لعبة العقار في السعودية... لا يستطيع احد اتقانها بسهولة !: 20 بليون ريال حجم سوق الرياض وفي جدة "ندرة وشح في المشاريع"!

تقدر احتياجات السعودية العقارية حتى سنة 2020 بنحو 4.5 مليون وحدة سكنية لمواكبة النمو البشري السنوي. وتنتشر صيغة"المساهمات العقارية"في السعودية، ويبلغ حجم هذه المساهمات المتداولة في الرياض الآن بين 15 و20 بليون ريال وتحقق نسبة ارباح بين 10 و30 في المئة. ولعبة العقارات في السعودية، كما في أي بلد، لا يستطيع أحد إتقانها بسهولة،
وعلى عكس المنطقة الشرقية والوسطى، تخالف سوق جدة العقارية في ندرة وشح في مشاريع المساهمات العقارية وتبعا لذلك لم تسجل سوق جدة إلا تجربة واحدة فقط. وارتفع حجم التداول في السوق العقارية في المنطقة الشرقية في العامين الماضيين الى 10 بلايين ريال. وتعاني المساهمات العقارية من مشكلة التعثر ويبلغ حجم المساهمات المتعثرة في الرياض بين 7 و12 بليون ريال. وازاء كثرة المشاكل المترتبة على المساهمات العقارية، اصدرت وزارة التجارة السنة الجارية تنظيماً خاصاً بهذه المساهمات.
شهدت سنوات الطفرة توسعاً كبيراً في كل القطاعات في مقدمها الاستثمار في العقار. وصاحب ذلك التوسع في اتجاه عدد كبير من المواطنين للاستثمار في"مساهمات الاراضي"ما اوجد عدداً من المشاكل او ما سُمي بعد ذلك بقضية"المساهمات المتعثرة".
والمساهمات العقارية هي اشتراك مجموعة من الافراد في شراء ارض وتطويرها وبيعها للسكن او لمناطق صناعية او خدمية ويتم احتساب الارباح بعد البيع ويحصل كل مساهم على حصه من الارباح.
ويعتبر اختيار رئيس للمساهمة، سواء كان شخصاً أو شخصية اعتبارية، المرحلة الاهم في مشروع المساهمة العقارية، فهو المسؤول عن جمع الاموال اللازمة والصرف على المشروع، وله عادة الحصة الاكبر من المساهمة، ويكون مسؤولاً عن مراجعة الدوائر الحكومية وغيرها ويتولى التصرف بالعقار لتحقيق ارباح للمساهمين.
المساهمات المتعثرة
الاتفاق السائد حالياً، أن انتشار صيغة المساهمة العقارية يعود لسببين رئيسيين الاول ارتفاع العائدات وسرعتها مقارنة بالطرق الأخرى. والثاني اقتناع المساهمين بمشروعية المساهمات العقارية.
والفكرة العامة للمساهمة هي تأسيس شركة مضاربة اسلامية حيث يتولى مصدر المساهمة جمع الاموال بعدما يشتري الارض البيضاء او الخام وتسجيلها باسمه، ثم يبدأ بتخطيط الارض وتوصيل الخدمات اليها لتصبح جاهزة للبيع. ومن ثم يتولى بيع الارض عن طريق المزادات العقارية او البيع المباشر ويحصل عادة على نسبة من المساهمة مقابل عمله.
ويقول رئيس"مجموعة السعيدان"ابراهيم السعيدان:"ان تاريخ المساهمات العقارية في الرياض يعود الى نحو 64 عاماً عندما جمع سعد بن علي بن يحيان بعض رؤوس الاموال لشراء ارض على مشارف الرياض بغرض تجزئتها الى قطع سكنية، ثم اسس مكتباً لتنظيم هذه الاراضي وتقسيمها وادارتها وبيعها في مزاد علني للراغبين.
ويُقدر السعيدان حجم المساهمات العقارية المتداولة في الرياض الان بين 15 و20 بليون ريال 4 و5.3 بليون دولار. مشيراً الى ان عددها في الرياض يصل الى نحو 150 مساهمة والى ان نسبة الارباح في المساهمة ترواح بين 10 و30 في المئة.
ويرى السعيدان ان مسؤولية"المساهمات المتعثرة"لا تقع على اصحاب المكاتب العقارية فقط،"لكن يشاركهم المواطنون، الذين اندفعوا للاستثمار فيها من دون وعي بمخاطرها على امل الربح السريع وساهموا في تفاقم المشكلة".
ويقول:"ان حجم المساهمات المتعثرة في الرياض يصل الى ما بين 7 و12 بليون ريال بين 1.8 و3.2 بليون دولار.
