خلال النصف الأول من العام الجاري بنسبة 11,5 بالمائة من مستويات النصف الثاني من العام الماضي، إلى 1,34 مليون ريال، بينما ارتفع متوسط أسعار الفيلات الكبيرة (400 م2-700 م2) بنسبة 8 بالمائة إلى 1,83 مليون ريال خلال نفس الفترة.
من ناحية أخرى ارتفعت أسعار الشقق في الرياض بمعدّلات معتدلة، فقد ازداد متوسط أسعار الشقق الكبيرة في الرياض (135 م2-190 م2) بنسبة 3,8 بالمائة من مستويات النصف الثاني من العام الماضي إلى 560,833 ريالاً، مما يُمثّل ارتفاعاً سنوياً بمعدل 7,5 بالمائة، وارتفع متوسط أسعار الشقق الصغيرة (120 م2-135 م2) بنسبة 1,6 بالمائة من مستويات النصف الثاني من العام الماضي إلى 428.334 ريالاً. وتُعدُّ العقارات في مدينة جدة، الواقعة من أغلى العقارات في البلاد وفي النصف الأول من العام الجاري، بلغ متوسط أسعار الفيلات الصغيرة في جدة (300 م2-400 م2) ازداد بنسبة 6 بالمائة من مستويات النصف الثاني من عام 2010، إلى 1,71 مليون ريال، كما أنّ أغلى فيلات البلاد توجد في شمال مدينة جدة، وفي النصف الأول من العام الجاري، ارتفع متوسّط أسعار الفيلات بمعدّل سنوي مرتفع نسبياً وقدره 11 بالمائة تقريباً إلى 2,63 مليون ريال، أما متوسّط أسعار الفيلات الكبيرة في شمال مدينة جدة، فقد ارتفع بمعدّل سنوي معتدل وقدره 3,9 بالمائة إلى 3,6 مليون ريال، وقفز متوسط أسعار بيع الفيلات الكبيرة في جنوب جدة بمعدّل 14,9 بالمائة بالمقارنة مع النصف الثاني من العام الماضي، إلى 1,28 مليون ريال، بينما بلغ متوسط أسعار الفيلات الصغيرة هناك 916,667 ريالاً، مما يعكس معدّل ارتفاع أكثر اعتدالاً وقدره 1,9 بالمائة.
أما أسعار الفيلات الصغيرة في وسط مدينة جدة، التي انخفضت بشكل حادّ إثر الفيضانات، فقد ارتفع متوسطها مؤخراً بمعدّل سنوي قدره 21,5 بالمائة إلى 1,6 مليون ريال. وارتفعت أسعار الشقق في جدة بصورة معتدلة أيضاً حيث ارتفع متوسط أسعار الشقق الكبيرة في شمال جدّة بنسبة 1,7 بالمائة من مستويات النصف الثاني من العام الماضي، إلى 783,333 ريالاً – وهذا هو أعلى متوسط من نوعه في المملكة.
وعلى مستوى المدينة كلها، ارتفع متوسط أسعار الشقق الكبيرة بنسبة 1,5 بالمائة من مستويات النصف الثاني من عام 2010، إلى 622,778 ريالاً، وارتفع متوسط أسعار الشقق الصغيرة بنسبة 2,1 بالمائة من مستويات النصف الثاني من عام 2010، إلى 501,111 ريالاً، مما جعلها الأغلى من نوعها في البلاد.
الثقة في القطاع العقاري بالمملكة تواصل الصعود على خلفية القرارات الملكية الاخيرة (اليوم)
أسعار المساكن في المنطقة الشرقية
في النصف الأول من العام الجاري، اتسع الفارق بين أسعار المساكن الموجودة في الخبر وتلك الموجودة في الدمام والظهران، فقد ارتفع متوسط أسعار بيع الفيلات الصغيرة في الخبر، بنسبة 12,8 بالمائة من مستويات النصف الثاني من عام 2010، إلى 1,33 مليون ريال، بينما ارتفع متوسط أسعار الفيلات الكبيرة بنسبة 15,4 بالمائة إلى 2,19 مليون ريال.
