«تأمين عيوب المباني» يشعل التنافس وتوقعات بخروج 20 % من المقاولين

توقع رؤساء لجان ومختصون في قطاع المقاولات، خروج ما لا يقل عن 20% من شركات ومؤسسات المقاولات خاصةً الصغيرة والمتوسطة من السوق، وارتفاع تكاليف البناء، بعد العمل بتطبيق قرار وثيقة التأمين الجديدة، الخاصة بالعيوب الخفية على المباني. وقالوا: إن البقاء سيكون للأقوى، وهذا ما تسعى له التنظيمات الجديدة بعد تزايد عدد الشكاوى في المحاكم ضد شركات التطوير العقاري، والأفراد المضاربين في بيع شقق ووحدات التمليك على وجه الخصوص. وربطت وثيقة التأمين الجديدة الخاصة بالعيوب الخفية على المباني بدء سريان الوثيقة، التي يُلزم بها مقاول البناء، بإصدار شهادة الإشغال، حيث تصل مدة التأمين إلى 10 سنوات، تبدأ من بعد إصدار شهادة إشغال للمبنى من قبل «المقاول المنفذ»، مما سيخرج المباني الحالية غير مكتملة البناء، والمعروضة للبيع كبناء عظم من التأمين، حتى يتم إصدار شهادة إشغال لها بعد إتمامها، بعد تطبيق وثيقة التأمين الجديدة، ولاسيما في ظل عدم تأهيل غالبية المقاولين للتعامل مع المتطلبات الجديدة في تنفيذ المشاريع. وشهدت الفترة الاخيرة، انسحاب 35 شركة كبرى و200 منشأة متوسطة وصغيرة من السوق. ولفتوا الى ان بوليصة التأمين، تزيد عدد الشكاوى في المحاكم ضد شركات التطوير العقاري، والأفراد المضاربين في بيع شقق ووحدات التمليك على وجه الخصوص لظهور عيوب في الإنشاءات والخدمات الأساسية مثل السباكة والكهرباء وغيرها خلال مدة قصيرة من الإشغال.
أكد العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لشركة ملاذ للتأمين - فواز الحجي، ان منتج تأمين العيوب الخفية المعتمد من البنك المركزى جديد ومبتكر ويلائم احتياجات سوق الإنشاءات، لافتا الى انه يغطي عيوب الأعمال الإنشائية أو عناصرها الواقية التي تضعف من قوة المبنى.
وقال: إن وثيقة تأمين العيوب الخفية تمثل حلاً مثالياً لقطاع المقاولات والملاك لضمان تنفيذ الأعمال الإنشائية بطريقة احترافية ورسمية معتمدة ومطابقة لكود البناء السعودي، وشروط وزارة الشؤون البلدية والقروية.
وأضاف: إنه بناءً على توقيع اتفاقية التأمين المشترك بين شركة ملاذ، وعدد من شركات التأمين المرخصة في المملكة لمنتج التأمين على العيوب الخفية، تتولى الشركة تمثيل هذا الاتفاق، وإدارة تقديم منتج العيوب الخفية للسوق السعودي طوال الفترة المتفق عليها.
شركات التأمين: حل مثالي لقطاع المقاولات والملاك
لجنة التأمين: التكلفة 1.5% من كلفة إنشاء المباني
قال رئيس لجنة تأمين الممتلكات والمسؤوليات في قطاع التأمين حسام القناص: إن تكلفة التأمين لا تتعدى نسبة 1% أو 1.5% من القيمة الإجمالية للمبنى المؤمن ولمدة 10 سنوات لاحقة لإنجازه». كما أشار إلى أهمية القرار في رفع جودة المباني، وتكليف مكتب هندسي متخصص لقياس الجودة والمخاطر ومراقبة الإنشاءات في جميع مراحلها من أجل ضمان عملية ملائمة للتأمين. واشار الى ان الوثيقة ستعود فوائدها على الجميع وستحد من ضعف كفاءة المباني والعيوب الانشائية التي تظهر بعد فترة قصيرة من التسليم.
