النظام الجديد يلغي ازدواجية الملكيات ويمنع تعريضها للمفاجآت ويسمح بالطعن

وزير العدل يعلن اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار:

أعلن معالي وزير العدل الشيخ الدكتور عبدالله بن محمد بن ابراهيم آل الشيخ اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار.
واوضح معاليه في مؤتمر صحفي عقده امس بمكتبه في مجمع الإدارات الحكومية بمحافظة الطائف أن التسجيل العيني للعقار سبق وأن صدرت الموافقة السامية عليه بالمرسوم الملكي رقم م / 6 في 11 / 2 / 1423ه ثم تم تشكيل لجان من عدد من أصحاب الفضيلة القضاه لوضع اللائحة التنفيذية ووزارة الشؤون البلدية والقروية وهي الجهة المناط بها تنفيذ هذا النظام.
وأضاف انه صدرت بعد ذلك موافقة صاحب السمو الملكي الأمير متعب بن عبدالعزيز وزير الشئون البلدية والقروية على لائحة النظام ثم دمجت في جهاز الحاسب الآلي حتى تسهل مراجعتها عند الرجوع اليها.
وقال معالي وزير العدل ان الوزارة تقوم بتطوير أنظمتها من خلال اعداد أنظمة جديدة تمشيا مع توجيهات خادم الحرمين الشريفين الملك فهد بن عبدالعزيز وسمو ولي عهده الأمين وسمو النائب الثاني حفظهم الله معربا عن شكره للحكومة الرشيدة على ماوفرته لوزارة العدل لجعل هذه اللائحة بين ايدي الجميع.
ولفت معاليه النظر الى أنه سبق الحديث عن نظام المرافعات والإجراءات الجزائية ونظام المحاماه من خلال الندوات التي عقدت وتحدث فيها العديد من الصحفيين والعلماء والمفكرين والكتاب.
وشرح معالي الوزير آل الشيخ ما ورد في اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار مشيرا الى ان هذا النظام سيلغي بدوره الازدواج في الملكية وسيصحح الملكيات القائمة وسيسمح بالطعن في تداخل الملكيات بشكل يخرج الأمور بكل دقة ووضوح ولا يبقي شيئا يفاجئ به المواطن من حين لآخر ويصبح كل عقار صفحة مفتوحة أمام الوزارتين اضافة إلى توفر المعلومات لدى الدولة عن كل العقارات.
وحضر المؤتمر الصحفي وكيل وزارة العدل الشيخ عبدالله بن محمد اليحي والقاضي بالوزارة رئيس لجنة وضع اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار الشيخ يوسف الفراج.
وقد اعتمد معالي وزير العدل الشيخ الدكتور عبدالله بن محمد بن ابراهيم آل الشيخ اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار.. وفيما يلي نص اللائحة:
تعريفات
المادة الأولى:
يقصد بالمصطلحات والعبارات الآتية المعاني المحددة أمام كل منها:
السجل العقاري: مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار وموقعه وحالته الشرعية, وما له من حقوق وما عليه من التزامات, والتعديلات التي تطرأ عليه تباعاً.
المنطقة العقارية: مجموعة من الوحدات العقارية محددة بشوارع رئيسة أو معالم ثابتة وواضحة.
الخارطة: رسم هندسي مساحي مبني على نظام إحداثيات وطني يبين موقع المنطقة والوحدة أوالوحدات العقارية وحدودها ومعالمها وأرقامها وأطوالها ومساحتها.
خرائط الأساس الطبوغرافية: تمثيل لمساحة معينة من سطح الأرض بما عليها من ظواهر مختلفة, وفق مقياس رسم دقيق يمثل نسبة ثابتة بين الأبعاد الخطية على الخارطة والأبعاد الأصلية المناظرة لها على الطبيعة.
القيد الأول: إدراج الوحدات العقارية في السجل العقاري لأول مرة بحالتها التي هي عليها, وتخصيص صحيفة لكل منها وفقاً لأحكام هذا النظام.
أعمال التحديد والتحرير: الوقوف على طبيعة الوحدة العقارية,وإعداد خارطة لها بمعرفة مهندس أو مساح, يوضح عليها رقمها وبياناتها, وتحرير محضر يذكر فيه ما يدلي به المالك من أقوال وما يؤيدها من مستندات, وأقوال من يدعي لنفسه حقا عليها, وأقوال الجيران وغيرهم إن لزم الأمر وفقاً للنموذج المعد لهذا الغرض ويتم ذلك تحت إشراف قاضٍ من المحكمة المختصة.
