تفعيل الخريطة السياحية للعاصمة بتحديد الأماكن المحتاجة إلى إنشاء فنادق ومنحها مميزات تمنع التكدس

الصانع عرض في ورقة عمل فرص الاستثمار الفندقي بمدينة الرياض :

قدم عبدالرحمن بن محمد الصانع نائب رئيس لجنة الفنادق والوحدات السكنية بالغرفة التجارية الصناعية بالرياض والمدير التنفيذي لمجموعة فنادق آسيا ورقة عمل هامة حول جوانب "فرص الاستثمار الفندقي بمدينة الرياض" حيث قدمت الأسبوع المنصرم الى ملتقى السفر والاستثمار السياحي الأول والذي نظمته الهيئة العليا للسياحة، تناول فيها بشيء من التفصيل والتحليل أرقام وإحصائيات حديثة عن واقع الاستثمار في القطاع الفندقي بالمملكة ووضعها بشكل عام على مدى 35سنة،وكان مصدر أرقام هذه الورقة وزارة التجارة والصناعة ومسوحات ميدانية إضافة للهيئة العليا للسياحة.
وخلصت هذه الدراسة لوجود حاجة ماسة للمزيد من الاستثمار الفندقي وخاصة للفئة الممتازة منها، وخاصة اذا ما تغيرت بعض الشروط والقيود التي تحد من الاستثمار في هذا المجال، إضافة لضرورة أن تعمل الجهات القائمة على تنشيط السياحة على مساعدة المستثمرين في هذا القطاع على تحقيق المكاسب المتوقعة لمثل هذا المجال.
السياحة في المهد
وبيّن الصانع في مستهل ورقته أن السياحة والتخطيط والتسويق والسائح تعد أربع مفردات ذات مدلولات هامة في التنمية الدائمة، وكما جاء في كلمة بيل جيتس رئيس شركة مايكروسوفت "إن محرك التنمية خلال القرن الثامن عشر كانت الزراعة وفي القرن التاسع عشر التجارة، وفي القرن العشرين التصنيع، لكن في القرن الحادي والعشرين سيكون قطاع الخدمات التي تقوده الإتصالات الإلكترونية والسياحة"، نعم إنه عصر الخدمات، إنه عصر السياحة ذات السلسلة من الخدمات.
السياحة هي أكبر صناعة في العالم تمثل إيراداتها 12% من الناتج المحلي الإجمالي العالمي، 8% من الصادرات العالمية، وتوفر ما يزيد عن 212مليون فرصة عمل طبقاً لتقديرات الهيئات العالمية للسياحة.
وعلى الصعيد المحلي لا تزال صناعة السياحة في مهدها ولا يزال اقتصادنا أحادي الموارد باعتماده الأساسي على البترول كمصدر رئيس للدخل. أن السياحة ليست مصنفة في الهيكل القطاعي للمملكة كقطاع اقتصادي مستقل، لذا فإن الأرقام والإحصائيات التي توضح إسهام السياحة في الناتج المحلي تتراوح ما بين 2% إلى 5% على أكثر تقدير، وهي مساهمة منخفضة جداً مقارنة مع المتوسط العالمي.
ولم تعد السياحة في عالم اليوم ترفاً بل أصبحت ضرورة اقتصادية لها دور بارز في دعم الاقتصاد وزيادة الإستثمارات وتنمية المناطق مع الوضع في الإعتبار أن نمو السياحة يُسّرع من التطور الاجتماعي والبيئي. وبالتالي فإن التخطيط للتنمية السياحية ضرورة ملحة سواء كان التخطيط إستراتيجياً أو سنوياً. فقد ركزت خطط التنمية الخمسية منذ بدء تطبيقها عام 1970م على أن تلبي إستراتيجيات تنويع القاعدة الاقتصادية بتحفيز ودعم القطاع الخاص وتشجيعه على الاستثمار في المجالات السياحية، والاضطلاع بمهام قيادة مسيرة التنمية.
ومما لا شك فيه أنه مع بدء تطبيق خطة التنمية الثامنة عام 1425ه (2005م) حملت الكثير من الأهداف والسياسات والبرامج لقطاع السياحة.
وبإنشاء الهيئة العليا للسياحة في محرم عام 1421ه؛ يعتبر هذا التاريخ نقطة تحول رئيسية في مسيرة الاقتصاد الوطني وفي نفس الوقت يلقي على الهيئة مسؤوليات ضخمة لتحقيق تطلعات الدولة والقطاع الخاص في التنمية السياحية المستدامة ويبلور دور الهيئة في العمل على تحفيز نمو السياحة الوطنية كقطاع اقتصادي منتج وإيجابي اجتماعياً وثقافياً وبيئياً. ويجمع خبراء السياحة والاقتصاد في العالم على إن السياحة قطاع يتداخل مع القطاعات الأخرى يستفيد منها ويؤثر ويتأثر بها.
