تحذيرات من تزايد أعداد المطورين العقاريين المتخلفين عن الالتزام بمواعيد تسليم المشاريع

بعد إتمامهم بيعها على الخريطة

قال تقرير عقاري إن سوق العقارات في دبي شهدت في الآونة الأخيرة تزايدا في أعداد المطورين العقاريين المتخلفين عن الالتزام بمواعيد التسليم والانجاز أو الأهداف الإنشائية المعدة، مشيرا إلى قيام بعض المطورين لأسباب مختلفة لمحاولة إلغاء مشروعاتهم العقارية تماماً بعدما أتموا بيعها على الخارطة، ما دفع كثيرا من المراقبين لاعتبار أن قضية تسليم العقارات في وقتها ودون تأخير كبير مهمة جدا لاستقرار سوق العقارات في دبي وبالتالي باقي مناطق الإمارات.
وقال تقرير شركة المزايا أن حالة من القلق انتابت المستثمرين والشركات الاستشارية والبحثية من انتشار ظاهرة تأخر البدء في إنشاء المشروعات، وبالتالي التأخر في تسليمها في مواعيدها التي بيعت بناء عليها، ما ابرز مخاوف تتعلق بجودة البناء والمنتج النهائي، خصوصا أن أغلب المستثمرين العقاريين في دبي اشتروا عقاراتهم على الخريطة، مما يعني أن على هؤلاء المستثمرين الانتظار حتى تسلم عقاراتهم.
وأكد التقرير أن أغلب المطورين العقاريين المحترفين، يتعاقدون مع المشترين بنية صادقة للتسليم في المواعيد المقررة والمتفق عليها، ولكن ظروف سوقية مختلفة تضع المطورين في إشكالات مع المقاولين وموردي المواد الأولية وغيرها من عناصر الإنتاج، ما يؤدي إلى حالة من عدم الوضوح في مواعيد التسليم. مشيرا إلى أن المطور لديه العديد من العوامل التي لا يمكن السيطرة عليها خصوصاً في الوقت الحالي في ضوء التوتر المتعلق بمواد البناء. فقد يشكل الارتفاع في تكاليف الإنشاءات أحد العوامل التي تسبب ضغطا شديدا يعاني منه مطورو المشاريع العقارية. وقد ارتفعت تكاليف الإنشاء على نحو مذهل خلال السنوات القليلة الماضية، بدءاً بارتفاع الحديد بمعدل 38بالمائة في 2007ومن ثم الاسمنت الذي ارتفع بمعدل 30بالمائة في نفس الفترة، حسب ما أشارت إليه الأرقام المعدة من قبل شركة هاريس للاستشارات.
وأشار التقرير إلى تقرير لمؤسسة هيرمس إلى أن التضخم في تكاليف الإنشاء ظهرت نتيجة للارتفاع في مواد البناء بالإضافة إلى الارتفاع في تكاليف العمالة الناجم عن النقص في الأيدي العمالة، وكذلك وجود طلب متزايد على مواد البناء. وعلاوة على ذلك، فقد يعزى ذلك التضخم إلى ظهور تشريعات تلزم الشركات بإتباع قواعد بناء المباني الخضراء والمباني الصديقة للبيئة وقواعد صحية محددة بالإضافة إلى التأمين على الحياة، والتي اعتبرت مجتمعة أسبابا لارتفاع تكاليف الإنشاء.
ويبلغ سعر طن حديد التسليح الآن حوالي 1150دولاراً أميركي ( 4223درهم إماراتي) مرتفعًا من 980دولارا أميركيا في شهر آذار. أما سعر الأسمنت فيبلغ سعر الجملة والمحدد من قبل وزارة الاقتصاد ما يقارب 340درهما إماراتيا لكل طن مرتفعا من 295درهما إماراتيا. وبهذا فإن الارتفاع بالأسعار أدى إلى إلحاق مخاطر كبيرة جدًا وخسائر جسيمة بل إلحاق الإفلاس بالشركات التي لم تشترط اخذ تقلبات الأسعار في عين الاعتبار. وفي بعض الحالات أدى ذلك الارتفاع إلى التنازل عن جودة الإنشاء.
