«مسح مصرفي» : الحصافة ستصبح سمة البنوك السعودية لتفادي افتعال أزمة ائتمان عقارية

عند بدء سريان نظام الرهن العقاري

كشف تقرير حديث صادر عن البنك السعودي الفرنسي، النقاب عن أن الحصافة ستصبح السمة الأبرز للبنوك السعودية عند بدء سريان نظام الرهن العقاري المتوقع خلال الأشهر القليلة المقبلة ، وذلك بهدف تفادي افتعال أزمة ائتمان عقاري في السعوديّة.
وقال التقرير الذي حصلت "الرياض" على نسخة منه :" يجب أن يساعد تطوير نسبة آمنة على منع المقرضين من تقديم قروض أكبر من قدرة من يشترون المنازل على تحملها، متوقعا أنْ يمثّل قانون الرهن العقاري السعودي المرتقب إشارة الانطلاق لبناء صناعة تمويل المساكن في المملكة على المدى البعيد".
وقد تناول التقرير أسعار الأراضي المساكن ، كما سلط الضوء على صمود القطاع العقاري السعودي بقوة في وجه موجة التصحيحات السعرية الحادّة التي اجتاحت دول الخليج الأخرى.
انخفاض أسعار الأراضي
وبحسب التقرير ، فقد واصلت أسعار الأراضي انخفاضها في معظم أرجاء البلاد خلال النصف الأول من العام الجاري. إذ انخفض متوسّط أسعار الأراضي المُفرَزة للمشروعات التجارية بمعدّل 8.3% والمفرزة للمشروعات السكنيّة بمعدّل 2.3%، بالمقارنة مع النصف الثاني من عام 2009 ، كما ارتفعت أسعار المساكن في الرياض خلال النصف الأول من العام الجاري بعدما سجّلت تراجعاً طفيفاً في عام 2009؛ فقد ارتفع متوسط أسعار الشقّق الكبيرة في الرياض بمعدّل 6% قياساً إلى مستويات النصف الثاني من عام 2009
تعرّضت أسعار المساكن في جدّة وفقاً للتقرير لبعض الضغوط ، حيث انخفض متوسط أسعار الشقّق الكبيرة بمعدّل 4% والفيلات الصغيرة بمعدّل 9%؛ وهذان هما أكبر انخفاضيْن في أسعار المساكن منذ فيضانات نوفمبر الماضي ، في حين استقرت إيجارات المساكن في الرياض وأجزاء من جدة وارتفعت في المنطقة الشرقية خلال النصف الأول من العام الجاري، بينما واصلت إيجارات المكاتب انخفاضها على امتداد المملكة.
وقال تقرير البنك السعودي الفرنسي :" بعدما تراجعت أسعار المساكن في معظم أرجاء البلاد في عام 2009، عادت إلى الارتفاع مجدّداً في العام الجاري، طبقاً لنتائج مسح البنك الأوّل لسوق العقارات السعودية. وخلال العام الجاري، سجّلت العاصمة، الرياض، أعلى معدّلات الارتفاع المحليّة في أسعار الشقّق والفلل، التي انخفضت بشكل حادّ في أحياء جدّة التي تعرّضت لفيضانات جارفة في نوفمبر الماضي.
وتابع التقرير :" في عام 2009، تراجعت أسعار العقارات السكنية والتجارية في المملكة بشكل طفيف جرّاء انحسار الطلب عليها أثناء الأزمة المالية العالمية، التي انعكست سلباً على القطاعات العقاريّة في المنطقة والعالم. وفي المملكة، تحديداً، تمثلت الأسباب الرئيسية لهذا الانخفاض الطفيف في أسعار الأراضي والعقارات بالادخار، بدلاً من الاستثمار، وشحّ القروض المصرفية وانخفاض أسعار موادّ البناء وسياسة تلافي المخاطر. غير أنّ معدّلات الانخفاض في أسعار العقارات السعوديّة كانت الأدنى في منطقة الخليج. وخلافاً للقطاعات العقاريّة الخليجية الأخرى، يمتاز القطاع العقاري السعودي باعتماده على الطلب المحلي، بالدرجة الأولى، وبالتماسك الذي منع حدوث أي فقاعة".
