الانفتاح الاقتصادي والسماح لتملك الأجانب يرفعان الإقبال على العقارات في الخليج

طالب بإيجاد منظومة من القوانين المنظمة لعملية شراء وتملك واستخدام العقارات واستثمارها.. تقرير عقاري دولي:

قال تقرير عقاري إن دول الخليج باتت أكثر وعيا لأهمية بث الثقة بقطاعاتها العقارية عبر إيجاد منظومة من القوانين المنظمة لعملية شراء وتملك واستخدام العقارات واستثمارها.
وبين التقرير أن السنوات الخمس الماضية شهدت إقبالا كبيرا على العقارات في الخليج من مواطني دول مجلس التعاون وخارجها بعد الانفتاح الاقتصادي والسماح لتملك الأجانب، إلا أن التجربة مرت ببعض القضايا التي أصبح من الواجب معالجتها لضمان استمرار النمو في القطاع العقاري، الذي أصبح من القطاعات المهمة المساهمة في الناتج المحلي الإجمالي في دول مجلس التعاون الخليجي.
وأشار تقرير شركة المزايا أن تدفق الطلب الكبير على المشاريع المطروحة أوجد ظاهرة ما يسمى البيع على الخريطة، وهو أن يقوم المستثمرون بشراء الوحدات العقارية في مرحلة مبكرة من التصميم والتخطيط تسبق عملية الإنشاء أو التسليم بسنوات.
وشرح التقرير أن عملية البيع على الخارطة شكلت ربحا لأطراف المعادلة العقارية؛ فمن جهة حصل المطورون العقاريون على دفعات مسبقة ساعدتهم في توسيع أعمالهم وتحقيق أرباح مجزية، ومن جهة أخرى استفاد المستثمرون من ارتفاع الأسعار بعد عملية الشراء وبالتالي تحقيق الأرباح.
ومع هذا أشار التقرير إلى أن العملية احتاجت تدخل السلطات المنظمة لتنظيم عملية البيع وربطها بالانجاز خوفا من عمليات الاحتيال أو التخلف عن الانجاز وغيرها من الأمور التي قد تعكر صفو النمو في القطاع العقاري.
وبين التقرير أن دبي كانت السباقة في إيجاد قانون يسمى قانون حسابات الثقة أو الضمان العقاري "اسكرو" الذي بدأ سريانه في 28يونيو/حزيران 2007، ويلزم القانون شركات التطوير العقاري في دبي بوضع أموال المستثمرين المشترين في المشروعات العقارية في حساب ضمان؛ لا يجوز لأحد التلاعب فيه إلى حين انجاز المشروع. ويمكن إنفاق جزء منه بموافقة السلطات المسؤولة ولأسباب لا تتعارض مع القانون، بهدف حماية المستثمرين من تأخير أعمال الإنشاء. ويهدف القانون إلى حماية أموال المشترين للعقارات المباعة على الخريطة من العبث أو التلاعب المحتمل في سوق يضم مئات الشركات العقارية من خلال فتح حسابات ثقة، في حين تم وضع آلية بشروط مرنة تسمح للمطورين العقاريين بالتصرف بالأموال المودعة في تلك الحسابات كي لا يواجهوا مشاكل مالية قد تنعكس سلبا على تنفيذ المشروع.
وبحسب بيانات رسمية، وصلت القيمة الإجمالية للمبالغ المودعة في حسابات الثقة الخاصة بالمشاريع العقارية إلى أكثر من 3مليارات درهم تمثل حسابات 409مشاريع عقارية في دبي . كما بلغ عدد المطورين المسجلين 672شركة تطوير عقارية.
