القطاع العقاري ينجح في جذب مزيد من السيولة المتداولة في أسواق رأس المال

في تقرير (مزايا) لشهر يوليو الذي يرصد النشاط العقاري لدى دول مجلس التعاون الخليجي

ارتفع مؤشر الأسعار العام على المبايعات المنفذة على قطاع الأراضي السكنية والتجارية وقطاع المكاتب وقطاع الشقق والفلل لدى دول مجلس التعاون بنسبة 4.4% نتيجة الارتفاع الحاصل على مؤشر أسعار المبايعات المنفذة على قطاع الأراضي التجارية والاستثمارية بنسبة 14.9% خلال شهر يوليو متأثرا باتجاهات وتحركات مؤشرات الأسعار لدى دولة الكويت حيث ارتفع المؤشر العام لأسعار المبايعات المنفذة لديها بنسبة 14.5% فيما ارتفع مؤشر أسعار المبايعات المنفذة على قطاع الأراضي التجارية والاستثمارية بنسبة 51.6% ذلك أن التغيرات المسجلة لدى القطاع العقاري الكويتي لابد لها من التأثير بشكل مباشر على قرارات المستثمرين والاستثمار العقاري بشكل عام لدى الكويت اخذين بعين الاعتبار أن النشاط العقاري الكويتي يقع تحت ضغط احتياجات المواطنين والمقيمين وبين أهداف واتجاهات السماسرة والمضاربين والملاك وبين خطط الحكومة.
في حين ارتفع المؤشر العام لأسعار المبايعات المنفذة لدى دولة الإمارات العربية المتحدة بنسبة 3.4% خلال يوليو في إشارة إلى دخول السوق العقاري مرحلة من المتغيرات الهادفة إلى تنظيم النشاط العقاري وضمان استقراره على المدى الطويل ونتيجة للتطورات المتسارعة التي يشهدها القطاع العقاري الإماراتي على مستوى التشريعات والقوانين بالإضافة إلى استمرار وتيرة النشاط العقاري على مختلف القطاعات فقد سجلت كافة المبايعات العقارية المنفذة ارتفاعا على متوسط أسعارها فيما انخفضت أحجام وقيم المبايعات المنفذة نتيجة رغبة المستثمرين والمشترين بتأجيل الشراء حاليا ذلك أنه من المتوقع أن تتأثر الأسعار السائدة بالتشريعات الجديدة والتي تهدف إلى ضبط اتجاه الأسعار ومستويات ارتفاعها، ويأتي الارتفاع الحاصل على متوسط أسعار المبايعات المنفذة خلال يوليو نتيجة الارتفاع الحاصل على متوسط أسعار التنفيذ على الأراضي السكنية بنسبة 4%، فيما بات من المؤكد أن تلقي التشريعات والقوانين التي تم اعتمادها لتنظيم القطاع العقاري بظلالها على كافة اتجاهات وتحركات النشاط العقاري وأكثر شفافية ومراقبة.
في المقابل فقد تأثرت نسبة الارتفاع التي سجلها مؤشر الأسعار نتيجة تنفيذ العديد من المبايعات تقل مستويات أسعارها عن تلك التي تم التنفيذ عليها خلال شهر يونيو، وذلك كنتيجة للتوجهات الجديدة للمستثمرين والذي يفضلون المواقع ذات الأسعار المعتدلة وخصوصا وان كافة المواقع أصبحت على مقربة من التطوير ودخول حيز البناء التجارية والسكني لدى معظم دول المجلسة، حيث انخفض مؤشر أسعار المبايعات لدى المملكة العربية السعودية بنسبة 8.4% نتيجة الارتفاع الجماعي على مؤشر أسعار المبايعات المنفذة على قطاع الأراضي السكنية بنسبة 12.7% وانخفاض مؤشر أسعار الأراضي التجارية والاستثمارية بنسبة 1.8% وانخفاض مؤشر أسعار المساحات التجارية بنسبة 5.4%، وتأتي هذه الانخفاضات كنتيجة لدخول النشاط العقاري فترة الركود الصيفي حيث تنخفض أحجام وقيم المبايعات المنفذة وتنخفض معه عدد الصفقات المنفذة فيما تأثر أيضا بالارتفاع الحاصل على متوسط الأسعار المنفذة والتي بلغت مستويات مرتفعة الأمر الذي ينعكس على شكل اتساع في رقعة الأراضي التي تدخل المبايعات بشكل شهري كلما ارتفعت الأسعار، في إشارة الى اتجاه الأفراد والشركات الى المناطق البعيدة والتي تتسم بمتوسط أسعار منخفض في الوقت الحالي.