وأكد التقرير أنه ومع أنّ أسعار المساكن عادت إلى الارتفاع مؤخّراً، إلا أنّ أسعار الأراضي المفرزة للمشروعات السكنية والتجارية واصلت انخفاضها، طبقاً لمسح البنك الذي استند إلى بيانات أسعار العقارات في ستّ مدن سعودية، هي: الرياض وجدة والدمام والخبر والظهران ومكة المكرّمة. وفي المقابل، استقرت الإيجارات في معظم أحياء هذه المدن؛ وهذا تطوّر مهم لأنّ الإيجارات المتصاعدة كانت السبب الرئيسي لمعدّلات التضّخم التاريخية المرتفعة، التي سجّلتها المملكة خلال السنتيْن الماضيتيْن.
ومن المقرر أن يَصدُر مسح البنك السعودي الفرنسي لسوق العقارات السعودية كل ستة أشهر لتوفير مقياس لاتجاهات هذه السوق، التي تميل إلى النمو بوتيرة متسارعة. إذ لا تزال معظم مناطق المملكة تعاني من نقص كبير في الوحدات السكنية كما أنّ فرص تملُّك المواطنين للعقارات السكنية سوف تتعزّز، وذلك بفضل نظام الرهن العقاري الأوّل الذي قد تُقرّه المملكة في وقت لاحق من العام الجاري.
الطلب على المساكن
وتوقع التقرير، أنْ ينمو الطلب على المساكن في الاقتصاد الأكبر في منطقة الشرق الأوسط مدفوعاً بحجم سكانها الذي ينمو سنوياً بمعدّل 2.0%، ويضمّ حوالي 65% من سكان منطقة الخليج. وخلافاً لبعض الدول المجاورة، مثل الإمارات وقطر، التي تراجعت أسواقها العقارية بشكل ملحوظ مؤخراً، فإنّ عدد سكان المملكة الكبير نسبياً والبالغ 25 مليون نسمة، بينهم 18.5 مليون مواطن، يمثّل الدعامة الأساسية لاستقرار ونموّ الطلب المحلي على العقارات.
هذا، وحُسب مسح البنك السعودي الفرنسي لسوق العقارات استناداً إلى بيانات الأسعار التي يطلبها المالكون، والتي جُمعت من ثلاثين وكالة محلية ومكاتب عقارية مع التركيز على الرياض وجدة، بالإضافة إلى الدمام والخبر والظهران التي تقع في المنطقة الشرقية، كما جُمعت أسعار الأراضي المفرزة للمشرعات التجارية والسكنية في مكة المكرمة. ونظراً إلى شحّ البيانات الموثوقة حول سوق العقارات السعودية، فقد طالب البنك بعدم اعتبار هذه البيانات كمسح عامّ على اتجاه ومستوى الأسعار، مع التأكيد على وجود فوارق سعرية كبيرة حتى داخل كل حيّ من أحياء المدن السعودية.
ووفقاً لتقرير البنك السعودي الفرنسي ، فقد صمَد القطاع العقاري السعودي بقوة في وجه موجة التصحيحات السعرية الحادّة التي اجتاحت دول الخليج العربية الأخرى، تحديداً الإمارات. فخلال الشهور الثمانية عشر الماضية، انخفضت أسعار المساكن في إمارة دبي إلى النصف أو أقل. في المقابل، تعرّضت أسعار العقارات السعودية لضغوط طفيفة في العام الماضي. إذ بلغ معدّل انخفاض أسعار الفلل والشقّق نحو 5% خلال النصف الثاني من عام 2009، بالمقارنة مع السنة السابقة. في حين، سجّلت شرق مدينة الرياض أعلى معدلات الانخفاض في أسعار العقارات السعودية في عام 2009، حيث فاقت 10%. لكنْ في النصف الأول من عام 2010، تُظهر بيانات مسحنا العقاري أنّ الرياض، التي كانت سوقها العقارية الأكثر تضرّراً على صعيد مدن المملكة في عام 2009، سجّلت أعلى معدّلات الارتفاع في أسعار تمليك المساكن خلال العام الجاري، وذلك بفضل العوامل الرئيسية التالية: التعافي النسبي لمجمل الاقتصاد السعودي ونمو الطلب والانفاق الرأسمالي الرسمي المكثّف.
