خطوات وشيكة لبلورة أهداف اللجنة الدولية للتثمين العقاري وإقرار ميثاق شرف

المؤسسة العربية للتقييم العقاري تتولى التوفيق بين الدول الأعضاء لإعداد المعايير المهنية

يرى الكثير أن التثمين العقاري أحد أهم ركائز الأمان الاستثمارية في عمومه والعقاري خاصة، بالاستدلال هنا على الأزمة العمالية العالمية التي نشأت بسبب سوء استخدام التثمين وتقدير العقارات المرهون للبنوك في الولايات المتحدة الأمريكية.
ويعتبر التثمين أحد العناصر الأساسية في النظام العقاري، وله مسار اختصاصي يهدف الى تأهيل وتطوير كفاءة المتدربين للتخصص في تقديم مهام التثمين للأصول العقارية واكتساب وإدراك المفاهيم المشتركة في العمل العقاري عموما واختصاص التثمين العقاري خاصة. ويركز التأهيل المهني لتخصص التثمين على ان يكون قادرا على توصيف المنتجات العقارية قانونيا. وان يكون قادرا على تثمين الأصول العقارية حسب الغرض المطلوب.
وجاءت خطوة دبي التي تملك منظومة متقدة في التطوير العقاري وأدواته بتأسيس (المؤسسة العربية للتقييم العقاري) لتتولى إعداد المعايير المهنية المتعلقة بالتقييم العقاري وتوفيقها بين الدول العربية الأعضاء في المؤسسة، والارتقاء بها من خلال تبني وتطوير المعايير الدولية للتقييم العقاري خطوة متقدمة للتحوط دون نشوء تداعيات سلبية للتثمين، وشاركت 12 دولة عربية في الاجتماع التأسيسي للمؤسسة، وهي: الإمارات العربية المتحدة والبحرين وقطر والكويت والأردن وتونس والسودان ولبنان وليبيا ومصر والمغرب واليمن.
ويعنى المثمنون العقاريون بتحصيل جملة من المعلومات والبيانات المكتبية والميدانية وبالوقوف على طبيعة وحالة الأصل (الوحدة) العقارية متوخين في ذلك كل أسباب الحياد والشفافية. ويتبعون سلسلة من الإجراءات المهنية المسؤولة بناءً على الغرض الذي يحدده طالب المهمة والمستفيد منها. ويستهدف المثمن تحقيق احد المهمتين اما تقدير القيمة او تحديد السعر.
ويأتي دور التثمين العقاري عند اتخاذ قرار بشراء أو بيع عقار من قبل المالك أو المستثمر أو المطور، حيث يعد التثمين من أحد أهم آليات القطاع العقاري، فبواسطته يتم اتخاذ قرار شراء أو بيع عقار من قبل المستثمر أو المطور، وبواسطته أيضا يتم تحديد أرباح أو خسائر بعض القطاعات المرتبطة بالقطاع العقاري عند حساب ميزانياتها، ومن هنا يتضح لنا أن التثمين هو الذي يحول العقار إلى رقم مالي وهو رأس المال المحرك الأساسي للعملية الاقتصادية، ومن هنا تكمن خطورته.
والتقييم أحد مفاتيح النهوض بصناعة العقارات.. ونظراً لأن الحافز لتقدير الأملاك أسباب عدة مثل البيع والشراء أو التأمين أو إحلال أجزاء أو التعويض عن خسارة جزء من أملاك أو تقسيم أملاك أو تمويل بناء أملاك سكنية تجارية صناعية، لذا فإن المهتمين بالتثمين العقاري هم المشترون أو المستثمرون أو المؤسسات الحكومية أو الشركات الخاصة أو الوسطاء العقاريين.
وللتثمين في الدول الأوروبية وأمريكا أهمية كبيرة حيث يوجد لها منظمات وهيئات تنظم هذه المهنة وترخص لها، وتتم عملية التثمين عن طريق فريق يتكون من مجموعة من المثمنين المتخصصين في مجالات أخرى مثل الهندسة والمحاسبة والقانون، ويقوم فريق التثمين بتقييم كل ما هو مؤثر على قيمة العقار سواء كانت مادية أو غير مادية.
