قطاعا العقار والإنشاء على أعتاب طفرة من الانتعاش توفر أكثر الفرص الاستثمارية جاذبية في المنطقة

تضاعف سوق الرهن العقاري خمس مرات ليصل إلى 86.5مليار ريال عام 2012م

ملخص عوامل القوة التي تجعل سوق العقار السعودي الأكبر استثمارياً
قطاع العقار والبناء في المملكة العربية السعودية على عتبة طفرة من الانتعاش، ونعتقد أنه يوفر إحدى أكثر الفرص الاستثمارية جاذبية في المنطقة، وذلك اعتماداً على المسوغات التالية:
@ المزايا السكانية تمثل مؤشراً كافياً لاتجاه سوق العقار نحو النمو: المملكة العربية السعودية هي الدولة الأكبر من بين دول مجلس التعاون الخليجي من حيث المساحة ( 23مرة ضعف الإمارات العربية المتحدة وأكثر من فرنسا بأربع مرات) وسكانها البالغ عددهم 24.3مليون نسمة يغلب عليهم فئة الشباب (70% تحت سن 30سنة) ويزادون بمعدل عال (2.5% سنوياً حتى عام 2015م)، فيما يشهد الناتج المحلي الإجمالي أيضاً نمواً جيداً - وكلها مؤشرات تؤيد النظرة التفاؤلية إزاء مستقبل هذا القطاع.
@ نقص حاد في المساكن يلوح في الأفق يتوقع التقرير ارتفاع الطلب على الوحدات السكنية بمقدار 1.3مليون وحدة خلال السنوات السبع المقبلة - وهذا ما يتطلب استثماراً أكثر من 680مليار ريال (حوالي 180مليار دولار). كما أن المملكة تتسم بغلاء الإيجارات نسبياً. ومع توجه الكثير من الأفراد إلى شراء المساكن بدلاً من استئجارها، فإننا نتوقع مزيداً من الارتفاع في أسعار العقار في المملكة.
@ العقارات التجارية ما تزال مرشحة لمزيد من الارتفاع: ارتفعت إيجارات العقارات التجارية بنسبة 15.2% على مدى السنوات الخمس الماضية. ومع ذلك، تبقى الإيجارات بوجه عام منخفضة قياساً إلى المنطقة حيث تزيد إيجارات المساحات المكتبية في الدوحة بنسبة 190% وفي دبي بنسبة 168% عنها في الرياض.
@ قوة مؤشرات الاقتصاد الكلي.
@ التضخم ونظام التمويل العقاري الجديد: بلغ التضخم أعلى مستوى له في 27عاماً مسجلاً 10.5% في ابريل 2008م مع ارتفاع الإيجارات بنسبة 20.4% بسبب نقص المعروض من الوحدات السكنية واضطرار الأفراد إلى الاستئجار. ونتوقع أن تسرع الحكومة في إصدار نظام التمويل العقاري المنتظر والذي سيعطي زخماً جديداً للطلب على العقارات السكنية. وفي تقديرنا أن سوق الرهن العقاري ربما سيضاعف في عام 2012م خمس مرات ليصل إلى 86.5مليار يرال ( 23.1مليار دولار) - وبذلك تكون نسبة القروض العقارية إلى الناتج المحلي الإجمالي 4.4% في عام 2012م (أقل من 1% في الوقت الحاضر).
@ أسعار الفائدة الحقيقية السلبية تجعل العقار الخيار الأقوى: إن سهولة السيولة وأسعار الفائدة الحقيقي السلبي أعطت المستثمرين حافزاً إضافياً للاتجاه نحو العقار للاستفادة من عائدات الإيجارات المشجعة وتحقيق مكاسب رأسمالية.