القيود التالية: إدراج التصرفات التي ترد على الوحدة العقارية بعد إتمام القيد الأول في السجل العقاري.
المحكمة المختصة: المحكمة التي يقع العقار في دائرة اختصاصها.
الحق العقاري: سلطة مباشرة يقرها النظام لشخص أو أكثر على عقار معين, تخوله التصرف فيه والاستئثار بمنافعه.
الحق العيني الأصلي: الحق المستقل بذاته, غير المستند إلى حق آخر يرد على استعمال الشيء محل الحق أو استغلاله أو التصرف فيه.
الحق العيني التبعي: حق يتقرر على العقار ضماناً لحق شخصي.
حق الارتفاق: حق عيني عقاري يحد من منفعة عقارٍ لمصلحة عقارٍ غيره يملكه شخص آخر.
التسجيل العقاري: هو الطريقة التي تجعل من الوحدة العقارية محل الحق أساساً لقيد الحقوق العقارية, بحيث تخصص صحيفة في السجل العقاري لكل وحدة عقارية, توصف فيها الوحدة وصفاً دقيقاً من حيث موقعها, ومساحتها, وطبيعتها, وتبين فيها الحقوق, والالتزامات الواردة عليها.1/1
أحكام عامة
المادة الثانية
ينشأ سجل عقارى تثبت فيه وفقا لاحكام هذا النظام الحقوق العقارية وما يطرأ عليها من تعديلات . تشكل لجنة برئاسة وكيل وزارة العدل المساعد أو من ينيبه وعضوين من المختصين فى وزارة العدل وعضوين من المختصين فى وزارة الشؤون البلدية والقروية يكون اجتماعها فى وزارة العدل بدعوة من رئيسها حسب الحاجة وتتولى المهام التالية أ. تحديد الحالات التى يصعب تطبيق ضوابط الوحدة العقارية عليها. ب. اقتراح المدن والمناطق العقارية التى يبدأ تطبيق النظام فيها والخطط اللازمة لتنفيذه. ج. ابداء الرأى فى المسائل التى تحال اليها من وزير العدل ووزير الشئون البلدية والقروية فيما يتعلق بنظام التسجيل العينى للعقار. وللجنة فى سبيل تنفيذ المهام الموكلة اليها الاستعانة بمن تراه من الخبراء والجهات الاخرى. 2 / 1 يراعى عند تسجيل العقارات المملوكة لغير السعوديين فى السجل العقارى أن يتم توثيقها وفقا للانظمة والتعليمات الخاصة بهم.2/2
المادة الثالثة
يكون للسجل العقارى قوة اثبات مطلقة ولا يجوز الطعن فى بياناته بعد انتهاء الآجال المحددة للطعن المنصوص عليها فى هذا النظام الا تأسيسا على مخالفتها لمقتضى الاصول الشرعية أو تزويرها. قوة الاثبات المطلقة للسجل لا تمنع من تصحيح الاخطاء المادية فى السجل العقارى حتى بعد مضى المهل كما جاء فى المادة 52 من هذا النظام. 3 / 1 يكون نظر الطعون الواردة فى هذه المادة من قبل المحكمة التى يقع فى نطاق اختصاصها مكان اقامة المدعى عليه فان لم يكن له محل اقامة كان الاختصاص للمحكمة التى يقع العقار فى دائرة اختصاصها. 3 / 2 لمن يطعن بمخالفة البيانات لمقتضى الاصول الشرعية أو تزويرها أن يتقدم لدى المحكمة ولو لم يثبت ذلك لدى جهة أخرى. 3 / 3 يتم تقديم ونظر الطعن بالتزوير على بيانات السجل العقارى وفقا لنظام المرافعات الشرعية. 3 / 4 يرجع فى تقدير مخالفة البيانات لمقتضى الاصول الشرعية الى القاضى. 3 / 5 يجب التأشير بدعوى التزوير أو مخالفة البيانات لمقتضى الاصول الشرعية وفق حكم المادة 4. من هذا النظام. 3 / 6
المادة الرابعة:
