لا أرقام نهائية لمحافظ العقارات المملوكة استيفاء للقروض المتعثرة والمقدرة ب2.34 بليون دولار . لبنان : المصرف المركزي والرقابة والبنوك تعد مشروعاً ينظم إنشاء شركات عقارية واخرى للإنماء العقاري

تضع اللجنة الثلاثية التي تضم "مصرف لبنان" المركزي ولجنة الرقابة على المصارف وجمعية مصارف لبنان في اجتماع تعقده الأسبوع الجاري الصيغة النهائية لمشروع قانون ينظم إنشاء شركات عقارية وشركات للإنماء العقاري.
يهدف مشروع القانون الذي يهدف الى تنظيم إنشاء شركات عقارية واخرى للإنماء العقاري الى معالجة موضوع العقارات التي تملكتها المصارف استيفاءً لديون مشكوك في تحصيلها أو متعثرة.
ويجيز المشروع للمصرف المركزي إنشاء مثل هذه الشركات وهو الذي يملك محفظة ضخمة من هذه العقارات في مقابل قروض منحها لمصارف كانت متعثرة أو تحتاج الى سيولة أو نتيجة تدخله لإنجاز عمليات دمج بين المصارف.
وتبلغ قيمة التسليفات الممنوحة من المصارف الى القطاع الخاص نحو 15.6 بليون دولار، فيما تُمثل القروض المتعثرة نسبة 15 في المئة من إجمالي التسليفات 2.34 بليون دولار، وهي تتركز في القطاع التجاري.
وكانت هذه المسألة استدعت تحركاً من جانب "مصرف لبنان" والمصارف واتحاد غرف التجارة لمعالجتها. وتوصل الأطراف المعنيون الى آلية تقضي بقيام وساطة بين المصرف والعميل مباشرة لحل كل حال على حدة.
ولا تتوافر الى الآن القيمة النهائية لهذه العقارات المملوكة من المصرف المركزي والمصارف، في انتظار استكمال التصاريح التي بدأ المصرف المركزي يتسلمها من المصارف، تنفيذاً للتعميم الرقم 239 والصادر في 1 نيسان أبريل الماضي عن لجنة الرقابة على المصارف والذي طلب التصريح عن العقارات المملوكة استيفاءً لديون بموجب أحكام المادة 154 من قانون النقد والتسليف.
وستظهر الحصيلة النهائية بعد أن يُنجز المصرف المركزي دراسة هذه التصاريح، فضلاً عن أن "مصرف لبنان" لم يُحدّد أيضاً قيمة المحفظة العقارية التي يريد تسييلها عبر بيعها لشركات عقارية أو تسنيدها.
إلا ان مشروع إنشاء شركات عقارية في صيغته الأولية أورد وضعية العقارات المأخوذة استيفاءً لديون واحتياطي العقارات للتصفية في الجهاز المصرفي، فأظهر ان قيمة مجموع العقارات المأخوذة استيفاءً لديون بلغت 159 مليون دولار في نهاية حزيران يونيو 2001، و243 مليون دولار في نهاية كانون الأول ديسمبر 2002 بزيادة نسبتها 52.8 في المئة.
وبلغ مجموع احتياطي العقارات للتصفية المكوّن نهاية حزيران 2001 نحو 29 مليون دولار وفي نهاية عام 2002 نحو 37 مليون دولار، بزيادة نسبتها 27.6 في المئة.
وينص مشروع القانون على الأهداف الرئيسية لإنشاء هذه الشركات العقارية والإنماء العقاري.
نائب حاكم "مصرف لبنان"
وتحدّث عنها نائب حاكم "مصرف لبنان"، ناصر السعيدي، ل"الحياة"، فقال: "انطلق مشروع إنشاء الشركات العقارية وشركات الترويج والإنماء العقاري من هدفين: الأول زيادة السيولة وتفعيل إدارة المخاطر في القطاع المصرفي، ومنها معالجة موضوع العقارات المملوكة من المصارف التي اكتسبتها استيفاءً لديون مستحقة على عملائها وفقاً لأحكام المادة 154 من قانون النقد والتسليف. وأعطى مصرف لبنان البنوك مهلة سنتين لتصفية هذه العقارات أو تكوين احتياط نقدي في مقابل هذه الديون في حال تعذّرت عملية البيع. لكن ارتأينا ان الطريقة الأفضل التي تصيب أهدافاً عدة هي في إنشاء هذه الشركات".
