تفعيل «التسجيل العيني للعقار» و«التثمين» قبل إقرار «رسوم الأراضي» يضمن سرعة انخفاض الأسعار

حالة ترقب لما سيفصح عنه اجتماع هيئة كبار العلماء.. عقاريون ل اليوم

ربط مختصون بالشأن العقاري نجاح تطبيق قرار الرسوم على الأراضي البيضاء في حال أقر من قبل هيئة كبار العلماء في اجتماعها الأحد المقبل، بتفعيل نظام "التسجيل العيني" و"التثمين العقاري"، مؤكدين على أن إقرار الرسوم دون البدء فعلياً بتطبيق التسجيل العيني لن يكون تأثيره سريعا على السوق وتراجع الأسعار، كما أن تطبيق القرار منفردا سيضع الجهات المكلفة بتحصيل تلك الرسوم في دوامة كبيرة عند رغبتها في معرفة أسماء مالكي العقارات.
وقال المختصون في حديثهم ل"اليوم" إنه إذا تم إقرار الرسوم دون تسجيل عيني للعقارات والأراضي، فإن الجهات التي ستتولى مهمة التحصيل ستدخل في دوامة كبيرة، فقد احتاجت وزارة الإسكان عند رغبتها في معرفة مالكي المنازل أكثر من ثلاثة أعوام، وبعد استعانتها بشركة الكهرباء و"العدادات"، وهذا يكشف الحاجة الملحة إلى تفعيل التسجيل العيني، وبدونة لن يظهر أثر فرض الرسوم مبكرا، حيث تحتاج إلى حصر الأراضي والتأكد من نظاميتها وهذه المهمة تحتاج إلى وقت طويل".
رئيس شركة الحاكمية للتطوير العقاري ردن الدويش، يرى أن قصر الأمر على جباية الزكاة فقط سيكون له تداعيات على الأسعار في سوق العقار، وقصرها فقط على الرسوم دون تسجيل عيني أو تثمين منصف سيأخذ وقتا طويلا، ولن يكون له أثر سريع على الأسعار، وقال الدويش: "إذا أقرت جباية الزكاة فقط وهي مسؤولية مصلحة الزكاة والدخل، فهو موضوع سهل عمليا ولكنة خطير على السوق، فالتكلفة سترحل للمستهلك الأخير وهو ما يعني زيادة غير مسبوقة وتضخما كبيرا في أسعار الأراضي، لذلك من المهم أن تقرن بفرض الرسوم على الأراضي البيضاء مع تفعيل التسجيل العيني للأراضي والتثمين حتى تتم العملية بشكل سريع ومؤثر على السوق".
احتكار الاراضي
وحذر الدويش من أن قصر فرض رسوم على الأراضي البيضاء على المؤسسات التجارية والشركات العقارية فقط، دون الأفراد ستكون تداعياته سيئة على سوق العقار، مؤكدا أن مشكلة احتكار الأراضي تسبب بها أفراد أكثر من المؤسسات التجارية والشركات العقارية، وقال: "الكيانات التجارية في حال قصر الرسوم عليها سترحل التكاليف إلى المستهلك النهائي، وبالتالي ستزيد من ارتفاع الأسعار، بينما الأفراد هم السبب الرئيسي في الاحتكار، وهناك منهم من يمتلك مساحات كبيرة جدا ومع حجم التمويل الضخم المتوقع الذي سيضخه صندوق التنمية العقاري الذراع التمويلي لوزارة الإسكان فإنهم لن يجدوا مشكلة في التخلص منها، وإن كان بعضهم سيضطر للتخلص من المساحات الكبيرة التي لا يستطيعون تطويرها أو الاحتفاظ بها بعد أن تصبح مكلفة".