وازاء كثرة المشاكل المترتبة على المساهمات العقارية، اصدرت وزارة التجارة السنة الجارية تنظيماً خاصاً بهذه المساهمات يشترط موافقتها قبل طرح اي مساهمة، وان تكون الارض محل المساهمة مملوكة بصك شرعي ساري المفعول مستوف للاجراءات النظامية، وان يوافق ملاك الارض على طرح مساهمة فيها وان يكتتب المكتب العقاري، الذي سيطرح المساهمة، بما لا يقل عن 20 في المئة من اسهمها والا تزيد مدة المساهمة على ثلاث سنوات من تاريخ اغلاق الاكتتاب
ندرة مساهمات الاراضي في جدة
وعلى عكس نظيراتها مثلاً في المنطقتين الشرقية والوسطى، تخالف سوق جدة العقارية في ندرة مشاريع المساهمات العقارية وتبعا لذلك لم تُسجل سوق جدة إلا تجربة واحدة فقط لم يكتب لها النجاح أيضا، وقرر المستثمرون شركة مطورة عقارية وقف المشروع بسبب ضعف الاقبال عليه.
والاتفاق السائد بين العقاريين، الذين استطلعت"الحياة"آراءهم في شأن مستقبل المساهمات العقارية في جدة، أن السوق ستظل"مُحجمة"عن هذا النوع من المشاريع، لأسباب جوهرية، تتمثل في واقع السوق ومحدوديتها، والعامل النفسي وضعف الثقة ،والعرض والطلب وسيطرة كبار المستثمرين.
ويقصد هنا واقع السوق ومحدوديتها والظروف الطبيعية والبيئية لجدة التي تأثرت بها السوق العقارية في محدودية توسعها وامتدادها وبالتالي عدم رواج مشروع المساهمات العقارية.
وتقع جدة تحت ضغط ظروف طبيعية وبيئية انعكست على مساحات الامتداد والتوسع في هذا النطاق. ومن جهة الغرب يقف البحر عائقا أمام التوسع، وجنوباً تُشكل المناطق الصناعية حاجزاً طبيعياً يعيق امتداد المدينة، إلا في حالة اختراقه بطرق سريعة تربط شمال المدينة بجنوبها، بعيداً عن الاختناقات. وفي الجهة الشرقية تقف سلسلة التلال حاجزاً طبيعياً يمكن تطويعه وتطويره من أجل ربطه بشبكة الطرق إذ ما تم تجاوز بعض المخططات السكنية التي ظهرت، شرق الخط الدائري.
يُشار إلى أن تلك المنطقة السابقة شهدت بناء أحياء سكنية عشوائية، ما انسحب سلباً على مستوى اسعار الأراضي فيها، مثل حي قويزة. ويتوقع بعض العقاريين أن تشهد المنطقة نمواً سكنياً لصالح ذوي الدخل المحدود.
وفي الجهة الشمالية بات مطار الملك عبد العزيز الدولي يشكل عائقاً أمام توازن نمو المدينة، إلا أنها لن تستطيع تخطي هذا الحاجز لاحتمال أن يصبح المطار في وسطها بعد عشرين سنة.
ويتمثل العامل النفسي في ضعف الثقة بين أطراف معادلة السوق، وهم التجار أو الشركات أو المستثمرين وصغار المدخرين للاستثمار في هذا النوع من المشاريع. والمشكلة لدى صغار المستثمرين ان لديهم قناعة بأن سوق جدة العقارية يسيطر عليها تجار كبار لديهم سيولة كافية لتمويل مشاريعهم وتحقيق الأرباح.
وحتى 20 عاماً ماضية بقيت سوق جدة العقارية بعيدة عن مشاريع المساهمات العقارية إلا من تجربة وحيدة ونادرة.
المساهمات العقارية الاخرى
ينقسم العرض في سوق جدة إلى ثلاثة أقسام، يتميز كل منها بخصوصيته ونوعية المشترين وهذه الأقسام هي:
1 - المباني السكنية:
ونتيجة لطبيعة سوق الاستثمار العقارية ولمحدودية النطاق العمراني، اتجه المستثمرون في الاعوام العشرة الأخيرة الى المباني السكنية التي تؤمن لهم ربحاً يفوق أحياناً 90 في المئة، لو اتجهوا إلى المشاريع الأخرى.
وينشط عدد من المستثمرين في هذا القطاع، واتجه البعض منهم في الاعوام الخمسة الأخيرة إلى تحويل هذه المباني إلى شقق. وتبعاً لذلك ارتفعت أسعار الشقق بنسبة 30 في المئة في الأحياء الشمالية، كما أدى إقبال المؤسسات والشركات ورجال الأعمال على جدة إلى نمو قطاع الايجارات.
