صندوق التنمية العقاري.. التحول إلى «بنك تمويل» دون تأخير!

«استراتيجية جديدة» للتعاون مع البنوك والعقاريين والحد من «البيروقراطية»

ملخص الندوة
يبدأ صندوق التنمية العقاري قريباً في تطبيق استراتيجية عمل جديدة، أبرز ملامحها تحويل الصندوق إلى بنك تمويل، والحد من «البيروقراطية» في الإجراءات، ومنح المرونة الكافية في التعامل مع قضايا الإسكان، إلى جانب الخروج من النمط التقليدي في تقديم القروض بشكل مباشر، وفتح مجالات تعاون جديدة مع البنوك، والمطورين والمستثمرين في مجال العقار، كذلك التعاون مع الجهات ذات العلاقة في مجال الإسكان؛ وعلى رأسها هيئة الإسكان، وزارة الشؤون البلدية والقروية، وزارة الاقتصاد والتخطيط، وزارة العدل، وغيرها.
وأعلن الصندوق عن دراسة مشروعي «الضمان مع المستفيد»، و»الضامن مع الجهات التمويلية» للتقليل من قوائم الانتظار التي وصلت إلى 700 ألف طلب، والاستعداد قريباً لمرحلة التقديم «بدون أرض» التي قد يصل عدد المتقدمين معها إلى خمسة ملايين مواطن.
وكشف الصندوق عن 40 مليار ريال مبالغ متأخرة عن السداد، وهو ما زاد من نسبة المنتظرين خلال السنوات الماضية، مشيراً إلى أن 80% من المعلنة أسماؤهم يؤجلون قروضهم، والسبب عدم توفر أراضي مناسبة للسكن بأسعار معقولة، إلى جانب ارتفاع مواد البناء، وقلة الأيدي العاملة، وهو ما يعزز فكرة الصندوق من أن زيادة القرض غير مجدية، حيث أن 70% من المواطنين غير قادرين على سداد قسط (1600 ريال) بدلاً من (1000 ريال) المعمول بها حالياً، كما أن الزيادة سوف يمتصها «تجار العقار ومواد البناء» دون أن يستفيد منها المواطن.
وأكد المشاركون في «ندوة الثلاثاء» على أن مشكلة الصندوق العقاري ليست تمويل، وإنما تخطيط للمستقبل، حيث لا يزال دعم الصندوق لمشكلة الإسكان لا يتجاوز 20%، بينما حوالي 60% من المواطنين لا يتملكون مساكن، وهنا التحدي الأكبر أمام الصندوق في «تغيير المعادلة» والنهوض بمسؤولية أكبر، وعقد «شراكات عمل» مع الجهات ذات العلاقة بتطبيق الاستراتيجية الجديدة.
قوائم الانتظار تجاوزت 700 ألف طلب وستصل إلى خمسة ملايين مع التقديم «بدون أرض» قريباً.. و40 مليار ريال مبالغ متأخرة عن السداد
تفاصيل الندوة
إستراتيجية جديدة
بدايةً أشاد "م. العطاس" بدور الصندوق في توفير المساكن للمواطنين، وتنمية "الاستيطان الحضري" داخل المدن والمحافظات على مدى عقود طويلة، وقال: "على الرغم من تزايد حجم الطلبات على الصندوق في الوقت الحاضر؛ إلاّ أن ذلك يحفزنا إلى المبادرة في تغيير أسلوب العمل، وانتهاج سياسات وإستراتيجيات جديدة"، مشيراً إلى أنّ الصندوق بدأ مؤخراً وضع إستراتيجية عمل جديدة لمواجهة الطلبات الكثيرة.
وأضاف: "نحن الآن في المراحل الأخيرة لهذه الإستراتيجية، وستعرض -إن شاء الله- على مجلس إدارة الصندوق، وهناك بعض الخطوات العملية التي تم اتخاذها فعلياً ولا تحتاج إلى الرجوع إلى المجلس، وساعدت كثيراً في تسهيل إجراءات العمل وإعطاء الصلاحيات للفروع، والتخفيف من الروتين الذي كان سائداً في عمل الصندوق"، مشيراً إلى أنّ من أبرز ملامح هذه الإستراتيجية الخروج عن النمط التقليدي في تقديم القروض، فالصندوق درج على نمط واحد في القروض وهو إعطاء المواطن قرضاً مباشراً، حيث نفكر حالياً في التعامل مع البنوك، ومع المطورين والمستثمرين في مجال العقار، إلى جانب التعاون مع الجهات ذات العلاقة في مجال الإسكان؛ وعلى رأسها هيئة الإسكان، ووزارة الشؤون البلدية والقروية، ووزارة الاقتصاد والتخطيط، ووزارة العدل، وغيرها.