تعد وحدة عقارية فى تطبيق أحكام هذا النظام 1 كل قطعة من الارض بما عليها من بناء وغراس وغير ذلك تقع فى منطقة عقارية واحدة وتكون مملوكة لشخص أو أكثر دون أن يفصل جزءا منها عن سائر الاجزاء فاصل من ملك عام أو خاص ودون أن يكون لجزء منها من الحقوق أو عليه من الالتزامات ما ليس للاجزاء الاخرى أو عليها. 2 قطعة الارض المخصصة لمنفعة عامة وفقا للضوابط التى تحددها اللائحة التنفيذية 3 المناجم والمحاجر . يشترط لاعتبار قطعة الارض وحدة عقارية توفر الشروط التالية أ. أن تكون فى منطقة عقارية واحدة. ب. أن تكون مملوكة لشخص أو أكثر على الشيوع سواء كانوا طبيعيين أو اعتباريين. ج. ألا يفصل جزءا منها عن سائر الاجزاء فاصل من ملك عام أو خاص. د. ألا يكون لجزء منها أو عليه من الحقوق ما ليس للاجزاء الاخرى أو عليها. ه. ألا تقل أبعادها ومساحتها عما ورد فى التعليمات المنظمة لذلك. 4 / 1 تعد قطعة الارض المخصصة لمنفعة عامة وحدة عقارية وفقا لاحكام هذا النظام اذا كانت مملوكة للدولة مخصصة للاستعمال العام بمقتضى نظام أو أمر سام أو قرار أو حكم نهائى ولا يعد فى حكم هذه المادة الطرق والشوارع والممرات ونحوها يكتفى بذكرها كحدود فى الخرائط والصحائف العينية للوحدات العقارية المطلة عليها. 4/ 2 يقصد بالمناجم الامكنة التى تحتوى على المواد المعدنية وخاماتها والعناصر الكيميائية والاحجار الكريمة والصخور والطبقات والرواسب المعدنية التى توجد على سطح الارض كما تشمل آبار البترول والغاز. 4 / 3 يقصد بالمحاجر الامكنة التى تحتوى على مادة أو أكثر من مواد البناء والرصف والاحجار الزخرفية والبلاط والاحجار الصناعية ورمال الزجاج وما يماثله. 4 / 4 يعد العقار المتعدد الشقق والطوابق وحدة عقارية واحدة. 4 / 5
المادة الخامسة:
يجوز بقرار من وزير العدل بعد الاتفاق مع وزير الشؤون البلدية والقروية أن تعد منطقة من مناطق السكنى أو غيرها وحدة عقارية فى جملتها تفرد لها صحيفة عامة وذلك فى الحالات التى يصعب تطبيق ضوابط الوحدة العقارية عليها. ويعد لقيد المعاملات والحقوق الخاصة بهذه المناطق فهرس خاص يرتب وفقا لاسماء الاشخاص ويلحق بالصحيفة التى يتعلق بها . تحديد الحالات التى يصعب تطبيق ضوابط الوحدة العقارية عليها يرجع فيه لتقدير اللجنة المذكورة فى البند 2/1 من تلقاء نفسها أو بناء على توصية من القاضى المشرف على القيد الاول. 5 / 1 اذا أمكن تطبيق ضوابط الوحدة العقارية بعد زوال الصعوبات فيجب أن تفرد صحيفة لكل وحدة عقارية. 5 / 2 الصحيفة العامة هى الصحيفة التى تشتمل على البيانات الواردة فى صحيفة الوحدة العقارية ويضاف اليها فهرس خاص يرتب وفقا لاسماء الاشخاص. 5 / 3
المادة السادسة:
يخصص لكل منطقة سجل عقارى تفرد فيه صحيفة لكل وحدة عقارية تقيد بها الحقوق والالتزامات. وتبين اللائحة التنفيذية كيفية اعداد هذا السجل وتحديد بياناته والوثائق المتعلقة به. يتالف سجل المنطقة العقارية من عدة سجلات وملفات يكمل بعضها بعضا وهى أ. سجل الملكية وهو السجل الاساسى الملحق به الصحائف العقارية ويكون عبارة عن ملف يتم زيادته بحسب الاوضاع ويعطى السجل رقم المنطقة ولو تعدد مع ذكر رقم أول واخر صحيفة على كعب الملف. ب. ملف الخرائط المساحية.ج. سجل محاضر التحديد والتحرير. د. دفتر اليومية وهو دفتر يحتوى على عدد من الصفحات المرقمة تدرج فيه طلبات القيد فور تقديمها الى ادارة التسجيل العقارى والتوثيق. ه. ملفات الوحدات العقارية. 6 / 1 يتم اعطاء كل منطقة من مناطق المملكة رقما مسلسلا مميزا لها ويعطى لكل مدينة أو محافظة أو مركز داخل كل منطقة رقما مسلسلا مضافا الى رقم المنطقة وتقسم بحسب الاحوال المدن والمحافظات والمراكز الى مناطق عقارية يعطى لكل منها رقما مسلسلا مرتبطا برقم المدينة أو المحافظة أو المركز ويكون هذا الرقم رقم سجل المنطقة العقارية. 6 / 2 تعطى كل وحدة عقارية رقما مميزا طبقا لنظام الترميز المكانى ويعد هذا الرقم رقما لصحيفتها. 6 / 3
