كيفية احتساب هامش ربح المنتج العقاري

في ظل موجة الارتفاعات المتزايدة لأسعار المساكن والأراضي في المملكة، يدور كثير من النقاشات عن مدى واقعية هذه الارتفاعات من الناحية الاقتصادية، حيث يراها البعض أنها ظاهرة عالمية وطبيعية في نفس الوقت، ويرون أنها موجة عالمية ولا تقتصر على المملكة فقط، حتى أن البعض يذهب ليقارن أسعار المساكن في بعض دول العالم مقابل الأسعار المحلية، وربما هذا يتم كمحاولة لتبرير الارتفاعات الكبيرة محليا، وتصويرها على أنها نتيجة طبيعية جاءت نتيجة لمتغيرات اقتصادية عالمية، لذلك فإننا نلقي الضوء على حقيقة هذا الوضع مقارنة بدول العالم ومدنه الرئيسية، باستخدام آلية «مكرر المتوسط لامتلاك المنازل» كمعيار للمقارنة.
وعندما نضع هذا المكرر كمتوسط لسعر المنزل مع تقسيم صافي متوسط دخل الأسرة، وهو معيار معتمد من قبل البنك الدولي والأمم المتحدة ومراكز الأبحاث في جامعة هارفارد وكثير من الجامعات الأخرى، فإنه وبحسب معايير البنك الدولي والأمم المتحدة فإن مكرر المتوسط لامتلاك المسكن يبلغ 3 مرات وهذا يعتبر سعره عادلا للمنزل ومناسبا وصحيا من الناحية الاقتصادية، أي أن سعر المنزل إذا كان المكرر أقل من 3 مرات فإنه يساوي مجموع كل رواتب الفرد لمدة ثلاث سنوات، ويمكن فهم هذه الجزئية عندما نفترض أن المواطن يتقاضى راتبا شهريا بنحو 10 آلاف ريال، ففي هذه الحالة يكون سعر المنزل مناسبا إذا لم تتجاوز تكلفته 360 ألف ريال، وإن زاد المكرر عن 3 مرات فإن السعر يعتبر مرتفعا قليلا، أما لو زاد على 5 فهو مرتفع بشدة.
في دراسة عالمية صادرة في عام 2011م جُمع فيها مكررات متوسط امتلاك المساكن في عدة مدن عالمية، أشارت هذه الدراسة إلى أن متوسط مكرر امتلاك منزل في أمريكا بشكل عام هو 3.0، أما المتوسط في المدن الكبيرة التي يزيد سكانها على مليون نسمة فهو 3.3، والمكرر في نيويورك والتي تعتبر إحدى أغلى مدن العالم فهو يبلغ 6.1 مرة، في حين يبلغ المكرر في لندن 6.5 مرة، أما أغلى مدينة في العالم فهي هونج كونج، ولهذا له عدة أسباب لعل في مقدمتها صغر المساحة والشح الحقيقي للأراضي، حيث يبلغ المكرر حوالى 11.4، وعندما نقارن الأرقام السابقة بمكرر متوسط امتلاك منزل في المملكة، إذا افترضنا أن متوسط رواتب موظفي الحكومة وهم يمثلون غالبية المواطنين يبلغ نحو 7300 ريال. ويبلغ متوسط أسعار المنازل حسب دراسة للبنك الفرنسي فهي 1.23 مليون ريال. فإنه وبناء على هذه الأرقام فإن «مكرر المتوسط» في المملكة هو 11.4 مرات، أي أن الموظف الحكومي يحتاج أن يجمع راتبه كاملا ولمدة 14 سنة حتى يتمكن من امتلاك منزل، وهذا الرقم أعلى من كل مدن العالم الرئيسية وأعلى من هونج كونج الأشهر في غلاء المساكن.
وحقيقة ما يلفت الانتباه هو ما تقوم به بعض البنوك السعودية وشركات تمويل العقار التي أصبحت تشكل جزءا كبيرا من مشكلة الأزمة السكنية، فهي غير عادلة في طريقة احتساب هامش الربح، حيث تحتسب الفائدة بطريقة الفائدة المركبة، بمعنى آخر مثلا لو كانت نسبة هامش الربح 3 في المائة فهي تنحسب على النحو التالي «3 في المائة + 1» يكون الناتج 1.03 مرفوعة القوة لفترة التمويل، ولنفترض مدة التمويل 20 سنة تصبح (1.8) مضروب في قيمة التمويل، بمعنى آخر للتسهيل لنفترض لو حصلنا على عقار قيمته الآن مليون ونصف المليون ريال، وتم دفع قيمة دفعة أولى نصف مليون، أي أن قيمة الاقتراض هي مليون ريال كمبلغ متبقٍ للعقار والبنك أو شركة تمويل العقار التي ستحسب قيمة المليون بقيمة مليون و800 ألف ريال، بعد قضاء العشرين سنة، أي أن هامش ربح البنك يساوي 80 في المائة وليس 3 في المائة كما تحاول البنوك وشركات التمويل تسويقه على المواطن المقترض.
من وجهة نظر منطقية نرى أن تكون طريقة احتساب هامش الربح تناقصية ومثال ذلك عندما يتم شراء منزل في ألمانيا بقيمة 200 ألف يورو مع دفع قيمة الدفعة الأولى وبعد دفع الضرائب يكون القسط الشهري 416 يورو أي ما يعادل 2107 ريالات، لمدة 30 سنة.