هيئة المقاولين: ربط رخصة المباني بعقد مع مقاول مؤهل
أكد الأمين العام للهيئة السعودية للمقاولين، ثابت آل سويد أنه مع بداية 2021 لن يتم إصدار رخصة بناء للمساكن إلا بوجود عقد مع مقاول مرخص له نظامياً، مشيرا إلى اكتمال تطوير العقود النموذجية لقطاع المقاولات، التي تشمل جميع البنود الفنية، والقانونية لحفظ حقوق المالك والمقاول. وأشار إلى أنه رغم أزمة «كورونا» في 2020، فإن عدد المنشآت العاملة في مجال المقاولات سجلاارتفاعا؛ وفي المقابل، هناك 35 شركة مقاولات كبرى وحوالى 250 شركة متوسطة أغلقت ابوابها. وأعلنت الهيئة أن عدد شركات المقاولات المسجلة في الهيئة لممارسة النشاط يبلغ 3500 شركة فقط، من أصل 166 ألف شركة، أي ما لا يزيد على 3%.. وأقر مجلس الشورى مؤخرا مشروع نظام تصنيف المقاولين، الذي ينص على أنه لا يجوز للوزارات والمصالح الحكومية والأجهزة ذات الشخصية المعنوية العامة، وما تحدده اللائحة التنفيذية قبول أي عرض أو عطاء لأي مشروع يخضع للتصنيف إلا إذا كان المقاول مصنفا. ويضمن مشروع النظام الجديد تصنيف المقاول في الدرجة، التي تتناسب مع مقدرته المالية والفنية والإدارية والتنفيذية في مجالٍ أو نشاط واحد أو أكثر من مجال، او نشاط مصنف، وذلك وفقاً للمعايير والاشتراطات التي تحددها اللائحة التنفيذية.
مقترحات لتنظيم العمل وتحسين المخرجات
يقول رئيس هيئة المقاولين المهندس أسامة العفالق: إن مؤسسة النقد، اسندت مهمة ادارة برنامج التأمين على العيوب الخفية في المباني، والانشاءات الى شركة ملاذ للتامين التعاوني، مشيرا الى انه من خلال بوليصة التأمين يجب على المقاول ان يكون مرخصا. واشار الى ان مسؤولية الهيئة تقديم المقترحات التي تنظم العمل في القطاع من اجل تحسين المخرجات التي تعود بالفائدة على القطاع بالكامل والمالك والاقتصاد الوطني.
مقاولون: تنقية سوق المقاولات من الغش والتدليس
أكد الخبير في مجال المقاولات فهد الحقيل أن القرار جاء انطلاقا من اهمية القطاع، وضرورة تنقيته من الغش والتدليس والتقصير في العمل، مشيرًا إلى أن التأمين على العيوب الخفية في المباني، سيقلل من وجود حالات غش «حدثت بالفعل»، لمشترين ظهرت عيوب منتجاتهم بعد فترة وجيزة من الشراء، وهذا ما لا يقبله المقاول الحريص على سمعة شركته وعمله. وأعرب عن مخاوفه على صغار المقاولين من عدم مجاراة الوضع الجديد.
من جهته، قال عضو الجمعية السعودية للاقتصاد الدكتور عبدالله المغلوث: القرار يهدف الى حفظ حقوق كافة الاطراف ورفع مستوى جودة المنتج السكني، والحد من منتجات المقاول الرديئة التي تضر بسوق المقاولات قبل ان تضر المستهلك، كما يضمن في نهاية الامر مسكنًا للمواطن خاليًا من العيوب الانشائية والتي ستصبح من الماضي بعد التطبيق.
وأكد ضرورة تأهيل المقاولين حتى يمكن تقديم الضمانات، والتأمين اللازم للمباني لأن الفترة ليست قصيرة، وإنما 10 سنوات، متوقعًا خروج الكثير من المؤسسات من السوق لعدم تمكنها من تنفيذ القرار. ودعا هيئة المقاولين الى تعزيز قدرات المقاولين وتوعيتهم لرفع كفاءة القطاع والحد من التستر.