المادة السابعة:
يلحق بكل سجل عقارى فهرس شخصى هجائى تستقى بياناته منه يخصص فيه لكل مالك صحيفة أو أكثر تبين فيها الوحدات العقارية التى يملكها وما قد يطرأ عليها من تعديلات. عند انتقال ملكية أى وحدة عقارية يتم نزع صحيفة الفهرس الشخصى الخاصة بمالكها اذا لم يكن فى الصحيفة سواها فان كان فى الصحيفة أكثر من وحدة أو كان التصرف يتناول جزءا من الوحدة فيتم التأشير على الوحدة المنتقلة بالالغاء ويجعل للمالك الجديد صحيفة مستقلة ما لم يكن له صحيفة سابقة وفى كل الاحوال يعاد ترتيب الفهرس وفقا للترتيب الهجائى الجديد. 7 / 1 يتم حفظ واتلاف الفهارس المنزوعة وفقا لنظام حفظ واتلاف الوثائق. 7 / 2 يشتمل الفهرس الشخصى لكل مالك على البيانات التالية أ. اسم المالك رباعيا ورقم سجله المدنى. ب. أرقام الوحدات العقارية المملوكة له فى السجل. ج. توقيع معد الفهرس. 7 / 3 يعد فى كل مكتب من مكاتب السجل فهرس شخصى هجائى شامل يكون فيه لكل مالك صحيفة خاصة يبين فيها الوحدات التى يملكها فى دائرة اختصاص المكتب وترسل نسخة من هذا الفهرس فى نهاية كل عام الى الجهة المختصة فى وزارة العدل ووزارة الشؤون البلدية والقروية. 7 / 4
المادة الثامنة:
تقيد الحقوق العقارية فى السجل العقارى اذا كانت قد نشأت أو تقررت بسبب من أسباب اكتساب الحقوق العينية على النحو الذى تقره الشريعة الاسلامية. وتوضح اللائحة التنفيذية شروط واجراءات قيد تلك الحقوق. أسباب اكتساب الحقوق العينية ما يلى أ. عقود المعاوضات كالبيع. ب. عقود التبرعات كالهبة والوقف والوصية. ج. عقود التوثيق. د. الارث. ه. الارتفاق. و. الاحياء وفقا للانظمة والتعليمات المنظمة لذلك. ز. الاقطاع. ح. الشفعة. 8 / 1 لا يتم قيد الحقوق المذكورة فى البند 8 / 1 فى السجل العقارى الا اذا حصلت وفق الاجراءات الشرعية والنظامية. 8 / 2
الاختصاصات المادة التاسعة:
تتولى كل من وزارة الشئون البلدية والقروية ووزارة العدل أعمال التسجيل العقارى والتوثيق وفقا لما يأتى: 1 تقوم الادارة المختصة بالاراضى والمساحة فى وزارة الشئون البلدية والقروية بحصر الوحدات العقارية والقيام بالاعمال المساحية واعداد الخرائط اللازمة وتحديثها وتنفيذ نظم معلومات الاراضى. ويصدر وزير الشئون البلدية والقروية القرارات والتعليمات اللازمة لذلك. 2 تقوم الادارة المختصة بالتسجيل العقارى والتوثيق فى وزارة العدل بقيد وتوثيق الحقوق المتعلقة بالوحدات العقارية الواقعة فى دائرة اختصاصها. فاذا كانت الوحدة العقارية واقعة فى دائرة اختصاص ادارات متعددة وجب اجراء القيد فى كل منها ولا يكون للقيد الذى يتم فى احداها أثر الا بالنسبة للجزء الواقع فى دائرة اختصاصها. يتحدد الاختصاص المكانى لكل ادارة من ادارات التسجيل العقارى والتوثيق بموجب قرار من وزير العدل كما يتحدد الاختصاص المكانى لادارات المساحة والاراضى بقرار من وزير الشئون البلدية والقروية. 9 / 1 اذا كانت الوحدة العقارية تابعة لادارات متعددة فيتم اصدار صحائف عقارية بعدد الادارات التى تتبعها الوحدة وتزود كل ادارة بصحيفة منها مع صور مصدقة لكامل الوثائق والاوراق المتعلقة بالوحدة يتم حفظها بملف كل وحدة. 9 / 2 يحدد فى صحيفة الوحدة العقارية التابعة لادارات متعددة الجزء الواقع تحت اختصاص تلك الادارة بحدوده وأطواله بعد قيد كامل الوحدة فى تلك الصحيفة. 9 / 3
المادة العاشرة:
