تجاوزات في 28 مليون متر مربع في حجة استحكام

الحسيني يستعرض أسرار الصكوك السبعة:

أعد القاضي في المحكمة العامة في جدة الشيخ عبدالرحمن بن عبد العزيز الحسيني دراسة حديثة ومتخصصة حول حجج الاستحكام والتعدي على أراضي عين العزيزية. وتناول البحث العلمي تاريخ مد المياه العذبة عبر العيون إلى مدينة جدة، وإنشاء العين العزيزية، وتضمنت الدراسة أيضا أراضي العين العزيزية، حيث جاء في وثيقة الوقف الملكية في شعبان من عام 1367ه أن تبقى الأراضي غير المملوكة والموجودة على جانبي الخط من أوائل العيون حتى الكيلو السادس من طريق مكة جدة، والتي يمر من خلالها مجرى العين وحرما لها، وهذا النص في هذه الوثيقة أوجد أفهاما مختلفة في تفسير نطاق الأراضي البيضاء غير المملوكة والواقعة على جانبي الخط، حيث إن إدارة وقف العين العزيزية اعتبرت من هذا المنطلق حرية التصرف في هذه الأراضي دون تحديد لعمق جانبي الخط والتوسع في ذلك، فتداخلت مع الأراضي التي تشرف عليها أمانة العاصمة المقدسة التابعة لها بلدة الجموم، وما تشرف عليه أمانة جدة والمجمعات الأخرى.
ودار بذلك معاملة انتهت بالأمر السامي في 24/4/1384ه وتضمن أن يكون نطاق الأراضي البيضاء الموجودة على جانبي الخط دون تحديد من أوائل العيون حتى الكيلو السادس وأخذ من مدلول عبارة (دون تحديد) الواردة في الأمر أن توسعت إدارة العين العزيزية في مد نطاق أراضيها جنوبا وشمالا، حتى صارت تتصرف في بيع الأراضي المجاورة للساحل من جهة الجنوب كأرض جزر البندقية مثلا، وحتى تصل إلى محافظة خليص شمالا، وصارت تبيع هذه الأراضي وفق التسعيرة المعتمدة لديها وحصل أن كان هناك بيوعات كثيرة بمساحات كبيرة ويصدر بموجبها صكوك ملكية، مع أن بعضها احتوى على مساحات أكبر من المساحة المباعة، فعلا من إدارة العين ما يعني حصول تعدٍ على هذه الأراضي الزائدة عن المساحة التي قامت ببيعها إدارة العين مثال كإحدى الأراضي التابعة لرجل أعمال معروف في جدة والواقعة على طريق مكة جدة، حيث جاءت مساحتها بأكثر من ثمانية وعشرين مليون متر مربع في حين أن المستحق وفق المبايعة لا يتجاوز سبع هذه المساحة تقريبا أو أقل، حسبما أوضحت إدارة العين عندما تمت دراسة الصكوك واستمرت إدارة العين العزيزية على هذا النهج بالتصرف في هذه المساحة الشاسعة انطلاقا مما جاء في الأمر السامي المشار إليه، وهي عبارة دون تحديد ولم يردعها عن المسير في بيع ما تبقى من أراضٍ سوى الأمر السامي في 26/3/1417ه، وأكد عليه الأمر السامي في 26/4/1417ه، القاضي بإيقاف الإفراغ من الأراضي التابعة للعين العزيزية حتى تنتهي اللجنة المكلفة بتجديد أراضي العين العزيزية، وشمول موضوع أراضي العين العزيزية والتعديات الحاصلة عليها بالدراسة وعدم التصرف مطلقا في الأراضي التابعة لها لحين البت في ذلك، ومن هذا المنطلق توقفت كتابات العدل عن معالجة الصكوك والبيوعات الحاصلة حتى عام 1401ه، وتوقفت المحاكم عن نظر أي حجة استحكام تقع في النطاق التابع لإدارة العين العزيزية، على أن هناك نزاعات حصلت بين إدارة العين والأمانة حول تبعية بعض الأراضي، هل هي تابعة بعد إجراء العين بيعها لإدارة العين أم أنها خاضعة لإشراف وإدارة وتخطيط وتنظيم الأمانة، وقد تكون بعض صكوك حجج الاستحكام خرجت بعد ذلك الأمر؛ لكن تأسيسها قائم على عدم تبعية هذه الأرض المستخرج عليها صك حجة الاستحكام لإدارة وإشراف العين العزيزية.