وأكد التقرير أن دول الخليج الأخرى تبحث في سن تشريعات مماثلة. ففي البحرين، أوجدت الحرية الاقتصادية التي وفرتها الحكومة، خصوصا في بند تملك العقارات، بحسب عاملين في القطاع العقاري البحريني حالة من العشوائية دفعت لجنة العقار في غرفة الصناعة والتجارة وبمشاركة جمعية البحرين العقارية إلى الدعوة لتبني قانون "الاستثمار العقاري" الذي يهدف إلى تنظيم عملية الاستثمار في قطاع العقار المحلي، حيث اعتبرت تلك الأطراف أن القطاع العقاري في البحرين يتعرض لعشوائية كبيرة في عمليات البيع والشراء والتأجير، في ظل غياب الرقابة والإشراف.
وبحسب تقارير صحافية فان القانون المقترح سيضع ضوابط أساسية لعملية الاستثمار في قطاع العقار في البحرين ويقضي على جميع الظواهر السلبية؛ مثل وضع ضوابط لعملية البيع على الخريطة. وبين التقرير أن دبي تغلبت على تلك الظاهرة بسن قانون الضمان العقاري الذي يلزم المطورين بفتح حسابات تديرها بنوك ومؤسسات مالية ضمن ضوابط معينة تحصل على الأموال عند انجاز نسب نتفق عليها من البناء ما رفع من مستويات الثقة بالقطاع العقاري في دبي.
وتعثرت في السوق البحرينية بحسب جمعية العقاريين البحرينية حوالي 7مشروعات، بعضها يعود لشركات كبيرة، أثرت على القطاع سلباً. وكانت شركةُ البحرين والكويت للإسكان والتعمير "إمكان" ألغت 4مشاريع من أصل 5تضم نحو 600شقة وفيلا، كانت أطلقتها في البحرين منذ يونيو/ حزيران الماضي، حيث ردت للناس أموالهم عقب أكثر من 8شهور؛ بدعوى أن الإجراءات الحكومية أثرت على سرعة الإنجاز وبالتالي حمَّلتها خسائر كبيرة. وأعلنت الشركةُ وقتها أن عملية البناء ستستغرق ما بين سنة و 14شهراً، وهي مشروعات موجهة لذوي الدخول المتوسطة والمحدودة، حيث طرحت الوحدة الواحدة (الشقة) بنحو 31ألف دينار، والبيت المستقل (الفيلا) ب 69ألفاً، وهي مبالغ تعتبر فرصة كبيرة في ظل الأسعار المرتفعة، الأمر الذي دفع الناس للتهافت عليها والحجز مبكراً. ومن جهتها ألقت الشركة اللوم على الحكومة لتعطل مشروعاتها.
إلى ذلك، تقدم خمسةٌ من أعضاء مجلس الشورى في البحرين، بحسب تقارير صحافية، باقتراح قانون بشأن ضمانات التطوير العقاري، يهدف إلى تنظيم عملية شراء العقارات الافتراضية أو ظاهرة البيع على الخريطة؛ وذلك لضمان عدم ظهور ما يُسمى ب "التطوير العقاري الوهمي". ويكفل القانونُ المقترح حماية المشترين من سوء الاستعمال والاستغلال والمغالاة في المطالبة بالدفعات المالية من بعض المطورين، ومن أي غشٍ أو تلاعب أو تأخير غير مبرر في التسليم لمشروعات قيد الإنشاء. ويضم الاقتراح 21مادة، تقوم من خلالها إدارة المساحة والتسجيل العقاري بإعداد سجلٍ خاص يسمى سجل المطورين العقاريين تقيد فيه أسماء المطورين المرخص لهم بمزاولة العمل في البحرين، بحيث يحظر عليهم الإعلان عن نشاطهم بشراء وبيع العقار في وسائل الإعلام أو المشاركة في المعارض دون تصريحٍ كتابي من الجهة الإدارية المختصة. واشترط الاقتراحُ إنشاء حساب الضمان بموجب اتفاقية بين المطور وأمين الحساب، يتم خلاله إيداع المبالغ المدفوعة من المشترين لوحدات على الخريطة أو الممولين في حساب خاص يفتح باسم المشروع العقاري، على أن يحتفظ أمين الحساب بنسبة 5% من القيمة الكلية لحساب الضمان بعد حصول المطور على شهادة الإنجاز، ولا تصرف المبالغ المحتفظ بها إليه إلا بعد انقضاء عام من تاريخ تسجيل الوحدات بأسماء المشترين. وتقدر قيمة المشروعات العقارية التي تنفذ في البحرين بنحو 9مليارات دولار.