لجان المقاولات: مخاوف من خروج مقاولي الباطن والصغار
وقال نائب رئيس لجنة المقاولات في غرفة جدة سابقاً إبراهيم العقيلي: إن وثيقة التأمين على المباني ستدخل شركات المقاولات في منافسة لتقديم أفضل ما لديها لجودة البناء، وحفظه ضد العيوب، التي قد تضر به خلال مدة سريان وثيقة التآمين، والمحددة ب(10) سنوات. متوقعا أن يؤدي تطبيق التأمين الى خروج 20% من شركات ومؤسسات المقاولات الصغيرة من السوق، لعدم قدرتها على الوفاء بالضمانات والاشتراطات الجديدة.
وأضاف: أن وثيقة التأمين تحدد عدداً من الاستثناءات، التي لا تتم فيها تغطية العيوب، وتظهر في المباني، أبرزها تغير الظروف الجيولوجية، والضرائب المؤدية لارتفاع قيمة العقار والرسوم المماثلة، وأي خسائر اقتصادية مباشرة أو غير مباشرة، مثل فقدان التمتع بالمباني، ويشمل ذلك مخاطر الحرائق والصواعق والانفجارات والزلازل والعواصف والأعاصير والفيضانات والتجمد، بالإضافة للحروب أو الأعمال العدائية أو الإرهابية الأخرى.
من جهته، اكد رئيس لجنة المقاولات بغرفة الشرقية ورئيس اللجنة الوطنية للمقاولين حمد الحماد أن القرار ضرورة لجميع الاطراف من ملاك او مقاولين، خاصة من يبحثون عن الجودة والاستقرار لمدد زمنية في الوحدات السكنية، مما سيؤدي الى الارتقاء بالاداء. واشار الى انه في المقام الاول يتحمل بوليصة التامين المكاتب الاستشارية الهندسية، ومن ثم يتم تحويلها على المقاول، الذي سترتفع عليه بشكل طردي نسبة تكلفة البناء، ولكن بشكل طفيف مقابل الجودة في العمل، كما ان طريقة التنفيذ ستختلف بشكل كامل، بحيث تضمن عمل 10 سنوات مقبلة خالية من العيوب الفنية.
والمح الى امكانية أن يكون القرارعاملًا رئيسًا في مكافحة التستر، وعدم اسناد الاعمال الى مقاولي الباطن ضعيفي الخبرة، مشيرا إلى أن شركات التأمين، ستأخذ كل احترازاتها قبل التأمين على المشروع، بهدف التأكد من كفاءة المقاول. واوضح ان قطاع المقاولات يواجه تحديات كبيرة من بينها تطبيق هذا القرار، الذي يعد من جهة اخرى حلا للكثير من الازمات، التي كان وما زال يعاني منها القطاع.
4 مراحل لتطبيق القرار وفق الجودة
قسمت وزارة البلديات التغطية التأمينية على 4 مراحل، بهدف التأكد من كفاءة التنفيذ:
-المرحلة الاولى: حتى نهاية شهر ذي الحجة عام 1441 ه على المباني العالية (الأبراج)، المستودعات، المستشفيات، الفنادق، مباني التجمعات (المساجد - المنشآت الرياضية)، المباني التعليمية، المجمعات التجارية، أبراج الاتصالات، المباني والمنشآت الصناعية، المباني أقل من 23م، المباني عالية الخطورة.
المرحلة الثانية: من نهاية المرحلة الأولى وحتى نهاية شهر ذي الحجة عام 1442ه ويطبق خلالها بالإضافة الى ماتم تطبيقه في المرحلة الاولى على مباني التجمعات (صالات الأفراح، صالات السينما، المسارح)، مراكز الرعاية الصحية، الشقق المفروشة الفندقية، النزل، المباني السكنية ومباني الخدمات الترفيهية.
المرحلة الثالثة: من نهاية المرحلة الثانية وحتى نهاية شهر ذي الحجة عام 1443ه، ويطبق خلالها بالإضافة الى ما تم تطبيقه في المرحلتين الاولى والثانية على مباني الاعمال (المطارات، البنوك، محطات التلفزيون، البريد).
المرحلة الرابعة: من نهاية المرحلة الثالثة وحتى نهاية شهر ذي الحجة عام 1444ه ويطبق خلالها بالإضافة إلى ما تم تطبيقه في المراحل الثلاث على جميع أنواع المباني.