شقق التمليك تنظيم مفقود وخلافات بالجملة

أشغلت قضايا «شقق التمليك» أروقة المحاكم في الفترة الأخيرة وعجزت اللجان العقارية في الغرف التجارية وشرط المناطق عن تسويتها في ظل اتساع دائرة الخلافات وامتناع البعض عن الالتزام بما ورد في قرارات الذرعة التي تنظم العلاقة بين الملاك الذين يشتركون في الأجزاء المشاعة بينهم داخل تلك العمائر السكنية.
«عكاظ الأسبوعية» تطرح قضية شقق التمليك وتستطلع آراء الملاك والمستأجرين والمختصين حول تردي أوضاع هذه الوحدات السكنية وأسباب ضعف الإقبال عليها مؤخرا، حيث أبدى الكثير من الملاك ندمهم على شرائهم منزل العمر في بنايات مشتركة الخدمات، وطالبوا بفرض نظام «اتحاد الملاك» لحماية البنايات مقابل رسوم رمزية.
أظهرت احصائية في جدة ان عدد القضايا التي باشرتها هيئة التحقيق والادعاء العام والمحاكم العامة والجزائية تجاوزت 88 قضية في 6 أشهر، فضلا عن الدعاوى التي تم حلها صلحا، في حين قرر مواطنون التخلي عن فكرة شراء شقة تمليك بسبب الغلاء المبالغ فيه لأسعارها التي تعدت المليون ريال في احياء شمال جدة.
ويؤكد عدد من المختصين ان جدة تحتل المرتبة الأولى في حجم ظاهرة شقق التمليك حيث تحولت أحياء عدة منها الجديدة أو القديمة الى مواقع متداولة كشقق التمليك، وتجد الاراضي التي يمكن البناء عليها عمائر كشقق تمليك رواجا كبيرا وبأسعار مرتفعة جدا يزيد على 25 في المائة في العامين الماضيين.
وعرض مواطنون بيع شققهم بأسعار توازي او تقل احيانا عن سعر الشراء بعد ان خاضوا تجارب وصفوها بغير الجيدة، وعلى عكس ذلك رأى آخرون ان خيار شقق التمليك منحهم فرصة تجاوز جنون الايجارات وحفظ لهم أموالهم كون الاستثمار العقاري هو اكثر الاستثمارات امانا، وبالرغم من الظروف التي تحيط بواقع شقق التمليك الا انها ما زالت سوقا رائجة، ويدلل على ذلك أن كثيرا منها تطرح للبيع في مرحلة التشطيب وقبل صدور قرار الذرعة الخاص بفرز العقار إلى وحدات سكنية، وتستحوذ السيدات العاملات والمتقاعدات على نسبة كبيرة من حجم سوق شقق التمليك.
تجارب سيئة
«عكاظ الأسبوعية» نفذت جولة على عدد من الاحياء في وسط جدة منها حي السلامة، النسيم، الحرمين، المروة، والصفا واحياء في جنوب جدة منها الوزيرية، الشرفية، الثغر الجديد، واحياء شمال جدة مثل النعيم، الزهراء والروضة وهي من الأحياء التي تكتظ حاليا بشقق التمليك ووصلت أسعار الوحدات في شمال جدة الى ارقام خيالية جدا تزيد على المليون ريال، في حين تتزايد شكاوى المواطنين والمواطنات من هذه الشقق في ما يتعلق بالغش في أعمال الصيانة وسوء السباكة والكهرباء إلى جانب خلافات السكان على الأجزاء المشتركة في العقار، فضلا عن الشكاوى حول ازدحام تلك الاحياء ونقص المواقف إضافة إلى المشاكل القائمة بين الجيران في تحمل المسؤولية وتقاذفها.
وقال المواطن محمد الغامدي ان التجارب التي عايشها بخصوص شقق التمليك كانت تجارب سيئة للغاية، فمشاكل تلك الشقق كثيرة وعيوبها الفنية لا تظهر الا بعد اكثر من عام تقريبا.