في المقابل، انخفض متوسط أسعار الفيلات الصغيرة في مدينة الظهران، التي تتخذ منها شركة أرامكو السعودية النفطية العملاقة مقراً لها، انخفض بنسبة 1,3 بالمائة إلى 758,333 ريالاًً، بينما ارتفع متوسط أسعار الفيلات الكبيرة هناك بنسبة 6,7 بالمائة إلى 1,07 مليون ريال.
وفي النصف الأول من العام الجاري، ارتفع متوسط أسعار الفيلات الصغيرة في الدمام بنسبة 7,3 بالمائة من مستويات النصف الثاني من العام الماضي إلى 744,167 ريالاً، أما فيلاتها الكبيرة، فهي أرخص من نظيراتها في الخبر بنسبة 61 بالمائة.
وتجلى لنا أيضاً أنّ متوسط أسعار الفيلات الكبيرة في الدمام حافظ على المستوى الذي بلغه في النصف الثاني من العام الماضي، وقدره 863,333 ريالاًً. أما أسعار بيع الشقق في المنطقة الشرقية، فقد كانت أقل ارتفاعاً.. إذ ارتفع متوسط الأسعار الترويجية للشقق الكبيرة بنسبة 2,1 بالمائة إلى 331,389 ريالاً، بينما ارتفع متوسط الأسعار الترويجية للشقق الصغيرة بنسبة 1,8 بالمائة إلى 236,944 ريالاًً.
أسعار الأراضي السكنية
عادت أسعار الأراضي إلى الارتفاع مجدّداً في جميع أنحاء المملكة، لا سيما في المناطق السكنية الراقية.. وتجلى لنا مؤخراً أنّ الأراضي السكنية أصبحت حالياً أغلى مما كانت عليه في النصف الثاني من عام 2008. ونتيجة للتباطؤ الاقتصادي الذي أعقب الأزمة المالية العالمية، انخفض متوسط أسعار الأراضي السكنية في المملكة بنحو10 بالمائة خلال الربع الأول من العام الماضي.. لكنْ منذ ذلك الحين، تزايد الطلب على الأراضي السكنية وارتفع مؤخراً متوسط سعر المتربع المربع منها إلى 1,631 ريالاً، بمعدليّ 13,5 بالمائة و4,8 بالمائة بالمقارنة مع النصفيْن الأول والثاني من العام الماضي، على التوالي. وساهم ارتفاع أسعار هذه الأراضي في جدة والخبر بشكل كبير في رفع المتوسط العام لأسعار الأراضي السكنية في المملكة.. فقد قفز متوسط الأسعار المطلوبة لبيع هذه الأراضي في هاتيْن المدينتيْن بمعدليْن سنوييْن قدرهما 18,3 بالمائة و20,2 بالمائة على التوالي.. وتوجد في الخبر أغلى الأراضي السكنية. ففي منطقة «هاي رايز» وجزء الوجه البحري المحاذي للطريق الممتدة بين الخبر والبحرين، ارتفع سعر المتر المربع من هذه الأراضي بمعدّل سنوي قدره 7,3 بالمائة إلى 3,933 ريالاً، وهذا أعلى سعر من نوعه في المملكة.. وفي هذه الأثناء، تجلى لنا أيضاً أنّ مدينة جدة تضمّ سبعةً من أغلى عشرة أحياء في المملكة وأنّ سعر المتر المربع من الأراضي السكنية في جميع هذه الأحياء العشرة، تجاوز الثلاثة آلاف ريال.
