تقرير: أنظمة الرهن الجديدة ستعالج اختلال السوق السكنية بالمملكة

رصد ارتفاعاً ملحوظاً لمعدل المباني المكتبية الخالية بالرياض خلال 2012

أكد تقرير عقاري أن السوق السكنية بالمملكة تتسم باختلال خصوصا في شرائح الدخل المنخفض والمتوسط متوقعا أن يعالج نظام الرهن العقاري الجديد الصادر عن مؤسسة النقد هذا الاختلال. وقال التقرير: إن النظام من شأنه أن يساعد المطورين العقاريين من خلال توسيع نطاق الشريحة المستهدفة لمشروعات التطوير الجديدة بهدف الحد من الطلب. ووفقا للتقرير الصادر عن»سنشري 21 السعودية» يمثل النمو السكاني المصحوب بارتفاع نصيب الفرد من الدخل والمعتمد بدوره على النمو الاقتصادي القوي، العنصر الرئيسي وراء الطلب القوي على الوحدات السكنية ميسورة التكلفة. من جانبها، تتخذ وزارة الإسكان بعض المبادرات الجادة التي تستهدف علاج مشكلة نقص الإسكان القائم والتيسير على مواطني المملكة ذوي الدخل المنخفض والمتوسط في التملك العقاري وبرغم مبادرات الوزارة، إلا أن الفجوة بين العرض والطلب بالوحدات السكنية يبدو أنها ستتسع نظرا لمحدودية العرض. ونوه التقرير بنظرة عامة على السوق العقاري لمدينة الرياض في النصف الثاني من 2012م حيث ووفقا للمعلومات الصادرة من أمانة مدينة الرياض، فقد تم إصدار نحو 14,500 تصريح بناء سكني في 2012م، بما يشمل8,500 وحدة سكنية في النصف الأول من العام. وفي 2012م بلغ الرصيد السكاني للرياض نحو 900 ألف وحدة سكنية. ومن المتوقع الانتهاء من حوالي 102,500 وحدة سكنية في الأعوام الثلاث المقبلة، بما يزيد من إجمالي المعروض الإسكاني إلى 1,250 مليون وحدة بحلول 2020م. وبعد وصوله للذروة في 2010م، شهد النشاط التجاري للأراضي السكنية انخفاضا خلال العامين الماضيين حيث بلغ في 2012 م إجمالي عدد المعاملات 32,496 بقيمة 44.4 مليار ريال بما يمثل 23.18% أقل من 2011م. وأشار التقرير إلى أداء السوق حيث يسيطر القطاع السكني بالرياض على السوق العقارية بالمنطقة وتشهد أسعار البيع والإيجارات المتوسطة ارتفاعا بمعدلات متوسطة مدفوعة بالزيادة القوية في الطلب على الوحدات السكنية، ومن المتوقع استمرار هذا الاتجاه في الأعوام المقبلة. ووفقا للتقرير تمثل الفيلات الخيار الأبرز للأسر السعودية لأغراض السكن مقارنة بالخيارات الأخرى المتاحة وقد شهد متوسط أسعار بيع الفيلات زيادة تراوحت بين 2% إلى 8% في مناطق مختلفة بالرياض خلال النصف الثاني من 2012م كما شهدت شمال الرياض زيادة كبيرة في أسعار البيع بلغت 6% إلى 8%. ويتراوح متوسط سعر بيع الفيلا الصغيرة (250 إل350م2) بين 1.3 مليون إلى 1.6 مليون ريال بشمال الرياض. وتعد الشقق نموذج الإقامة المفضل للوافدين بسبب الاعتبارات المالية والقدرة على تحمل التكلفة وتشهد أسعار بيع وإيجارات الشقق ارتفاعا شديدا بمعدلات جيدة متوسطة في جميع أحياء الرياض. ويلاحظ أن أسعار بيع الشقق تميل إلى الارتفاع بشكل عام في جميع أنحاء المدينة وقد لوحظ أعلى ارتفاع في أسعار بيع الشقق في الأجزاء الشمالية والشرقية بالرياض حيث زادت الأسعار بحيث بلغت 10% في حين شهدت مناطق وسط وغرب الرياض زيادة متوسطة بلغت 3% إلى 5%. ويبلغ متوسط أسعار بيع الشقق متوسطة الحجم (130م2 إلى 160م2) نحو 800 ألف ريال في أحياء وسط الرياض ونحو 535 ألف ريال شمال الرياض.
أما بالنسبة للأراضي السكنية شهدت أسعارها ارتفاعا خلال 2012م. وقد لوحظت زيادة متوسطة تراوحت بين 3% إلى 7% في الأسعار خلال النصف الثاني من 2012م. وبرغم ذلك، فقد شهدت بعض الأحياء مثل إشبيلية والربوة والياسمين ارتفاعا كبيرا تراوح بين 9% إلى 11%.