2 - المراكز التجارية:
حسب احصاء غير رسمي هناك أكثر من 200 سوق ومركز تجاري فضلاً عن أكثر من 35 ألف محل تجاري. ويعاني عرض المحلات التجارية حالياً من تخمة، ما يضطر المستثمرين في القطاع الى خفض قيمة المحلات من جهة، ويحملهم على المنافسة في النوعية من جهة أخرى. وتتجه السوق حالياً الى التركيز على النوعية المتميزة من المراكز التجارية الشاملة.
3 - الاراضي:
وهي المخططات الجديدة، وتتحكم في هذه السوق عوامل عدة مثل اكتمال الخدمات في المخططات وموقعها. ويلاحظ أن جدة شهدت ظهور مخططات عدة في الفترة الماضية، لكن اندفاع المشترين إليها بقي مشروطاً باستكمال الخدمات فيها.
وتستوعب سوق العقارات في جدة حالياً رؤوس اموال تزيد على 22 بليون ريال، وتسيطر عليها ثلاث فئات، هي كبار المستثمرين، الذين يملكون الأراضي والمجمعات السكنية الكبيرة ولديهم سيولة ضخمة في هذا القطاع وهم في حدود 15 مجموعة عقارية تسيطر على 80 في المئة من السوق.
وانصاف المستثمرين، من أصحاب رؤوس الأموال المتوسطة، ويستثمرون عادة في المباني السكنية أو في قطع محدودة من الأراضي، 50 في المئة منها خارج جدة. وصغار المستثمرين، الذين يشترون بمعدل قطعة سكنية واحدة للاستعمال الشخصي.
ويتفق عقاريون تحدثت اليهم"الحياة"على أن أسعار الأراضي في جدة توصف بأنها مرتفعة مقابل مستوى إيجارات منخفض نسبيا للمساكن.
ويقول أسعد طيب، الذي يملك مخططات عدة في جدة، إن سوق جدة تتميز في كثير من الاحيان بالتقلب تبعا لقوى العرض والطلب وحركة النمو المتسارعة من ناحية وسرعة تلبية المستثمرين للاحتياجات الناشئة من ناحية أخرى. إذ تتفاوت أسعار الأراضي من منطقة الى أخرى في الجنوب والوسط والشمال.
ويرى أحمد المهندس، أحد المختصين في سوق العقار في جدة، أن شراء الأراضي وبيعها لأغراض المضاربة يُشكل نسبة 65 في المئة من الحجم الكلي للسوق. وتتركز بالدرجة الأولى في المخططات الجديدة شمال المدينة وشرقها.
ويقول:"ان استثمارات ضخمة تدفقت الى السوق في العامين الماضيين ساهمت في تضخم أسعار الأراضي في جدة وارتفعت بنسبة 100 في المئة منذ أزمة الخليج، ومن هنا نجد أن الكثير من الذين قدموا إلى جدة إبان الأزمة استطابوا المدينة وتحركت رغبتهم في امتلاك مساكن ثابتة لهم فيها لقضاء اجازاتهم، وبالتالي اتجهوا إلى شراء أراض".
لعبة العقار
من جهته، يقول غسان بخاري، صاحب مكتب عقاري، إن لعبة العقارات في السعودية، كما في أي بلد، لا يستطيع أحد إتقانها بسهولة، ما يفسر بقاء أسعار الأراضي مرتفعة في ظل انخفاض إيجارات المساكن.
ويلمح عقاري، رغب عدم ذكر اسمه، أن ما يحدث في بعض الاحيان اشبه ب"اللعبة"تبدأ حينما يطرح أصحاب المخططات جزءاً من الأراضي التي يملكونها، ولنقل 30 في المئة، على الجمهور بسعر 100 ألف ريال مثلاً للقطعة الواحدة، وبعد أسبوع أو أسبوعين يطلب صاحب المخطط من أصحاب المكاتب العقارية شراء القطع المباعة بسعر 150 ألف ريال مثلاً، ما يشيع في الأسواق أن المنطقة التي يوجد فيها المخطط ارتفعت أسعارها بدرجة كبيرة، ويطرح في الوقت نفسه 40 في المئة من المخطط للبيع، وبهذا يرتفع الطلب". ويقول أحد العقاريين:"تكدست ملايين الريالات بعد احداث الحادي عشر من ايلول سبتمبر وارتفعت أسعار أراضي المنح بنسب كبيرة بسبب المضاربات العقارية، لكنها عادت وانخفضت بنسب تصل إلى 60 في المئة، بعدما تأكد معظم أصحاب الأراضي هناك أن الخدمات لن تصل قريباً اليها". ويضيف:"أن المناطق التي تقع غرب طريق المدينة والمتوافرة فيها الخدمات الأساسية لا تزال تحتفظ بقيمتها الاستثمارية".