ويمثل قطاع الفنادق أحد القطاعات الخدمية الهامة بوجه عام وتزداد أهميته في مدينة الرياض لكونها العاصمة التي تحتضن الفعاليات السياسية والمهنية والعلمية والتجارية، ويشكل عجز هذا القطاع عن توفير الغرف للسكن أو القاعات أو الخدمات التي تحتاجها الفعاليات المختلفة صعوبة في قيام مدينة الرياض بدورها القيادي والدور الذي يجب أن تكون عليه. ومن هذا المنطلق وجه صاحب السمو الملكي الأمير سلمان بن عبدالعزيز بإجراء دراسة حول القطاع الفندقي في مدينة الرياض لتحديد العوائق التي تحد من نموه في المستقبل الذي ينتظره في ظل الوضع الحالي، ووضع الحلول المقترحة لتعزيز هذا القطاع.
ومضى الصانع في استعراض ورقته حيث ألقى الضوء على الجوانب التالية:
@ واقع فنادق مدينة الرياض خلال ثلاثة عقود(ونصف) مضت.
@ الإحصاءات المتوفرة عن عدد الفنادق ونسب التشغيل ومواسم الذروة.
@ أثر أنظمة البناء في التوزيع الجغرافي للفنادق بالرياض.
@ دور أماكن الإيواء المختلفة في تقاسم نسب التشغيل مع الفنادق بالرياض.
أولاً: واقع فنادق الرياض خلال العقود الثلاثة (ونصف) الماضية.
ونخرج من هذين الجدولين بالحقائق التالية:-
@ حققت الفنادق زيادة مئوية بمعدل 280% خلال ثلاثة عقود (ونصف) بمعدل فندق لكل سنة، وقد احتلت فنادق الدرجة الأولى المرتبة الأولى من حيث الزيادة بنسبة 522%، يليها فنادق الدرجة الممتازة ثم الثانية بنسبة 125%، 130% على التوالي.
@ حققت الغرف زيادة مئوية بمعدل 160% خلال ثلاثة عقود (ونصف) بمعدل 176غرفة لكل سنة، وقد احتلت فنادق الدرجة الأولى المرتبة الأولى من حيث الزيادة بنسبة 329%، يليها فنادق الدرجة الثانية ثم الممتازة بنسبة 150%، 108% على التوالي.
جدول رقم (3)
ويتضح من جدول رقم (3) إن نسب التشغيل في فنادق الدرجتين الثانية الثالثة أعلى من الدرجة الأولى والأولى أعلى من الدرجة الممتازة؛ وذلك بسبب فروقات الأسعار الكبيرة بين درجات الفنادق؛ فقد ارتفعت متوسط أسعار فنادق الدرجتين الممتازة إلى 58% في سنة 2007عن أسعارها في سنة 2005وفنادق الدرجة الأولى بنسبة 60% بينما فنادق الدرجتين الثانية والثالثة بنسبة 15% وهذا أحد أسباب ارتفاع نسبة إشغالها ويرى الباحث إضافة إلى ذلك ارتفاع نسبة إشغال فنادق الدرجة الثانية والثالثة إلى غلاء المعيشة (1)
ويبين الصانع من خلال هذه الجدوال ازدياد الطلب على الغرف، مبيناً أن هذه الإحصائيات تقتصر على الفنادق فقط دون المنشآت السياحية الأخرى والتي منها ، الشقق المفروشة، والمنتجعات السياحية (الاستراحات)، وكذلك بيوت الشباب، إضافة الى الإقامة لدى الأهل والأصحاب.