@ الفرص في الصناعات: 16% فقط من الناتج المحلي الإجمالي للمملكة في عام 2005م استثمر في إجمالي الأصول ذات رأس المال الثابت - الأقل ضمن مثيلاتها في المنطقة. فمع تضاعف سعر النفط خلال سنة فإن هناك فرصاً قوية للنمو مع ارتفاع مستوى الإنفاق الحكومي ووجود مشاريع بقيمة تقدر بحوالي 1.75ترليون ريال ( 468مليار دولار) من المشاريع الإنشائية والتي من شأنها أن ترفع من الطلب على السلع الصناعية والخدمات وكذلك على مواد البناء.
@ الأسمنت أيضاً عامل مهم: إن إنشاء ست مدن اقتصادية في المملكة سيستلزم استثمار 260مليار ريال ( 69.4مليار دولار). وفي تقديرنا أن هذا سيزيد من الطلب على الاسمنت إلى أكثر من 130مليون طن من الاسمنت (الطاقة الإنتاجية المتوقعة 50مليون طن في عام 2010م). ونرى أن الأسواق مفرطة في التفاؤل ولا تعطي التقدير الصحيح لامكانية التصدير بالنسبة لشركات الاسمنت السعودية.
يعتبر سوق العقار في المملكة العربية السعودية في مراحله الأولية مقارنة بالأسواق الأخرى في منطقة الخليج، وهذا ما يتجلى بوضوح في جميع الشرائح المنضوية تحت هذا القطاع.
وقد استخدمنا إجمالي الأصول ذات رأس المال الثابت (GFCF) كنسبة من الناتج المحلي الإجمالي كمؤشر لمستوى التطوير العقاري. ففي المملكة العربية السعودية شكل ما تم استثماره في الأصول ذات رأس المال الثابت 16% فقط من الناتج المحلي الإجمالي في عام 2005م. وهذه هي النسبة الأدنى في المنطقة حيث تراوحت في بقية دول المنطقة ما بين 19.7% في الكويت إلى 35.5% في قطر. وتبدو هذه النسبة أكثر انخفاضاً بسبب أسعار النفط المرتفعة التي ترفع الناتج المحلي الإجمالي. ولكن الحقيقة هي أن نسبة ال 84% الباقية متاحة أيضاً للتوجه إلى قطاع العقار وتطوير البنية التحتية وهنا تكمن الفرصة.
نسبة الاستثمار في الأصول ذات رأس المال الثابت إلى الناتج المحلي في السعودية هي الأقل - فرصة الزيادة
في الدول المتقدمة كالولايات المتحدة الأمريكية والمملكة المتحدة كانت نسبة الاستثمار في الأصول ذات رأس المال الثابت إلى الناتج المحلي الإجمالي دوماً ثابتة ما بين 16% إلى 19%، في حين كانت هذه النسبة في دول الاتحاد الأوروبي ودول منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية أعلى قليلاً حيث وصلت إلى 20.8% و21.8% على التوالي. أما في الصين والهند على الجانب الآخر، فقد شهدتا ارتفاعاً حاداً في استثمارات الأصول الثابتة رأس المال من 36.5% و22.3% من الناتج المحلي الإجمالي في عام 2000م إلى 43.8% (2004م) و33.8% (2005م) على التوالي. ويعكس هذا النمو السريع مبادرات كبيرة في مجال تطوير البنية التحتية يجري تنفيذها حالياً في أكبر بلدين من بلدان الأسواق الناشئة.
كذلك في اعتقادنا أن المملكة العربية السعودية ماتزال في مراحلها الأولية من التطور ويبدي التقرير تفاؤله إزاء الفرصة المتاحة أمام القطاع العقاري السعودي لما يتوفر فيه من إمكانية عالية للنمو. ومع تواصل هيمنة إيرادات الهيدروكربونات على الناتج المحلي الإجمالي السعودي (تقدر بنحو 54.1% من الناتج المحلي الإجمالي في عام 2007م) وتضاعف أسعار النفط خلال السنة السابقة لإعداد هذا التقرير، فإن هناك فرصاً كبيرة للنمو في قطاع العقار حيث تخطط الحكومة لتنويع الاقتصاد وتعزيز الإيرادات غير النفطية وتنفيذ مشاريع إنشائية ضخمة (فضلاً راجع تقرير "توظيف الايرادات النفطية" الصادر في يناير 2008م لمزيد من التفاصيل).
