شهادة أخطاء للنجاة من فخ البيوت المغشوشة

بينما يتلاعب بعض المطورين العقاريين في بناء المنازل الجاهزة، حيث يحاول أصحابها في الغالب التسريع من عملية الإنشاءات في أقل وقت ممكن فيما يعرف بالبيوت المغشوشة، خاطبت جمعية حماية المستهلك مؤسسة النقد العربي السعودي "ساما" لإلزام البنوك المحلية بضرورة وضع شرط الحصول على شهادة تحميل أخطاء البناء للمطورين، كأحد الشروط الملزمة للحصول على التمويل العقاري، وخصصت وزارة الإسكان منصة لفحص المباني الجاهزة، والتدقيق في جودة البناء.
ظاهرة البيوت المغشوشة
كشف الأمين العام لجمعية حماية المستهلك ماجد المحيميد ل"الوطن" أن الجمعية أجرت دراسة لمعرفة "أثر ظاهرة البيوت المغشوشة لدى المستهلكين في السعودية" في عام 2018، وكانت النتائج صادمة، حيث بلغ عدد المتضررين 463، واتضح أن أكثر من 81% من المتضررين تحملوا تكاليف إصلاح الأضرار التي اكتشفوها في البيوت المغشوشة بعد الشراء، إضافة إلى أن 88.3% من البيوت المغشوشة هي بيوت جاهزة "جديدة"، و56.6% من البلاغات كانت تتعلق بأضرار البنية الأساسية للبيوت والتي غالباً ما تكون معالجتها مكلفة مادياً.
إلزام البنوك
نوه المحيميد بأنه بناء على اختصاصات جمعية حماية المستهلك التي تنص على استقبال شكاوى المستهلكين ورفعها للجهات المعنية، وكذلك مساندة جهود الجهات الحكومية وإبلاغها بكل ما يمس المستهلك ومصالحه، وانطلاقاً من أهدافها التي تسعى للعناية بشؤون المستهلك وإعداد الدراسات والأبحاث للحفاظ على حقوقه وتبني قضاياه لدى الجهات العامة والخاصة، فإن الجمعية وبناء على تبنيها في وقت سابق ملف البيوت المغشوشة كإحدى أهم القضايا التي تهم المستهلك فقد خاطبت الجمعية مؤسسة النقد العربي السعودي من أجل إلزام البنوك المحلية بضرورة وضع شرط الحصول على شهادة تحميل أخطاء البناء للمطورين، كأحد الشروط الملزمة للحصول على التمويل العقاري.
لجنة مختصة
بين المحيميد أن الجمعية تولي اهتماماً كبيراً بقضية البيوت المغشوشة، حيث شكلت في وقت سابق لجنة ضمت نخبة من المختصين في المجال الشرعي والقضائي والقانوني والاقتصادي وقطاعي المقاولات والإنشاءات، وذلك للتصدي لظاهرة انتشار البيوت المغشوشة ومعالجتها والقضاء عليها، علاوة على مساعدة المتضررين وتوضيح حقوقهم من حيث تحمل مسؤولية الأخطاء وتكاليف الإصلاح.
عملت اللجنة على محورين، أولهما، تقديم التوعية والمعلومات للمقبلين على شراء المسكن، ودراسة الوضع الحالي للمتضررين وتوضيح حقوقهم.
شهادة الاستدامة
أوضح المحيميد أن امتلاك بيت العمر يعد من أغلى الاستثمارات في حياة الفرد، لذلك يجب ألا يقبل المستهلك شراء منزل دون وجود الضمانات الكافية لجودة المسكن، مثل شهادة الاستدامة والحصول على نسخة معتمدة من وثيقة التأمين الإلزامي على المقاولين والتي سيتم العمل بها قريبا، مبينا أن الجمعية قدمت عدة نصائح ومتطلبات أساسية يجب المطالبة بها عند الرغبة في شراء المسكن وفي مقدمتها الحصول على شهادة الاستدامة، وتتمثل فوائد شهادة الاستدامة في المساعدة على نجاح بيع الوحدات السكنية بشكل مطمئن للمستهلك، وتساعد على وجود سوق عقاري منظم ومتوازن مع العرض والطلب، كما تنوه الجمعية بأهمية الحصول على نسخة من وثيقة التأمين الإلزامي من المقاول عند الشراء للمباني المشيدة بعد قرار إلزام المقاولين بالتأمين.