تحفظ فى ادارة التسجيل العقارى أصول الصكوك والاحكام التى يتم القيد بموجبها والسجلات والوثائق الخاصة بالقيد ويحظر نقلها الى خارجها. ولا يجوز لغير الجهات القضائية أو من تندبه من أرباب الخبرة وهيئات النظر الاطلاع عليها. ويستثنى من ذلك الوثائق المتعلقة بقيد المنشآت العسكرية والمشروعات الاقتصادية ذات الطابع الوطنى فتحفظ فى مقار الجهات الحكومية التابعة لها وتتبع فى شأنها أحكام السرية المقررة فى الانظمة الخاصة بها. يتم حفظ أصول الصكوك والاحكام والوثائق التى يتم القيد بموجبها بملف الوحدة العقارية ويكون حفظه حسب الانظمة المقررة لذلك. 1. / 1 يتم حفظ الوثائق المتعلقة بقيد المنشآت العسكرية والمشروعات الاقتصادية ذات الطابع الوطنى فى مقار الجهات الحكومية التابعة لها متى تقرر ذلك فى الانظمة الخاصة بها. 1. / 2 للجهات القضائية عند الاقتضاء أن تطلب صورا مصدقة من السجلات والوثائق والصكوك والاحكام. 1. / 3 لا يتم تسليم ذوى الشأن صورا من الصكوك والاحكام المشار اليها الا اذا وجدت مصلحة تقتضى ذلك1.. / 4 للجهات القضائية وادارة التسجيل العقارى والتوثيق الاطلاع على أصول الوثائق المتعلقة بالمنشآت العسكرية والمشروعات الاقتصادية ذات الطابع الوطنى بعد حفظها فى مقارها متى دعت الحاجة لذلك. 1. / 5
الخرائط
المادة الحادية عشرة:
يستند فى قيد الوحدات العقارية فى السجل العقارى الى الخرائط الآتية 1 خرائط الاساس الطبوغرافية. 2 خارطة الوحدة العقارية. 3 خارطة المنطقة العقارية. يتم تحديث بيانات نظم معلومات الاراضى بشكل مستمر وفقا للتغييرات التى تطرأ على الوحدة العقارية. 11 / 1 تقوم ادارة الاراضى والمساحة بانشاء ورصد نقاط شبكة الضبط الارضية وتحديد علامات حدود الوحدات العقارية ورصدها واسقاطها على الخرائط وفقا للتعليمات الفنية الموضوعة لهذا الغرض. 11 / 2
المادة الثانية عشرة:
يكون لكل وحدة عقارية خارطة مستقلة تبين موقعها وحدودها وأطوالها ومساحتها ومعالمها وما عليها من منشات وأرقام الوحدات المجاورة لها. تحدد أبعاد ومساحة الوحدة العقارية على الطبيعة بالاستعانة بخرائط الاساس الطبوغرافية وتميز نقاط الحدود الظاهرة على الخريطة بعد مقارنتها بما هو موجود على الطبيعة أما نقاط الحدود غير الظاهرة فتستعمل طرق المسح المناسبة فى أخذ القياسات اللازمة لتوقيعها على الخرائط.
12 / 1 يستند فى اصدار الخارطة الى الوثائق والمستندات المقدمة من أصحاب الاملاك وحالة العقار الذى تم الوقوف عليه ويتم تحديث الخارطة حسب كل تغيير يجرى على الوحدة العقارية بعد تدوين هذا التغيير فى صحيفتها. 12 / 2 اذا كانت الخارطة لوحدة عقارية تابعة لادارات متعددة فيتم ايضاح الجزء التابع لكل ادارة فى تلك الخارطة. 12 / 3
المادة الثالثة عشرة:
يكون لكل منطقة عقارية خارطة أو خرائط مساحية تبين عليها الوحدات العقارية الواقعة بها وأرقامها. ويستند فى اعدادها الى خرائط الاساس الطبوغرافية وخرائط الوحدات العقارية المكونة لها.ولا تعد نهائية الا بعد تمام أعمال التحديد والتحرير. لا تعد خرائط الوحدات العقارية نهائية الا بعد تمام أعمال التحديد والتحرير وتصديق القاضى المشرف على القيد الاول على محاضرها. 13 / 1
المادة الرابعة عشرة:
يعطى ذوو الشأن بناء على طلبهم صورا من خرائط الوحدات العقارية بعد أداء المقابل المالى المقرر. يقصد بذوى الشأن كل من له مصلحة فى الحصول على صورة أو أكثر من خارطة الوحدة العقارية. 14 / 1 يتم تحصيل المقابل المالى حسبما نصت عليه المادة 49 من هذا النظام. 14 / 2 القيد الاول.