نظرة على القطاعات العقارية
نستعرض في الأقسام التالية مختلف القطاعات العقارية، السكنية والتجارية والفندقة (الضيافة) والمحلات التجارية. فكل واحد من هذه القطاعات ينطوي على مؤشرات تبشر بنمو كبير نسبة إلى القطاعات الاقتصادية الأخرى في المنطقة من حيث المعطيات الأساسية ومقومات النمو. وبالاضافة إلى ذلك، نتناول باختصار وضع المشاريع اللوجستية ومشاريع البنية التحتية التي تشكل محركاً أساسياً لتطوير هذا القطاع.
@ القطاع السكني: تعتبر نسبة عائدات الإيجارات السكنية الأعلى في المنطقة، وهناك مزيد من المجال لانخفاض نسبة العائددات (أي الأرباح الرأسمالية) بناء على تحليل العائد مقابل دخل الفرد.
@ العقارات التجارية: تعتبر الإيجارات في المملكة بشكل عام منخفضة بالمقارنة مع مثيلاتها في المنطقة. وننظر بتفاؤل لمستقبل قطاع المكاتب في السوق السعودية ونقدم استعراضاً عاماً للمدن الاقتصادية والمناطق الصناعية المقترحة في سائر أنحاء المملكة.
@ الضيافة: تشهد البنود الأساسية في قطاع الضيافة كمعدلات الإشغال والمتوسط السنوي لإيراد الغرفة ومتوسط سعر الغرفة ارتفاعاً متسارعاً ومع ذلك تبقى من بين الأقل في المنطقة، وبالتالي فهي توفر فرصة لمزيد من التحسن.
@ المحلات التجارية: كما هي الحال في قطاع الضيافة، فإن قطاع المحلات التجارية يشهد أيضاً نمواً متسارعاً من حيث المساحات المتاحةللتأجير للفرد الواحد، ومع ذلك فهو يظل متدنياً بالمقارنة مع مثيلاته في المنطقة. وبالنظر إلى القاعدة السكانية الكبيرة للمملكة، فإننا نقدر أن يصل حجم هذا القطاع إلى 130مليار ريال ( 34مليار دولار).
@ الخدمات اللوجستية والبنية التحتية: تقدر مجلة ميدل إيست إكونومك دايجست (ميد) أن ما قيمته أكثر من 468مليار ريال من المشاريع يجري تنفيذها حالياً في المملكة كما في 22مايو 2008م. ونعتقد أن مشاريع البنية التحتية التي تشمل السكك الحديدية والطرق والمطارات والموانئ تعكس حالة التطور الأوسع التي تشهدها المملكة.
القطاع السكني:
يتركي الجزء الأكبر من سكان المملكة البالغ عددهم 24.3مليون نسمة في مكة المكرمة والرياض والمنطقة الشرقية
ويرى التقرير ان هناك موجة كبيرة جديدة من الطلب على مساكن ذوي الدخل المنخفض وذي الدخل المتوسط في المملكة نتيجة للشريحة الكبيرة من الشباب الذين ينضمون (او في طريقهم الى الانضمام) الى سوق العمل. ومع محدودية الإمكانية للحصول على التمويل اللازم، فإن القدرة على الشراء تعتبر عائقا حقيقيا. ونتوقع ان يكون للقروض العقارية دور ملموس على القطاع السكني لشريحتي الدخل المنخفض والدخل المتوسط.