الوثائق والضمانات
تضمنت النصائح أنه عند شراء منزل جاهز فعلى المستهلك المطالبة بالوثائق والضمانات التي تضمن له حقه، مثل شهادة من المكتب الهندسي المشرف للهيكل الإنشائي "العظم" وتكون مصدقة من الغرفة التجارية، ومن الجيد الحصول على أصل تقارير استلام حديد التسليح لجميع المراحل والتي أعدها المكتب الهندسي المشرف، مؤكدا ضرورة الحصول على شهادة ضمان لمدة 10 سنوات على جودة تنفيذ "العظم "مصدقة من الغرفة التجارية، وأيضاً شهادة ضمان لمدة لا تقل عن سنتين لأعمال التشطيبات من تاريخ استلام الوحدة العقارية، كذلك الحصول على ضمان لمدة 10 سنوات لأعمال العزل المائي للأسطح وخزان المياه ودورات المياه، وكذلك في حال وجود مسبح أو قبو، إضافة إلى أهمية وجود ضمان لمواد وقطع السباكة والكهرباء وأجهزة التكييف بحسب الجهات المصنعة والموردة، وفي حال وجود مصعد أو معدات المسبح، فيجب الحصول على ضمان من قبل المنفذين، وفي حال وجود أنظمة أخرى فيجب توفر ضماناتها من قبل المنفذين والوكلاء.
المخططات المعمارية
أكدت الجمعية أهمية حصول المستهلك "المشتري" على أصل المخططات المعمارية الإنشائية ورخصة البناء وكذلك مخططات التصميم الداخلي إن وجدت، والاستعانة بإحدى الجهات الهندسية المتخصصة لمعاينة المبنى قبل الشراء، مشيرة إلى أن الحصول على هذه الوثائق يحفظ للمستهلك حقه في حال وجود خلل أو عيب في العقار مستقبلا.
تسريع البناء
أوضح رئيس اللجنة العقارية بغرفة الشرقية سابقا خالد أبارشيد ل"الوطن" أن هناك بعض التلاعب والغش في بناء بعض المنازل الجاهزة، حيث يحاول أصحابها في الغالب التسريع من عملية الإنشاءات في أقل وقت ممكن، وباستخدام مواد رخيصة حتى يزيد من ربحه في الأخير، ولكن وزارة الأسكان قد وضعت منصة لفحص المباني الجاهزة، والتدقيق في جودة البناء؛ وعليه فإن المباني التي تشرف عليها وزارة الإسكان تكون مضمونة الجودة في الإنشاء، وفي استخدام مواد البناء، لكن حين يقرر المواطن أن يشتري عقارا ما بحُر مالِهِ، فمن الواجب عليه حتى يتفادى الغش أن يتواصل مع الوزارة لتفحص له عملية البناء، وأيضًا لتتأكد له من الخدمات الداخلية، مثل المواد الصحية والكهرباء، والتشققات التي قد تحدث بعد فترة وجيزة من السكن.
تقليل التلاعب
بين أبارشيد أن الجهات المعنية تحث البنوك من باب تفادي الغش والتلاعب في البناء على ألا تقبل أي عقار إلا بعد أن تعيّن أشخاصا، أو شركات مختصة يقومون بفحص هذه المباني؛ فعدم حرص البنوك قد يؤدي إلى خسارة الطرفين البنك والمشتري في حالة تبيّن أن هذه المنشأة ليست صالحة للسكن، وقد استخدم في بنائها مواد رخيصة، لافتا إلى أن نتيجة الحرص سيكون المنتج في أحسن حال وفي أحسن شكل، وبناء، وليس به أي عيوب من ناحية الخدمات، وتصدر شهادة تثبت ذلك، ويجب أن تضغط الوزارة بكل قوتها على البنوك وشركات التمويل التي تعطي القروض للمواطنين الآتين من وزارة الإسكان، لا سيما وأن هناك شركات فحص بمهندسين موثقين من وزارة الإسكان والأمانات يقومون بدراسة خارطة العمارة ويرونها على الطبيعة، والتي بإمكانهم الاستعانة بها.
المحكمة والحقوق
أضاف أبارشيد أنه في حال ثبوت التلاعب والغش فللمواطن حالتان، إما أن يكون قد أتى من وزارة الإسكان، وعليه في هذه الحالة أن يرفع الأمر للوزارة، والتي ستباشر فورًا في النظر في أمره، والحالة الأخرى أن يكون قد اشترى العقار بحر ماله، فعليه أن يرفع الأمر للمحكمة والتي بدورها تقوم من خلال شركات التقييم والفحص بفحص المبنى، فإذا ثبت من خلال التقارير المعطاة بأن هذا الرجل قد تم التلاعب عليه يتم التغريم، ويرجع له المبلغ كاملا، ويتم ذلك في غضون ثلاثة أشهر، فالمباني المغشوشة يتضح غشها من الشهور الأولى، أي أنه من غير المعقول أن يسكنها الشخص 10 سنوات، ثم يقول إن المبنى قد تم التلاعب فيه.