فيما انخفض أيضا مؤشر أسعار المبايعات المنفذة لدى سلطنة عمان بنسبة 5.8% خلال يوليو نتيجة الارتفاع الحاصل على مؤشر أسعار الأراضي التجارية والاستثمارية بنسبة 13.3% ذلك أن أسعار المبايعات تتسم بالتذبذب القياسي بين شهر وآخر معتمدة بذلك على نوعية المشاريع المنوي إقامتها حيث ترتفع متوسطات أسعار الأراضي التي ستمتد إليها المشاريع أو تقترب منها بالإضافة الى الارتفاعات التي تشهدها المبايعات على المواقع المميزة داخل المدن الرئيسية وخصوصا المواقع التجارية منها في حين تختلط بعض المواقع لدى السلطنة في كونها أراض تجارية وسكنية في نفس الوقت والتي تمتاز بمتوسط أسعار مرتفعة جدا بالمقارنة بالمواقع التجارية الأخرى.
هذا وارتفع مؤشر أسعار المبايعات لدى دولة قطر بنسبة 2.9% خلال يونيو نتيجة الانخفاض الملموس الحاصل على متوسط أسعار قطاع الأراضي التجارية مكاتب بنسبة 10.3% نتيجة تنفيذ مبايعات تقل أسعارها عن تلك المسجلة خلال يونيو على قطاعي الأراضي التجارية والاستثمارية والأراضي السكنية، ذلك أن المستثمر العماني لا يفضل الشراء على أسعار مرتفعة على عكس المستثمرين الخليجيين الذين يقومون بالشراء على الأسعار السائدة مهما ارتفعت كونها تقل كثيرا عن مستويات الأسعار في دولهم وخصوصا لدى دولة الكويت والإمارات والمملكة العربية السعودية، ومن الطبيعي أن يتأثر النشاط العقاري العماني بوتيرة النشاط الحاصل لدى دول مجلس التعاون ذلك أن المستثمرين الخليجيين ينشطون وبشكل كبير لدى السوق العماني حيث نجد أن النشاط الممثل بإحجام وقيم المبايعات قد انخفض لدى كافة الدول لأسباب كثيرة منها الهدوء الصيفي المعتاد.
ومن المتوقع أن ترتفع وتيرة النشاط لدى السوق العقاري الخليجي خلال الفترة القادمة نتيجة استمرار القطاع العقاري في جذب المزيد من السيولة المتداولة لدى القطاعات الأخرى وفي مقدمتها أسواق رأس المال بعدما فشلت الأخيرة من تحقيق هوامش أمان مستهدفة للمستثمرين بالإضافة إلى انخفاض نسب العوائد المتحققة والتي باتت تقل كثيرا عن تلك المحققة في قطاعات أخرى، في المقابل قمن المتوقع أن تشهد العديد من القطاعات العقارية بداية استقرار على متوسطات أسعار الأراضي والمباني والشقق نتيجة ارتفاعها الى مستويات قياسية باتت تؤثر على وتيرة النشاط العقاري الخليجي ككل.