وبين خبراء ان التثمين العقاري يعتمد في الاساس على خبرة المثمن العقاري ومعرفته الشاملة بحركة السوق العقاري المحلي وهو الجانب المهم إلى جانب المعرفة العلمية في المعايير الدولية المتبعة في عمليات التثمين العقاري، ومن اهم صفات المثمن النزاهة وعدم الخروج على اسس التثمين، وان تكون المصلحة العليا فوق المصلحة الخاصة، وأن يكون نزيها وصادقا في عمله، وأن يقدم رأيا مستقلا لمصلحة العقار، وأن عملية التثمين يجب أن تكون محايدة من دون تفضيل مصلحة احد على آخر، وأن المثمن العقاري يتوجب عليه مسؤوليات قانونية وأخلاقية عند تقديم التقرير العقاري للجهة المكلفة.
ويواجه الكثير من المثمنين معوقات ومشاكل سواء من جهة الجهات طالبة التقرير او من الافراد وهذه المشاكل نتيجة لعدم ادراك ومعرفة اسس وقواعد التثمين العقاري من قبل البعض، وانه لا بد من توفير كل العوامل المساعدة اثناء عملية التثمين من قبل جميع الجهات (جهة طالبة التثمين والجهات الاخرى المراد تثمين عقاراتها) والهدف من ذلك العدالة والإنصاف للجميع .
وأوضح هؤلاء الخبراء ان للتثمين معوقات تكمن في عدم ادراك الاسس الحديثة للثمين العقاري من قبل جهات العمل. وعدم تعاون بعض الافراد من اصحاب العقارات عند اجراء تثمين العقار من خلال عدم توفير البيانات الهندسية او مستندات العقار او بيانات اخرى قد يطلبها المثمن، وقلة خبرة بعض المؤسسات والأفراد العاملين في المصارف والبنوك والمؤسسات الرسمية لإجراءات التثمين العقاري، وخاصة ان البعض لا يعي بمتطلبات التثمين وأسسه العلمية واستعجاله بتقارير التثمين من دون معرفته بأسس ومعايير التثمين العقاري.. هذا بالإضافة الى اغراض التثمين متعددة، ولكل غرض نوع من المعاملة وخاصة في معاملات الرهن وقضايا المحاكم والاستملاك وفي اغلب هذا الحالات اصحاب العقارات المراد تثمينها لا يتعاونون مع المثمن بسبب حساسية غرض التثمين. كما ان هناك مشكلة الحالات الخاصة او المعاملات الخاصة وهي من اهم المعوقات عند البعض، وتتلخص في ان بعض المصارف لديها من العملاء المهمين ويطلب منك اجراء معاملة التثمين من دون الاسس والمعايير المتبعة للتثمين العقاري وأساس هذا المشكلة بعض الافراد او اصحاب القرارات في بعض المصارف او المؤسسات الرسمية، وعواقبها في نهاية العمل لا تخدم المصلحة العليا انما المصلحة الخاصة، ومن اجل ذلك نكرر المطالبة بوضع مرجعية قانونية تراقب القائمين على التثمين العقاري.
ولا شك ان الهدف من ذلك التنظيم العلمي لممارسة مهنة التثمين العقاري تصب في المصلحة العامة وتحافظ على اهداف وأغراض التثمين إلى جانب حصول جميع اطراف المعاملة (المصارف والأفراد والمؤسسات الرسمية والخاصة.. الخ) على كافة حقوقهم اثناء اجراء معاملات التثمين العقاري.