أما مدينة جدة التي يوجد فيها مرفأ مهم على البحر الأحمر والتي سجّلت انخفاضات كبيرة نسبياً في أسعار العقارات خلال العام الماضي، فقد انخفض فيها المتوسّط العامّ لأسعار العقارات السكنية خلال النصف الأول من العام الجاري بالمقارنة مع النصف الثاني من عام 2009؛ وذلك بسبب انخفاض متوسط أسعار العقارات السكنية بمعدل 9% في جنوب المدينة الذي شهد فيضانات جارفة في نوفمبر الماضي أدّت إلى مقتل ما يزيد عن 120 شخصاً وإلى إتلاف آلاف المساكن. وفيما انخفضت أسعار العقارات في أكثر أحياء جدّة تضرّراً بفيضانات نوفمبر، ارتفعت في مناطقها الأخرى، لا سيما في شمال المدينة. وبوجه عام، تباينت مؤخّراً أسعار المساكن في المنطقة الشرقية.
ارتفاع أسعار المساكن في الرياض
وفي مدينة الرياض ، وخاصةً الأحياء التي تقع في شرق وغرب وشمال وجنوب العاصمة، ارتفع متوسّط سعر التملك للشقّق الكبيرة (135-190 متراً مربّعاً) إلى 536.667 ريالاً سعودياً في النصف الأول من العام الجاري؛ أيْ بمعدّل 6% بالمقارنة مع النصف الثاني من عام 2009. كذلك الأمر، ارتفع متوسط سعر التملك للشقّق الصغيرة (120-135 متراً مربّعاً) بمعدّل 6% خلال النصف الأول من العام الجاري ليبلغ 442.100 ريال سعودي. بالتالي، عادت أسعار تملك الشقّق في الرياض إلى مستويات ما قبل العام الماضي.
وأضاف التقرير :" تراجعت أسعار الأراضي المفرزة للمشروعات التجارية في جميع أنحاء المملكة، الأمر الذي يُعَدُّ انعكاساً للنمو المتباطئ الذي سجّله القطاع الخاصّ خلال العام الماضي. وانخفض متوسط سعر الأراضي المفرزة للمشروعات التجارية في المدن الستّ التي رصدها مسحنا بمعدّل 8.3%، خلال النصف الأول من العام الجاري بالمقارنة مع النصف الثاني من عام 2009، و11% بالمقارنة مع السنة السابقة. ولئن تراجع متوسّط سعر هذه الأراضي في الرياض بمعدل 0.6% فقط خلال النصف الأول من العام الجاري بالمقارنة مع النصف الثاني من عام 2009، إلا أنه سجّل خلال نفس الفترة تراجعات حادّة في بعض المدن الأخرى وصلت إلى حوالي 14% في الخبر والظهران، مثلاً.
وفي بعض أحياء الرياض، عادت أسعار الأراضي المفرزة للمشروعات التجارية إلى الارتفاع مؤخراً بعدما تراجع متوسط سعر المتر المربّع للقِطَع التي تقع على شوارع ما بين أربعين وستّين متراً، بمعدّل 12.2% خلال السنة التي انتهت في النصف الثاني من عام 2009، علماً بأن هذا السعر انخفض بمعدّل 30% في بعض الأحياء الشرقية لمدينة الرياض. لكنّ هذا الاتجاه تحوّل بشكل كبير خلال العام الجاري. إذ ارتفعت أسعار الأراضي المفرزة للمشروعات التجارية في عشرةٍ من أحياء الرياض الخمسين التي رصدها مسحنا، بالمقارنة مع النصف الثاني من عام 2009. كما سُجّلت معدّلات الارتفاع القصوى لهذه الأسعار في شرق الرياض حيث ارتفع متوسط سعر الأراضي المفرزة للمشروعات التجارية بمعدّل 5.6%، بالمقارنة مع النصف الثاني من عام 2009.