مسؤولية الفرد
أكّد أبارشيد مسؤولية المواطن نفسه تجاه العقود، فعليه أن يتأكد أن بنود العقد قبل الشراء واضحة تمام الوضوح قبل أن يقدم على التوقيع، بل وعليه أن يأخذ كفايته من الوقت، ويتأنى ويحرص عليها، وأيضًا يقوم بعرض العقد على محامين، أو أشخاص ذوي خبرة في صياغة العقود، وذلك تفاديًا للتلاعب والتحايل، فأحيانًا من لهفة المواطن على بناء منزله يوقع هذا العقد دون دراسته، ولكن الآن أصبحت لدينا ثقافة التعامل بالعقود، والمواطنون الآن أصبحوا أكثر وعيًا عن الماضي.
الخلل الإنشائي
بيّن المحامي فلاح بن جعد ل"الوطن" أن آلية فسخ العقود للمتضررين تتم إذا ثبت الإخلال بأحد الشروط الواردة في العقد، وعليه فيحق لأحد طرفي العقد فسخه عن طريق القضاء بعد تدعيم هذا الطلب بتقرير مكتب هندسي معتمد يبين أن الخلل في العقار إنشائي في الأصل وليس نتيجة الاستخدام، وحين يبيّن التقرير الوارد هذه العيوب يقرر القاضي بما يراه مناسبًا إما فسخ العقد أو تعديل العقد أو الإصلاح بما يحقق العدل وطبيعة الخلل في العقار.
آلية التعويض
وعن تعويض المتضررين ذكر ابن جعد أن لدعوى التعويض ثلاثة أركان: هي: ركن الخطأ، وركن الضرر، وركن العلاقة السببية، فركن الخطأ أو التقصير يؤدي إلى ركن الضرر، والتي تتحقق بوجود عيوب في العقار مما يسبب تعطيل منفعة العقار، وأما عن العلاقة السببية بين الخطأ والضرر، ففي حالة ثبوت الضرر الذي يعود لسوء تدبير المستأجر، فإنه لا علاقة سببية بينهما ليكون التعويض على البائع الذي ليس له علاقة بهذا الضرر، وبذلك يختلف نظر التعويض بحسب القضية، فبعضها ينظرها القاضي بدعوى واحدة، وبعضها ينظرها بدعوى مستقلة تحت مسمى دعوى تعويض.
إلزام المقاولين
أشاد ابن جعد بقرار محافظ مؤسسة النقد، حيث ألزمت مؤسسة النقد المقاولين في مشروعات القطاع غير الحكومي بالتأمين ضد العيوب الخفية التي تظهر في المباني والإنشاءات بعد استخدامها، وهذه تعدُّ خطوة مسؤولة من جهة رسمية لحفظ الحقوق، وتحمل المسؤولية، وستتبعها ثقافة عامة، ومسؤولية للمقاولين بالتحوط في الإنشاء بحسب الأصول الهندسية، وغالبًا مثل هذه القضايا تحدث بسبب جهل البعض بالشروط داخل العقد وبشكل عام قلة قراءة وتمعن واستشارة أهل الخبرة في صياغة العقد وما يبينه من التزامات وحقوق للطرفين.
أثر ظاهرة البيوت المغشوشة لدى المستهلكين
المتضررون 463
81% من المتضررين تحملوا تكاليف إصلاح الأضرار التي اكتشفوها في البيوت المغشوشة بعد الشراء
88.3% من البيوت المغشوشة هي بيوت جاهزة "جديدة"
56.6% من البلاغات تتعلق بأضرار البنية الأساسية للبيوت ومعالجتها مكلفة
البيوت المغشوشة
- منازل جاهزة تشهد تلاعبا وغشا في البناء
-تعاني مشكلات في الخدمات الداخلية مثل المواد الصحية والكهرباء، والتشققات التي قد تحدث بعد فترة وجيزة من السكن
- يحاول مسوقوها التسريع في عملية الإنشاءات في أقل وقت ممكن، وباستخدام مواد رخيصة حتى يزيد من ربحه
- يشتريها المستهلكون من مالهم الخاص بعيدا عن وزارة الإسكان
- وضعت وزارة الإسكان منصة لفحص المباني الجاهزة، والتدقيق في جودة البناء
- المباني التي تشرف عليها وزارة الإسكان تكون مضمونة الجودة في الإنشاء، وفي استخدام مواد البناء