تجاوزات الإفراغ
وكان في السابق أن كتابة العدل في مدينة جدة تقوم بإفراغ هذه الأراضي التي تبيعها إدارة العين العزيزية مباشرة، ولكن حصل أن تم التوجيه إلى المحاكم لإجراء إجراءات حجة استحكام على كل أرض تبيعها إدارة العين، وقد حصلت عدة تجاوزات في هذه الأراضي التي تتمسك بها العين العزيزية، كعمليات بيع لمساحات شاسعة وبيع الموقع الواحد لأكثر من شخص، كما حصلت عدة تداخلات في الملكية للمواقع التي باعتها العين العزيزية، والتهاون بالصمت عن المطالبة بمساحات تابعة لإدارة العين تتجاوز القيمة الحقيقية للأرض التي باعتها وتقاعس الإدارة عن المداعاة برد ما زاد والتهميش على تلك الصكوك بالإلغاء، كما حصلت تعديات على أراضي العين من قبل الأمانة، وتم استخراج صكوك ملكية من كتابة عدل جدة على أراضي العين العزيزية لعدة أشخاص، والتي أصبحت تعرف فيما بعد بالصكوك السبعة أو التسعة، حيث صدرت هذه الصكوك بين عام 1386ه وعام 1393ه وتداولتها الأيدي بيعا وشراء وتجزئة وتم تناقلها بين أيدي عدد كبير من المواطنين، وحصل أن دارت مخابرات ومعاملات بخصوص بيوعات هذه العين والتعديات الحاصلة عليها والصكوك التي صدرت على أراضيها حتى صدر أمر في 14/4/1401ه يقضى بإجازة جميع بيوع إدارة العين العزيزية سواء أخرج المشترين لها صكوك ملكية أم لا وعلى كاتب عدل جدة الإفراغ لأصحابها، وإجازة جميع التصرفات التي تمت عليها وأما ما يتعلق بالبيوع التي أجرتها إدارة العين العزيزية بعد تعميم الأمر في 13/3/1395ه والتعديات الحاصلة على أراضي العين، وقضى الأمر بتشكيل لجنة مكونة من قاض من محكمة جدة رئيسا ومستشار من ديوان المظالم عضوا ومندوب من وزارة الداخلية عضوا، للنظر في هذه البيوعات وهذه التعديات، حيث تضمن الأمر المشار إليه ذكر قواعد وضوابط للنظر في هذه البيوعات التي أجرتها إدارة العين، وكذلك النظر في التعديات الحاصلة على أراضي العين، حيث أجاز الأمر جميع البيوع التي أجرتها العين بما لا يزيد على ستمائة متر مربع من كل بيع، وما زاد عن هذه المساحة يخير المشتري بين إعادة المساحة الزائدة واستعادة المبلغ الذي دفعه مقابلها وبين تقدير هذه المساحة الزائدة عليه بقيمتها وقت الشراء كما لو بيعت في المزاد العلني، كما أناط هذا الأمر لهذه اللجنة النظر في التعديات الحاصلة على أراضي العين العزيزية، سواء كانت على هيئة مساكن وأصحابها يسكنون بها ولم يسبق أن باعتها العين على أي من الأفراد فتباع عليهم بالسعر الرسمي، مع إزالة ما يعترض التنظيم وإن كانت التعديات على أرض سبق لإدارة العين العزيزية أن قامت بيعها، فيطبق بشأن المعتدين الأمر الخاص بذلك، على أن لا تزال تعدياتهم إلا بعد إعطائهم أرضا في المخطط المقترح، أما لو كانت التعديات على أراضي العين العزيزية على أساس بتر وأحواش وأصحابها غير قاطنين بها فتزال ولاينظر في دعوى أصحابها، وقد تعرض هذا الأمر ايماء لهذه الصكوك السبعة، وإن كان ورد فيما يخص الأراضي المملوكة لفرج المساعد (مخطط قويزة)، وما أوضحه الأمر السامي حيالها، إن كانت واقعة في أراضي العين من عدمه وفق التفصيل الوارد بالأمر المشار إليه، ولكن هذه اللجنة التي تم تشكيلها وفق الأمر السامي المشار إليه لم تتقيد بما جاء فيه من النظر في البيوعات التي أجرتها إدارة العين العزيزية، بعد تعميم صدر في 13/3/1395ه، حتى 14/04/1401ه والنظر في التعديات الحاصلة على أراضي العين، بل إنها توسعت ووقعت فيما شكلت لأجله، فقامت بإجراء بيوعات تلو بيوعات وبمساحات شاسعة جدا معتمدة على تقرير لجنة التقدير وتوريد المبلغ لحساب إدارة العين العزيزية دونما مراعاة للأمر السامي الذي قصر دورها على ما باعته إدارة العين من 16/6/1395ه حتى 14/1/1401ه وعلى التعديات الحاصلة على أراضي العين فقط، ولا يعلم مستند هذه اللجنة في إجراء هذه البيوعات بعد الأمر المشار إليه، مع أنه لا يزال ما هو داخل في صميم عملها من البيوعات التي حصلت وفق الفترة الزمنية المذكورة في الأمر السامي والصادر في 14/4/1401ه صكوك ملكية لا تزال قائمة ومعلقة حتى الآن لكونها من قبل اللجنة بتطبيق قواعد وضوابط ذلك الأمر، حتى صدر الأمر السامي في 26/3/1417ه القاضي بإيقاف التصرف مطلقا في أراضي العين العزيزية.