وأكد الصانع أن هناك توقعات بزيادة الطلب على الغرف بالفنادق منها على سبيل المثال: -
ما ورد في بعض الصحف المحلية يوم الأحد: 2(رجب) 1426ه أن نسب الإشغال بالفنادق وصلت 100% وارتفعت أسعار معظم الفنادق وأُلغيت بعض عروض الخاصة، وكذلك ما ورد في الصحف المحلية الأحد: 1(ربيع الأول) 1429ه من أن الفعاليات الثقافية ترفع إشغال فنادق الرياض إلى 100% بسبب تزامن مهرجان الجنادرية التراثي مع معرض الكتاب واحتفالية مرور 30عاماً على انطلاق جائزة الملك فيصل العالمية. إضافة إلى ما سبق؛ هناك ظاهرة في مدينة الرياض تتطلب التوقف عندها طويلاً وهي: الفجوة العميقة بين ما شهدتة الرياض من نهضة عمرانية وتوسع وازدهار اقتصادي وارتفاع مستوى المعيشة والخدمة الفندقية المتوفرة بالرياض. فقد شهدت الرياض خلال السنوات الأخيرة تضاعف في الامتداد العمراني وعدد السكان وكبر حجم الاستثمارات في قطاعات كثيرة وعجز القطاع الفندقي عن مواكبة هذه النقلة؛ الأمر الذي أصبح يشكل أزمة حجوزات خاصة في المناسبات التي تشهد مشاركة خارجية. ولم تشهد مدينة الرياض في ظل هذا التوسع العمراني الضخم افتتاح فندق جديد منذ أكثر من 4سنوات وآخر فندق اُفتتح في مارس عام 2003م في وقت تشهد فيه العواصم العربية افتتاح فندق جديد إضافة مئات الغرف الفندقية كل شهر على الأقل.
والاسئلة التي تفرض نفسها هنا وتحتاج إلى إجابة وافية هي:
@ أين الاستثمارات في قطاع الفنادق؟
@ لماذا ذهبت تلك الاستثمارات لعواصم ومدن عربية أخرى؟
@ ما سر انتشار الشقق المفروشة على حساب الفنادق؟
وللإجابة عن تلك التساؤلات نبحث عن المعوقات وهي تتضمن الآتي: -
@ تعدد الجهات المعنية يتطلب إجراءات روتينية وموافقات عديدة في ظل قيود كثيرة.
@ عدم السماح بالارتفاعات للمباني أدى إلى تراجع الجدوى للاستثمار الفندقي.
@ عدم وجود تسهيلات أو وسائل دعم للاستثمار الفندقي أسوة بالقطاعات الاقتصادية الأخرى كالصناعة والزراعة وغيرها.
@ تدخل وزارة التجارة في تحديد أسعار الغرف وذلك عكس ما هو متبع في دول العالم.
@ عدم وجود وجهة مرجعية للقطاع الفندقي والاستثمار السياحي تسهم في حل مشاكل هذا القطاع.
@ عدم وجود نظم ولوائح محددة للاستثمار الفندقي.
@ قلة كليات ومعاهد التدريب في مجال العمل الفندقي وما أُنشئ منها لا تتوفر له الكوادر التدريبية.
@ ندرة وجود كفاءات سعودية لديها القدرة على العمل بفنادق ممتازة.
واقع القطاع الفندقي في مدينة الرياض:
ظهر واضحاً خلال العام المنصرم (1428ه) الأزمة الوقتية في توفر الغرف الفندقية التي تخدم القطاعات المختلفة وزوار المدينة نتيجة لاستضافة قمة دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية. وخلال انعقاد القمة العربية في شهر ربيع الأول وقمة أوبك والذي بناء عليه كانت توجيهات صاحب السمو الملكي الأمير سلمان بن عبدالعزيز بإجراء دراسة حول واقع القطاع الفندقي في مدينة الرياض والعوائق التي تحد من نموة والمستقبل الذي ينتظرة والحلول المقترحة لتعزيز هذا القطاع.
وطبقاً للدراسة التي قام بها مركز المشاريع والتخطيط بالهيئة العليا للسياحة والتي شملت كافة فنادق الرياض وعددها (66) فندقاً، (5) فنادق تحت التأسيس؛ تم تنظيم ورشة عمل ضمت (18) من المستثمرين والمشغلين للفنادق في مدينة الرياض لعرض نتائج الدراسة ورصد مرئياتهم حول هذه القضية بأبعادها المختلفة. وبعمل مقارنة بين أبرز وأهم مناطق ومدن المملكة العربية السعودية كان نصيب مدينة الرياض (66) فندقاً مقارنة ب(101) فندق في مدينة جدة، (54) فندقاً في المنطقة الشرقية.
وتجدر الإشارة إلى أن فنادق مدينة الرياض لا تزيد نسبتها عن 7% من إجمالي فنادق المملكة. نسبة الفنادق الممتازة بالرياض إلى الفنادق الممتازة بالمملكة 15%. ومعدل الزيادة في عدد الفنادق بالرياض 5إلى 3سنوياً مقارنة بنحو 11% سنوياً على مستوى المملكة.
