«التسجيل العيني للعقار».. يساعد على فرض رسوم مالية على الأراضي البيضاء

ننتظر تعميم النظام على بقية المناطق وتسريع إجراءات التنفيذ بين «البلديات» و«العدل» ..

يحتاج قطاع العقار في المملكة للمزيد من التنظيمات والتشريعات الهادفة إلى تحسين أوضاع السوق، ووضع السياسات والآليات المُحكمة التي تُسهم في تحقيق بيئة عقارية آمنة تحمي وتدعم الاستثمار في المملكة، وتحديداً مع ما يشهده قطاع الإسكان في المملكة من دعم واهتمام من الدولة، حيث كان لزاماً من الجهات المعنية وضع الحلول الممكنة لكي تتوافق مع ذلك الدعم.
ومن أهم تلك الأنظمة والتشريعات الهامة الذي تم تطبيقه مؤخراً نظام "التسجيل العيني للعقار"، أسوة بدول العالم ومنها الدول العربية، حيث تم تطبيقه في مدن محددة، ولا يزال يشهد بطئاً في التنفيذ من عدة جهات مسؤولة (البلديات، العدل)، رغم سعي الدولة ودعمها وتأييدها لتنفيذ ذلك النظام، وتسريع تطبيقه، ووضع الترتيبات والإجراءات الكفيلة لتحقيق الهدف المنشود من تنفيذه.
ويهدف نظام التسجيل العيني للعقار إلى ضبط وتوثيق وقيد الممتلكات العقارية، بالإضافة إلى توفير الحماية القانونية الكاملة للملكيات العقارية والمنقولة ومنع اغتصابها؛ مما يُسهم في خدمة المجتمع واستقرار المعاملات بين الأفراد في المجتمع عن طريق البحث والتحقيق في أساس الملكية وقيد الحقوق، كما يُعد تطبيق النظام في المملكة نقلة نوعية في تاريخ الاستثمار العقاري في المملكة، الذي يعتبر من أهم وسائل الاستثمار الاقتصادي، إلى جانب أنّ هذا النظام يُعتبر من الأنظمة التي وضعت لمعالجة الإشكاليات والدعاوى العقارية؛ مما يُسهم في إنهاء جميع إشكاليات التملك والازدواجية الحاصلة التي ربما حدثت في السابق.
وطالب مختصون في تحقيق "الرياض" بتعميم نظام التسجيل العيني للعقار في مختلف مناطق المملكة، وذلك تزامناً مع الجهود المبذولة من الدولة ودعمها الكبير لقطاع الإسكان، مشيرين إلى أن النظام هو أول خطوات فرض رسوم مالية على الأراضي البيضاء المنظور حالياً لدى هيئة كبار العلماء، مؤكّدين على أنّ تطبيق النظام سيُساعد على إيجاد قاعدة معلوماتية حديثة للقطاع العقاري يتم التعامل معها الكترونياً من قبل الجهات المعنية، تتضمن معلومات مفصلة عن الملكيات العقارية وحالتها وطبيعتها على أساس من الثقة والمصداقية والشفافية؛ مما سيُساعد الدولة في ضمان حقوق البائع والمشتري للعقار.
نظام هام
وأوضح "راشد الفوزان" -كاتب اقتصادي- أنّ نظام التسجيل العيني للعقار يُعد من الأنظمة الهامة جداً، ويتمثل ذلك في تحديده للاتجاه العقاري في المملكة، وما تكون عليه الصكوك أو الملكية العقارية بشكل واضح، مبيناً أنّ التسجيل العيني للعقار سوف يحتوي على التاريخ الكامل للعقار، لافتاً إلى أنّ التسجيل العيني سوف يحفظ الملكيات ويؤدي إلى عدم تعارض الصكوك التي نشاهدها في واقعنا الحالي -مثل وجود أكثر من صك على الأرض-، كما يعمل على تسهيل عملية معرفة العقار وتناقل الملكية وتتداوله، مشدداً على أنّ تعميم هذا النظام سوف يكون له فوائد كبيرة وفعالة اذا تم تطبيقه في مختلف مواقع المملكة، مؤكداً تأييده لتعميم هذا النظام في مختلف المواقع سواء كانت في المدن أو القرى أو الهجر.