في حين تقول المواطنة (أم يزن) انها ابتاعت شقة تمليك لوالدتها المتقاعدة لكنها صرفت اكثر من 80 ألف ريال اصلاحات عليها، ولاحقا سكن بجوارها سكان غير متعاونين في معالجة المشكلات المشتركة ما اضطرها إلى عرض الشقة للبيع. وتضيف «اضطررنا لتأجير الشقة إلى أسرة، أما والدتي المسنة فانتقلت إلى مسكن بالإيجار تجنبا للفوضى التي عايشتها وكثرة تعطل المصعد لأسابيع».
وقالت أم أحمد التي طرقت بقضيتها أبواب المحاكم، إن أسرتها حلمت منذ سنوات بامتلاك منزل أو شقة.. وتضيف «كان خيارنا الوحيد هو امتلاك شقة بالتمليك في أحد احياء شمال جدة، وهو ما تحقق قبل 6 أعوام عندما استقر رأينا على شراء شقة تمليك في الدور الثاني من عمارة سكنية، وبعد مضي أربعة أعوام تفاقمت معاناتنا لتصل إلى الشرطة والمحاكم». وأردفت «ظهرت المشكلة عندما بدأت المياه تتسرب من الشقة التي تعلو شقتنا إلى دورات المياه في شقتنا بشكل يومي، فأبلغنا صاحب الشقة الذي برر الأمر بسوء تخطيط العمارة، وحاول الجيران حل الموضوع بشكل ودي ولكن دون جدوى، فرفعت شكوى إلى الشرطة التي حولت بدورها القضية إلى المحكمة حتى يتم الفصل فيها أما بإلزام صاحب العمارة أو المستأجر بالصيانة».
ارتفاع مطّرد
ويرى المواطن أحمد العمودي، أن المشكلة الرئيسية في خلافات المستأجرين والملاك تكمن في ارتفاع الإيجارات المطرد سواء في الشقق العادية أو شقق التمليك. في حين أن العم صالح حسن القاضي (موظف متقاعد) يرى أن المشكلات بين المستأجر والمالك سببها غياب النظام الذي يحمي حق المستأجر ويحفظ حق المالك في الوقت نفسه.
وانتقد عبدالله البارقي ارتفاع أسعار شقق التمليك المتصاعدة التي تصل في بعض الاحيان الى مليون ريال. وقال: لا يتعلق الأمر بالأسعار فقط بل تظهر بعد فترة وجيزة من الشراء حزمة من العيوب التي تشمل المواد الداخلية او الخارجية الابواب والكهرباء والتمديدات الصحية. في حين بين المواطن صالح الغريبي (مالك شقة) في مخطط الحرمين انه لم يواجه حتى الآن مشكلات تذكر في سكنه الجديد وطالب بإيجاد مظلة تحمي السكان من العيوب المحتملة.
وبين سعود المطيري «مستأجر» ان الملاك يتخذون من بعض المبررات سببا في زيادة الاسعار والضغط على المستأجرين لترك الشقق خلال فترة وجيزة، مبينا حرص الغالبية من المستأجرين على الالتزام بمواعيد تسديد الايجارات تفاديا للإنذارات التي تطالب المستأجر بترك الشقق خلال فترة لا تتجاوز الشهرين، متهما بعض الملاك بالتهرب من تحمل مسؤولية توفير الاحتياجات اللازمة للمستأجرين، سواء من خلال عدم الاستجابة لمطالب الصيانة الدائمة للأعطال التي تحدث بين فترة واخرى.
تهرب من المسؤولية
واعتبر عبدالرحمن القحطاني «مستأجر» تجاهل الملاك لمطالب المستأجرين بتوفير حراسة دائمة للشقق، تهربا من مسؤولية حماية املاك الاخرين، مشددا على ضرورة ايجاد نظام واضح يسهم في اعطاء الحقوق لجميع الاطراف، مؤكدا ان المستأجر يمثل الحلقة الاضعف بالنسبة للملاك، كما أن بعض الملاك يتجاهل توفير مواقف كافية للسيارات أمام المباني، مما يشكل مصدر ازعاج للجميع.