من جهتهم شدد عقاريون على ان خبير التقييم العقاري مسؤول عن تقديم تصور كامل للعميل وبطريقة عملية واضحة وأمينة وفق معايير التقييم المحددة، وفي سبيل ذلك فله أن يستعين بمن يتمتع بالكفاءة لاستكمال العمل الموكل إليه ولكن تحت مسؤوليته الشخصية مع حياديته ونزاهته الكاملة، مشيرين الى ان له مؤهلات أولها: القدرة على قراءة وفهم النصوص والعقود القانونية، وأن يكون له إلمام بالعلوم الهندسية لتحديد الأبعاد والخواص الطبيعية للعقارات والأملاك، كما يجب أن يكون ملما بعلوم البناء والتشييد وحساب تكاليف البناء ومصاريف الصيانة وإدارة الأملاك وتقدير العوائد والأرباح المتوقعة من العقار، بالإضافة إلى ضرورة أن يتمتع خبير التقييم العقاري بالنزاهة والحيادية، وأن يكون حاصلاً على ترخيص من الجهات ذات العلاقة بمزاولة المهنة.
ويحتاج التثمين العقاري لقدر كبير من التأصيل العلمي، وتكمن مهمته الأساسية في تقدير قيمة الأملاك العقارية، ويتعامل المقيم العقاري مع جهات عدة مثل مشترى العقارات أو البائعين أو مؤسسات حكومية أو شركات أو وسطاء عقاريين. ومن المعتاد اللجوء إلى خبير التقييم وهو يجب أن يكون علاقته الوحيدة بالعقار هو التقييم فقط من دون أي علاقة أخرى.
ويرى عقاريون أهمية وتطوير التثمين العقاري على المستويين المحلي والدولي، وبلورة أهداف وأنشطة اللجنة الدولية لمواصفات التقويم وميثاق شرف المهنة، والبحث في أهداف التثمين العقاري، ودراسة أنواع القيمة وأثرها على منهجية التقويم العقاري، ودراسة خواص السوق كأحد ركائز التقويم، موضحين ان التقييم العقاري هو إيجاد القيمة السوقية العادلة للعقار بإحدى الوسائل العلمية المتبعة التي من خلالها يتم تحديد قيمة الأملاك العقارية للموقع محل الاعتبار، مشيراً إلى أن الفوائد علي القطاع العقاري عديدة، أهمها: الحفاظ على نسق السوق العقارية وقوامها الاقتصادي، ومراعاة الجوانب المالية ومعدلات نمو الاقتصاد الوطني مقارنة بحجم التدفقات النقدية.
وتتمثل عملية التثمين العقاري في ممارسة كل المكاتب العقارية عملية التثمين العقاري من دون النظر إلى الخبرة أو التأهيل ومع كبر حجم السوق العقاري لم يواكب ذلك الاهتمام بعملية التثمين ولكن تركت للاجتهاد والتقدير الشخصي، إضافة إلى غياب جهات الرقابة الرسمية على عملية التثمين.
ويعتمد التثمين على أسس ومعايير دولية متفق عليها بين هيئات عالمية تختص في التثمين العقاري وتحدد هذه الأنظمة آلية وطرق التثمين وشروط المثمن. كما ان للتثمين طرق متبعة منها: طريقة تكلفة الإهلاك اما تكون بحساب المسطحات او بطريقة الحصر، وطريقة المبيعات المشابهة، وراسملة الدخل، والقيمة المتبقية، والتدفق النقدي، ولكل طريقة حسابات وخطوات يجب ان تتبعها لتحصل على قيمة العقار.
ويقول أكاديميون اقتصاديين ان خبير التقييم يحتاج إلى خبرة مناسبة لتقييم العقارات حتى يمكن له الحكم على تأثير قوى المجتمع المختلفة على أسعار الأملاك. وفي كثير من الدول يوجد وظيفة (خبير تحت التدريب) وهي موجودة في العديد من الشركات حيث يقوم المتدرب بالعمل كمساعد لخبير تقييم لعدة سنوات يستطيع بعدها التقدم لامتحان الحصول على (إجازة العمل كخبير) بل أحيانا توفر بعض الجامعات برامج تدريبية لفترة زمنية تؤهل المتدرب للتقدم للحصول على درجة خبير تقييم و نفس الأمر تقوم به بعض المؤسسات المالية لعدد من موظفيها.