وقال إنّ وزارة العدل تعمل حالياً على تطبيق نظام التسجيل العيني للعقار في مواقع محددة، وذلك على سبيل التجربة، مشيراً إلى أنّها تتابع بشكل مستمر للكشف عن السلبيات التي قد تظهر على النظام، من خلال التسجيل الإلكتروني أو من خلال الأنظمة التي ستطبقها وغير ذلك مما يخص هذا النظام، ذاكراً أنّ وزارة العدل تتجه نحو الطريق السليم، معتبراً أنّ تعميم نظام التسجيل العيني للعقار هي مسألة وقت فقط، حيث تمُر الوزارة حالياً بمراحل عملية تطوير وتنظيم هذا النظام، كما أنّ ذلك التطوير شمل مرافقها العدلية كاملة، والذي يتمثل في افتتاحها للمحاكم المتخصصة القادمة التي تنشئها، لافتاً إلى أنّ الدور قادم على نظام التسجيل العيني في عملية التطوير والتنظيم وفق خطة زمنية، مؤكّداً على أنّ عملية إصدار الصكوك والأراضي ليست بمسؤولية وزارة العدل فقط، بل هناك جهات أخرى تشاركها في الواجبات والمهام أيضاً، مثل وزارة الشؤون البلدية والقروية، باعتبارها من يحدد المخططات والأراضي ومحتويات السكن أحياناً وتراخيصها، حيث إنهم جميعاً جهات مرتبطة من بعضها البعض.
وأضاف إنّ الأمر الذي سيحدد حول تأثير تطبيق النظام العيني على فرض رسوم مالية على الأراضي البيضاء تكمن في حالة وجود قانون وتشريع من شأنه فرض الغرامة على تلك الأراضي، في ظل إمكانية إصدار الصكوك حالياً، مشيراً إلى أنّ التسجيل العيني سيُسهم في عدم تعارض الصكوك والاشكاليات عليها، وفي الوقت نفسه سوف يتضمن على ما يحتويه هذا الصك؛ لأنّ جميع الصكوك الموجودة لدينا سواء كانت برجا سكنيا أو برجا تجاريا أو حتى أرضا بيضاء نجدها في صكوك واحدة، وبالتالي لا يمكن من خلالها التفريق بينها، ونظام التسجيل العيني يُفرق ما بين الصكوك وعلى ما تحتويه؛ مما سيُسهم في تسهيل قيد التسجيل بشكل واضح جداً، بالإضافة إلى أنّه سوف يخدم اذا وجد قانون فرض ضريبة في حصر جميع الأراضي بكل سهولة.
وطالب بوجوب الإسراع في تعميم نظام التسجيل العيني للعقار؛ لما له من دور فاعل لحل إشكاليات عديدة، بالإضافة إلى أنّه سيكون أكثر ديناميكية في القطاع العقاري بالمملكة وتداوله، لافتاً إلى إفادة الجميع من إقرار نظام التسجيل العيني العقاري في جميع مناطق المملكة، مشيراً إلى أنّ وزارة العدل تمتلك القدرة والكفاءة والحماس في هذا الاتجاه، مستشهداً بالتطور الكبير والنقلة النوعية التي تشهدها المرافق العدلية في المملكة.
معلومات إلكترونية
وبيّن "أحمد الدايل" -خبير اقتصادي- أنّ التسجيل العيني للعقار يتولى أعماله كل من وزارة العدل ووزارة الشؤون البلدية والقروية ولكل وزارة اختصاصها، موضحاً أنّ نظام التسجيل العيني للعقار بدء تطبيقه عام 2013م والذي أنشئ له مكاتب في الرياض وجدة، مؤكّداً أنّه سيُساعد على إيجاد قاعدة معلوماتية حديثة للقطاع العقاري يتم التعامل معها إلكترونياً من قبل الجهات المعنية تتضمن معلومات مفصلة عن الملكيات العقارية وحالتها وطبيعتها على أساس من الثقة والمصداقية والشفافية، بما يُساعد على اتخاذ القرارات السليمة بشأن الدعم الإسكاني والتمويل والقروض السكنية والتداولات العقارية، لافتاً إلى أنّ النظام يُعتبر صكا جديدا يشمل تعديلات وإحداثيات للموقع وأسماء الملاك السابقين واللاحقين، وما يطرأ على الأرض السكنية من مستجدات إنشاء عمارة او فلة او استراحة عليها.