وأشار التقرير إلى أن سوق المجمعات السكنية بالرياض تعاني من نقص العرض ومن المتوقع استمرار فجوة العرض والطلب على المدى القصير إلى المتوسط نظرا لزيادة الطلب ومحدودية العرض الجديد وخلال 2012م شهد الطلب على الإقامة في المجمعات السكنية زيادة 5%. أما الطلب على الوحدات السكنية الصغيرة، فيعادل 60% من إجمالي الطلب بسبب حجم الأسرة النواة للوافدين الغربيين ويلاحظ أن الوحدات السكنية في تلك المجمعات تمثل المستوى الأعلى من سوق الإيجارات السكنية، وتستهدف بشكل رئيسي الوافدين المهنيين العاملين بالمملكة ذوي الدخل المرتفع ويتراوح متوسط إيجار الفيلا متوسطة الحجم بين 185ألف إلى 230 ألف ريال في حين يتراوح متوسط إيجار الشقة المكونة من غرفتي نوم بين 110,000 و140,000 ريال.
وأكد التقرير أن سوق المكاتب المحلية بالرياض ظلت تتسم بالعرض الزائد خلال النصف الثاني من 2012م وقد استمر هذا العرض الزائد وأدى للحد من زيادة الإيجارات خلال العام. وبرغم أن الشريط التجاري بالرياض، وعلى وجه الخصوص مراكز الأعمال الرئيسية، قد أظهرت بعض الاستقرار في أسعار الإيجارات، إلا أن إيجارات المكاتب بشكل عام انخفضت بنسبة تراوحت بين 3% إلى 6% في فئة المباني (ب) وخلال النصف الثاني من 2012م، دخلت العديد من المباني الجديدة من الفئة (ب) في السوق وفي محيط الشريط التجاري، إلا أن معظم هذه المباني غير قادر على تحقيق معدل إشغال مرتفع بسبب العرض الزائد بالسوق.
كما لوحظ حدوث انخفاض في أسعار الإيجارات بسبب إتمام العديد من المباني المكتبية من الفئة (ب). وكذلك، فقد شهدت سوق المكاتب بالرياض ارتفاعا في معدل المباني المكتبية الخالية بنهاية العام مدفوعا بمستويات مرتفعة من معروضات المباني المكتبية الجديدة وإخلاء مساحات زائدة من شاغليها المتنقلين. أما بالنسبة لسوق التجزئة في مدينة الرياض ولكونه واحدا من أكبر أسواق البيع بالتجزئة بالمملكة، حيث يتميز قطاع البيع بالتجزئة بالرياض بإمكاناته الجيدة للنمو بفضل الطلب المحلي الضخم والعوامل الديموغرافية المؤيدة وقد شهدت سوق البيع بالتجزئة بالرياض تطورا خلال فترة زمنية معينة، غير أن الرياض شهدت مشروعات تطوير رئيسية حولت قطاع البيع بالتجزئة من أسواق على مدار اثني عشر عاما صغيرة وغير منظمة إلى مراكز تجارية فخمة وهايبر ماركت. ويبلغ الرصيد الإجمالي لمساحات البيع بالتجزئة بالرياض نحو2,5 مليون متر مربع. ونظرا للنمو السريع للمدينة فضلا عما سيضيفه مجمع تقنية المعلومات ولاتصالات ومركز الملك عبدالله المالي من مساحة أخرى تقدر بنحو 100,000 م2 في توفير مساحات البيع بالتجزئة، فمن المتوقع زيادة رصيد مساحات البيع بالتجزئة إلى 3 ملايين متر مربع بحلول2014 - 2013م , ووفقا للإحصاءات لم تقدم مساحة البيع بالتجزئة المستندة للمراكز التجارية إضافة كبيرة خلال النصف الثاني من2012م،حيث يبلغ إجمالي المعروض من مساحة البيع بالتجزئة بالمراكز التجارية نحو 1.2 مليون متر مربع يتوقع أن تزيد إلى 14 مليون متر بحلول 2014 - 2013م مع إضافة بعض المراكز التجارية الجديدة وخلال 2012م سجلت إيجارات البيع بالتجزئة زيادة تراوحت بين 5% إلى 9% في مناطق مختلفة بالرياض. وشهد الشريط التجاري معدل النمو الأعلى في الإيجارات حيث زاد متوسط الإيجارات بنسبة 8% في حين تشهد سوق الضيافة بالمملكة زيادة متنامية باعتبارها قطاعاً اقتصادياً حيوياً يساهم بنحو 5.4%من الناتج المحلي الإجمالي. وبخلاف أجزاء أخرى بالمملكة حيث يعتمد قطاع الضيافة بشكل عام على السياحة، تأتي سوق الضيافة بالرياض مدفوعة بسياحة رجال الأعمال. وتمثل مشروعات تطوير قائمة في المدينة جنبا إلى جنب مع مبادرات حكومية، بما يشمل توسيع مطار الملك خالد الدولي، عناصر رئيسية تعزز من النمو القوي لهذه السوق. وتمثل الفنادق والشقق المفروشة وسيلة إقامة شائعة الاستخدام للزائرين الداخليين. أما الفنادق خمس وأربنجوم، فتمثل 68% من إجمالي الغرف الفندقية. وشهد المعروض من الفنادق في الرياض زيادة محدودة خلال 2012م. وفي ظل وجود 9,000 غرفة فندقية و7,750 شقة مفروشة، أصبحت سوق الضيافة بالرياض تمثل 6.3% من سوق الضيافة بالمملكة. ومن المتوقع الانتهاء من بعض المشروعات المستقبلية في عام 2013م، والتي كان من المقرر إتمامها في عام 2012م.