لكنّ أسعار هذه الأراضي واصلت انخفاضها في باقي أجزاء الرياض، بما فيها الأجزاء الجنوبية والغربية الرخيصة نسبياً، حيث انخفض متوسط السعر فيهما بمعدليِّ 11.5% و9.2%، على التوالي. ويتراوح سعر المتر المربّع من الأراضي المفرزة للمشروعات التجارية في الرياض ما بين 1.125 ريالاً سعودياً في جنوب الرياض وأكثر من خمسة آلاف ريال سعودي في بعض أجزائها الشمالية والشرقية. وبصفة عامّة، تراجعت أسعار هذه الأراضي في الأحياء الراقية التي تقع في شمال الرياض بمعدل 9.2% خلال النصف الأول من العام الجاري، بالمقارنة مع مستويات أواخر العام الماضي.
د. جون اسفكياناكيس
وانخفض متوسط سعر المتر المربع من أراضي جدّة المفرزة للمشروعات التجارية من 7.221 ريالاً سعودياً في النصف الثاني من عام 2009، إلى 6.682 ريالاً سعودياً في النصف الأول من العام الجاري، أيْ بمعدّل 7.5%. وانخفض هذا السعر في جدة نفسها بمعدل 12% بالمقارنة مع مستويات النصف الثاني من عام 2008، وبمعدل 9% بالمقارنة مع مستويات عام 2007. كما انخفض هذا السعر بأكثر من 15% في الواجهة البحرية (الكُرنيش) جنوبيّ أُبحر وبمعدّل 24% في حي الروضة. وانخفضت أسعار الأراضي المفرزة للمشروعات التجارية في بعض الأجزاء الشمالية لمدينة جدة بنحو الثلث، قياساً إلى مستويات النصف الثاني من عام 2008.
وفي الدمام، انخفضت أيضاً أسعار الأراضي المفرزة للمشروعات التجارية بمعدل 8% بالمقارنة مع مستويات النصف الثاني من عام 2009، فوصلت إلى 3.302 ريال سعودي للمتر المربّع بعدما انخفضت بعض الشّيء في العام الماضي، بينما انخفضت الأسعار في الخبر والظهران بمعدّل 14% بالمقارنة مع مستويات النصف الثاني من العام الماضي.
ويتزامن الانخفاض العامّ في أسعار الأراضي المفرزة للمشروعات التجارية مع التباطؤ العامّ في نموّ القطاع الخاصّ السعودي. إذ تراجع معدّل نمو القطاع الخاصّ غير النفطي إلى 2.5% في عام 2009، بالمقارنة مع 4.7% في عام 2008، ومع أكثر من 5% في كلّ سنة ما بين عاميّ 2004 و2007. وتزامن هذا التباطؤ أيضاً مع انخفاض حاد في أسعار النفط بسبب تراجع الطلب العالمي على موارد الطاقة، نتيجةً لتفاقم الأزمة المالية العالمية. وانعكس انحسار النشاط الاستثماري للقطاع الخاصّ وضعف الطلب المحلي سلباً على أسعار العقارات السعودية، مع أنّ معدّلات انخفاضها ظلّت محدودة بالمقارنة مع دول الخليج العربية الأخرى. ونحن نتوقع أنْ يبدأ القطاع الخاصّ باستعادة إقباله على الاستثمار خلال العام الجاري، وإنْ بشكل تدريجي.
إيجارات المكاتب تواصل انخفاضها
انعكس التباطؤ في نمو القطاع الخاص وكثرة العقارات التجارية المعروضة للإيجار سلباً على مستويات إيجارات المكاتب في العديد من مناطق المملكة، طبقاً لمسح البنك الفرنسي الذي أظهر أنّ متوسط التكلفة السنويّة لاستئجار المكاتب السعودية انخفض إلى 409.3 ريال سعودي للمتر المربّع؛ أيْ بمعدّل 8.3% بالمقارنة مع النصف الثاني من عام 2009، وبمعدّل 10% بالمقارنة مع مستوياته قبل سنة من الآن.
وفي شمال الرياض، انخفض متوسط إيجارات المكاتب في النصف الأول من العام الجاري بمعدل 7.9% إلى 504 ريالات سعودية للمتر المربّع في السنة، بالمقارنة مع مستواه خلال النصف الثاني من عام 2009، والبالغ 550 ريالاً سعودياً؛ بينما تراجع متوسط إيجارات المكاتب في شرق الرياض بمعدّل 3.1% إلى 349 ريالاً سعودياً للمتر المربّع. أما إيجارات المكاتب في جنوب الرياض التي سجّلت أكبر انخفاض في العاصمة منذ منتصف عام 2008، فقد انخفضت بمعدّل 3.3% خلال النصف الأول من العام الجاري إلى 155 ريالاً سعودياً للمتر المربّع، بالمقارنة مع النصف الثاني من عام 2009، علماً بأنّ معدّل انخفاضها السنوي بلغ 8.8%.