وقال إنّ التسجيل العيني يُقيد في سجل واحد وفق مستندات ملك العقار، والتي يمكن الرجوع إليه من قبل الطرفين الذين هم في سبيل بيع وشراء العقار، من أجل التأكد من سلامة الملكية، ومعرفة عما إذا كان محجوزاً على العقار من قبل طرف ثالث أو أنّ الملك لا زال مرهوناً من قبل أحد المصارف، حتى تمام تسجيل ثمنه، مشدداً على أنّ نظام التسجيل العيني للعقار سيُساعد الدولة في ضمان حقوق البائع والمشتري للعقار وأصحاب الحقوق الآخرين، بالإضافة إلى معرفة مقدار الانتشار العمراني، موضحاً أنّ النظام له حجية مطلقة في الإثبات بحيث لا يمكن الاعتراض على ما قيد بالسجل العقاري.
وأضاف إنّ نظام التسجيل العيني للعقار يُعتبر من الأنظمة العقارية التي تثبت الحالة الفنية المساحية والقانونية للعقار، سواء كان أرضاً فضاءً أو مبنى، حيث يتم تسجيل العقار بحالته على الطبيعة ويتم وصف هذا العقار بجميع مكوناته من مبان ومنشآت وغير ذلك، ويتم تسجيل جميع الوحدات العقارية، وذلك في كل قطعة من الأرض سواء مملوكة للأشخاص أو قطعة أرض مخصصة للمنفعة العامة وأملاك الدولة، مؤكّداً على أنّ تعميم هذا النظام سوف يؤثر إيجاباً على الحركة العقارية بالمملكة؛ مما يُسهم في تنظيم السوق ونزول الأسعار، مشدداً على وجوب مصاحبة هذا النظام لحملة إعلامية تشمل جميع فئات المجتمع لإعلامهم وتوعيتهم بفوائده ومميزاته، مرجعاً أسباب ارتفاع الأسعار في السوق العقاري لعدة أسباب منها: أن يكون العرض والطلب على العقار حقيقياً، إضافةً إلى حاجة المواطنين المستمرة المتزايدة للعقار والبناء الافقي، وتأخر مشروعات وزارة الإسكان، إلى جانب امتلاك الأراضي البيضاء الشاسعة لمدة زمنية طويلة، وكذلك علاقة سوق العقار بسوق الأسهم العكسية.
توثيق ملكية
وذكر "علي الزهراني" -محلل اقتصادي والرئيس التنفيذي لمركز المال والأعمال للتدريب- أنّه ومن خلال الاطلاع على اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار يتبين أنّها تهدف لتوثيق ملكية الوحدات العقارية من أجل منع التلاعب في ملكية الوحدات العقارية، ومعالجة مشكلة التحايل التي حدثت في الكثير من القضايا في هذا الصدد، ومنها: إزدواجية الملكية، ووجود أكثر من صك أو وثيقة على الوحدة العقارية، موضحاً أنّ التعاون بين وزارتي البلدية والشؤون القروية والعدل يؤكّد الوعي والحرص على ضبط هذا الأمر البالغ الأهمية، لحفظ الحقوق، لافتاً إلى أنّ من الإجراءات حفظ أصول الصكوك والأحكام في مقار وزارة العدل بإدارة التسجيل العقاري، عدا الوثائق العسكرية ذات الطابع السري، ويتم تقديمهم فقط حسب تقدير المصلحة من قبل وزارة العدل، مشدداً على أنّ النظام لم يُشر إلى طريقة الحفظ الإلكترونية والحماية لهذه الأنظمة، خصوصاً أن وزارة العدل قد فعلت أسلوب الحفظ الإلكتروني منذ فترة في بعض المدن.