د. العنزي: معايير التقديم حسب التاريخ يجب أن تتغير وتراعي ظروف المواطن وتقدير حاجته
تطوير النظام أولاً
وعلّق "د. العنزي" على إستراتيجية عمل الصندوق التي يتم دراستها حالياً، وقال: لا يمكن للصندوق وحده إعداد هذه الإستراتيجية؛ لأنها متعلقة بأطراف كثيرة ومحاور كثيرة، ومن الأفضل أن تصاغ أولاً مع الهيئة العامة للإسكان، ولا يجب أن تكون بمعزل أيضاً عن الجهات التي لها علاقة مباشرة بالصندوق، وتحديداً القطاع الخاص (بنوك، شركات عقار،...)، مشيراً إلى أنّ هذه الإستراتيجية أيضاً لا يمكن أن يُكتب لها النجاح دون تطوير وتحديث نظام الصندوق الحالي -الذي صدر عام 1394ه، وطالبنا كثيراً في مجلس الشورى بتحديثه-؛ لأن هذه الإستراتيجية تقترح أُطراً جديدة للتعامل، وحلولاً كثيرة لقوائم الانتظار، مؤكداً على أن الإستراتيجية الجديدة يجب أن تنظر إلى المشكلة على أنها ليست قضية تمويل فقط، وإنما هي قضية تخطيط وتطوير للأنظمة والإجراءات.
م. العطاس: نبحث حالياً إمكانية تطبيق مشروعي «الضمان مع المستفيد» و«الضامن مع البنوك» و«تعديل الدفعات»
تحويل الصندوق إلى بنك
وعاد "م.العطاس" للرد على "د.العنزي" حول الإستراتيجية الجديدة، وقال: "بدأنا فعلاً في إعداد الإستراتيجية ونسّقنا مع كافة الجهات التي لها علاقة بالاسكان، من هيئة الإسكان ووزارة العدل ووزارة الشؤون البلدية والقروية والقطاع الخاص، سواء أكانوا المستثمرين أم المطورين، وعقدنا اجتماعات عديدة معهم، وتبادلنا الرأي بيننا بحضور الاستشاري الذي يعد الإستراتيجية؛ بمعنى أنه كان هناك تواصل مع الجهات ذات العلاقة بالاسكان"، مشيراً إلى أنّ تحديث نظام الصندوق ضروري جداً، والصندوق قام بوضع مقترح جديد لنظام جديد ولائحة جديدة تنفيذية، وقد رفع هذا المقترح منذ حوالي شهر إلى رئيس مجلس الإدارة وهو وزير المالية، متأملاً أن تتم الموافقة عليه، وإذا تمت هذه فإنها ستحدث أيضاً نقلة؛ لأنها ستغير من هيكلية الصندوق ومزايا موظفيه، حيث سيعمل الصندوق كبنك، ولن يكون فيه البيروقراطية الحكومية المعتادة، أي سيكون لديه المرونة الكافية للتعامل مع قضايا الإسكان، وفي الوقت نفسه سيكون لديه مزايا تجذب الناس المؤهلين للعمل فيه، موضحاً أنّ توحيد القرض ساعد كثيراً في عملية التوازن بين المدينة والقرية، حيث توحدت القروض إلى 300 ألف ريال.
جانب من استلام طلبات القروض والرد على استفسارات المراجعين
700 ألف طلب انتظار!
وقال "م. العطاس": "إنّ الصندوق يسعى دائماً إلى التوازن بين العرض والطلب؛ لأنّ الصندوق كان دائماً يركز على موضوع إعطاء القروض ولا يتدخل كثيراً في موضوع مقابلة الطلب"، مشيراً إلى أنّ قائمة الانتظار لدى الصندوق تصل حالياً إلى (700 ألف) طلب على مستوى المملكة، وحينما يفتح الباب خلال الأشهر القليلة المقبلة للتقديم بدون أرض -الذي نعمل على تجهيزه الآن تقنياً- نتوقع أن يصل الطلب ما بين (أربعة إلى خمسة ملايين)، موضحاً أن المبلغ الذي قدمه خادم الحرمين للصندوق والبالغ (40 مليار ريال) سيتم إقراض (133 ألف) مواطن، ونتأمل -إن شاء الله- إذا بدأنا في برنامج الضمان مع البنوك فسيكون عدد القروض أكبر بكثير.
80% من الأسماء المعلنة يؤجلون قروضهم.. والسبب ارتفاع قيمة الأراضي ومواد البناء وقلة الأيدي العاملة
واستدرك "م.العبدالكريم" على حديث "م.العطاس" حول قائمة الانتظار، وقال: "إنّ فتح قنوات التمويل بالتعاون مع القطاع الخاص مثل مؤسسات التمويل؛ كالبنوك أو شركات تطوير عقارية أو شركات تمويل وطنية؛ ستسهم في التقليل من قوائم الانتظار التي تشكّل عبئاً على الصندوق في هذه المرحلة.