وأوضح ان "المشروع سيُجيز لأي مصرف لبناني تأسيس أو المساهمة في تأسيس شركة أو شركات تجارية وتملّك أسهم فيها، يكون موضوعها الأساسي تملّك عقارات أو حقوق عينية خاصة مكتسبة أو ستكتسبها بمعرض استيفائها ديونها على زبائنها المدينين، وفقاً لأحكام المادة 154 من قانون النقد والتسليف".
وأشار الى ان "هذه الآلية تصيب أهدافاً عدة تتمثل في تسييل العقارات المجمّدة، ما يؤدي الى تنشيط الحركة الاقتصادية والعقارية، وفي مساعدة المصارف على تسييلها، لأن تجميدها يعني تجميد قسم من أموال المصارف من دون ان تُنتج مردوداً نقدياً يوازي المردود على توظيفات المصارف، ما يؤثر سلباً على ربحية المصارف وملاءتها وسيولتها".
وأكد السعيدي ان من شأن "هذا الحل أن يُشجع المستثمرين اللبنانيين والعرب على الدخول في عمليات استثمار عقاري منظّم عبر الأسواق بطريقة شفافة وواضحة، من طريق مساهمتهم إما مباشرةً في هذه الشركات العقارية وإما عبر عمليات التسنيد".
وشدّد على ان "لهذا الحل أيضاً هدفاً لا يقل أهمية عن الأهداف الاخرى، ويتمثل بدور مصرف لبنان في مساعدة المصارف وتوجيهها لمواجهة استحقاق بازل-2، الذي تتطلب معاييره تقييم موجودات المصارف والمخاطر المرتبطة بها وفقاً لمعايير السوق".
واعتبر ان "تسييل العقارات أو الحقوق العينية من طريق إنشاء شركات عقارية يؤمّن تخميناً للقيمة السوقية لهذه العقارات والمردود منها والمخاطر المرتبطة بها. وفي حال بيعت هذه العقارات من الشركة تكون خرجت من موازنتها، فيصبح المصرف إما مالكاً لسهم وإما يتخلى نهائياً عنها بقبض ثمنها".
وأشار السعيدي إلى ان "هذه الآلية ستؤمّن للمصرف ليس فقط السيولة، بل ايضاً ستخفّض المخاطر باستبدال حق عيني بسهم أو سند يعطي مردوداً، كون هذا السند أوالسهم مقيّماً ومتداولاً في السوق المالية".
ولفت الى ان "المشروع لن يقتصر على إنشاء الشركات العقارية، بل يشمل أيضاً إنشاء شركات للترويج والإنماء العقاري بهدف تطوير العقارات واستقطاب الرساميل لإقامة مشاريع استثمارية على العقارات العائدة للشركات العقارية".
وأوضح ان المشروع "يُنظّم إمكان استعمال آليات التسنيد، في حال كانت المشاريع الاستثمارية ملكاً للشركة، فيُمكن تسنيد العائد والمردود الذي قد ينشأ عن مبيع هذه المشاريع أو عن تأجيرها أو استثمارها بعد تنفيذها". وقال ان المشروع يجيز لمصرف لبنان الافادة منه لتسييل العقارات التي اكتسبها استيفاءً لدين، وسيسمح ب"تنقية القطاع المصرفي وتنشيط الأسواق العقارية والمالية".
موقف القطاع المصرفي
واستوضحت "الحياة" موقف القطاع المصرفي من هذا المشروع، فرأى رئيس مجلس إدارة مصرف "فرنسبنك"، عدنان القصار، ان "عمل المصارف الأساسي يرتكز على جذب الودائع والقروض على مختلف أنواعها، ويتم تمويلها بواسطة سلة تحتوي رأس مال المصرف وودائعه وأي حسابات دائنة اخرى. وتمول هذه السلة أيضاً موجودات المصرف الاخرى الثابتة منها وغير الثابتة. وتُمثل هذه العقارات الموجودات الثابتة التي تُمول من سلة المطلوبات وبكلفة توازي كلفة بقية الموجودات مع فارق مهم، هو ان هذه العقارات هي من الموجودات التي لا تدر ريعاً، إلا في حال طرأ اي تحسن على قيمتها الدفترية".