وقال إنّ من أبرز جوانب هذا النظام هو الدقة في حفظ أوصاف العقار كاملة وكذلك معلومات المالك سواء فرداً أو جهة حكومية أو تجارية؛ مما يرفع من موثوقية تلك الوثائق وأيضاً تم توثيق العمليات التجارية التي تتم على تلك الوحدات العقارية من بيع ورهن وأي التزامات تنشأ عليها، لافتاً إلى أنّ من ملامح القانون الجديد هو التعامل مع الخلافات والاعتراضات خلال فترات زمنية واضحة والبت بها بشكل سريع، إلى جانب التعامل مع الجهات الرسمية في حال وجود أي تغير على تلك الوحدات مثل الحصول على تراخيص البناء والرهن وغيرها.
وأضاف أنّ من الجوانب الإيجابية لهذا القانون هو السرعة في تحديث المعلومات وإبلاغ الأطراف ذوي العلاقة بما يستجد على تلك الوحدات لكي يتمكنوا من معرفة ما يحدث للوحدات العقارية التي يملكونها، مشيراً إلى أنّ من أهم انعكاسات هذا النظام على سوق العقار هو التنظيم وتفادي الخلافات في الملكية، وتفادي ضياع الأوراق الثبوتية للوحدات العقارية، ووجود جهة تنظيمية واحدة لحفظ تلك الملكيات، والتعامل معها وحفظ حقوق الورثة وضمان عدم التعدي عليها.
إشراف قضائي
وأكّد سعيد العمري -محام ومستشار قانوني- أنّ العقار يُعتبر من أغلى الأشياء فهو لا يمثّل مبنى فقط، بل يُعتبر معنى وبه يقاس تقدم الأمم، بالإضافة إلى أنّه رمز للأصالة والعزة والكرامة، مشيراً إلى أنّ امتلاك العقار يتداول فيه البشر، فهو قد يكون مملوكاً لشخص ما وتتغير ملكيته لشخص آخر لأسباب كثيرة من ضمنها الميراث والبيع والمقايضة، كما أنه يجوز استئجاره لفترات متفاوتة وجاء الشرع والنظام لحفظ حقوق الملكية، موضحاً أنّ هناك الكثير من الدول التي أصدرت العديد من النظم لمراقبة وتسجيل الأراضي والعقارات وأنشئت جهة عدلية ومنها قانون تسجيل الأراضي السوداني لسنة 1925م، وأنشئت مصر مصلحة الشهر العقاري في العام 1946م، أمّا في المملكة فإن التسجيل العيني للعقار كان موجوداً منذ فترة طويلة ولكن لم يكن بالصورة المطلوبة، والتعديلات كانت عليه تتم بالتهميش على الصك، وهذا الاجراء أحدث كثير من المشاكل، حتى صدر نظام التسجيل العقاري في العام 1423ه، وجاء بشكل واضح وصريح وأنهى العديد من الاشكالات، وتمت الإفادة فيه من التقنية الحديثة في تطبيقه، بالإضافة إلى تأمين حقوق الناس تأميناً كاملاً.
يوثق ويضبط الملكيات العقارية ومنع اغتصابها أو استخراج صكوك مزدوجة عليها.. ويحفظ حقوق الورثة
وقال إنّ النظام السعودي عرف التسجيل العقاري بأنّه مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار وموقعه وحالته الشرعية، وماله من حقوق وما عليه من التزامات، والتعديلات التي تطرأ عليه تباعاً، لافتاً إلى أنّ من مزايا هذا النظام أنه أجاز أن تكون منطقة السكن وحدة عقارية في الجملة إذا تعذر تطبيق ضوابط الوحدة العقارية عليها، وتجري إجراءات القيد الاول في السجل العقاري تحت إشراف قاضي المحكمة الذي يقع العقار في دائرة اختصاصها، كما أنّه لا يجوز التغيير في البيانات الموجودة بالسجل العقاري إلا بطلب المالك الذي له حق التصرف، كما لا يجوز الطعن في بيانات السجل بعد فوات مدة الطعن المحددة نظاماً؛ وهى سنة من تاريخ القيد في السجل العقاري أو خلال سنتين إذا ظهرت أدلة أو وثائق جديدة، كما أوجب النظام قيد عقود الايجار والسندات التي ترد على منفعة العقار التي تزيد مدتها على خمس سنوات حتى تكون نافذة في حق الغير ونظم مسألة الاخذ بالشفعة، وذلك بالتأشير بإعلان عن الرغبة في الشفعة في صحف الوحدات العقارية المشفوع فيها.