وأشار تقرير المزايا أن البحرين وعبر تبنيها إصلاحات وخطط تنمية مختلفة استطاعت خلق نموذج اقتصادي قائم على الخدمات. وتبرز أهمية التشريعات عند العلم أن حجم التداولات العقارية في البحرين ارتفع مع نهاية الربع الأول من العام الجاري بنسبة 56بالمائة عن الفترة المقابلة من العام الماضي.
ومن ناحية أخرى، قال تقرير نشرته مجلة "موني وركس" إن العاملين في قطاع العقارات في أبوظبي يترقبون صدور قانون حساب الضمان العقاري (اسكرو) بعد أن أصدرت إمارة دبي قانونا مثيلا.
وأشار التقرير إلى أن مصادر عليمة تؤكد أن السلطات المهتمة بالشأن العقاري في ابوظبي على اتصال مستمر مع نظرائهم في دبي؛ لمساعدتهم في إقرار قانون متناغم، ولكن بالوقت ذاته متميزا عما أقرته إمارة دبي. ونقلت المجلة عن مصدر فضل عدم نشر اسمه أن قانون الملكية الحرة في أبوظبي صدر متناغما مع القوانين المماثلة في دبي، ولكنه يراعي الصفة والاحتياجات المحلية، ما يجعله متميزا وليس منسوخا عن قوانين أخرى.
وتشكل عوامل منها ارتفاع معدل النمو السكاني وارتفاع معدلات السيولة في إمارة أبوظبي في الترويج للعقارات الضخمة التي أعلن عنها مؤخراً. لكن تبقى مسألة إزالة المعوقات التشريعية التي تواجه الاستثمار العقاري الهدف الأبرز للمشرعين، ما سيساهم في شكل مطرد بتسريع خطوات التطوير العقاري. ومن المهم الإشارة إلى أن جميع مشاريع التملك الحر التي أطلقتها الشركات العقارية الكبرى المطورة للمشاريع لا تزال قيد الانجاز والبناء منها ما قطع مراحل متقدمة مثال مشروع شاطئ الراحة الذي تطوره شركة الدار العقارية. كما تجاوز حجم المشاريع المعلنة في أبوظبي مستوى التريليون دولار.
وذكر التقرير أن إمارة أبوظبي بدأت في إحداث تغيير في قوانين العقارات بعد أن أقرت القانون رقم 3لعام 2005بشأن تسجيل العقارات والقانون رقم 19بشأن التملك الأجنبي داخل مناطق محددة. وظل القطاع العقاري الظبياني مغلقاً لمدة طويلة أمام الاستثمار والتملك نظراً إلى التشريعات والقوانين التي كانت سائدة في ذلك الحين إلا أنه رأى أن الأمور تغيرت منذ عدة سنوات فقط ما أدى إلى إنعاش السوق، حيث كانت دبي الأولى التي طرحت مفهوم التملك الحر للأجانب عام 2002، إلا أن الأمر لم يتحول إلى قانون إلا مع إطلاق القانون الرقم 7، الذي حدد مناطق التملك الحر في دبي. وقبل ذلك كانت أبوظبي أقرت تشريعاً يسمح بالتملك الجزئي للمسطحات العقارية من دون الأرض، من قبل الأجانب في مناطق معينة على أساس التأجير مدة 99عاماً.
وأكد تقرير شركة المزايا القابضة أن صدور القوانين العقارية يسهم في رفد السوق العقاري بحزمة قوانين تنظيمية لتنظم العلاقة بين جميع أطراف المعادلة العقارية في إطار تشريعي يحمي حقوق الجميع.