ولفت التقرير النظر إلى ما حدث في حالة محاولة إلغاء مشروع "بالم سبرينج" التابع لشركة دماك العقارية، على الرغم من بيع المنازل بهذا المشروع منذ أكثر من 5أعوام، إلاّ أن أعمال الإنشاء بهذا المشروع لم تبدأ بعد. فقد أجلت شركة داماك عمليات الإنشاء الخاصة بمشروع "بالم سبرينج" والذي كان من المفترض أن ينجز بنهاية العام الماضي وبعد ذلك قامت الشركة بإلغائها تماماً في شهر مارس - آذار الماضي. وعرضت شركة داماك إعادة شراء تلك العقارات مرة أخرى وبعلاوة تبلغ 6بالمائة سنوياً، تدفع عن كل سنة تحسب منذ شراء المستثمرين لتلك الممتلكات.
وبررت شركة داماك العقارية مبادرتها لإلغاء مشروع بالم سبرينج الذي كان من المفترض تطويره ضمن النخلة جبل علي، نظرا للتغيرات التي جرت على مشروع النخلة من حيث إعادة تصميم المخطط الرئيسي، ورفضت شركة نخيل (المطور الرئيسي) تحمل أي مسؤولية تقع حيال ذلك. ولكن تدخل مؤسسة التنظيم العقاري كوسيط بين الشركتين، فقد قررت داماك انجاز المشروع لحماية مصالح المستثمرين وسمعة قطاع العقارات في دبي.
وطبقاً لتقرير نشرته (موني ووركس) قالت جين دالتون، المحامية المتخصصة في قضايا الملكيات لدى شركة "ترورس أند هاملنس" في أبو ظبي أن "هناك نطاقات ضيقة للتفاوض حول إنهاء المشروع أو التعويض عنه بين كل من المستثمر والمطور، ولكنني أؤمن بأن المطورين هم أكثر انفتاحاً للتفاوض حول شروط المبيعات كما هو الحال في العديد من التشريعات الأخرى."
وأضافت " عادة ما يكون لعقد الشراء شروط محددة تتناول التأخير في التسليم والذي يعتمد فيه الشرط على أسباب ذلك التأخير سواء أكانت مباشرة أم تعزى إلى المطور أو تعزى لأسباب تقع خارج نطاق السيطرة والتي تملى على المشروع وتجبر المطور على الانسحاب من العقد المدفوع بحسب شروط محددة تتضمن التعويض."
هناك فترة محددة تثبت في العقد، وتعرف على أنها فترة السماح في التأخير، والتي تأخذ بعين الاعتبار توقف المشروع لأي سبب لحق بالمطور. وبالطبع فان عواقب الانسحاب تتمثل في إرجاع المبلغ الأساسي للمشتري مقابل العقار الذي قام بشرائه. وبالوقت الذي سيتم فيه إنهاء العقد الذي تخلف عن مواعيد التسليم فقد ترتفع قيمة العقار أضعاف ما كانت عليه، ومن الجلي بأن ذلك يمكن أن يتم لاسيما إذا تم الشراء من السوق الثانوية أو من طرف ثالث وعندها يكون حق الشخص معتمد على السعر المطروح من قبل المشتري الأصيل. "وبالتالي سيكون هناك فجوة في السعر بين ما يمكن استرجاعه لدى الانسحاب من العقد وما كان من المحتمل الحصول عليه خلال فترة الانتظار واسترجاع رأس مال المشروع الذي تخلف عن مواعيد التسليم"، حسبما أضافت دالتون.
وقال التقرير إن المستثمر في المشروع العقاري لا يتمتع بملكية العقار خلال فترة الإنشاء، لذا فإن الضمان الوحيد لديه يكمن في اتفاقية البيع والشراء الموقعة مع المطور. وعليه فإن الخيار الوحيد المطروح أمام أي شخص تعاقد مع مطور ما وتخلف عن تسليم المشروع حسبما اتفق يكمن في مقاضاته لدى المحاكم الإماراتية، إلاّ أن ذلك قد يأخذ وقتا طويلاً؛ حتى يتم إصدار حكم قطعي للقضية موضع البحث. وبالتالي سيناط الأمر إلى العقد الموقع بين كل من المستثمر والمطور، كما قال محمد كامل من مكتب التميمي وشركاه للاستشارات القانونية والمحاماة. وعادة ما تتيح تلك العقود مرونة للمطور العقاري في تمديد الوقت المستهدف لإتمام المشروع ضمن وقت التسليم المحدد لذلك. وتكمن عواقب الانسحاب من المشروع في إرجاع المبلغ الأساسي إلى المشتري، وبالوقت الذي سيتم فيه إنهاء العقد الذي تخلف عن مواعيد التسليم فقد ترتفع قيمة العقار أضعاف ما كانت عليه أو تمديد المشروع لغاية 13شهرا، وهذا أمر طبيعي في كل من دبي وأبو ظبي.