مؤشر أحجام المبايعات العام لدى دول المجلس
انخفض مؤشر أحجام المبايعات المنفذة على قطاع الأراضي السكنية والتجارية وقطاع المباني التجارية وقطاع الشقق والفلل لدى دول مجلس التعاون الخليجي وبنسبة 15.6% خلال يوليو لتصل إلى 18.2مليون متر مربع، حيث استحوذ قطاع الشقق السكنية والفلل على حجم 271ألف متر مربع فيما وصل حجم المبايعات المنفذة لدى قطاع المباني التجارية الى 173ألف متر مربع وبقي قطاع الأراضي السكنية في المرتبة الأولى من حيث عدد الأمتار الداخلة في المبايعات لتصل الى 16.6مليون متر مربع وجاء قطاع الأراضي التجارية والاستثمارية في المرتبة الثانية وعند حجم 1.16مليون متر مربع، ومن الملاحظ أن كافة دول مجلس التعاون قد شهدت انخفاضا على أحجام المبايعات المنفذة والمساحات الداخلة في المبايعات خلال يوليو متأثرة بعدة عوامل يأتي في مقدمتها ارتفاع أسعار التنفيذ بالإضافة الى القوانين والتشريعات الجديدة والتي لابد لها من التأثير على قرارات المستثمرين والشركات والإفراد كل ضمن اهتماماتهم مع الأخذ بعين الاعتبار انخفاض عدد المشاريع المعلن عنها مؤخرا حيث سجلت دول سلطنة عمان مستوى الانخفاض الأعلى خليجيا على أحجام المبايعات وبنسبة 46.4% بالمقارنة بالمستويات المسجلة خلال الفترة السابقة والتي سجلت نشاطا مميزا في حين جاءت دولة الكويت ثانيا من حيث انخفاض أحجام المبايعات لديها وبنسبة 39.4% نتيجة انخفاض أحجام المبايعات على الأراضي التجارية بنسبة 47% وبنسبة 30ز7% على الأراضي السكنية.
وجاءت الأمارات العربية المتحدة في المرتبة الثالثة خليجيا من حيث الانخفاض على مؤشر أحجام المبايعات خلال يوليو وبنسبة 18.6% نتيجة انخفاض أحجام المبايعات على عموم القطاعات العقارية لديها حيث سجل قطاع الأراضي التجارية حجم الانخفاض الأكبر وبنسبة 20% تلاها قطاع الاراضي السكنية وبنسبة 18% وهي نسبة انخفاض طبيعية ناتجة عن ارتفاع الطلب على المساحات الأقل سعرا لدى إمارة دبي وأبو ظبي، فيما وصل إجمالي عدد الأمتار الداخلة في المبايعات الى 1.4مليون متر مربع.
وجاءت في المرتبة الرابعة من حيث الانخفاض على أحجام المبايعات سلطنة عمان وبنسبة انخفاض وصلت الى 17.3% نتيجة الانخفاض الحاصل على أحجام المبايعات من الأراضي التجارية وبنسبة 51% فيما سجلت قطاع الأراضي السكنية انخفاضا بنسبة 48% خلال نفس الفترة حيث بلغ عدد الأمتار المباعة الى 1.8مليون متر مربع ذلك أن المبايعات تتسم بالتذبذب العالي من شهر الى آخر تبعا لطبيعة الطلب الداخلي والخارجي وخصوصا الطلب المتأتي من المستثمرين الخليجيين والذين يستحوذون على نسبة كبيرة من أحجام وقيم المبايعات الشهرية.
في حين سجلت أحجام المبايعات لدى المملكة العربية السعودية نسبة الانخفاض الأقل خليجيا خلال يوليو وعند نسبة 7.6% نتيجة لانخفاض أحجام المبايعات على الأراضي التجارية بنسبة 26.9% وبنسبة 7% على قطاع الأراضي السكنية كنتيجة لارتفاع عدد الصفقات وانخفاض المساحات التي تم التنفيذ عليها في إشارة إلى أن ارتفاع الأسعار وارتفاع الطلب يشجع الملاك إلى تقسيم الأراضي إلى قطع صغيرة لتلبية متطلبات الأفراد والمستثمرين بالإضافة إلى الاستفادة من ارتفاع الأسعار عن طريق البيع بالتدريج بالإضافة الى دخول السوق العقاري السعودي في مرحلة ترقب مؤقت نتيجة التطورات الحاصلة على التشريعات والقوانين المنظمة للسوق العقاري بكافة تفاصيله والتي لابد لها أن تنعكس إيجابا على قطاعات وسلبا على جوانب أخرى، هذا وقد وصلت أحجام المبايعات المنفذة الى 13.4مليون متر مربع بالمقارنة 15.5مليون متر مربع خلال يونيو.