اختلافات النطاق
وأشار القاضي الحسيني، إلى وجود اختلافات حول تحديد نطاق أراضي العين العزيزية بين وما هو تابع لها وما هو لغيرها لأمانتي محافظة جدة والعاصمة المقدسة، وحصل جراء ذلك البيع والتصرف في أراضٍ بيضاء شاسعة وبعيدة كل البعد عن جانبي الطريق الذي تمر من خلاله المياه إلى مدينة جدة، لافتا إلى وجود عدة تعديات على هذه الأراضي.
وانتهت الدراسة إلى بعض المرئيات والتوصيات:
أن أراضي العين العزيزية من حيث الأصل هي أوقاف لا يجوز بيعها ولا استبدالها إلا وفق الضوابط الشرعية وأن يكون البيع بإذن الحاكم والسماح فقط بتأجيرها لغرض الاستثمار.
أراضي العين العزيزية غير محصوره بصك ملكية يمكن تخطيطه والإفراغ منه عند حصول المقتضى اللازم لذلك، فهي أراض غير محددة والأمر السامي في عام 1417ه أوقف الإفراغ من الأراضي التابعة للعين العزيزية والإفراغ لا يكون إلا من صك ملكية مستوفٍ لجميع الشروط، إذ لابد إصدار صك ملكية شامل لما تملكه إدارة العين العزيزية لحفظ الثروة العقارية لإدارة العين العزيزية.
إيجاد أساس متين سليم ومستند له قوة في الإثبات لهذه الأراضي، خصوصا عند تخطيطها أو استثمارها أو الإفراغ منها ونحو ذلك.
ضمان عدم حصول عبث على هذه الأراضي بتطبيق منح أو أوامر منح أو صكوك تعويضية أو خصومة؛ لأنها إذا كانت مملوكة بصك سلمت من ذلك العبث.
الأخذ بمقترح صاحب السمو الملكي الأمير نايف بن عبد العزيز بتحديد نطاق أراضي العين العزيزية، وهي من كيلو إلى كيلين شمالا وجنوبا من خط المياه المنقول من العيون إلى مدينة جدة.
إلغاء كافة المبايعات التي تمت ولم يصدر بها صك ملكية قبل صدور الأمر السامي رقم 176/م في 26/3/1417ه.
مطالبة المشترين بالرجوع إلى إدارة العين لمطالبتها بما قبضته منهم وتطويق هذه الأراضي بما يضمن عدم التعدي عليها، وإصدار صك ملكية لها للجهة المخولة بحفظها وتنميتها.
معالجة كافة البيوعات التي صدرت بها صكوك تملك بين عامي 1395ه و1401ه.
استخراج صك ملكية لأي أرض في محافظة جدة سواء تكون ملكيتها للدولة أو شركة جدة القابضة أو حتى لأمانة المحافظة، وعدم خلو أي موقع في المحافظة من صك ملكية حتى لاتتعرض للعبث جراء تطبيق المنح والأوامر والصكوك التعويضية عليها.
تحريم مدينة جدة عن المنح والتعويض كما حرمت مكة والمدينة من قبل الأمر الملكي الصادر في 1/9/1428ه شريطة أن يتوج التحريم بصدور صك ملكية لجميع الأراضي غير المملوكة.