وأضاف أنّ نظام التسجيل العيني العقاري يُعدّ توثيقاً للمتعاملين في العقار، فهو يحد من التلاعب في ملكية العقارات ويحفظ حقوق وأملاك الأشخاص، حيث يقوم بذلك دائماً الجهات العدلية والقضائية في الدول، وتُشرف عليه وزارة العدل بالتعاون مع وزارة الشؤون البلدية والقروية بالمملكة، منوهاً بأنّه من الملاحظ على نظام التسجيل العيني العقاري أنّه يشوبه البطء في التنفيذ؛ بسبب كبر مساحة المملكة وكثرة العقار بها، وصدور نظام التسجيل العيني للعقار منذ فترة قليلة، موضحاً أنّ الدولة عنيت بإصدار أنظمة عقارية أخرى غير هذا النظام تهم المواطن بالدرجة الأولى، حيث صدر نظام الرهن العقاري، ونظام التمويل العقاري، ونظام تملك غير السعوديين، بالإضافة إلى نظام التأجير التمويلي، وأنظمة أخرى مزمع صدورها مثل نظام التوثيق العقاري ونظام التقييم العقاري.
راشد الفوزان
استحقاق «إسكان».. ومواجهة «لصوص الأراضي»!
أدى غياب نظام التسجيل العيني للعقار إلى ظهور موجة من بعض الشكاوى المتكررة التي ظهرت أخيراً من المتقدمين للحصول على الدعم السكني، وتحديداً ممن رفضت طلباتهم بسبب تملكهم أراضٍ، أو سبق لهم ذلك، أو لم يفصح عن جهل أو تحايل عن تملكه أرض أو مسكن، ولو كان نظام التسجيل العقاري قائماً، وفاعلاً لما احتاجت وزارة الإسكان إلى شهور للتثبت من استحقاق المتقدمين من مصادر متعددة مثل شركة الكهرباء، والمياه، ووزارة البلديات، وغيرها، ومع ذلك نجحت في مهمتها بعد عناء طويل!.
ويُعتبر نظام التسجيل العيني للعقار من أهم الأنظمة المؤدية إلى حماية الملكية، حيث يُعد الرقيب الأول في مواجهة لصوص الأراضي، بالإضافة إلى حفظ حقوق وممتلكات الناس وفق تشريع يحمي الجميع، كما يمكن من خلال هذا النظام جمع وتوثيق البيانات الخاصة بالوحدة العقارية، ثم الوقوف على طبيعة الوحدة العقارية، وإعداد خارطة لها بمعرفة مهندس أو مساح يوضح عليها رقمها، وبياناتها، ثم إصدار الصحيفة العقارية الخاصة بها، وتوصف فيها الوحدة العقارية وصفاً دقيقاً، من حيث موقعها، ومساحتها، وتبين في الحقوق والالتزامات الواردة عليها، حيث يتولى أعمال التسجيل العيني للعقار كل من وزارة العدل ووزارة الشؤون البلدية والقروية ولكل وزارة اختصاصها.