جدير بالذكر أنّ البيانات المتعلقة بمكة المكرمة استثنت الأراضي المحاذية لمحيط الحرم المكي الشريف لأنها تمثّل حالةً خاصة.. وأظهرت الدراسة أنّ أسعار الأراضي السكنية في المنطقة الشرقية أعلى منها في العاصمة، الرياض. ففي النصف الأول من العام الجاري، بلغ متوسط سعر المتر المربع من هذه الأراضي في جدة 2,800 ريال وفي الخبر 2,600 ريال وفي الظهران 1,667 ريالاً،ً وفي الدمام 1,596 ريالاً، وفي الرياض 1,233 ريالاً وفي مكة المكرمة 558 ريالاًً. لكنّ الارتفاعات الأخيرة في أسعار الأراضي السكنية ترافقت مع انخفاض حادّ في القيمة الكلية لصفقاتها.. ففي مارس، انخفضت هذه القيمة في الرياض بنسبة 35,6 بالمائة من المستوى الذي سُجّل في نفس الفترة من العام الماضي، وانخفضت في الدمام بنسبة 47 بالمائة، وبلغت القيمة الكلية لصفقات الأراضي في الرياض 27,3 مليار ريال، مما يُمثّل انخفاضاً بنحو 43 بالمائة من المستوى الذي سُجّل خلال نفس الفترة من العام الماضي. وخلال الفترة من الربع الأول، وانخفضت القيمة الكلية لصفقات الأراضي في الدمام بنسبة 30,6 بالمائة.
الأراضي التجارية
ارتفعت أسعار الأراضي التجارية في المملكة لكنّ متوسطها العامّ ظل أدنى بكثير من مستويات عام 2008. وبفضل انتعاش الاقتصاد الكلي وتحسّن أداء القطاع الخاصّ في المملكة، بدأ المتوسط العامّ لأسعار الأراضي التجارية بالارتفاع بعدما انخفض بنحو 17 بالمائة بين النصف الثاني من عام 2008، والنصف الأول من عام 2010.. حيث ارتفع متوسط أسعار الأراضي التجارية في النصف الأول من العام الجاري بمعدّلي 5 بالمائة و2,7 بالمائة بالمقارنة مع مستويات النصفيْن الأول والثاني من عام 2010، على التوالي.
وفي الرياض، ارتفع متوسط السعر المطلوب لبيع المتر المربع من الأراضي التجارية الممتازة التي تقع على الطرقات التي يتراوح عرضها بين أربعين وستين متراً، في النصف الأول من العام الجاري بمعدّل 3,9 بالمائة بالمقارنة مع النصف الثاني من العام الماضي، إلى 4,417 ريالاً، أما خارج الرياض، فإنّ معدّل ارتفاع أسعار الأراضي التجارية لم يتجاوز10 بالمائة.. فحتى الأراضي التجارية الممتازة في بعض أحياء جدة الراقية لم ترتفع إلا بنحو 5 بالمائة من مستويات النصف الثاني من العام الماضي وظلّت، بالتالي، دون المستويات التي سُجّلت بين أواخر عام 2008 ومطلع عام 2009.
وبلغ متوسط سعر المتر المربع من الأراضي التجارية في جدة 5,067 ريالاً، أيْ أعلى من نظيره في الرياض بنحو 15 بالمائة.
وانفردت مدينة جدة بأغلى خمسة أحياء سعودية على صعيد الأراضي التجارية، لا سيما حي الكورنيش الذي ارتفع فيه سعر المتر المربع من هذه الأراضي إلى 22,583 ريالاً، وتتفاوت أسعار الأراضي التجارية بشكل كبير بين مختلف أحياء مكة المكرمة، وتجلى لنا أيضاً أنّ سعر المتر المربع من الأراضي التجارية تراوح من 708 ريالات في جنوب مكة المكرّمة إلى 6,833 ريالاً، مما يجعله سادس أغلى أحياء المملكة على هذا الصعيد.
ورغم الارتفاع الثابت الذي سجّلته في العام الماضي، لا تزال أسعار الأراضي التجارية دون الذروة التي سُجّلت بين أواخر عام 2008، ومطلع عام 2009، بنحو 15 بالمائة، وارتفع المتوسط العام لسعر المتر المربع من الأراضي التجارية في المنطقة الشرقية.. لكنّ الظهران شهدت أكبر معدّل ارتفاع في متوسط أسعار هذه الأراضي بالمقارنة مع مستويات النصف الثاني من العام الماضي، وقدره 4 بالمائة، وظل هذا المتوسط دون مستويات ما قبل سنتيْن بنسبة 12 بالمائة.