40 مليار ريال قروض متأخرة!
واستكمل "م.العطاس" مداخلة "م.العبدالكريم" من أن الصندوق لا يزال يعاني أيضاً من المبالغ المتأخرة عن السداد والبالغة إجمالاً (40 مليار ريال)، وهي أحد الأسباب التي أدت إلى زيادة قوائم الانتظار، ولذا أتفق مع "د.العنزي" من أننا بحاجة إلى تخطيط أفضل للمستقبل، لا سيما وأن المشكلة المالية لن تكون عائقاً مع وجود فرص التمويل من أكثر من جهة مع إقرار الإستراتيجية الجديدة، مشيراً في هذا السياق إلى المبالغ التي تم اسقاطها عن المتوفين، حيث تم الإعفاء عن 35 ألف مقترض، بإجمالي بلغ ستة مليارات ريال.
واستغرب "د.العنزي" من عدم تطوير اجراءات التحصيل (قبل نظام العقود) لمعرفة المتأخرين عن السداد من العاجزين عنه، لأن الرقم كبير جداً (40 مليار ريال)، وهذا الرقم لو تم تحصيله سيكون رافداً مهماً للصندوق، داعياً إلى أن يعطي الصندوق الصلاحية لمنع الاستقدام مثلاً لمن يتأخر عن السداد، مع دراسة أوضاع غير القادرين على السداد، وإن كانت هناك فعلاً أسباب؛ فيجب أن توجد جهة معينة تسدد عنهم، وإن كان عن طريق الضمان الاجتماعي.
متقدمون جدد على الصندوق يلقون نظرة على شروط القرض وآلية التقديم الالكتروني
الضمان والضامن
وقال:"الصندوق يعمل جاهداً في حدود إمكانياته، للتطوير من أسلوبه وفي حدود الصلاحيات الممنوحة له في نظامه الأساسي الآن، والذي نتمنى أن تتم الموافقة على النظام الجديد الذي يتيح له التحرك أكثر ويعطيه حرية أكثر في التعامل مع القطاع الخاص في الاستثمار ومواجهة زيادة الطلب؛ بمعنى ايجاد المساهمة في بناء المساكن، وزيادة المعروض منها، وأيضاً دعم المطورين بتقديم (ضمانات) مالية لهم لكي تكون لهم الفرصة في بناء وحدات أكثر"، مؤكداً على أنّ موضوع (الضامن) هو موضوع يهدف إلى التسهيل على المواطنين وخاصة الذين لا يملكون أراضي بشراء وحدات سكنية جاهزة، ودور الصندوق هو دور ضامن، بحيث يشتري العقار ثم يتجه للمواطن، وفي المستقبل سيكون كقرض ميسر للمواطن.
60% من المواطنين لا يتملكون مساكن ودعم الصندوق لمشكلة الإسكان لا يتجاوز 20%
مزايا الضمان
وبيّن "م. الزغيبي" أن الضمان سيعطي قرضاً معجلاً للمواطن الذي على قائمة الانتظار وموعد وصول قرضه بعيد، وبالتالي المواطن سيكسب ميزتين، الميزة الأولى أنّه سيحصل على عمولة بموجب التفاهم مع البنوك مخفضة، والأمر الآخر أنّ هذه العمولة أوالفائدة التي سيدفعها المواطن عندما يقارنها بمبلغ الإيجار الذي سيدفعه سنوياً، سوف يكون أوفر بكثير مما هو لو في مبنى بالايجار، وذلك لأنّه سيحصل على قرض أسرع والعمولة مخفضة وقيمة الفائدة أقل.
وعلق "م.العطاس" بأنّ الشخص الذي لا يستطيع التعامل مع البنوك سيظل على قائمة الصندوق، والصندوق سيعطيه الأولوية، والمقتدر سيتعامل مع البنوك.