وطالب الدويش بتفعيل "التسجيل العيني" للعقار وتفعيل "التثمين" وإيجاد قوانين واضحة له ولممارسية، قبل تطبيق الرسوم على الأراضي، حيث إنه سيسهل عمل الجهات التي ستفرض تلك الرسوم، وقال: "إذا تم إقرار الرسوم دون تسجيل عيني للعقارات والأراضي، فإن الجهات التي ستتولى مهمة التحصيل ستدخل في دوامة كبيرة، فقد احتاجت وزارة الإسكان عن رغبتها في معرفة مالكي المنازل أكثر من ثلاثة أعوام، وبعد استعانتها بشركة الكهرباء و"العدادات"، وهذا يكشف الحاجة الملحة إلى تفعيل التسجيل العيني الذي بدونه لن يظهر أثر فرض الرسوم مبكرا، حيث تحتاج إلى حصر الأراضي والتأكد من نظاميتها وهذه المهمة تحتاج إلى وقت طويل".
وتطرق رئيس "شركة الحاكمية للتطوير العقاري" إلى فائدة فرض رسوم على الأراضي البيضاء الواقعه داخل النطاق العمراني، مؤكدا أنها ستخفض من الأسعار كونها ستساهم في زيادة المعروض، خاصة من الأراضي الكبيرة التي ستشكل حملا ثقيلا على مالكيها في حال لم يقوموا باستثمارها أو تطويرها، وقال: "فرض الرسوم مع جباية الزكاة يخفف من وطأة احتكار الأراضي التي ساهمت في تضخم الأسعار وأوجدت مشكلة سكنية أضرت بالمواطنين".
وتطرق الدويش للجهود التي تبذلها وزارة الإسكان، وقال: "الوزارة طالبت بفرض الرسوم منذ أكثر من ثلاث سنوات، ولكنها تعطلت لأسباب عديدة، وأعتقد أن الوزارة وصلت الآن إلى مراحل متقدمة من تنفيذ خططها، ونتمنى أن يكون لتلك الجهود أثر في حل أزمة السكن، وأن تساهم شركات التطوير العقاري المحترفة في دعم جهود الوزارة، وأن تتيح لها الوزارة المساحة المناسبة لذلك، خاصة أن هناك شركات أثبتت وجودها خلال العقد الأخير وأثبتت أنها تملك فكرا ورؤية لحياة أفضل في قطاع الإسكان"
من جهته، أبدى العقاري سالم الجعيب تأييده لفرض الرسوم على الأراضي البيضاء، على ألا يشمل ذلك كل المناطق، بحيث يقتصر على المناطق التي تكون داخل النطاق العمراني، بحسب مساحات وآليات محددة.
وأشار الجعيب إلى أن منطقة الخبر الشمالية والجنوبية مأهولة بالسكان، وبها مساحات كبيرة من الأراضي البيضاء، وأيضا بمدينة الدمام مناطق تم توصيل خدمات الكهرباء والماء والصرف الصحي لها، ولكنها لا تزال غير مستغلة.
أكد العقاري أحمد الرميح، عدم تأييده لفرض الرسوم على الأراضي البيضاء رغم أن ذلك لن يؤثر على أسعار العقارات، داعيا وزارة الإسكان لبناء مساكن للمواطنين بدون فرض الرسوم في إطار خططها ومشروعاتها الحالية لتوفير المساكن والاستفادة من المساحات المتاحة في النطاقات العمرانية للمدن.
وتساءل الرميح عن عدم بناء وزارة الإسكان مساكن للمواطنين حتى الآن وتوفير إسكان مناسب لهم، في وقت يتم فيه فرض رسوم على العقاريين الذين لهم دورهم التنموي الإيجابي والمؤثر، حيث يشاركون في بناء البلد أسوة بمؤسسات الدولة في القطاع العام.
