غداً.. 4أنظمة عقارية جديدة على طاولة مجلس الشورى

انفردت بنشرها "الرياض" خلال الشهر الفائت:

يناقش مجلس الشورى غداً وبعد غد مشاريع أنظمة الرهن العقاري المسجل ومراقبة شركات التمويل، والتأجير التمويلي، والتمويل العقاري بعد أن درستها لجنة الشؤون المالية في المجلس وأجرت عليها التعديلات التي رأت أنه لا بد منها.
وقال نائب رئيس اللجنة المالية الأستاذ حسن عبدالله الشهري في تصريح ل "الرياض" إن اللجنة أضافت للأنظمة بعض المواد الجديدة كلياً وعدلت في بعض المواد المقترحة، وأكد أن تلك المواد تركز على معالجة الأنظمة ضمن إطار شرعي إضافة إلى مواد إنشاء الشركات الخاصة بالتمويل ومواد لحالات المماطلة والتأخر في السداد ومواد للدفع المبكر وتقنينه ومواد تضبط القروض وسدادها للبنوك، وقال الشهري إن اللجنة استفاضت في دراسة الأنظمة لايجاد مخارج للحالات التي لم تكن موجودة وأضاف "وضعنا إطار قانوني للأنظمة ليسهل على المنفذ تطبيق النظام وتنفيذ أحكامه، وأشار الشهري إلى أن الأنظمة المرتبطة بنظام التنفيذ لا تزال لجنة الشؤون الإسلامية والقضائية وحقوق الإنسان في المجلس تدرسه، وجدد تأكيده على أن الأنظمة تحمي المقرض والمقترض وترعى مصالحهم.
وتوقع الأستاذ الشهري أن يطول نقاش المجلس للأنظمة خصوصاً في ظل أهميتها وانتظار الكثيرين لها وقال إن المشاريع بصورتها التي ستناقش هي إعداد أولي للجنة وربما ترد عليها ملاحظات من الأعضاء مؤكداً أن اللجنة ستعنى بكل ما يظهر حول الأنظمة والأخذ بما يخدمها إن تطلب الأمر ذلك، وختم الشهري تصريحه بقوله "حرصنا أن تكون الأنظمة وفق الضوابط الشرعية وأن يستفيد منها المواطن والجهات ذات العلاقة وتضمن سلامة التشريع والتنفيذ".
إلى ذلك تدرس اللجنة المالية في مجلس الشورى العديد من المشاريع والتقارير والمواضيع الهامة ومن ذلك تعديل أنظمة التقاعد بما يمنح حداً أدنى للمستفيدين من المعاش التقاعدي، ومشروع نظام إيرادات الدولة الذي أحيل إليها منذ نحو عام ونصف، وكذلك مقترح وضع الترتيبات لالزام ملاك المصانع والمنشآت السكنية وما شابهها بتوفير الغطاء التأميني لها، والرسم المقرر على ثمن عقارات الأجانب عند انتقال ملكيتها عن طريق الهبة أو التنازل عنها بلا مقابل، وكذلك اقتراح الزام جميع المهندسين المصممين والمشرفين بالتأمين على مسؤولياتهم المهنية الناشئة من أعمالهم الاستشارية والمطروح من الهيئة السعودية للمهندسين ومجلس الغرف التجارية الصناعية، وتدرس اللجنة استثناء البنوك من المادة الأولى من نظام الشركات ليكون لها إنشاء شركات بمفردها الذي أحيل لها منذ شهر، كما لا زالت اللجنة المالية تدرس تقارير منجزات ديوان المراقبة العامة وملخص لأهم نتائج وتوصيات التقرير السنوي للديوان، والتقرير السنوي الأول لهيئة السوق المالية منذ بدء أعمالها في جمادى الأولى عام 1425ه وحتى العاشر من ذي الحجة عام 1427ه.
نظام الرهن العقاري
يتضمن نظام الرهن العقاري الذي نشرت "الرياض" نصه في 2008/3/8م، 49مادة، ومن أبرز ما جاء في نظام الرهن العقاري:
المادة الأولى:
أ- الرهن العقاري يكسب به الدائن حقاً عينياً على عقار معين يقضي النظام بوجوب تسجيله، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين العاديين والتالين له في المرتبة في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار بأي يد يكون.