د. السلطان: «التجربة السنغافورية» أفضل الحلول..«الحكومة» تبني والمواطن يستأجر بنظام التملك
التفاوض مع البنوك
وأشار "م.العطاس" إلى أنّ التعاون مع البنوك هو المخرج الآن، والصندوق حالياً يجري مفاوضات مع البنوك لتقديم قروض ميسرة جداً وبأسعار معقولة لا يستطيع الشخص العادي أن يحصل عليها إلاّ عن طريق الضمان من الصندوق، وذلك متى ما توفر للبنك ضمان من الصندوق في حدود مبلغ القرض، ونفكر أيضاً حتى في حدود مبالغ إضافية، ففي المرحلة الأولى الصندوق سيضمن مبلغ القرض الذي هو (300 ألف) ريال، ولمن يرغب في الزيادة فإن الصندوق سيضمن كمبلغ اضافي للقرض، مؤكداً على أنّ الصندوق وضع آلية لتقسيم الطلبات إلى شرائح بحيث أن الأكثر استحقاقاً تصل إليه المساعدة أولاً، بمعنى أنّ من كان دخله متدنياً الصندوق يتدخل ربما بكامل مبلغ الفائدة، والشريحة الوسطى ربما يتحمل الصندوق جزءاً من المبلغ، وأما الشريحة ذات الدخول العالية يتحملون هم المبلغ، ولكن مازال هذا الأمر تحت الدراسة، وهذا عبارة عن تصور مبدئي للصندوق في هذا الاتجاه، موضحاً أنّ التمويل الإضافي له شروط معينة، وأما الضمان فهو لقروض لم يدفعها المواطن، بل دفعها البنك وتحمل المواطن فوائدها، لكن يضمن حصول المواطن على القرض بسعر معقول.
آلية تقديم جديدة
وقال "م.الزغيبي": "إن الأمر السامي الكريم بإسقاط شرط طلب الأرض ضمن مستندات التقديم؛ يعد نقلة وتحولاً كبيراً في آلية واستقبال طلبات القروض، حيث كان شرط الأرض يحد كثيراً من عدد الطلبات المقدمة، ومن المتوقع أن يكون هناك كم هائل من الطلبات بعد التطبيق، وبالتالي فإن الصندوق تحاشى استقبال هذه الأعداد الكبيرة جداً في فروعه ومكاتبه خشية أن يحدث نوع من التزاحم، وبالتالي يحدث نوع من الاشكالات"، مشيراً إلى أنّ الصندوق سعى منذ تاريخ صدور الأمر السامي إلى ايجاد آلية عملية تخدم الناس في أماكن تواجدهم، وهي آلية الاستقبال عن طريق الإنترنت وعن طريق SMS، وبالتالي المواطن يمكن له من أي مكان من بيته أو مكتبه أو حتى من سيارته التقدم بطلبه إلى الصندوق للقرض، ويوافق عليه وهو في مكانه، وهذه الآلية ستخدم المواطن بعدم تكبيده مشقة الوصول ومعاناة الازدحام، وستخدم الصندوق بأن يؤدي عمله بعيداً عن الضغط على المواطنين والموظفين.
معايير التقديم أهم!
وعقّب "د.العنزي" على حديث "م.الزغيبي" قائلاً: إن المشكلة ليست آلية تقديم، وإنما وضع معايير جديدة للتقديم، وإيجاد روافد مالية لتغطية حجم الطلبات، مشيراً إلى أن أي مواطن يستطيع التقديم على قرض الصندوق، ولكن لا توجد شروط كافية في تحديد هوية هذا المقترض من حيث تقدير درجة حاجته، ولذلك أعتقد أن الصندوق بحاجة ماسة إلى هذه المعايير، وتحديداً في هذه المرحلة.
ورد "م.العطاس" على "د.العنزي" في أن الصندوق درج على معيار وحيد وهو زمن التقديم، والآن الصندوق يقوم بدراسة جملة معايير للتقديم، والحصول على القرض، وذلك بالتنسيق مع معهد الادارة العامة، بحيث تتيح للصندوق إعطاء الأولوية للمستحقين فعلاً، فعندما يتقدم شخص أعزب وعمره 24 سنة، ويتقدم شخص آخر عمره 50 سنة ولديه عائلة، فالمفترض أن أُعطي الأولوية للمستحق الفعلي، وهذا ما ندرسه الآن في الصندوق.
ارتفاع أسعار الأراضي
وذهب "د.السلطان" إلى أن المشكلة ليست في آلية التقديم، ولا في المعايير التي يصعب تقديرها، وإنما المشكلة الحقيقية هي في ارتفاع أسعار الأراضي، وقال: "يتوفر التمويل من الصندوق، ولكن المواطن لا يستطيع شراء الأرض، وهي إشكالية أكبر من الصندوق، ولا تدخل ضمن مسؤولياته، ولذا أرى -من وجهة نظري- أن دور الصندوق يعد هامشياً في حل مشكلة الإسكان، والدليل أنّ معظم من تظهر أسماؤهم ويوافق على إقراضهم يكونون قد أنهوا بناء منازلهم، أو يطلبون التأجيل، والسبب أن قيمة الأرض تفوق قيمة القرض مرتين وربما ثلاثا".
80% يؤجلون قرضهم!