وأوضح ان "ذلك يرتبط أصلاً بسوق العقار وتطوراتها وبالفرص التي قد يتيحها والمخاطر التي يحملها". واعتبر انه "من هذا المنطلق، ولأن طبيعة عمل المصارف تقضي بإدارة الموجودات السائلة والمنتجة لمستلزمات نموها وقوتها المالية، فإن مشروع إنشاء الشركة العقارية الذي يهدف الى ايجاد منفذ لتسييل محافظ المصارف العقارية جدير بالاهتمام، وقد يُشكل خطوة في الاتجاه الصحيح".
لكن القصار رأى أن "مشروعاً من هذا النوع ومن أجل تحقيق الأهداف المرجوة، يستلزم دراسة دقيقة لمكونات المحافظ العقارية التي تملكها المصارف وفهماً عميقاً لسوق العقار"، معتبراً ان "من المهم جداً الحفاظ على التوازن في المحافظ العقارية لدى المصارف كل على حدة من حيث قيمتها العقارية، إذا لم يكن ممكناً تسييلها بمجملها".
وقال ان "المشروع وصل الى مرحلة متقدمة من الدراسة بين مصرف لبنان وجمعية المصارف. ونثق بأنهما يشاركوننا اهتمامنا وحرصنا كي يأتي المشروع كاملاً ومحصناً ضد أي سلبيات".
واعتبر القصار ان "الديون المتعثرة، لا يُقصد بها فقط ديون التجار، بل مجمل الديون المتعثرة التابعة لكل القطاعات الانتاجية". وأوضح ان "هذه الديون ترتبط من جهة بالظروف الاقتصادية التي مرّ فيها اقتصادنا الوطني والتي عمّقتها في بعض المراحل الأحداث الاقليمية والعالمية وتداعياتها على الاقتصاد اللبناني. وترتبط أيضاً بالتغيير الذي طرأ على مفاهيم إدارة الأعمال وأصول المنافسة وسلوك الأسواق".
ولفت الى ان "هذه العوامل مجتمعة ساهمت في تقليص نشاط مؤسسات تجارية وصناعية واقتصادية عموماً وعطلت خططها التوسعية والتطويرية، وأثرت سلباً في أسواقها الداخلية والخارجية".
كما أشار الى سعي اتحاد الغرف اللبنانية بصفته رئيساً له الى "ايجاد حل للديون المتعثرة، ليكون الحل موضوعياً ومتوازناً ولا يغلب مصلحة قطاع على آخر، ولا أي جهة على أخرى، مع الحفاظ على مبادئ اقتصادنا العامة ومقوماته الاساسية".
وقال: "من هذا المنطلق توافقنا على اعتماد نظام الوساطة المعتمد في العالم". وأضاف: ان "اعتمادنا في السابق لنظام الوساطة لم يكن هدفاً بذاته، بل كان هدفنا وما زال الوصول الى حلول عملية ناجعة تعزز الثقة باقتصادنا الوطني ولا تضر بتصنيف بلدنا الائتماني الذي نسعى الى الارتقاء به".
وأشار الى ان "موزانات المصارف لا تعكس بالتفصيل الدقيق حجم الديون المتعثرة المتوجبة على القطاعات الاقتصادية كل على حدة، ولا حجم العقارات التي يملكها القطاع المصرفي لتغطية الديون المتعثرة". وأوضح ان "الصورة الاجمالية والتفصيلية لهذه الرموز موجودة لدى مصرف لبنان ولجنة الرقابة على المصارف. وعلمنا ان جمعية المصارف طالبت في اللقاء الشهري مع مصرف لبنان في 17 حزيران يونيو الماضي ان يوفر المصرف المركزي ولجنة الرقابة المعلومات النهائية عن حجم الديون المتعثرة وبنيتها. أما بالنسبة الى إجمالي ديون المصارف للقطاع الخاص، فكانت في نهاية كانون الأول ديسمبر الماضي ما يوازي 16.6 بليون دولار، منها 7.6 بليون دولار ممنوحة للقطاع التجاري، أي ما نسبته 46.02 في المئة".