وفي الخبر والدمام، عادت أسعار الأراضي التجارية إلى الارتفاع بعدما دأبت على الانخفاض في جميع الدراسات التي أجريناها منذ النصف الثاني من عام 2008. ولئن ارتفع متوسط أسعار الأراضي التجارية في الخبر بنسبة 2 بالمائة من مستويات ما قبل سنة من الآن، إلا أنه ما زال دون الذروة بنحو 17 بالمائة.
عمالة تقوم باعمال الخرسانة في الوقت الذي تشهد فيه السوق ارتفاعا بمواد البناء (اليوم)
ارتفاع الإيجارات
يعدّ تضخّم إيجارات الشقق والفيلات أحد المحرّكات الرئيسية للتضخّم العامّ في المملكة خلال السنوات الأخيرة، وكشفت دراسة البنك السعودي الفرنسي أنّ الإيجارات واصلت ارتفاعها في معظم أحياء مدن المملكة، حيث تشير بيانات المصلحة العامة للإحصاءات والمعلومات إلى أنّ معدّل تضخّم الإيجارات تذبذب حول 10 بالمائة منذ منتصف عام 2007.
وانسجاماً مع أسعار المبيع المتزايدة، ارتفعت في النصف الأول من العام الجاري إيجارات الفيلات بمعدّلات فاقت تلك التي سجّلتها إيجارات الشقق. وعلى صعيد المملكة، ارتفع في النصف الأول من العام الجاري المتوسط العام للإيجارات السنوية للفيلات الصغيرة (300 م2-400 م2) التي ازداد الطلب عليها، ارتفع إلى 52,875 ريالاً بنسبة 5 بالمائة من مستويات النصف الثاني من العام الماضي وبنسبة 15 بالمائة من مستويات ما قبل سنة من الآن.
وفي جدة، ارتفع متوسط الإيجارات السنوية للفيلات الصغيرة بنسبة 10,9 بالمائة من مستويات النصف الثاني من العام الماضي إلى ثمانين ألف ريال، بينما ارتفع هذا المتوسط في الرياض بنسبة 7,7 بالمائة إلى 56,375 ريالاً، وفي جميع أنحاء البلاد، ارتفع المتوسط العام للإيجارات السنوية للشقق الكبيرة خلال نفس الفترة بمعدل 0,9 بالمائة إلى 32,459 ريالاً. وارتفع هذا المتوسط بمعدّلات معتدلة في جميع أحياء الرياض باستثناء أحيائها الشرقية حيث تراجع بمعدل 6,2 بالمائة.
وكانعكاس للتحسّن المستمر في المناخ الاقتصادي، ارتفعت إيجارات المكاتب في جميع أنحاء البلاد خلال النصف الأول من العام الجاري، فقد ارتفع متوسّط إيجار المتر المربع من المكاتب بنسبة 8,1 بالمائة من مستويات النصف الثاني من عام 2010، إلى 387 ريالاً، ومع ذلك ظل هذا المتوسط دون مستويات النصف الثاني من عام 2008 بنسبة 21 بالمائة. وحتى النصف الثاني من العام الماضي، دأبت إيجارات المكاتب على التراجع بمعدلات مرتفعة نتيجةً للركود الذي أصاب القطاع الخاصّ السعودي عقب الأزمة المالية العالمية.
وفي النصف الأوّل من العام الجاري، تفاوت أيضاً متوسّط إيجار المتر المربع من المكاتب عبر المملكة من الحدّ الأدنى البالغ 305 ريالات في الدمام إلى الحد الأقصى البالغ 757 ريالاً في شمال جدة.