ب 1- إذا كان العقار مسجلاً وفقاً لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، فيكون تسجيل الرهن بحسب أحكام ذلك النظام.
ب 2- يكون تسجيل الرهن على العقار الذي لم يطبق عليه نظام التسجيل العيني للعقار بالتأشير على سجله لدى المحكمة أو كتابة العدل المختصين.
ج- لا ينعقد الرهن العقاري إلا بتسجيله، ويلتزم الراهن بنفقات عقد الرهن والتسجيل والتجديد. وتدخل النفقات في دين الرهن ومرتبته ما لم يتفق على خلاف ذلك.
المادة الثانية:
أ- يجب أن يكون الراهن مالكاً للعقار المرهون وأهلاً للتصرف فيه.
ب- يجوز أن يكون الراهن المدين نفسه أو كفيلاً عينياً يقدم عقاراً يرهنه لمصلحة المدين ولو بغير إذنه.
المادة الثالثة:
إذا كان الراهن غير مالك للعقار المرهون، كان رهنه موقوفاً على إجازة المالك بوثيقة، ويبدأ الرهن من تاريخ الإجازة، فإذا لم تصدر هذه الإجازة فإن حق الرهن لا يترتب على العقار إلا من الوقت الذي يصبح فيه هذا العقار مملوكاً للراهن.
المادة الرابعة:
أ- يجب أن يكون العقار المرهون معيناً موجوداً، أو محتمل الوجود مما يصح بيعه.
ب- يجب أن يكون العقار المرهون معلوماً علماً نافياً للجهالة مبيناً في عقد الرهن ذاته أو في عقد لاحق، ويصح بيعه استقلالاً بالمزاد العلني.
نظاما التمويل العقاري ومراقبة الشركات
أوكل النظام الجديد التمويل العقاري إلى مؤسسة النقد العربي السعودي تنظيم التمويل من خلال السماح للبنوك بمزاولة التمويل العقاري بتملك المساكن لغرض تمويلها استثناء من حكم الفقرة (الخامسة) من المادة (العاشرة) من نظام مراقبة البنوك.
ووفقاً لنظام التمويل العقاري الجديد الذي نشرته "الرياض" في 2008/3/10م، يرخص لشركات التمويل العقاري، وفقاً لهذا النظام ونظام مراقبة شركات التمويل، لشركة مساهمة أو أكثر لاعادة التمويل العقاري طبقاً لاحتياجات السوق، ويجوز لصندوق الاستثمارات العامة المساهمة في ملكيتها. ويوافق وزير المالية على ترشيح رئيس مجلس الإدارة وأعضاء المجلس باقتراح من المحافظ، وللممولين المرخص لهم المشاركة في ملكية الشركة، ويطرح للاكتتاب العام جزء من أسهمها وفق نظام السوق المالية.
ونص النظام الجديد على الترخيص لشركات التأمين التعاوني بتغطية المخاطر المتعلقة بالتمويل العقاري، وفقاً لنظام مراقبة شركات التأمين التعاوني، مطالباً في الوقت ذاته كلاً من وزارة التجارة والصناعة ووزارة العدل كل فيما يخصه بنشر البيانات المتعلقة بنشاط السوق العقاري، في نشرات دورية وفقاً لما تحدده اللائحة.
ونصت المادة السابعة على تأمين القروض حيث نصت "يجب على الممولين العقاريين وشركات إعادة التمويل العقاري تغطية مخاطر التمويل العقاري بالتأمين التعاوني وفقاً لأحكام اللائحة".
ويدعم النظام الجديد جمعيات الإسكان، من خلال تخصيص جزء من ميزانية صندوق التنمية العقارية المعتمدة كضمانات ومعونات لدعم التمويل العقاري لمستحقي الدعم وجمعيات الإسكان، وتنظيم اللائحة كيفية ذلك.
وفي شأن المنازعات الناشئة عن عقود التمويل، أوكل النظام إلى المحكمة الفصل في المنازعات الناشئة عن عقود التمويل العقاري، وايقاع غرامة مالية لا تتجاوز عشرة آلاف ريال على من تثبت مماطلته في الوفاء بالتزاماته في التمويل العقاري، وتودع الغرامة في حساب صندوق التنمية العقارية وتخصص لدعم جمعيات الإسكان.