واتفق "م.العطاس" مع "د.السلطان" من أن الأرض هي المشكلة الرئيسة التي تواجه المواطن، وقال:"إن الصندوق عندما يعلن عن دفعة جديدة فإن نسبة المتقدمين لإنهاء إجراءات القرض تتراوح بين 20-30٪، وهم ممن يملكون أراضي، والباقون ينتظرون ويؤجلون قرضهم"، رافضاً تعليق "د.السلطان" من أن دور الصندوق هامشي في حل مشكلة الإسكان، مشيراً إلى أن الصندوق يعد أهم الحلول المتاحة أمام المواطنين، ولا يمكن أن نقلل من دوره لأن أسعار الأراضي مرتفعة، فهو لا يملك هذا الارتفاع، مؤكداً على أن المشكلة متشابكة جداً، وتبدأ من الأرض، والإفراغ، ونوعية تصاميم المباني والخدمات الموفرة لها، والتمويل؛ فهي منظومة متكاملة ولا يمكن فصلها عن بعضها.
طريقتان للتأجيل
وأكد "م. الزغيبي" أنّ هناك طريقتين للتأجيل، قبل الموافقة وبعد الموافقة، فإذا كان التأجيل قبل الموافقة على القرض (عدم ظهور اسم المقترض)؛ فهو متاح ومفتوح لأي مقترض، ثم يعود بطلب القرض وينزل مع أول دفعة تتلو موعد طلبه، والطريقة الثانية هي إذا صدرت الموافقة على القرض (ظهور الاسم)؛ فإن الصندوق يمنح فترة سماح للمواطن خلال سنتين، بحيث يتقدم ويحصل على القرض في أي وقت كان، وفي حالة انتهاء السنتين طبعاً هو مطالب بأن يعيد ويتقدم بطلب قرض مرة أخرى وينتظر لمدة سنة واحدة.
م. الزغيبي: 70% من المستفيدين غير قادرين على سداد قسط (1600 ريال) بدلاً من (1000 ريال) في حال زيادة القرض
مشكلة الدفعات
وأشار "م.العطاس" إلى أنّ الصندوق تلمس تذمر معظم المواطنين من مشكلة توزيع دفعات القرض، حيث شُكّلت لجنة لهذا الموضوع، وأعيدت دراسته، وتم التوصل إلى ضرورة إعادة التوزيع، بما يتيح للمواطن أموالاً أكثر في بداية "العمار"، و-إن شاء الله- تتم الموافقة على هذه الخطوة قريباً.
الاستفادة من القرض
وأوضح "م.الزغيبي" أنّ الصندوق في الفترة الأخيرة سمح للمواطن بأن يستفيد من القرض في أي مكان من المملكة، وبدون تأجيل أو تأخير. وعلّق "م.العطاس" على أنّ توحيد مبلغ القرض حلّ أغلب المشاكل، وهذا ما يتم التركيز عليه الآن، مشيراً إلى الصندوق يمنح قروضاً لأعداد أكبر نسبياً في القرى والهجر.
السكن حسب الحاجة
واعتبر "م.الزغيبي" أنّ من أهم التحديات التي تواجه صندوق التنمية العقاري هو تغيير الفكر لدى المواطنين في تملك المساكن، داعياً إلى ترك الرغبة في الحصول على المسكن المرفه، والعودة إلى المسكن حسب الاحتياج، مشيراً إلى أنّ المسألة الآن أصبحت ضرورة مأوى، وبالتالي عملية المصاريف الزائدة تؤدي إلى ارتفاع تكلفة المساكن، مطالباً الصندوق وحتى القطاعات الأخرى التي لها علاقة إلى البدء في توعية المواطنين في سبيل إنجاز وحدات سكنية اقتصادية ميسرة وسهلة تخدم وتؤدي الغرض المطلوب وتكون أسعارها معقولة جداً.
المساكن الاقتصادية
وأشار إلى وجود إدارة تسمى الإدارة الهندسية في الصندوق، بدأت بالفعل بعمل التصاميم ونماذج مبسطة للمساكن، ويتم العمل عليها الآن، وكذلك هناك تعاون مع الهيئة العامة للمهندسين في سبيل التواصل معاً للوصول إلى نماذج مبسطة من المباني وذات مواصفات معقولة وتكلفة بسيطة، مؤكداً على أنّ الصندوق يحاول قدر المستطاع حث المستفيدين على استخدامها، موضحاً أن عملية التعاون التي ستكون بين الصندوق والممولين سيركز على موضوع أن تكون المساكن من نوعية المساكن الاقتصادية حتى تقلل التكلفة.