هيمنة المنازل الفلل على الوحدات السكنية: يفضل السعوديون عموما السكن في منازل - فلل مستقلة وذلك نظرا لكبر حجم الأسرة بشكل عام. وقد تم بناء الكثير من هذه المنازل وفقا لمتطلبات العميل. وفي العام 2004م، شكلت الشقق 37% فقط من مجموع الوحدات السكنية ويتوقع التقرير ان ترتفع نسبة الشقق من المساكن بفعل الطلب المتزايد من شريحة ذوي الدخل المنخفض.
متوسط حجم الأسرة في تغير: هناك تغير تدريجي نحو النمط الغربي من حيث صغر حجم الأسرة وهو ما يعتبر نتاج الهجرة نحو المدن. يضاف الى ذلك ان اعدادh كبيرة من الشباب سيقدمون على الزواج ويكونون اسرا جديدة. ويقدر متوسط حجم الأسرة السعودية في الوقت الحاضر ب 5.62فرد. ونتوقع انفخاضh هذا الرقم الى 5.2فرد بحلول عام 2015م. وتوقع التقرير ثبوت متوسط حجم الأسرة غير السعودية عند مستوى 4.1فرد، فإن متوسط حجم الأسرة سينخفض من حوالي 6افراد في الوقت الحاضر الى 5.8فرد في عام 2015م.
ويرى التقرير ان انخفاض حجم الأسرة سيسهم في زيادة الطلب على المساكن مما سيحدث طلبا على عدد كبير من الوحدات السكنية وبالتزامن، سوف يساعد انخفاض حجم الأسرة وتحسن امكانية الشراء في تعزيز النمو في حجم قطاع الشقق السكنية.
وفيما يلي جدول بعض ابرز المشاريع السكنية في المملكة التي اعلنت عنها بعض الشركات المطورة والتي تهدف الى الاستفادة من الارتفاع المتوقع في الطلب على الوحدات السكنية.
الطلب المتوقع - العقارات السكنية
في البلدان المتقدمة، يشكل امتلاك المنزل محفزا لنمو القطاع وفي السعودية، ما يزال امتلاك المنزل في مرhحله الأولية من التطور حيث ان 45% من مجموع الأسر وأقل من 10% من اجمالي السكان يملكون منازل خاصة. ويقدر التقرير ان يرتفع اجمالي حجم الطلب الى اكثر من 1.3مليون وحدة سكنية في عام 2015م (وهو ما يمثل الحاج الى 190.000وحدة في السنة على مدى السنوات السبع القادمة).
ابرز العوامل التي استندت اليها توقعات التقرير
@ انخفاض حجم الأسرة بشكل عام وعلى مستوى المناطق.
@ النمو السكاني على مستوى المناطق استنادا الى التطور الحضري (زيادة المراكز الحضرية والمدن الاقتصادية والمناطق الصناعية - الأمر الذي يقود الى تطوير التجمعات الحضرية).
@ المعروض الحالي من الوحدات السكنية اضافة الى الزيادة المتوقعة في المعروض - يتوقع ان يصل الى نحو 4.5مليون وحدة.
الطلب على الاستبدال وامتلاك اكثر من منزل من قبل الفرد الواحد - الأسرة الواحدة لم يدخلا في توقع الطلب التي اوردها التقرير وهما عاملان يساهمان ايضا في تعزيز الطلب على المساكن.
سوف يستدعي تقدير التقرير للطلب على المساكن استثمار ما يفوق 680مليار ريال (حوالي 180مليار دولار امريكي) بحلول عام 2015م بتكلفة افتراضية للوحدة قدرها 525الف ريال. ومع ارتفاع تكاليف البناء، فإننا نعتقد ان تقديرنا للاستثمار المطلوب سينطوي على خطر الارتفاع (ربما يكون تقديرنا للاستثمار المطلوب اعلى بكثير اذا ما نظرنا الى تكاليف البناء المتزايدة).
وتوقع التقرير ان يشكل الطلب في المناطق الأربع - مكة والرياض والمدينة والمنطقة الشرقية - حوالي 90% من الزيادة في اجمالي حجم الطلب المتوقع.