لكنّ أكبر معدّلات الانخفاض في إيجارات المكاتب سُجّلت في المنطقة الشرقية. فإيجارات المكاتب التي ظلّت ثابتة في الدمام والخبر والظهران خلال العام الماضي، انخفضت بمعدّلات 14% و30% و23%، على التوالي، خلال النصف الأول من العام الجاري بالمقارنة مع العام الماضي. ويبلغ متوسّط تكلفة استئجار المتر المربّع من المكاتب حالياً 300 ريال سعودي في الدمام و337 ريالاً سعودياً في الخبر و302 ريال سعودي في الظهران.
ولا يزال شمال جدة أغلى الأماكن على هذا الصعيد حيث بلغ فيه متوسط تكلفة استئجار المتر المربّع من المكاتب 690 ريالاً سعودياً، بعدما انخفض بمعدّل 2.8% بالمقارنة مع النصف الثاني من عام 2009. وارتفعت إيجارات المكاتب في جنوب ووسط جدة بمعدّليِّ 7% و3%، على التوالي، ربّما نتيجةً لتزايد الطّلب بعد الفيضانات.
أسعار الأراضي المفرزة للمشروعات السكنية تواصل انخفاضها
اتخذت أسعار الأراضي المفرزة للمشروعات السكنية منحى مماثلاً لأسعار الأراضي المفرزة للمشروعات التجارية، وإنْ على نطاق أضيق. إذ انخفضت خلال النصف الأول من العام الجاري بمعدل 2.3% بالمقارنة مع مستويات النصف الثاني من العام الماضي. فقد تراجعت أسعار الأراضي المفرزة للمشروعات السكنية في الرياض ومكة المكرّمة والخبر والظهران، بينما سجّلت ارتفاعاً طفيفاً في جدة والدمام. ويشهد هذا النوع من الأراضي بعض المضاربات من جانب المستثمرين السعوديين الذين يتّجهون إلى الاستثمار في العقارات، في
الغالب، عندما تزداد مخاطر الاستثمار في سوق الأسهم. ولطالما اعتقد رجال الأعمال السعوديون بأن مخاطر الاستثمار في العقارات محدودة.
وبصفة عامّة، انخفض متوسّط أسعار الأراضي المفرزة للمشروعات السكنية في الرياض بمعدّل سنوي قدره 4.8%، خلال النصف الأوّل من العام الجاري. وسُجل أكبر انخفاض في أسعار هذه الأراضي في شمال المدينة، حيث بلغ متوسّط سعر المتر المربّع منها 1.744 ريالاً سعودياً، ما يعني أنّ هذا المتوسّط السعري انخفض بمعدّل 9.8% بالمقارنة مع العام الماضي، الذي استقرّ خلاله متوسّط أسعار هذا النوع من الأراضي في شمال العاصمة. أما بالنسبة لباقي أجزاء العاصمة، فقد انخفض متوسط سعر الأراضي المفرزة للمشروعات السكنية في غرب الرياض بمعدّل 13.5% بالمقارنة مع النصف الثاني من عام 2009، فوصل إلى 1.125 ريالاً سعودياً للمتر المربّع، بينما ارتفع في حي قرطبة الواقعة في شرق الرياض بمعدّلات تراوحت ما بين 6% و11%، فوصل إلى مستويات تراوحت ما بين 887 ريالاً سعودياً و1.275 ريالاً سعودياً للمتر المربّع.
وفي المنطقة الشرقية، حيث ظلّت أسعار الأراضي ثابتة نسبياً خلال العام الماضي، انخفضت أسعار الأراضي المفرزة للمشروعات السكنية مؤخّراً بمعدّل سنوي قدره 9.3% في الخبر و3.2% في الظهران، بينما ارتفعت في الدمام بمعدل سنوي قدره 1.1%.