وطالب المواطن محمد بخش من أهالي العاصمة المقدسة والمدير المالي في احدى الشركات من المجالس البلدية والأمانات، النظر في تخصيص ملفات حول وضع شقق التمليك ومعالجة الاخطاء والشكاوى حيالها وايجاد تنظيم واضح لها.
فيما بين بسام فتيني ان الحاجة ملحة لإعادة تنظيم بيع الوحدات العقارية بما يعالج الخلل، متوقعا ان يكون للإسكان الحكومي في السنوات المقبلة ما يحد من تلك الشقق.
نقلة كبيرة
في المقابل ذكر عبدالعزيز الرحيلي «أحد ملاك الشقق»، أن هذا النوع من الاستثمار حقق نقلة كبيرة في السنوات الماضية، ويضيف «اتجه كثير من المواطنين الى تملك الشقق السكنية التي تتماشى مع الدخل المادي المحدود لكل مواطن، وعلينا توسيع ثقافة شقق التمليك التي حققت نموا كبيرا خلال الأعوام الماضية، وعلى الجهات المعنية بسرعة اتخاذ الإجراءات الكفيلة بإصدار وإنجاز نظام اتحاد الملاك للحد من معاناة المواطنين».
ووفق مصادر عدلية فقد تسلمت هيئة التحقيق والادعاء العام والمحاكم الشرعية في جدة العام الماضي 88 قضية متعلقة بمشاكل شقق التمليك مثل عدم وفاء المالك الأساسي بإفراغ الشقة في كتابة العدل لعدم استكمال قرارات الذرعة في الأمانة، إضافة الى شكاوى في الصيانة وخلافات بين الجيران لأسباب تتعلق باستحواذ البعض على اجزاء مشتركة في العمارة مثل السطح أو المدخل او غرف السائقين أو لمشكلات أخرى بين السكان، في حين قدم مواطن شكوى يتهم فيها البائع (المالك) بالنصب والاحتيال عقب حدوث انهيار جزئي لأجزاء عدة في شقته في الصالة ودورات المياه والمطبخ بعد مرور اقل من عام، فضلا عن دعاوى بسبب خلافات بين الملاك والمستأجرين ودعاوى سوء صيانة وغش عقب تنامي المشاكل في شقق التمليك وشكاوى بسب تضرر السكان في بعض العمائر.
تقاسم الخدمات
وتتمحور أغلب الخلافات، في كيفية تقاسم الملاك الخدمات في شقق التمليك وآلية توزيعها وكيفية الزام الملاك بها وطريقة تحمل رسوم الاعطال او نقص المياه او عدادات الكهرباء المشتركة، وصيانة المصاعد او نظافة المدخل فضلا عن شكاوى متكررة حول الغش في ادوات السباكة والكهرباء التي يرويها عدد من السكان.
ومن المشكلات التي رصدتها «عكاظ الأسبوعية» دعوى قدمت للمحكمة حول مالكة حاولت الاستيلاء على جزء من السطح المشترك وضمه لشقتها، وقضية اخرى لمواطن رفض كل الحلول المقترحة لتمكين جاره في الدور الاسفل من دخول منزله وتكسير البلاط لإصلاح ومعالجة تسريب مياه إلى منزله بحجة انشغاله وعدم وجود نفس الديكور الموجود لديه في المنزل، وحالة اخرى يشكو مواطن جاره بعد ان استحوذ على غرفة السائق بمفرده وغير مفتاح الباب.
عقبات كثيرة
وذكر ياسر السهلي رئيس مجلس إدارة إحدى الشركات العقارية ان هناك الكثير من العقبات التي قد تحدث بعد تملك الشقق من خلال عدم تفعيل نظام «اتحاد الملاك» في المباني المشتركة الخدمات خاصة العمائر السكنية، مؤكدا أن غياب الآليات الأساسية والبعد عن تفعيل النظام يسير بهذه المشاريع إلى دائرة الفشل، مطالبا وزارة العدل بمنع إفراغ شقق التمليك دون اتحاد للملاك ينهي خلافاتهم المشتركة.