مؤشر قيم المبايعات العام لدى دول مجلس التعاون
شهد القطاع العقاري لدى دول مجلس التعاون الخليجي استمرار تدفق السيولة من مختلف القطاعات الداخلية والقنوات الخارجية والتي تتسم عادة بالتداول السريع على عكس السيولة المحلية والتي تستقر غالبا لدى القطاعات الرابحة والمستقرة لتصل قيم النشاط الى 9.8مليار دولار أمريكي خلال يوليو، هذا وتراوحت قيم السيولة ضمن معدلاتها المسجلة منذ بداية العام الحالي لدى كافة القطاعات وبنسب مختلفة تبعا لحيوية القطاع وقوة الطلب علية ونسب العوائد المحققة حيث عكس المؤشر انخفاض قيم السيولة المتداولة على قطاع المباني التجارية ( مكاتب ) وبنسبة 39% لدى كافة دول المجلس نتيجة انخفاض قيم السيولة المتداولة لدى كل من المملكة العربية السعودية بنسبة 40.8% ولدى دولة قطر بنسبة 48% وبنسبة 45% لدى مملكة البحرين فيما جاء قطاع الأراضي التجارية بالمرتبة الثانية من حيث الانخفاض في قيم السيولة وبنسبة 24% نتيجة الانخفاض الحاصل عليها لدى كل من دولة قطر وبنسبة 41% ولدى سلطنة عمان بنسبة 56% ولدى المملكة العربية السعودية بنسبة 28%.
هذا وسجلت قيم السيولة تباينا واضحا خلال يوليو حيث عكس المؤشر كافة التغيرات المسجلة على متوسط أسعار التنفيذ وأحجام المبايعات وقيمها حيث جاء الارتفاع في متوسط الأسعار السائدة المسبب الأول وراء الانخفاض في أحجام المبايعات بالإضافة إلى القوانين والتشريعات الجديدة التي تهدف إلى ضبط ومراقبة كافة الانحرافات التي قد تؤثر على استمرار النشاط العقاري لدى دول المجلس، حيث انخفضت قيم السيولة المتداولة بنسبة 22.4% على قطاع الأراضي السكنية والتجارية والاستثمارية وقطاع المباني التجارية وقطاع الشقق السكنية والفلل لدى دول مجلس التعاون الخليجي على المبايعات المنفذة لتصل الى 9.8مليار دولار أمريكي فيما استحوذ قطاع الشقق السكنية والفلل على حجم 680مليون دولار أمريكي فيما وصل حجم المبايعات المنفذة لدى قطاع المباني التجارية الى 1.2مليار دولار أمريكي ووصلت الى 5مليار دولار لدى قطاع الأراضي السكنية وعند مبلغ 2.9مليار دولار لدى قطاع الأراضي التجارية والاستثمارية. هذا ومن الملاحظ أن قطاع الأراضي السكنية قد استحوذت على ما نسبته 51% من إجمالي قيم المبايعات المنفذة خلال يوليو لدى دول مجلس التعاون الخليجي في إشارة الى قوة النشاط الحاصل على هذا القطاع وحجم الاستثمارات المتدفقة عليه فيما جاء قطاع الأراضي التجارية والاستثمارية في المرتبة الثانية وبنسبة 29.5% لتنخفض قليلا عن مستوياتها المسجلة منذ بداية العام الحالي فيما استحوذ قطاع المباني التجارية على ما نسبته 12.3% من إجمالي قيم المبايعات المنفذة ليرتفع قليلا عن المستويات المسجلة منذ بداية العام الحالي في إشارة الى أن القطاع يشهدا طلبا ملحوظا رغم الارتفاع الكبير على متوسط الأسعار فيما احتل قطاع الشقق السكنية والفلل على ما نسبته 7% من إجمالي قيم السيولة المستثمرة لتنخفض قليلا عن المستويات السابقة كنتيجة مباشرة للقيود المفروضة وتلك التي يتم دراستها والتي من شانها الحد من المضاربات ونتائجها العكسية المتوقعة على النشاط العقاري ككل، في المقابل فقد شهدت السيولة المستثمرة حركة هادئة بين القطاعات حيث استطاع قطاع المباني التجارية من الاستحواذ على نسبة اكبر من السيولة المستثمرة على حساب قطاع الأراضي التجارية والأراضي السكنية خلال يوليو 2008.