وأضاف كامل: " لا يوجد في القانون أو التعليمات أي شيء يبحث هذا الموضوع، وأعتقد أن الشروط المحددة في العقد هي الشيء الوحيد الذي يستطيع المتعاقدين اللجوء إليه إذا تم مخالفة الشروط المحددة في ذلك العقد، والتي سيكون للمشتري فيها الحق في مقاضاة المطور لفض النزاع القائم في المحاكم المختصة."
وعليه فلا بد أن يأخذ المستثمرين كل أوجه الحيطة والحذر لدى قراءة الأحكام الخاصة بالعقد الذي يتناول تواريخ التسليم والحالات الواردة في التأخير والظروف التي تقع خارج نطاق سيطرة المطور.
وقال التقرير إن أغلب خبراء القانون يرون أن أغلب العملاء يوقعون العقود "كما هي" وبغض النظر عما يستطيع المطور القيام به وبصرف النظر عن الواجبات المحددة بتلك العقود. ومن الجلي أن يتجه هؤلاء المطورون إلى حماية مصالحهم بأقصى ما يمكن فالطلب على المشاريع الصناعية في السنوات الماضية أعطت هؤلاء المطورين خبرة في صياغة تلك العقود على نحو يعزز مكانتهم بشكل قوي، وانتهاج مدخل "خذ أو اترك" أي وقع العقد أو اتركه ضمن المعطيات التي قاموا بإملائها على المشتري، بحيث يعلم البائع أنه وفي حالة وجود مشترٍ واحد لا يقبل بشروط تلك العقود فهناك العشرات من المشترين الذين سيقبلون بأحكام تلك العقود، نظراً للمكانة التي يتمتع بها البائع في المساومة على الصفقات وفقاً لما يريد والتي نجمت عن ارتفاع الطلب على المشاريع العقارية خلال السنوات السابقة. هذا ويتواجد هنالك بعض مطوري العقارات الذين يعرضون إرجاع المبلغ بالكامل في حالة التخلف عن تسليم الممتلكات وفقا لجداول التسليم المتفق عليها إذا تجاوزت الفترة عن 12شهرا وهناك أنواع أخرى من عروض المطورين التي لا تلتزم بشيء حيال التأخر في تسليم الممتلكات وبالتالي يتوجب على المشتري الجلوس وانتظار إتمام المشروع.
وبين التقرير أن إقرار قانون حسابات الضمان العقاري في دبي قد أوجد حالة من الارتياح لدى المشترين والسلطات التنظيمية، وتهدف حسابات الضمان العقاري إلى حماية المشتري من صفقات الشراء على المخططات والتي تضمن الدفعات التي سددت مقدما إلى أن يتم الانتهاء من المشروع وتسليمهم حسبما اتفق والإيفاء بالأهداف الإنشائية المُعدة سابقاً. ويطبق القانون على جميع مطوري العقار في دبي ويُفرض عليهم بموجب القانون إنشاء حسابات الضمان والتي يُودع بها كافة المبالغ المستلمة من العملاء الذين أتموا صفقات البيع على المخططات. ومن ثم تجمع المبالغ المستلمة من المشترين في حسابات الضمان العقاري لدى البنوك المرخصة بمنح تلك الخدمة من قبل مؤسسة التنظيم العقاري. ويتم إرجاع تلك الأموال لمطوري العقار (لغايات تمويل المشروع) عندما يتم انجاز مرحلة ما في المشروع والتي يقيمها مساحون يعملون بشكل مستقل، وبذلك تقيم مراحل إتمام أعمال الإنشاء. وبالإضافة إلى ذلك تحتفظ دائرة أراضي وأملاك دبي ما قيمته 10بالمائة من المبالغ المودعة لدى حسابات الضمان العقاري لغاية عام واحد إلى أن يتم تسليم المشروع. ويعد هذا الإجراء ضمانا لإتمام المشروع بدون عيوب إنشائية لغاية تسلم المالك ملكيته.