الطلب الحالي على الخدمة الفندقية بالرياض:
هناك تنامياً في الطلب على الخدمة الفندقية خلال الثلاث سنوات الماضية حيث بلغ الحد الأقصى لمتوسط نسبة الإشغال بنحو 89%، 84%، 82% للأعوام 1427ه، 1426ه ، 1425ه (حسب تقرير الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض)
على التوالي. هذا باستثناء الفترات التي تنعقد فيها المناسبات المختلفة مثل القمم العربية والدورات الرياضية والمهرجانات حيث تصل نسبة الإشغال إلى 100% خاصة فنادق الدرجة الممتازة والدرجة الأولى إضافة إلى العجز في توفر غرف مما تشكل احد المشكلات لقطاع الأعمال والقادمين للمدينة بأن تصبح مهمة الحصول على إقامة في فندق مهمة صعبة. وفي نفس الوقت الذي كان فيه الحد الأدنى للإشغال خلال السنوات الثلاث الماضية هي: 60% - 32% لعامي 1427، 1425ه على التوالي وهي أقل نسبة وبشكل أساسي في شهور الصيف.
المشكلات التي تحد من نمو القطاع
وهي المشكلات التي يرى المستثمرين في القطاع الفندقي أنها تقف حاجزاً أمامهم في مدينة الرياض.
أولاً: مشاكل تتعلق بالإنشاء:
@ إيقاف القروض الحكومية عن قطاع الفنادق منذ عام 1400ه .
@ محدودية عدد الأدوار في معظم أجزاء مدينة الرياض مما يقلل من جدوى العائد.
@ قصر مدة تأجير الأراضي الحكومية (تؤجر 20سنة فقط).
@ صعوبة إجراءات الحصول على التراخيص واعتماد المخططات.
@ عدم توفر المعلومات والإحصاءات والبيانات الدقيقة والحديثة عن القائم من الفنادق وما هو تحت التأسيس يجعل المستثمر يتردد في الاستثمار في هذا القطاع.
ثانياً: مشاكل تتعلق بالتشغيل:
@ وضع سقف لأسعار غرف الفنادق وعدم مراعاة عامل العرض والطلب.
@ اشتراط سعودة قدرها 32% مع عدم مراعاة عدم إقبال السعوديين على العمل بالقطاع وعدم توفر العمالة المؤهلة والماهرة.
@ ارتفاع تكلفة شريحة الكهرباء على القطاع الفندقي.
@ النقص في إمدادات المياه مما تضطر الفنادق إلى جلب صهاريج ترفع من التكلفة.
@ عدم تفعيل أحكام الشيك بدون رصيد وصعوبة الحصول على مديونات الجهات الحكومية والنزلاء.
ثالثاً: المشكلات التي تحتاج لإجراء عاجل للفنادق القائمة:
عدم تنسيق توقيت الفعاليات، المؤتمرات، الندوات، المعارض مما يشكل ضغط على الفنادق في فترات محددة وركود في فترات أخرى. وكمثال على المعوقات:
لإنشاء فندق 250غرفة إضافة إلى الخدمات المساندة مثل ( 4مطاعم متنوعة، وصالة حفلات، وصالة اجتماعات ذات سعات مختلفة، نادي صحي، مسبح، محلات تجارية) هذا الفندق يسترد رأس مالة خلال الفترة الممتدة مابين 10إلى 12سنة بمتوسط نسبة إشغال 75% وهذا غير ممكن في مدينة الرياض للأسباب التالية: -
1- ارتفاع أسعار الأراضي خاصة المناطق المتميزة.
2- وقف وزارة المالية للقروض الفندقية في الرياض.
3- عدم تفعيل نظام التأشيرات السياحية ومنحها للفنادق أسوة بالدول الخليجية، لأنها تضمن حد معين من التشغيل علماً بأنه على المستوى العالمي في الاستثمار في قطاع الفنادق تعتبر المدة المذكورة أعلاه أي الحصول على عائد الفندق من: - 1210عام استثمار غير مجد حيث يجب الحصول على رأس المال خلال 5سنوات في المتوسط.
الطلب المتوقع على الخدمة الفندقية في مدينة الرياض:
بالنظر إلى التصاعد المستمر في نسب الإشغال بالرياض خلال السنوات الماضية وما يتوقع أن تشهدة في السنوات اللاحقة من مناسبات متعددة أصبحت من السمات الرئيسية التي تميز المدينة:
@ المؤتمرات السياسية، والندوات العلمية، واللقاءات المهنية، والمعارض، والدورات الرياضية، والمهرجانات الموسمية. مع وضع خطة المملكة للتنمية في القطاعات الصحية، والتعليمية، والتجارية وما يصاحب ذلك حجم عمالة وما يستتبعها من أنشطة مختلفة.