وسجّلت إيجارات المكاتب في الخبر أكبر معدّل ارتفاع في المملكة وقدره 10,6 بالمائة. لكنْ في أعقاب الأزمة المالية العالمية، سجّلت إيجارات المكاتب في الخبر أكبر الانخفاضات في المملكة. وما زال متوسط إيجار المتر المربع من مكاتب المنطقة الشرقية دون الذروة التي سُجّلت في عام 2008 بنسبة 20 بالمائة، بينما يبلغ هذا الفارق 8,4 بالمائة في الرياض و1,5 بالمائة في جدة.
ضغوط ترفع أسعار الحديد
ظلّت أسعار مواد البناء ثابتة نسبياً خلال السنتين الماضيتين لكنها عادت إلى الارتفاع مجدّداً في النصف الأول من العام الجاري، لا سيما حديد البناء. إذ تجلى لنا أنّ أسعار هذه السلعة ارتفعت في النصف الأول من العام الجاري بمعدّل 37,9 بالمائة بالمقارنة مع النصف الثاني من عام 2010.
كما ارتفع متوسط أسعار الكابلات الكهربائية بنسبة 10 بالمائة من مستويات النصف الثاني من العام الماضي. في المقابل، ظلّت أسعار الإسمنت ثابتة منذ أكثر من سنة.. أما أسعار البلوكّات - التي ما زالت دون مستوياتها القياسية المرتفعة بنحو 45 بالمائة فقد تأرجحت بين الاستقرار والارتفاع الطفيف.
وقد تزداد الضغوط المفروضة على أسعار مواد البناء عندما تتقدّم شركات البناء العامّة والخاصّة خلال السنوات القليلة القادمة، نحو إنجاز الخطط الرامية إلى بناء نصف مليون وحدة سكنية جديدة، بالإضافة إلى التقدّم الجاري حالياً نحو إنجاز العديد من مشروعات الطاقة والمرافق والنقل في المملكة.
الخاتمة
يُمثّل الخلل الناجم عن النقص في معروض العقارات والطلب المتزايد عليها، خصوصاً الفيلات الصغيرة، تحدّياً رئيسياً يتعيّن على مستثمري القطاعيْن العام والخاصّ أنْ يتغلّبوا عليه في السنوات القادمة. وتستفيد سوق العقارات السعودية من الطلب المحلي القوي والمرشّح للازدياد نتيجةً لنسبة الشباب الكبيرة في المجتمع السعودي.
ومع أنّ أسعار العقارات مرشّحة للاستمرار في الارتفاع في المدييْن القصير والمتوسط، إلا أنّ إمكانية توافر وحدات سكنية إضافية في السوق قد تدفع العديد من السعوديين إلى تأجيل عمليات شراء المساكن لسنة واحدة أو سنتيْن، على أمل أنْ تستقر أو أنْ تنخفض أسعارها.
وخير دليل هذا الاحتمال هو الإيجارات التي سجّلت بعض الارتفاعات الحادّة، خصوصاً في الأحياء التي شهدت ارتفاعات كبيرة في أسعار بيع الفيلات خلال العام الماضي.
وأظهرت نتائج الدراسة أنّ مستوى الثقة في القطاع العقاري السعودي استمر في الارتفاع، لأنّ أسعار الشقق والفيلات والأراضي في المدن الستّ التي شملتها هذه الدراسة واصلت ارتفاعها.
ومع ذلك، يُبرز التراجع الملحوظ في القيمة الكلية لصفقات الأراضي مرة أخرى ضرورة أنْ تنظر الحكومة السعودية في تقديم أراضٍ سكنية إضافية في المدن الرئيسية، وتزويد هذه الأراضي بقدر معقول من الخدمات والمرافق الأساسية.
ومن خلال خفض أسعار الأراضي السكنية، يمكن تخفيف جزء كبير من تكاليف المباني التي تُقام عليها.. وعلى المستوى القانوني، من شأن سماح الحكومة السعودية لشركات البناء ببيع المساكن التي هي قيد الإنشاء، أو ما يُعرف باسم «البيع على الخريطة»، أنْ يشجّع شركات القطاع الخاصّ السعودي على توسيع مشاركتها في السوق العقارية المحلية.