أما نظام مراقبة شركات التمويل فيحظر على شركة التمويل أن تقدم أي تمويل دون ضمان، كما يحظر عليها أن تمول أو تمنح تسهيلات بضمان أسهمها، وكذلك أن تمول أو تمنح تسهيلات لمنشأة أو لشركة (عدا الشركة المساهمة المدرجة في السوق المالية السعودي) إذا كان أحد أعضاء مجلس إدارة شركة التمويل أو أحد مراقبي حساباتها الخارجين شريكاً في المنشأة أو الشركة الحاصلة على التمويل أو مديراً لها.
وأجاز نظام مراقبة شركات التمويل لشركة التمويل، بما يتناسب مع أصولها ومركزها المالي، وفق ما تحدده اللائحة، إصدار أدوات الدين والصكوك وفقاً لأحكام نظام السوق المالية.
وينشأ بموجب مراقبة شركات التمويل لجنة في مؤسسة النقد العربي السعودي، تسمى لجنة الفصل في المنازعات المالية، وأخرى تسمى لجنة التدقيق في المنازعات المالية.
ويجيز النظام لمؤسسة النقد العربي السعودي فرض غرامة مالية لا تتجاوز مائتين وخمسين ألف ريال عن كل مخالفة لأحكام النظام، وعند استمرار المخالفة يجوز للمؤسسة فرض غرامة مالية لا تتجاوز عشرة آلاف ريال عن كل يوم تستمر فيه المخالفة، ويعاقب بالسجن مدة لا تتعدى سنتين وبغرامة لا تزيد عن خمسمائة ألف ريال، أو بإحدى هاتين العقوبتين، كل من خالف أحكام هذا النظام ولائحته.
نظام التأجير التمويلي
يخضع النظام الجديد المنازعات وايقاع العقوبات في عقد التأجير التمويلي لاختصاص لجنة الفصل في المنازعات المالية المنصوص عليها في نظام مراقبة شركات التمويل، ويستثنى من ذلك عقد التأجير التمويلي إذا كان محله عقاراً.
وينص النظام الواقع في 28مادة، على إمكانية تأسيس شركة مساهمة أو أكثر بترخيص من مؤسسة النقد العربي السعودي يكون غرضها تسجيل عقود التأجير التمويلي، وعالج النظام المماطلة بالسداد في بابه الثالث وهو "الفصل في المنازعات" حيث نصت المادتين 25و 26على "إذا لم يسلم الأصل المؤجر في الأحوال المنصوص عليها في هذا النظام، فللمؤجر تقديم طلب إلى لجنة الفصل في المنازعات لاستصدار حكم بتسليم الأصل المؤجر على أن يبت في الطلب على ثلاثة أشهر أو غرامة لا تزيد على ربع قيمة الأصل المؤجر أو بإحدى هاتين العقوبتين، كل من قام بطمس البيانات المثبتة على الأصل المؤجر أو قام بتغيير معالم الأصل أو أوصافه المقيدة في السجل الخاص بذلك، أو باع الأصل المؤجر، أو رهنه دون موافقة محررة من المؤجر".
يحق للمؤجر تسنيد استحقاقاته وفقاً لقواعد التسنيد التي تصدرها هيئة السوق المالية، وعليه في حال التسنيد اتخاذ إجراءات التأشير على سجل عقود التأجير التمويلي، وذلك طبقاً للقواعد والإجراءات التي تبينها اللائحة.
وإذا باع المؤجر الأصل المؤجر للغير فإن ملكية الأصل تنتقل محملة بعقد التأجير التمويلي. وللمؤجر اشتراط حق فسخ العقد واسترداد الأصل المؤجر إذا تخلف المستأجر عن دفع أقساط مستحقة وفقاً لما تحدده اللائحة بما يحقق العدالة بين طرفي العقد.
وأجاز النظام الجديد للمستأجر التنازل عن العقد إلى مستأجر آخر بموافقة المؤجر، وتوضح اللائحة أحكام ذلك، ولكنه لم يجز له ترتيب حقوق على ملكية الأصل أو رهنه لطرف ثالث إلا بموافقة محررة من المؤجر.