مقترح للتغيير
وأكد "د. العنزي" على أنّ الحاجة سوف تجبر المستفيدين من الصندوق على تغيير نمط عادات السكن، داعياً الممولين في القطاع الخاص أو المطورين العقاريين لإنشاء وحدات سكنية نموذجية، ومن ثم يتولى الصندوق نقلها بدلاً من القرض للمواطن، وهذه ستكون أماكن سكن منخفضة التكلفة، وكذلك ستكون تحت إشراف مطورين عقاريين جيدين، أيضاً يجب ألا نتوقف عند مسألة التثقيف، وإنما مسألة المعايشة بحيث توجد النماذج على أرض الواقع، ويسكن المستفيدين فيها وهي مكتملة الخدمات ونموذجية، وهذا سيغير النمط كثيراً.
النموذج "السنغافوري"
وعلق "د.السلطان" على مقترح "د.العنزي" بأنّه مطلب ملح وهناك قناعة من أفراد المجتمع به، ولكن لن يتاح لهم بالصورة التي يتوقعونها في النهاية، الهدف؛ لأنّ الحل المنفرد للمشكلة لن يكون مجدياً، وهناك حاجة لإيجاد حلول شاملة لمشكلة الاسكان في المملكة، معتقداً أنّ أحد الحلول التي قد تكون مناسبة للمملكة هي الحل السنغافوري؛ لأنّه من خلال المساكن الشعبية التي أنشأتها سنغافورة، فقد يجد الفرد في المملكة سكناً من خلال الإسكانات التي تنشئها الحكومة، وبذلك يجد المواطن حلاً شاملاً بعد أن تؤجر هذه الوحدات السكنية للمواطنين، بحيث يكون مبلغ الإيجار هذا جزءاً من ثمن هذه الوحدة السكنية، وفي النهاية يمتلك المواطن السكن.
حل آخر
وأكد "م. العطاس" على أنّ الأمر يجب أن يمضي بالتوازي، بجهود حكومية مع القطاع الخاص بالنسبة لتوفير مساكن اقتصادية وصحية، ولهذا فإنّ الصندوق بدأ بالتواصل مع المطورين المحليين، وما زال معهم في نقاش بحيث يعطيهم مواصفات هذه المساكن وهم يبنونها في حدود مبلغ القرض الحالي، ووجد الصندوق منهم التجاوب، ولكن الموضوع في مراحله الأولى، معبراً عن تفاؤله في هذا الجانب إذا أقر نظام الصندوق الجديد، وأعطيت الصلاحيات والمرونة الكافية حتى يضمن قروضاً لهؤلاء المطورين، وبالتالي هذا سينعكس على تقليل التكلفة على المطورين، وعرض مساكن بأسعار اقتصادية معقولة ومشاكل صحية قليلة.
مساحة المباني
وقال "م. الزغيبي": "بحكم أننا نعايش الصندوق فإنه منذ إنشائه بدأ بمسطحات كبيرة؛ بمعنى أنّ مبلغ ال300 ألف ريال كان كافياً لبناء ثلاثة أدوار وليس بناء دورين في السبعينات الميلادية، بعد ذلك خفّضنا المسطحات إلى ثلاثمائة وخمسين متراً وهو الحد الأدنى، والآن خفّضنا المسطحات إلى 240 متراً، وأصبح دور الصندوق تخفيض التكاليف؛ بهدف بناء وحدة سكنية نموذجية بمسطحات صغيرة بعد أن خفضنا المواصفات، وألغينا المواصفات القديمة السابقة مثل الحجر والرخام وأشياء أخرى كثيرة؛ إذاً سيجد المواطن البناء ميسراً".
التطوير الحضري
وقال "د. العنزي": إن لدينا مشكلة فرعية من الإسكان، وهي مشكلة التطوير الحضري، وتركز الخدمات في المدن والتكدس الموجود فيها، فالصندوق لا يمكنه ممارسة مهامه بمعزل عن وزارة الشؤون البلدية والقروية، والتي من مهامها التخطيط الحضري مثلاً، وإيجاد مناطق سكنى في مناطق معينة في المملكة لأسباب كثيرة منها التخفيف من الضغط على المدن وإيجاد مناطق خدمات أخرى غير المدن الرئيسة"، داعياً إلى وجود تنسيق بين صندوق التنمية العقارية ووزارة الشؤون البلدية والقروية فيما يتعلق بتوجيه هذه القروض إلى تلك المناطق، وذلك لتنفيذ السياسات العامة للدولة في التنمية، مؤكداً على ضرورة التنمية المتوازنة؛ فلا يجب أن تكون التنمية في منطقة دون منطقة أخرى، فدور الصندوق أيضاً ليس دوراً مالياً فقط، وإنّما أريد أن يكون هناك انسجام مع الخطط العامة للدولة فيما يتعلق بتحقيق التنمية المتوازنة لمختلف المناطق.