"بنك بيبلوس"
من جهته، اعتبر رئيس مجلس إدارة "بنك بيبلوس"، فرانسوا باسيل، ان "ليس للمصارف مصلحة في إنشاء شركة عقارية بشراكة مصرف لبنان أو مؤسسة ضمان الودائع لإدارة العقارات، التي تكون تملكتها إيفاءً لديون بعض الزبائن المتعثرة". إلا انه رأى ان "للمصارف مصلحة في أن يصدر قانون يسمح لمن شاء من المصارف بمفرده، أو لمجموعة مصارف بإنشاء شركة عقارية أو شركات عقارية يكون رأس مالها مكوناً من العقارات المسجّلة أو التي ستُسجّل لاحقاً باسم المصرف، نتيجة تسديد الدين أو جزء منه من الزبائن تقديمات عينية، بعد موافقة لجنة الرقابة على المصارف لا تخضع هذه الشركات العقارية الخاصة لقانون تملك الأجانب، على ان تُعفى العقارات المسجّلة تسديداً لدين من ضريبة التسجيل العقارية فقط".
وطرح باسيل منح المصرف أو المصارف، التي تحمل أسهم الشركة العقارية الخاصة بدلاً من العقارات في سجلاتها استيفاءً لدين، إمكان الاستلاف من "مصرف لبنان" لقاء ضمانة هذه الاسهم". وحدّد شروط القرض بأن تكون مدته القصوى عشر سنوات يُدفع سنوياً من المؤونات الخاصة التي يكوّنها المصرف من أرباحه الحرة، واعتماد فائدة سندات الخزينة اللبنانية لمدة ثلاثة أشهر وتُدفع من المصرف المقترِض سنوياً، بعد اجتماع الجمعية العمومية العادية للموافقة على الحسابات المالية للسنة السابقة، ومنع المصرف المقترض دفع حصص أرباح الى المساهمين، طالما هو مديون على أسهم الشركة العقارية الخاصة لدى مصرف لبنان. إلا انه يمكن للمصرف دفع حصص الأرباح في حال تمكّن من تكوين المؤونة الخاصة السنوية لاستهلاك قيمة الأسهم بواقع 10 في المئة سنوياً ودفع القرض المترتب الى مصرف لبنان".
وطالب باسيل ب"تعديل قانون إنشاء المؤسسة الوطنية لضمان الودائع لجعلها أكثر فاعلية في تنقية الأوضاع المصرفية، والسماح لها بأن تلعب دوراً مهماً في المساهمة وتمويل الشركات العقارية الخاصة المؤسسة من مصرف أو أكثر لمشاريع ذات جدوى اقتصادية أكيدة وضمن آلية عمل واضحة".
وبالنسبة الى حالات التعثر في مجال القروض السكنية، لفت باسيل الى وجود "محكمة خاصة يُمكن للمصرف اللجوء إليها لاسترداد المسكن، في حال تخلف المقترض عن السداد" للقروض 120 ألف دولار وما دون. لكنه أوضح ان "المصارف لا تستعمل هذا الحق تجاه ذوي النوايا الحسنة، وتتريث في التوجه الى هذه المحكمة للاسترداد، مراعاةً منها للأوضاع الاقتصادية والاجتماعية الشاذة".
وأكد ان "هذه الحالات نادرة، لأن معظم الديون المتعثرة هي تجارية"، عازياً في أكثر الحالات مسؤولية الوصول الى "حال التعثر" الى عدم التشدد في الرقابة على وجهة استعمال القرض والتي تتحول الى شراء أرض أو فيلا أو سيارة أو بايداعه في مصرف في الخارج".
وفسّر مطالبة عدد من التجار بجدولة الديون المستحقة بأنها "غير واقعية"، مؤكداً أن "مشاكل التجار تُحل بالموافقة كل مع مصرفه، لأن مصلحة المصارف هي مصلحة العميل وكلنا في مركب واحد. لكُل مشكلة حل معيّن".