@ أن معدل النمو السكاني المرتفع في المملكة والذي يصل إلى 3.5% سنوياً أي تضاعف عدد السكان كل 18عاماً، إضافة إلى التركيبة العمرية للسكان والتي تولد احتياجات ومتطلبات مختلفة يجب مراعاتها.
إضافة إلى ذلك؛ يتضح أن التصاعد المستمر في الطلب على الخدمة الفندقية في مدينة الرياض خلال السنوات القادمة وحتى بافتراض ثبات نسبة النمو الذي شهدتة الرياض خلال السنوات الماضية فإن ذلك يعني أن نسبة الإشغال سوف تتخطى الطاقة الإسيتيعابية للفنادق -ما لم يحدث نمو موازياً للنمو في الطلب- فإن النتيجة الحتمية هو وجود عوائق أمام الجهود التي تسعى لتعزيز دور مدينة الرياض الاقتصادي والسياحي.
أثر الشقق المفروشة السلبي على نسب التشغيل في فنادق الرياض
@ بلغ عدد الشقق المفروشة المرخصة في مدينة الرياض (339) وحدة سكنية بمجموع غرف بلغت (6684) حتى عام 1427ه ثم ارتفع العدد إلى (450) وحدة سكنية بواقع (8600) غرفة وذلك حتى 1428ه زيادة قدرها 32% بعدد الوحدات، 28% بعدد الغرف.
ويعتبر دخول هذه الوحدات منذ أوائل التسعينات منافساً قوياً للفنادق نظراً لتحرر هذه الوحدات من معظم معوقات السابق ذكرها التي تواجة الفنادق. ولنأخد على سبيل المثال: يبلغ عدد العاملين في فندق يحتوي على 100غرفة ما يقارب نحو: 100عامل وموظف بينما تحتاج الوحدة السكنية المفروشة والتي بها 100غرفة بنحو 6عاملين ويقاس على ذلك تكلفة باقي الخدمات التي يحتاجها الفندق.
التوصيات
ووفقاً لورقة العمل التي قدمها عبدالرحمن الصانع، من خلال دراسة القطاع الفندقي في مدينة الرياض فقد خرجت الدراسة بعدة توصيات ، وهي على النحو التالي:
1- إعادة تقديم القروض الحكومية إسوة بالقطاع الصحي، والتعليمي، الصناعي.
2- تفعيل الخريطة السياحية للمدينة بتحديد الأماكن التي تحتاج إلى إنشاء فنادق بها وإعطائها مميزات تمنع التكدس بها.
3- إعطاء إستثناءات في الارتفاع وأنظمة البناء.
4- تخصيص أراض حكومية للاستثمار الفندقي لمدة (40) عاماً بدلاً من (20) عاماً.
5- إستكمال الدراسة التي تقوم بها الهيئة العليا للسياحة حول وضع الوحدات السكنية المفروشة وكيفية الاستفادة من لائحة الترخيص والتصنيف المحدثة للحد من أثرها على نمو القطاع الفندقي.
6- قيام وزارة التجارة والصناعة باتباع النظم المطبقة في جميع الدول العربية وهي الخاصة بتصنيف الفنادق أولاً وترك أسعار الغرف للإدارة طبقاً لقدرتها على التسويق مع وضع شروط عدم منح خصومات أقل من 50% على السعر المحدد حتى لا يؤثر على التصنيف الأقل وفي حالة حدوث ذلك يتم تنزيل تصنيف الفندق إلى الدرجة الأقل أو على الأقل حالياً إلى أن يتم تطبيق الأسس العالمية لتصنيف الفنادق يتم مراجعة سقف أسعار الغرف لتتناسب مع الأسعار السائدة في المنطقة.
7- إعادة النظر في نسبة السعودة المفروضة على القطاع الفندق لتكون على المهنة وليس النسبة حيث أن 32% أمر صعب تحقيقة لأن حوالي 90% من عمالة الفندق خدمية مثل (عامل نظافة، سفرجي، غسال أطباق، طباخ... إلخ) وهي وظائف لا يقبلها السعودي بالنسبة للوظائف القيادية ضمنها (رئيس مطعم، رئيس مطبخ، مشرف تنظيف غرف، مشرف مغسلة) وهي تحتاج إلى خبرة لا تتوفر بالسعوديين.
8- دراسة تخفيض رسوم الكهرباء للفنادق أسوة بالقطاعات كالمصانع وغيرها.
كما طلب بتنفيذ توصية عاجلة، تنص على ضرورة "تنسيق أوقات الفاعليات والمؤتمرات والندوات والمعارض من حيث التوقيتات بجدول زمني يضمن عدم الضغط على الفنادق وضمان نسب التشغيل بمعدل عام متزن.