توقع تقرير شركة المزايا القابضة ارتفاعا في نشاط البناء والتطوير العقاري في البحرين كاستجابة مباشرة لتوقيع وافتتاح الجسر الجديد المزمع بناؤه بين قطر والبحرين، معتبرا أن اختصار المسافة وتوفير الوقت للتنقل بين البلدين ستزيد من أعداد السياح بين البلدين وخصوصا السياح القطرون، بالإضافة لفتح الباب أمام سهولة تنقل العاملين البحرينيين إلى قطر للعمل هناك مع البقاء في البحرين كمكان للسكن.
وقال التقرير إن الجسر الذي تم توقيع اتفاقيات تشييده مؤخرا سيجعل من الانتقال بين البلدين أمرا سهلا، إذ إنه وعندما يكتمل بناء الجسر، سيحتاج أي شخص لقطع المسافة بين الدوحة والمنامة إلى ساعة ونصف الساعة فقط، إذا ما سار بسرعة 80كيلومترا في الساعة، خصوصا أن المسافة بين طرف الجسر على الجانب القطري عن الدوحة تبلغ نحو 70كيلومترا. وبين التقرير أن إنشاء القطار على طول جسم الجسر كنواة لربط عاصمتي البلدين سيزيد من الاندماج بين الاقتصاديين وينشط الاستثمار المتبادل، خاصة أن البحرين تتمتع باقتصاد حر أهلها لتكون من قائمة البلدان ال 20الأولى في الحرية الاقتصادية. ويبلغ حجم المبادلات التجارية بين قطر والبحرين نحو 500مليون ريال سنويا، ويميل الميزان التجاري بين البلدين لصالح البحرين.
وقال التقرير أن حصة الفرد من الناتج المحلي الإجمالي في البحرين تعد الأقل خليجيا في حين أنها الأعلى في العالم في حالة قطر ما سيفتح الباب على استقطاب العمالة البحرينية في قطر للاستفادة من الخبرات المتراكمة لدى البحرينيين في قطاع الخدمات وخصوصا السياحة والمال والاستثمار.
وكانت قطر والبحرين قد اتفقتا رسميا على البدء بتنفيذ أعمال بناء جسر قطر والبحرين أواخر العام الجاري، وذلك بعد استكمال كافة الدراسات والاستعدادات والإجراءات المطلوبة لبدء عملية التنفيذ الفعلي. ووقع ولي العهد القطري ونظيره البحريني في المنامة على اتفاقية بهذا الشأن. وويمتد جسر قطر البحرين بطول 40كيلو مترا، وسيكون الجسر أطول جسر معلق في العالم يربط بين دولتين، وستستغرق أعمال بنائه أربعة أعوام، في حين أن أطول جسر معلق في العالم حاليا يقع في الصين، حيث يبلغ طوله نحو 32كيلو مترا، وكان افتتح قبل نحو عامين بعد فترة قياسية من العمل استغرقت ثلاثة أعوام فقط. ويتوقع أن تزيد التكاليف الإجمالية للمشروع عن 3مليارات دولار، لكن في الآونة الأخيرة تردد أن تكاليف المشروع سترتفع بنسبة لا تقل عن 40بالمائة في ظل ارتفاع الأسعار على مستوى العالم وخصوصا أسعار مواد البناء، وبالتالي ستقترب التكاليف الإجمالية من 4مليارات دولار.وتقع نقطة بداية الجسر في قطر عند منطقة رأس عشيرج التي تبعد مسافة خمسة كيلومترات إلى الجنوب من مدينة الزبارة، بينما تقع النقطة المماثلة في مملكة البحرين إلى الشمال من قرية عسكر. وتشير الدراسات المتعلقة بمشروع جسر المحبة إلى أنه يتوقع أن تعبر الجسر لدى إنجازه خمسة آلاف مركبة يوميا ترتفع إلى 12ألف مركبة.