بدوره قال الخبير العقاري والمشرف على منتدى عقار جدة محسن العطاس ان متوسط أسعار شقق التمليك في المتوسط لثلاث غرف وصالة أو أربع غرف وصالة في وسط وشرق جدة تبدأ حاليا من 550 ألفا وتصل ل650 ألفا كمتوسط، فيما وصلت اسعار شقق تمليك من 5 غرف وصالة في أحياء الروضة والنهضة والزهراء الى مليون ونصف المليون ريالا فضلا عن شقق تقع على الكورنيش تباع بأكثر من 3 ملايين ونصف المليون إلى اربعة ملايين، مبينا أن تملك الشقق لا يقتصر على ذوي الدخول المتوسطة وحدهم، بل امتد ليشمل الكثير من كافة شرائح المجتمع مثل رجال الأعمال الذين اتجهوا مؤخرا للسكن في الابراج المطلة على البحر.
وبين فواز عوض المطيري الخبير العقاري ومدير برامج التطوير العقاري في جدة انتشار ظاهرة بيع الشقق التمليك وفلل الروف في ظل الارتفاع الحاد لأسعار الاراضي. وقال: إلى وقت قريب لم تكن فكرة تملك الشقق واردة او رائجة لدى كثير من الناس، لكنها اليوم باتت سوقا رائجة.
ويضيف «يوجد حاليا غلاء مبالغ فيه في أسعار شقق التمليك وفلل الروف ولدي تحفظات حول آلية وطريقة البناء التجاري في بعض شقق التمليك مما يحدث شكاوى عديدة حول الصيانة المفقودة والغائبة، كما لا يوجد إلى الان عقود صيانة واضحة ومحددة وملزمة في ما يتعلق بصيانة تلك المباني إلى جانب عدم وجود نظام فعال وملزم في ما يتعلق بملاك الوحدات العقارية والذي ينظم العلاقات بين الملاك من خلال تكوين جمعية اتحاد الملاك ويتم بموجبه تحميل الملاك نفقات حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وادارتها كل بنسبة حصته ويحق للملاك بأغلبية الانصبة ان يكونوا جمعية لإدارة العقار وحسن الانتفاع به وفي ظل الغلاء الذي وصلت اليه اسعار شقق التمليك».
وقال «خيارات شقق التمليك اصبحت تتراجع كثيرا نتيجة السمعة غير الجيدة التي تلاحقه بعضها خاصة ما يتعلق بالصيانة وتعاون السكان وارتفاع أسعارها».
آلية واضحة
وطالب عبدالله الاحمري الخبير العقاري ورئيس لجنة التثمين العقاري والمزادات في جدة الأمانة بوضع نظام واضح ومحدد يحمي ملاك شقق التمليك بعد ظهور الكثير من المشاكل في الصيانة بعد البيع. وقال «نظام تملك الشقق ما زال بدائيا ولم يصدر له نظام واضح يكفل ويضمن حقوق الملاك مع بعضهم ومن أهم المشاكل التي تحصل بينهم إدارة وصيانة المنافع المشتركة وعدم وجود جهة معينة لحل الخلافات بينهم وتحديد مسؤولية كل منهما خاصة أن الكثير من العمائر تباع كشقق لا ينطبق عليها نظام مجلس الملاك المعلن عنه الذي حدد ألا يقل عدد الملاك عن 21 مالكا».
ويؤكد المدعي العام السابق المحامي والمستشار القانوني سعد بن مسفر المالكي، ان للمتضرر حق مقاضاة البائع الاصلي اذا ما ثبت تعرضه للغش او التدليس او الخداع في العقار الذي اشتراه، مطالبا بتنظيم قانوني ينظم التعامل في ما يتعلق بالوحدات السكنية المشتركة. وقال «على المتضرر ان يثبت الضرر الذي تعرض له امام القضاء ليحكم له وقد تصل الاحكام إلى اعادة ثمن المبيع اذا ثبت شرعا الغبن والتدليس».
ويرى المحامي بندر العمودي ان انتشار ظاهرة شقق التمليك أفرز الكثير من المشاكل التي وصلت الى اروقة المحاكم، مبينا انه في حالة وجود تنظيم واضح لبيع الوحدات العقارية فإن قاضي التنفيذ يمكن ان يفصل مباشرة في الخلافات متى ما تم ايجاد عقد واضح الملامح بين الاطراف.
