تركز استحقاق الأفراد مستقبلاً في المدن الكبرى يعزز أهمية تطبيق رسوم الأراضي البيضاء

لخلق حالة من التوازن النسبي في مناطق الطلب وتمكين السكن لعدد 1.3 مليون مواطن

يبدو أن الحراك الحكومي في حلحلة مشكلة السكن، وتسريع خطط التوطين السكني، ورفع نسبة تملك المواطنين للمساكن.. أسرع بكثير مما توقعه كثير من المواطنين، وبالتأكيد فإن ما تضمنه الخطاب الملكي الأخير لخادم الحرمين الشريفين الملك سلمان بن عبدالعزيز - حفظه الله - بوضع حلول عاجلة لحل مشكلة السكن.. تبلور بشكل عملي، عبر جملة من القرارات والتنظيمات المقبلة.
خطوات الدعم المقبلة للمواطنين، تركز بالدرجة الأولى على المستحقين، وعددهم أكثر قليلاً من 1.3 مليون مواطن، على النحو التالي:( 754.570 ألف مواطن مستحق ضمن برنامج الدعم السكني، 430 ألف مواطن ضمن استحقاق قوائم قروض صندوق التنمية العقارية، 120 ألف مواطن صدرت لهم الموافقة على الإقراض ولم يستلموها).. ورغم سعي وزارة الإسكان وصندوق التنمية العقارية لخلق شراكات مع القطاع الخاص، خاصة المطورين العقاريين في قطاع الإسكان.. إلا أن معظم التمكين السكني سيكون (فردياً) سواء من خلال البناء، أو الشراء، أو البحث عن ارض سكنية، وتطبيق قرض الصندوق العقاري، الذي سيعلن خلال الفترة المقبلة عن
محاصرة الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني بحوافز التطوير.. أو رادع الرسوم لضمان مصلحة المستهلكين
ست حلول جديدة تتضمن تسعة تطبيقات؛ وبالتالي فإن تزايد الدعم الفردي -نتيجة تسريع الحلول- يمكن أن يعزز المخاوف من ارتفاع الأسعار للمنتجات العقارية، خاصة في ظل عدم مواكبة التطوير العقاري لحجم الطلب على المنتجات السكنية لارتفاع أسعار الأراضي لاحتكارها.. وهنا تأتي أهمية توقيت موافقة مجلس الوزراء على توصية مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية بفرض رسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني للمدن والمحافظات والمراكز، وقيام المجلس بإعداد الآليات والترتيبات التنظيمية لذلك.. حالة التوازن هذه هامة لمتطلبات المرحلة المقبلة التي تركز على الدعم الفردي، خاصة أن نسبة كبيرة من الاستحقاق سيكون في المدن الكبرى التي تعاني أصلاً من ارتفاع أسعار الأراضي؛ والتوقع بارتفاع وتيرة التطوير الفردي.
وعلى الرغم من أن مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية سوف يتولى إعداد الآليات والترتيبات التنظيمية لفرض رسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني للمدن والمحافظات والمراكز، ومن ثم رفع ما يتم التوصل إليه إلى مجلس الوزراء تمهيداً لإحالته إلى مجلس الشورى لاستكمال الإجراءات النظامية؛ إلا أن التنظيمات الجديدة التي ستتم صياغتها بالكامل يجب أن تأخذ بعين الاعتبار عدداً من الاعتبارات المهمة؛ ومن ذلك: تحديد مصارف متحصلات الرسوم، مراعاة عدم ازدواج الرسوم مع زكاة الأراضي التي سيشرع بتطبيقها، التركيز على الأراضي البيضاء السكنية داخل النطاقين الأول والثاني، ففي الرياض مثلاً تجد مساحات كبيرة جداً داخل حدود الدائري الأول؛ رغم أن كل المرافق والخدمات تتواجد فيها وحولها، كما يجب عدم مساواة المدن الصغيرة في بعض المناطق، بمدن أخرى مثل الرياض، أو جدة والدمام.. فهذا التوجه يمكن أن يسهم في كبح التضخم التي تعاني منها المدن الكبرى، وتشجيع السكن في الضواحي والقرى والمدن الصغيرة.
تحديد المساحات التي تطبق عليها الرسوم، والفترة الزمنية لبدء التطبيق، ونسبة الرسوم، وماهية التطوير الذي ينفي تطبيق الرسوم: بمعنى هل التطوير إلى منتجات سكنية (مساكن)، أم التطوير إلى أراضٍ سكنية وتجارية ينفي تطبيق الرسوم..؟ إن شفافية التنظيم ووضوحه والعدالة في تطبيقه، متطلبات مهمة لتعزيز شراكة القطاع الخاص - وبالتأكيد أنني لا أتحدث عن المحتكرين - فهذا القطاع شريك في التنمية وتحقيق الاكتفاء الإسكاني، خاصة في قدرته على خلق منتجات سكنية ضمن احياء مكتملة الخدمات والمرافق، وحتى لا نكرر تجارب (الدخل المحدود) في بعض المدن؛ والتداعيات السلبية لاستغلال مواد البناء وتلاعب العمالة السائبة وغير المنضبطة بمؤسسات مرخصة.
في المقابل يجب أن تتحوط التنظيمات المقبلة ضد تلاعب بعض ملاك الأراضي في التهرب عن الرسوم، وفق أساليب معينة، مثل: بناء جزء منها، أو تطوير أجزاء متفرقة دون تطوير الكل، أو التسوير، أو الزراعة، أو حفر الآبار..
لاشك أن منتجات الشراكة التي أعلنها صندوق التنمية العقارية، ستكون أحد أسباب المشجعة لتحقيق الهدف الرئيسي من الرسوم، بضخ مزيد من الوحدات واستغلال الأراضي بما يحقق مصلحة المستهلكين، وبالتالي فإن عدم التطوير (مع هذه الحوافز الجديدة للملاك) مدعاة لتطبيق الرسوم، وربما مضاعفتها سنوياً، إذا كانت في مواقع الطلب والنمو السكني التي تزيد الحاجة إليها، وعليها، وربط مقدار الرسوم بعوامل مهمة مثل النطاق العمراني، والمساحات الكبرى داخل النطاق الذي يضم جميع الخدمات، وعدم ربط قيمة الرسوم بقيمة المتر التي تكون عرضة لتلاعب التثمين العقاري، كما يحدث في بعض الشركات المساهمة في حالة الزكاة.
أما مرجعية التطبيق؛ فإن ربطها بوزارة الإسكان أجدر لتكون الوزارة المرجعية، بالحافز والرادع معاً، فملاك الأرضي الذين لا يرغبون في تطويرها رغم حوافز التمويل، والإجراءات للتراخيص، فتطبق عليها الرسوم.. وتحويل متحصلاتها إلى قروض الاستثمار التي أعلن عنها الصندوق العقاري؛ أما مرجعية وزارة العدل فإنها ستكون الأجدر في قوة فرض الرسوم عند الإفراغ، والقدرة على تجميد الصكوك في حال الامتناع وانطباق الشروط.