خطة العمل مستقبلاً
وأضاف "د. العنزي": أن القطاع الخاص مطالب بعقد شراكة إستراتيجية مع الصندوق؛ باعتبار أنّ القطاع الخاص أيضاً مهتم بالتنمية العقارية، ولدينا أيضاً شركات تطوير عقاري، ومن المهم جداً أن يستفيد الصندوق من هذه الخبرة، وعقد شراكات إستراتيجية فيما يتعلق ببناء المساكن والتخفيف على المواطن في مسألة شراء الأراضي، والبحث عن مناطق سكنية باعتبار أن المطورين العقاريين يملكون هذه الأراضي، أيضاً هناك الهيئة العامة للاسكان منوط بها التخطيط لسياسة الإسكان في المملكة، فينبغي أيضاً أن يكون هناك اتفاق بين صندوق التنمية العقارية وبين الهيئة العامة للاسكان فيما يتعلق بتنفيذ خططها القاضية إلى التنمية السكنية أو تنفيذ السياسة السكنية في المملكة؛ باعتبار أن الهيئة العامة للاسكان أيضاً لديها سياسات وينبغي أن ترتبط هذه السياسات بسياسات الصندوق، داعياً الصندوق إلى عدم النظر إلى نفسه على أنه مجرد بنك أو ممول قروض دون أن ترتبط أهدافه بأهداف أخرى مرتبطة بالتنمية والتطوير، وهذا الفكر هو الذي ينبغي أن يسود، وهناك أيضاً صندوق التنمية، حيث يجب أن يفهم دوره فيما يتعلق بالتنمية وحاجة الناس كشرائح، وأن يدرس الصندوق النظام، ويسير في أهدافه المرسومة، ومن يحصل على القرض يجب أن يكون محتاجاً له فعلاً.
أفكار واقعية
وأكد "د. السلطان" أن أي أفكار تساعد على تطوير دور الصندوق مطلوبة، ولكن لابد أن تكون أفكاراً واقعية، ويجب أن نقتبس أفكاراً أو تجارب عالمية، حيث نحتاج إلى حل شامل من خلال التنمية المتوازنة، متسائلاً: لماذا الصندوق يركّز فقط على المدن الرئيسة؟، ولماذا الأراضي غير متوفرة؟، داعياً إلى حل اشكالية التوظيف في القرى، وإيجاد "ضواحي مدن" تحد من هذه الإشكاليات، وإعادة النظر في مقرات الشركات الكبيرة داخل المدن بما يشجع على الهجرة إلى المدن الكبيرة.
انتشار الصندوق
وعلّق "م.العطاس" على حديث "د.السلطان" من أن الصندوق وصل الآن إلى (5200) هجرة وقرية ومدينة، وهذا أقرب مثال على أن الصندوق كان له دور كبير في تنمية المدن والهجر، فلا نستطيع أن ننكر دور الصندوق، حيث كانت نسبة المباني التي أنجزها الصندوق سابقاً حوالي 12٪، واليوم مع هذه الطفرة تشكّل 20٪.
وعقّب "م.الزغيبي" من أن الصندوق ملزم بأن يصدر موافقات بما يتناسب مع عدد الطلبات الموجودة، فلا يستطيع الصندوق مثلاً أن يؤخر في مدينة مثل الرياض طلبات بالآلاف في سبيل أن ينقل الهجرة إلى مكان آخر، وبالتالي فإن الصندوق سيفاقم أزمة الإسكان، والأمر الآخر أنه سيتخلى عن زيادة معدل تملك المساكن، والمطلوب هو رفع المعدل سواء في الرياض أو غيرها.
أرقام الصندوق
- 700 ألف طلب انتظار.
- توقع خمسة ملايين متقدم "بدون أرض".
- 40 مليار ريال مبالغ السداد المتأخرة.
- 80% من المعلنة أسماؤهم يؤجلون قروضهم.
- 20% نسبة دعم الصندوق لمشكلة الإسكان.
- خدمة الصندوق وصلت إلى 5200 مدينة وقرية.
- 40% من المواطنين يتملكون مساكن.
- 70% من المواطنين غير قادرين على سداد قسط (1600 ريال) في حال زيادة القرض
40% نسبة تملك المواطنين وأسعار الأراضي العائق الأول!
كشف «م.العطاس» عن تدني نسبة مالكي الوحدات السكنية في المملكة، وقال إن 40٪ من المواطنين يتملكون مساكن أو أراضي، مشيراً إلى أن العبء كبير على الصندوق والجهات ذات العلاقة، ويجب أن نبذل قصارى جهدنا لحل هذه المشكلة.