وبحسب التقرير، فإنه في السنوات القليلة الماضية، ظلّ الطلب المحلي المحرّك الرئيسي للقطاع العقاري السعودي، وليس المضاربات التي مثّلت عنصراً أساسياً في رفع أسعار العقارات في دول الخليج العربية الأخرى بوتيرة متسارعة، خلال السنوات التي سبقت أزمة الرهن العقاري التي اجتاحت معظم دول المنطقة في أواخر عام 2008. وارتفعت أسعار العقارات في المملكة بمعدّل 20% في عاميّ 2007 و2008، مدفوعةً بالطلب المحلي المتزايد وتوافر القروض المصرفية الضخمة، في المقام الأول. كما ينمو معدّل النمو السكاني السنوي في المملكة حوالي 2%، بينما يُتوقع أن يصل عدد سكان المملكة إلى ستة وعشرين مليون نسمة خلال العام الجاري؛ وإلى تسعة وعشرين مليون نسمة بحلول عام 2015 ، وإلى اثنين وثلاثين مليون نسمة بحلول عام 2020، طبقاً لتقديراتنا.
ولا تزال سوق العقارات السعودية تعاني من نقص المعروض من المساكن، خصوصاً تلك التي تناسب ذوي الدخل المتوسط والمحدود، ما يحمي هذه السوق من الانخفاضات السعريّة الحادّة التي ولّدها الاضطرار إلى بيع العقارات في الأسواق الخليجية الأخرى، خلال العام الماضي. كما أنّ استقرار أسعار العقارات وارتفاعها في العديد من مناطق المملكة يشيران إلى أنّ هذه الأسعار قد تواصل ارتفاعها خلال عام 2010، علماً بأننا نتوقّع أنْ ينمو الطلب المحلي على العقارات في المستقبل المنظور بشكل تدريجي ومتحفّظ فقط.
أسعار الإيجارات
ويَعِدُ هذا العام الجاري بارتفاع أسعار العقارات رغم إمكانية استمرار الإيجارات في الانخفاض بسبب ازدياد المعروض في السوق، ما سيساهم في تلبية قدر أكبر من الطلب. لم يزد تمويل المنازل في عام 2009 عن 9.9 في المائة من إجمالي القروض الاستهلاكية و2.4 في المائة من إجمالي القروض، الأمر الذي يعكس إمكانية زيادة هذه القروض. وصلت قيمة القروض التي منحت لشراء منازل نحو 17.86 مليار ريال سعودي العام الماضي أي بزيادة 19.8 في المائة عن العام الذي قبله بالرغم من الركود العام في القروض المصرفية استناداً إلى بيانات مؤسسة النقد العربي السعودي. في هذه الأثناء، فإن صندوق التنمية العقارية الذي أنشئ عام 1970 بهدف دعم التمويل العقاري، فقد بلغ ما أقرضه حتى الآن نحو 5.2 مليارات ريال سعودي حتى نهاية عام 2009. إلا أن تمويل العقارات لا يزال عند حدود 1.3 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي للمملكة العربية السعودية. أما من ناحية التوزيع الاقتصادي، فإن حصة قطاع الإنشاءات بلغت نحو 7.2 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي في عام 2009 مقارنة بنحو 12.8 في المائة لقطاعي التأمين والعقارات. يتمثّل أحد المحرّكات الإضافية المحتملة للقطاع العقاري السعودي بتمرير وتطبيق قانون الرهن العقاري، وقد يحدث ذلك في وقت لاحق من العام الجاري. من جهتنا، نتوقّع أنْ يمثّل قانون الرهن العقاري السعودي المرتقب إشارة الانطلاق لبناء صناعة تمويل المساكن في المملكة على المدى البعيد، مع أن النتائج القصيرة المدى لتمرير هذا القانون ستكون محدودة ما لم يتوافر المزيد من الأراضي المُفرزة لخفض أسعارها،وحتى إذا توافر المزيد من هذه الأراضي في ضواحي المدن، خصوصاً في ضواحي الرياض وجدة، فإنها ستفتقر في المستقبل المنظور إلى خدمة النقل العامّ الضرورية لدعم التوسّع العمراني. يقدم بعض أصحاب الأراضي على بيع قطع أرض يملكونها لأنهم يتوقعون أن اعتماد قانون الرهن قد يؤدي إلى انخفاض الأسعار أكثر مما هبطت حتى الآن.