أكد المثمن العقاري عادل الدوسري، أن القرار سيكون إيجابيا، وتساءل هل فرض الرسوم سيتم على أراض معينة أو بحسب المساحات أو يشمل جميع الأراضي البيضاء؟ وهل يستوي فرض الرسوم للمالك الذي يملك 5000 ألف متر بألف مليون متر؟، وقال الدوسري إن تلك التساؤلات مهمة، وأضيف إليها هل الرسوم تتم عن طريق هيئة نظر تثمن الأرض أو بحسب قيمتها بالسوق؟ وهل هي تراكمية وسنوية أم ثابتة؟، ثم هل يتم مساعدة أصحاب الأراضي البيضاء أم يتم استثمارها للمالك؟ وأين ستوجه الرسوم المفروضة؟ هل ستكون في صندوق الإسكان أم ستذهب إلى وزارة المالية؟
ويرى أن فرض الرسوم للأراضي البيضاء ينبغي أن يكون على الأراضي التي تتجاوز مساحاتها ال 10 آلاف أو 50 الف متر مربع حتى يوجد إنصاف، وذكر أن بعض رجال الأعمال والتجار يملكون آلاف، بل ملايين الأمتار، ولا بأس أن يتم فرض رسوم لكن يجب ألا تكون تراكمية، وتصرف لصندوق الإسكان ليتم صرفها للمواطنين في البناء، على ألا تكون للمالية أو مصلحة الزكاة.
وأضاف العقاري عادل المد الله: إن أرخص الأراضي في الخليج موجودة في السعودية، ولو أقرت الرسوم ستصبح أسعار الأراضي من أغلى الأسعار في الخليج مثل الإمارات وقطر، وبذلك ستزيد التكلفة على راغبي الشراء، وفرض الرسوم سيضاعف أسعارها بكثير، وأكد المد الله، أن الأراضي يحكمها السعر في السوق، لافتا إلى أن هناك حلولا أكثر إيجابية بإمكانها إحداث التوازن في السوق كمشاركة البنوك في البناء وزيادة تسهيلات التمويل العقاري، وإقرار بعض الأنظمة الخاصة بتحصيل الإيجارات في الوقت والمدة المحددة، كما أنه لابد وأن تحل المشاكل التي يعاني منها بعض العقاريين على أراضيهم التي تمتد لسنوات، ومن ثم التفكير في فرض الرسوم، مقارنة بالأراضي التي داخلة بالنطاق العمراني أو تلك التي من المتوقع أن تدخل.
ما هو التسجيل العيني للعقار؟
صدر النظام بقرار مجلس الوزراء رقم/ 7 / ب/ 3887 وتاريخ 14 / 2 / 1423 ه وبقرار معالي وزير العدل رقم 4493 وتاريخ 14 / 6 / 1425ه وبتعميم معالي وزير العدل رقم 13 / ت / 2476 في 23 / 6 / 1425ه.
يقصد بالمصطلحات والعبارات الآتية المعاني المحددة أمام كل منها:
السجل العقاري: مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار وموقعه وحالته الشرعية، وما له من حقوق وما عليه من التزامات، والتعديلات التي تطرأ عليه تباعا.
المنطقة العقارية: مجموعة من الوحدات العقارية محددة بشوارع رئيسة أو معالم ثابتة واضحة.
الخارطة: رسم هندسي مساحي مبني على نظام إحداثيات (وطني)، يبين موقع المنطقة والوحدة أوالوحدات العقارية وحدودها ومعالمها وأرقامها وأطوالها ومساحتها.
خرائط الأساس الطبوغرافية: تمثيل لمساحة معينة من سطح الأرض بما عليها من ظواهر مختلفة، وفق مقياس رسم دقيق يمثل نسبة ثابتة بين الأبعاد الخطية على الخارطة والأبعاد الأصلية المناظرة لها على الطبيعة.
القيد الأول: إدراج الوحدات العقارية في السجل العقاري أول مرة بحالتها التي هي عليها، وتخصيص صحيفة لكل منها وفقا لأحكام هذا النظام.
أعمال التحديد والتحرير: الوقوف على طبيعة الوحدة العقارية، وإعداد خارطة لها بمعرفة مهندس أو مساح، يوضح عليها رقمها وبياناتها، وتحرير محضر يذكر فيه ما يدلي به المالك من أقوال وما يؤيدها من مستندات، وأقوال من يدعي لنفسه حقا عليها، وأقوال الجيران وغيرهم إن لزم الأمر وفقا للنموذج المعد لهذا الغرض، ويتم ذلك تحت إشراف قاض من المحكمة المختصة.