وسوف يستدعي الطلب في المناطق الأربع المذكورة استثمار ما يصل الى 600مليار ريال ( 160مليا دولار) في المشاريع السكنية حتى العام 2015م. وقد ادركت الحكومة السعودية اهمية - الحاجة الى المساكن وطبقت رؤيتها في هذا الصدد وظهرت خطة الحكومة الإسكانية ضمن خطة التنمية الخمسية الثامنة ( 2005- 2009م) والتي تستهدف بناء مليون وحدة سكنية، وهذا رقم يساعد في ترجيح توقعنا لحجم الطلب بمقدار 1.3مليون وحدة سكنية (على مدى 7سنوات). كما تشمل خطة التنمية التي تتبناها الحكومة تقديم ما مجموعة 280مليون متر مربع من قطع الأراضي السكنية في المناطق الحضرية وقيام القطاع الخاص ببناء ما يقارب 875.000وحدة سكنية (منها 225.000وحدة بدعم من الحكومة).
اسعار الوحدات السكنية
تمر المملكة في مراحلها الأولية لفترة من الانتعاش ضمن دورة سوق العقار. وقياسا الى الأسواق الأخرى في المنطقة، فإننا نعتقد ان قطاع العقار السعودي يوفر واحدة من افضل الفرص لاستثمارية وفي مقارنة بين اجمالي عائدات الإيجار والناتج المحلي الإجمالي للفرد الواحد بالنسبة لأسواق العقارات السكنية على مستوى العالم. ويبين هذا الشكل ان عائدات الإيجار في السعودية مرتفعة نسبيا نظرا لارتفاع المداخيل واتجاه مزيد من الأفراد نحو شراء المنازل بدلا من استئجارها. ونتوقع ان يشهد سوق العقار في المملكة ارتفاعا اخر في اسعار العقارات نتيجة لانخفاض نسبة عائدات الإيجار. وعلى النقيض تماما، يتوقع صندوق النقد الدولي ارتفاع شديد في اسعار المنازل في بريطانيا والولايات المتحدة بما يقارب 30% و10% على التوالي كما في ابريل 2008م.
في الفترة بين 2002- 2005م ارتفع اسعار الاراضي في الرياض وجدة والخبر بنسبة 16.5% سنويا فيما ارتفعت اسعار المنازل بنسبة 13.7% سنويا. كما ازدادت الإيجارات بنسبة 15% سنويا خلال الفترة بين 2002- 2006م، حيث يتراوح الإيجار الشهري للشقة المكونة من خمس - ست غرف في الرياض وجدة والخبر بين 9.375- 11250ريال (الأقل على مستوى المنطقة). ومع ذلك تبقى نسبة العائدات مرتفعة بالنظر الى ان اسعار بيع المساكن هي ايضا منخفضة قياسا الى الأصول العقارية الأخرى في المنطقة.في العاصمة الرياض، تقع المنطقة السكنية الممتازة في شمال وشرق المدينة بالقرب من المنطقة التجارية (منطقة البنوك). وتتفاوت نسبة عائدات الإيجارات ما بين 6% إلى 9.5%. وهناك مخطط لإنشاء مجمعات سكنية لذوي الدخل المحدود في جنوب المدينة وجنوب غربها. وبالنظر إلى الطلب على المساكن ذات الدخل المحدود، فإننا نتوقع أن تكون عائدات الإيجارات في هذه المناطق أيضاً مرتفعة. وبالرغم من انخفاض العائدات مؤخراً، تبقى نسبة عائدات الايجار في المملكة مرتفعة حيث تبلغ 8% - 9%. ومع الإقرار المنتظر لنظام التمويل العقاري، فإننا نتوقع أن يرتفع الطلب على امتلاك المنازل بالمقارنة مع استئجار المساكن. وهذا ما من شأنه ان يدفع بأسعار العقارات إلى المزيد من الارتفاع مخفضاً بالتالي من نسبة عائدات الإيجار.