وقال:»المشكلة الحقيقية التي تواجه المواطن اليوم هي الحصول على أرض مكتملة الخدمات، وهي فعلاً عائق رئيس في تملك المواطن للسكن، ولدينا مشروع تنسيقي مع وزارة الشؤون البلدية والقروية، وهو برنامج ربط المنح بالقروض، وقد بدأنا به في حائل، ونتمنى -إن شاء الله- أن تعمم في كل المناطق، وتستفيد منها بقية المدن والقرى والهجر في المملكة.
وأشار إلى أن الصندوق يجري حالياً مباحثات مكثفة مع البنوك ومع المطورين، وأعتقد أن البنوك بالذات عليها دور اجتماعي كبير؛ للمساهمة في حل مشكلة الإسكان، وأتمنى أن تقوم في هذا المجال في إطار الربح، ولا أدعوها إلى أن تقدم شيئاً بالمجان، ولكن بشيء معقول من الفائدة.
وعلّق «م.الزغيبي» على أهمية دور القطاع الخاص في بناء المساكن الاقتصادية الميسرة، وهو دور مهم جداً سيساعد في حل أزمة الإسكان، بينما يرى «م.العبدالكريم» أهمية توعية المواطن في تملك الأراضي ذات المساحات الصغيرة، والبناء وفق مواصفات ومسطحات تقلل من التكاليف.
وأكد «د.السلطان» على أن الصندوق قد يكون جزءاً من الحل، لكن لا يمكن أن يحل مشكلة الإسكان في المملكة، ولذلك هناك حاجة لوضع استراتيجية شاملة لحل مشكلة الاسكان في المملكة في ضوء الواقع الحالي، وانخفاض نسبة تملك المساكن، وكون الإسكان الآن يشكل عبئاً ثقيلاً على كاهل المواطن في ظل الارتفاعات والتضخم الحالي.
زيادة القرض مرفوضة!
أكد «م.العطاس» على أنّ مبلغ القرض في السنوات الماضية ربما كان كافياً، وأحياناً ربما كان أكثر من الاحتياج، ولكن الآن أتفق مع عدد كبير من المواطنين من أن مبلغ القرض لا يكفي، وقال:»إن زيادة قيمة القرض لها محاذير أخرى بالنسبة لنا كصندوق، وخصوصاً في ظل الطلب الكبير حالياً؛ لأنك ستغطي عدداً أقل، وثانياً ستكون هناك صعوبة على المقترضين؛ لأن القسط الشهري سيتحول من (1000ريال) إلى (1600 ريال)، وثالثاً سيكون هناك تخوف من زيادة الأسعار والتضخم، فمبلغ الزيادة لن يذهب إلى المقترض وإنما إلى جيوب آخرين!».
واتفق «د.العنزي» مع «م.العطاس» في رؤيته المميزة لتشخيص موضوع زيادة القرض، وأضاف إلى الأسباب الثلاثة سببا رابعا، وهو زيادة أسعار العقار؛ لأنّ جزءاً من هذا المبلغ سيمتصه سعر الأرض، وأيضاً مواد البناء، داعياً إلى ضبط السوق أولاً قبل التفكير في الزيادة، ثم النظر في إمكانية سداد المقترض.
وكشف «م.الزغيبي» أن مبلغ (300 ألف ريال) معقول إذا نهج المواطن السكن الاقتصادي، مشيراً إلى أن (70%) من المواطنين غير قادرين على تحمل قرض الصندوق في حال الزيادة وهو (1600 ريال)، إلى جانب ارتفاع مواد البناء، وعدم توفر اليد العاملة بشكلٍ كافٍ.
بينما يرى «د.السلطان» أن قيمة القرض متدنية جداً، ولا تفي باحتياجات المقترضين أو تشجعهم على إكمال بناء مساكنهم، وبالتالي فإن الزيادة قد يكون لها إيجابية في رفع نسبة التنفيذ، وعلى مؤسسات الرقابة أن تمارس دورها على الأسعار، موضحاً أن علاقة زيادة القرض إلى (500 ألف ريال) بزيادة مواد البناء أو التضخم ليست صحيحة، فالمواطن سيدفع المبلغ الخاص بالقرض سواء أعطاه إياه الصندوق أو من ماله الخاص أو زاد الصندوق القرض، كما أن قسط (1600 ريال) ليست ثقيلة على المواطن في سبيل إنجاز مسكنه.
المشاركون في الندوة
د. فهد بن حمود العنزي - عضو مجلس الشورى
م. حسن بن محمد العطاس - مدير عام صندوق التنمية العقارية
م. عمر العبدالكريم - نائب مدير عام صندوق التنمية العقارية
د. عبدالرحمن السلطان - أستاذ الاقتصاد بجامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية
م. يوسف بن عبدالله الزغيبي - مدير عام الإدارة الهندسية في صندوق التنمية ومدير إدارة القروض المكلف