سوق العقار في المنطقة الشرقية
وكانت أسعار الأراضي ارتفعت العامين الماضيين ، وعادت على حد قول أكثر من عقاري، إلى المستويات التي كانت سائدة أيام الطفرة الأولى في بداية الثمانينات، ثم انخفضت العام الماضي بسبب الوضع الاقتصادي العام، إلا أن سوق الإيجارات، خصوصاً ذات الجودة العالية، لم تتأثر.
من جهته يطالب خبير عقاري، في شرق السعودية، وزارة التجارة بوقف المزادات العقارية نهائياً، ويبرر ذلك بانه الطريقة المثلى للمحافظة على اموال المساهمين واصحاب المساهمات. ويقول سعيد الحصان، الذي يدير احدى المجموعات العقارية في المنطقة،"اصبح لدى المنطقة الشرقية تخمة اذ استنزفت اراضيها وبدأ التوجه الى خارج المدن لتسويق مساهمات قد تشكل ازمة في السنوات المقبلة". ويقول الخبراء ان حجم التداول في السوق العقارية في المنطقة الشرقية كان يُقدر باكثر من 3 بلايين ريال 800 مليون دولار ارتفع في العامين الماضيين الى 10 بلايين ريال 2.66 بليون دولار، منها 4 بلايين ريال 1.06 بليون دولار تعود لمجموعة"الشبيلي للتطوير العقاري"و6 بلايين ريال 1.6 بليون دولار تتوزع على المساهمات الباقية.
ويشير سعيد الحصان الى ان المنطقة شهدت منذ عام 1974 نحو 250 مساهمة، 40 في المئة منها تمت تصفيتها و40 في المئة صُفيت بعد مواجهة عقبات تسببت في تأخيرها، وتعثرت 20 في المئة منها. ويوضح ان هناك 40 مساهمة قائمة في الوقت الحاضر بخلاف تلك غير المعلن عنها تصل استثماراتها الى اكثر من 8 بلايين ريال 1.8 بليون دولار.
وتصل مساحة الاراضي، التي تطرحها المساهمات، الى اكثر من 94 مليون متر مربع، منها 14 مليون متر مربع في الدمام ونحو 60 مليون متر مربع على طريق المطار ونحو 6 ملايين متر مربع في الخبر و14 مليون متر مربع في العزيزية.
الكارثة العقارية
ويعتبر السيد الحصان ان ذلك سيقود المنطقة الى كارثة عقارية. ويقول:"لن تجد تلك المخططات من يسكنها، وبالتالي ستنخفض اسعار العقارات بشكل كبير اذا ما استمرت الحال على ما هي عليه".
وتُقدر احتياجات السعودية حتى سنة 2020 بنحو 4.5 مليون وحدة سكنية لمواكبة النمو السكاني السنوي الذي يتجاوز 4 في المئة، اذ يتوقع ان يتجاوز عدد السكان حتى ذلك التاريخ 30 مليون نسمة.
ويشير السيد الحصان الى ان المنطقة الشرقية"استنزفت مالياً من خلال عدد كبير من المساهمات العقارية التي تعثرت ومؤسسات توظيف الاموال التي اتت على مدخرات مودعيها. لذلك ارى ضرورة عدم الترخيص لاي مساهمة جديدة حتى تتم تصفية المساهمات القائمة".
ويرى ان كثرة المساهمات في المنطقة الشرقية تعود لسبب اقبال اهالي المنطقة، ونحو 80 في المئة منهم موظفين، على البحث عن الارباح السريعة من خلال المضاربة بتلك الاسهم، بجانب عدم اغراء الاوعية الاستثمارية الاخرى من مصارف وصناديق استثمار، نظرا لتدني نسبة الارباح.
وعن اصدار وزارة التجارة والصناعة لتنظيم المساهمات العقارية يقول سعيد الحصان:"ان النظام يشوبه عدد كبير من العيوب اولها ابراز صك الملكية لارض المساهمة. واتساءل هنا اذا كان المستثمر يملك الارض فلماذا يطرحها للمشاركة". ويشير الى ان فكرة المساهمة تنحصر في رغبة مستثمر في الاستفادة من ارض لا يملكها لثقته بامكانية تطويرها في الوقت الذي لا يملك ثمنها و"كان من الاولى ان تستعين الوزارة بذوي الخبرة لوضع ذلك النظام".
ويواصل المستثمر العقاري حديثه بالقول:"يجب اجبار صاحب المساهمة على طرح الاراضي الموجودة لديه لان كثيراً من المساهمين يبقون على نسبة منها وهي تشكل مسمار جحا للكثير من المساهمين اذ يرفض صاحب المساهمة توزيع الارباح حتى الانتهاء من بيع الاراضي المتبقية".
كما يشير الى ان النظام اغفل المساهمات التي سبقت اصداره ويتساءل ما مصيرها ولماذا تم اغفالها.