مشكلات السداد
وأكد عبدالله شهاب «عقاري» معاناة ملاك الشقق المتزايدة جراء المشكلات الناجمة عن تأخر المستأجرين في السداد عن المواعيد المحددة، لافتا الى ان آلية الدفع تختلف تبعا للاتفاقية المبرمة بين الطرفين، بيد ان الطريقة المتبعة في التسديد غالبا ما تكون سنويا أو نصف سنوية، وهناك اتفاقيات تسديد على ثلاثة أقساط بمعدل مرة كل أربعة أشهر، مبينا ان الايجارات في المنطقة الشرقية تختلف نظرا لعوامل مختلفة منها عمر المبنى وطريقة التشطيب أو وجود مصعد في المبنى، وكذلك عدد الغرف في الشقة الواحدة وغيرها من العوامل الاخرى، فالمتوسط العام للشقة الواحدة بين 20-30 ألفا سنويا.
وذكر شهاب ان ملاك الشقق يحرصون على اختيار المستأجرين لتفادي الدخول في المشاكل، حيث يفضلون تأجير الموظفين من ذوي الدخل المرتفع والثابت سواء المدرسين او المهندسين او الاطباء او غيرهم من الشرائح الاجتماعية ذات الدخل المرتفع، لا سيما ان ذوي الدخل المحدود يواجهون صعوبة كبيرة في تأمين المبالغ المطلوبة خلال الوقت المحدد.
اشتراطات محددة
من جانبه، قال ابراهيم قو احمد «عقاري» ان ملاك الشقق يضعون اشتراطات محددة قبل ابرام الاتفاقيات حتى لا يقعوا في مشكلات مع المستأجرين. وقال «يفضل بعض الملاك الأسر الصغيرة التي لا يتجاوز عددها أربعة افراد في الغالب، أو العرسان الجدد بهدف المحافظة على الشقق من التلف»، مضيفا ان الاسر الكبيرة تمثل تهديدا كبيرا وتسهم في تلف اجزاء من الشقق، لافتا الى وجود تجارب عديدة وخسائر فادحة تكبدها الملاك جراء تأجير شققهم لأسر كبيرة، ويضطرون لصرف مبالغ كبيرة في عملية اعادة الصيانة واعادة الشقق للوضع السابق، مؤكدا ان الزيادة في الاجور بشكل مستمر مرتبطة بعوامل متعددة بعضها ناجم عن مجاراة السوق ومحاولة تعديل المستويات السعرية بما يتناسب مع القيمة السائدة والبعض الآخر ناجم عن جشع بعض الملاك في الحصول على مبالغ كبيرة، فيما يلجأ البعض لهذه الحيلة كوسيلة للضغط على المستأجرين لترك الشقق، نظرا للمشاكل التي يسببها هؤلاء سواء بالنسبة لعدم تسديد ما عليهم من مستحقات في الوقت المحدد او بسبب المشاكل التي يثيرها مع الجيران او غيرها من الاسباب.
حلول عاجلة
إلى ذلك، توقع مختصون في مجال التسويق العقاري في المدينة المنورة، استمرار مشكلات وقضايا شقق التمليك في المدينة المنورة، في ظل الصمت الكبير من قبل الجهات المختصة عن وضع الحلول العاجلة.
وقالوا إن على الجهات المختصة معرفة مشكلات هذه الوحدات السكنية والسعي إلى حلها مع المحاكم ووزارة التجارة، عبر إلزام الملاك بإنشاء مكاتب خاصة تابعة للشقق السكنية تكفل إجراء برامج الصيانة الدورية، ووضع حلول للمشكلات المتكررة في المصاعد وخزانات المياه والصرف الصحي، وبعض الخدمات المشتركة بين الساكنين، وطالبوا فرع وزارة الشؤون الاجتماعية بالمدينة ووزارة العدل، بحل مجمل الخلافات والملاحظات التي أفرزها تكوين جمعيات لملاك الوحدات العقارية (شقق التمليك) بموجب نص اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها، بالإضافة الى المطالبة بتفعيل نظام جمعيات الملاك.