ويساعد النظام الدولة في ضمان حقوق البائع والمشتري للعقار وأصحاب الحقوق الآخرين، وتسهيل عمل الدراسات، وحصر العقارات، ومعرفة مقدار الانتشار العمراني؛ كون العقار مسجلاً بشكل دقيق، كما يساهم في استقرار الوضع النظامي للتخطيط، ويبين بصورة واضحة الالتزامات والحقوق بالنسبة للملاك، بعد اسناده لوزارة العدل ووزارة الشؤون البلدية والقروية العمل في حصر وتحديد الوحدات العقارية، وتثبيت الحقوق والالتزامات التي على العقارات؛ مما يؤدي الى تأسيس قاعدة بيانات وسجل عقاري واضح يحدد بصورة جلية من خلال صحائف الوحدات العقارية والقيد في السجل العقاري، وبالتالي يُمهد لانطلاقة استثمارية واضحة المعالم، بالإضافة إلى أنّ القيد سوف يكون تحت الإشراف القضائي ليمنحه الصفة الشرعية والنظامية ويحقق العدالة الكاملة في إثبات الملكيات العقارية.
السجل العيني للعقار يسهل الكثير من الخدمات الحكومية
مسؤوليات «البلديات» و«العدل».. والأمان للجميع
أوضح "أحمد الدايل" أنّ متطلبات تطبيق نظام التسجيل العيني للعقار توزعت بين وزارة الشؤون البلدية والقروية، ووزارة العدل، حيث تختص وزارة الشؤون البلديات بالجانب الفني وهو توفير الخرائط العقارية اللازمة لأعمال التحديد والتحرير في تنفيذ النظام، وكذلك إعداد الخرائط اللازمة للوحدات العقارية التي سيتم تسجيلها، إضافةً إلى المناطق العقارية وما يطلبه ذلك من فرق مساحية تتألف من مهندسي مساحة ومساحين لإنجاز تلك الأعمال على الوجه المطلوب، وما يستلزمه ذلك من برامج تدريبية لهم وفق أدلة عمل تعد لهذا الغرض، فيما تتولى وزارة العدل عدة مهام تكمن في توثيق التصرفات العقارية والسجل العقاري، الذي يتكون من جميع بيانات الوحدات العقارية، والأراضي، والصكوك، والوثائق المطلوبة للقيد في السجل العقاري.
وقال إن الهدف من إنشاء النظام تكمن في التوثيق وضبط وتوفير الحماية القانونية الكاملة للملكيات العقارية والمنقولة، ومنع اغتصابها، باعتبارها وظيفة اجتماعية وعنصراً من عناصر الثروة القومية في المجتمع، وبهدف استقرار المعاملات بين الأفراد في المجتمع عن طريق البحث والتحقيق في أساس الملكية وقيد الحقوق العينية، سواء كانت أصلية أم تبعية من واقع المستندات المعروضة للبحث، إلى جانب القضاء على ازدواجية الصكوك والخصومات الناتجة عنها يندرج في هذا الإطار.
وأضاف أنّ نظام التسجيل العيني للعقار سيُعطي الأمان العقاري للمالك الذي بدوره سيوفر بيئة صالحة وجاذبة للاستثمار والسكن، مشيراً إلى أنّ ميزات وفوائد هذا النظام تكمن على أنّه يُعطي النظام سلطة مباشرة لصاحب الحق على عين العقار ليستوفي حقه منه، وتوفير بيئة صالحة وجاذبة للتجارة والاستثمار، إلى جانب الدقة العالية التي يوفرها النظام في الجوانب الفنية مثل: ضبط المساحات والأطوال وطبيعة المنشآت والتي تنعكس إيجاباً في حفظ الحقوق وقطع المنازعات، وسهولة التعرف على الصفة الشرعية للعقار بمجرد الاطلاع على صحيفة الوحدة العقارية يعرف ما للعقار من حقوق وما عليه من التزامات، بما فيها: التوثيق والرهون والارتباطات المختلفة، بالإضافة إلى أن يكون للسجل العقاري قوة إثبات مطلقة ولا يجوز الطعن في بياناته بعد انتهاء الآجال المحددة للطعن المنصوص عليها في هذا النظام، إلاّ تأسيساً على مخالفتها لمقتضى الأصول الشرعية أو تزويرها، وتجنب المتعاملين بالعقار مخاطر تشابه الأسماء.
السجل العقاري يقف في وجه لصوص الأراضي
يكشف السجل العقاري الأراضي البيضاء ويحصر ملاكها وإمكانية فرض الرسوم المالية بحقهم
علي الزهراني
أحمد الدايل
سعيد العُمري