القيود التالية: إدراج التصرفات التي ترد على الوحدة العقارية بعد إتمام القيد الأول في السجل العقاري.
المحكمة المختصة: المحكمة التي يقع العقار في دائرة اختصاصها.
الحق العقاري: سلطة مباشرة يقرها النظام لشخص أو أكثر على عقار معين، تخوله التصرف فيه والاستئثار بمنافعه.
الحق العيني الأصلي: الحق المستقل بذاته غير المستند إلى حق آخر يرد على استعمال الشيء محل الحق أو استغلاله أو التصرف فيه.
الحق العيني التبعي: حق يتقرر على العقار ضمانا لحق شخصي.
حق الارتفاق: حق عيني عقاري يحد من منفعة عقار لمصلحة عقار غيره يملكه شخص آخر.
1/1 التسجيل العقاري: هو الطريقة التي تجعل من الوحدة العقارية محل الحق أساسا لقيد الحقوق العقارية، بحيث تخصص صحيفة في السجل العقاري لكل وحدة عقارية، توصف فيها الوحدة وصفا دقيقا من حيث موقعها ومساحتها وطبيعتها، وتبين فيها الحقوق والالتزامات الواردة عليها.
ينشأ سجل عقاري تثبت فيه - وفقا لأحكام هذا النظام - الحقوق العقارية وما يطرأ عليها من تعديلات.
2/1 تشكل لجنة برئاسة وكيل وزارة العدل المساعد أو من ينيبه، وعضوين من المختصين في وزارة العدل، وعضوين من المختصين في وزارة الشؤون البلدية والقروية، يكون اجتماعها في وزارة العدل بدعوة من رئيسها حسب الحاجة، وتتولى المهمات التالية:
أ. اقتراح المدن والمناطق العقارية التي يبدأ تطبيق النظام فيها والخطط اللازمة لتنفيذه.
ب. تحديد الحالات التي يصعب تطبيق ضوابط الوحدة العقارية عليها.
ج. إبداء الرأي في المسائل التي تحال إليها من وزير العدل، ووزير الشؤون البلدية والقروية فيما يتعلق بنظام التسجيل العيني للعقار.
وللجنة في سبيل تنفيذ المهمات الموكلة إليها الاستعانة بمن تراه من الخبراء والجهات الأخرى المختصة.
2/2 يراعى عند تسجيل العقارات المملوكة لغير السعوديين في السجل العقاري أن يتم توثيقها وفقا للأنظمة والتعليمات الخاصة بهم.
يكون للسجل العقاري قوة إثبات مطلقة، ولا يجوز الطعن في بياناته بعد انتهاء الآجال المحددة للطعن المنصوص عليها في هذا النظام، إلا تأسيسا على مخالفتها لمقتضى الأصول الشرعية أو تزويرها.
3/1 قوة الإثبات المطلقة للسجل لا تمنع من تصحيح الأخطاء المادية في السجل العقاري حتى بعد مضي الآجال، كما جاء في المادة (52) من هذا النظام.
3/2 يكون نظر الطعون الواردة في هذه المادة من قبل المحكمة التي يقع في نطاق اختصاصها مكان إقامة المدعى عليه، فإن لم يكن له محل إقامة مختار أو معتاد كان الاختصاص للمحكمة التي يقع العقار في دائرة اختصاصها.
3/3 لمن يطعن بمخالفة البيانات لمقتضى الأصول الشرعية أو تزويرها أن يتقدم لدى المحكمة ولو لم يثبت ذلك لدى جهة أخرى.
3/4 يتم تقديم ونظر الطعن بالتزوير على بيانات السجل العقاري وفقا لنظام المرافعات الشرعية.
3/5 يرجع في تقدير مخالفة البيانات لمقتضى الأصول الشرعية إلى القاضي.
3/6 يجب التأشير بدعوى التزوير أو مخالفة البيانات لمقتضى الأصول الشرعية وفق حكم المادة (40) من هذا النظام.