خسائر فادحة
وفي جولة ميدانية التقت «عكاظ الأسبوعية» عددا من المسوقين والمتعاملين في السوق العقارية، حيث طالب عدد منهم بالتريث في الشراء في هذه الأيام التي شهدت انطلاق مشروع الدعم السكني الذي امر به خادم الحرمين الشريفين، وتوقع المتعاملون في سوق العقار أن يشهد هذا النوع من الاستثمار خسائر فادحة خلال الأعوام المقبلة، وطالبوا بضرورة حماية الاستثمارات القديمة، خاصة إذا عرفنا أن شقق التمليك التي تبنى عن طريق أفراد مستثمرين تظهر عيوبها بعد مرور خمس سنوات، حيث وصل عدد القضايا الخاصة بشقق التمليك في المدينة المنورة الى اكثر من 500 قضية تنظر في محكمة المدينة المنورة.
وقال ناصر الجربوع المتخصص في التسويق العقاري إن الإقبال على الشقق بدأ ينخفض بسبب الخوف من حدوث مشاكل بين الملاك في مجال الصيانة الدورية والنظافة اليومية لمداخل العمارة، خاصة أنه لا يوجد مناخ قانوني وقضائي يحمي ملاك الوحدات السكنية أو ما تسمى بشقق التمليك، وعزا ذلك إلى عدم وجود أي جهة حكومية ترعى مثل هذه الاتحادات، وتسن القوانين التي تحفظ لكل فرد منهم حقوقه وتحدد واجباته.
وطالب متخصصون في الشأن العقاري وزارة الشؤون الاجتماعية (الجهة المرخصة لجمعية الملاك) ووزارة العدل، بحل مجمل الخلافات والملاحظات التي أفرزها تكوين جمعيات لملاك الوحدات العقارية (شقق التمليك) بموجب نص اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها، وتفعيل نظام جمعيات الملاك والتنسيق مع وزارة العدل بمنع إفراغ شقق التمليك إلا بعد تكوين جمعيات ملاك فاعلة وإعادة النظر في آلية تنفيذ بنودها وإحالة أي خلافات حولها لقضاة التنفيذ للنظر فيها دون مرافعة أو مدافعة.
ووفق النظام الذي لم يفعل على أرض الواقع فإن جمعية الملاك تعتبر مسؤولة عن الأضرار التي تلحق بالملاك أو الغير.
ضوابط محددة
كما طالب عدد من المختصين في مجال الاستثمار في العقار الجهات المختصة بتنظيم الاستثمار في العقارات في منطقة المدينة المنورة بضرورة التدخل لوضع ضوابط منبثقة من اللائحة الرئيسية تحمي قطاع الاستثمار العقاري.
وذكر الخبير العقاري عبدالله الميسري ان هذا النوع من الاستثمار يفتقد اللوائح المنظمة التي تعمل على وضع ضوابط محددة تحمي حقوق الجميع (المستثمر والمالك الجديد للعقار)، مشيرا إلى أن وضع قوانين وأنظمة يتم اعتمادها بشكل رسمي سوف يساهم في التصدي لكثير من العقبات التي تعترض طريق نجاح مشاريع شقق التمليك.
بدوره رأى الخبير العقاري تركي السهلي ان تنامي استثمارات قطاع شقق التملك في سوق العقار المحلي ارتفع بنسبة 10% خلال العام الماضي، مشيرا الى ان هناك قرابة ال10 آلاف وحدة سكنية بنظام التمليك تم التعاقد عليها خلال الفترة الماضية خلاف العقارات الجديدة خلال العام الحالي، وهو ما يعكس زيادة الاقبال على هذا النوع من الوحدات السكنية.
وأضاف «ارتفاع حجم هذا السوق يتطلب وجود مظلة او جهة معنية تقوم على تنظيم هذا السوق وتعالج مشكلاته وفي الوقت ذاته تحدد مساره واسعار وتنشر ثقافته، وذلك كونه يمثل استثمارا ناجحا للملاك».