المحاكم العقارية تعزز مسيرة القطاع وتقضي على مشكلاته الراسخة منذ عقود

شدد مختصون على أهمية إنشاء محاكم عقارية، تعزز مسيرة القطاع، وتقضي على المشكلات العالقة به، وتدفع مسيرته إلى الأمام، مطالبين بإيجاد أطر قانونية دقيقة تنظم عمل هذه المحاكم، وتسرع من وتيرة النظر في قضايا القطاع العقاري. وأوضح استاذ القانون بجامعة شقرا الدكتور عبدالله نادر العصيمي ان انشاء محاكم عقارية مستقلة ، يستوجب اصدار انظمة عقارية تحدد الاطر العامة والمبادئ القانونية التي تضمن الحقوق والواجبات ، لتحقق بيئة عمل ناجحة ترتكن اليها هذه المحاكم ، وهو اطار عام يشمل كافة العلائق العقارية ، وهو ما أراه متحققا في مجموعة الانظمة العقارية الجديدة ولوائحها التنفيذية، (نظام التمويل العقاري ، ونظام مراقبة شركات التمويل ، ونظام الرهن العقاري ، ونظام الايجار التمويلي) ، مبينا ان «وجود محكمة عقارية متخصصة ، تضمن حقوق طرفي العلاقة العقارية ، وفق الانظمة العقارية المرعية، يساعد في حل مشاكل الاسكان، من خلال توسع دائرة الخدمات المقدمة، وتشجيع رجال الاعمال العقاريين على الاستثمار في السوق العقارية الآمنة».
الأحكام القضائية
واضاف العصيمي «كما أن اقرار نظام التنفيذ ، الذي مكن قاضي التنفيذ بالزام الجهات المختصة بالتعاون معه ، مهد لإنشاء محاكم عقارية ، لما يشتمل عليه اقرار هذا النظام من أهمية كبرى في تعزيز فعالية الانظمة العقارية الجديدة ، ولما يحققه من سرعة في تنفيذ الاحكام القضائية، التي تمثل الحلقة الأهم في التعاملات العقارية، وتقضي على المماطلات، التي عادة ما تحدث في العلائق العقارية، وعلى ظاهرة التلاعب في الايجارات، لما يسببه ذلك من إحجام كثير من العقاريين في الاستثمار العقاري، وخاصة بعدما فقدوا الثقة في اللجوء الى القضاء العادي، للحصول على حقوقهم، بل ان ذلك أجبر العديد منهم الى اللجوء الى التحكيم خارج المملكة».
«عدم وجود محاكم عقارية متخصصة يفتح الباب على مصراعيه لتشكيل لجان شبه قضائية ، تتصدى للمنازعات العقارية، لا تحقق الحد الادنى من الضمانات وتتعارض مع مبدأ فصل السلطات».
نظام المرافعات
وأشار الدكتور العصيمي إلى ان «نظام القضاء الصادر بموجب المرسوم الملكي الكريم رقم (م/78) وتاريخ 19/9/1428ه اجاز في مادته التاسعة انه (يجوز للمجلس الأعلى للقضاء احداث محاكم متخصصة أخرى بعد موافقة الملك) ولكون المادة الخامسة والعشرين من نظام القضاء تنص على (دون اخلال بما يقضي به نظام ديوان المظالم ، تختص المحاكم بالفصل في جميع القضايا، وفق قواعد اختصاص المحاكم المبينة في نظام المرافعات الشرعية ونظام الاجراءات الجزائية) ولكون نظام المرافعات الشرعية ، لا يحقق الغاية من إنشاء هذه المحاكم العقارية ، لوجود قصور كبير في العديد من مواده، سواء ما يتعلق بالاختصاص (الدولي – النوعي – المحلي) ، أو ما يتعلق بأسلوب رفع الدعوى العقارية، وكذلك حضور الخصوم وغيابهم، أو اجراءات الجلسات ونظامها، أو ما يتعلق بالدفوع والادخال والتدخل، والطلبات العارضة، وهو ما استدعى تعديله، مما استغرق ثلاث سنوات ، ليتناسب مع هكذا محاكم نوعية»، مؤكدا أن «إنشاء محاكم نوعية سواء كانت عمالية أو تجارية أو أحوال شخصية أو حتى عقارية في ظل نظام المرافعات القديم ، هو بمثابة وضع العربة أمام الحصان ، وهو رد بسيط على كثير من القانونيين ، الذين يحملون السلطة القضائية مسؤولية التأخر في تنفيذ ما اشتملته نصوص نظام القضاء الجديد، الصادر عام 1428ه ، من حيث انشاء تلك المحاكم النوعية ، لأنه لا يعقل ان تنشأ تلك المحاكم في ظل انظمة لا تتناسب وآلية العمل لديها».
المنازعات العقارية
واردف العصيمي ان «تفعيل نظام التسجيل العيني للعقار والبدء في تطبيقه في كافة مناطق المملكة ، كما هو متبع في كثير من الدول المتقدمة ، يسهم في تفعيل آلية عمل المحاكم العقارية، من حيث طرق الاثبات التي تحتاجها في الفصل في الخصومة العقارية، فيما يتعلق بحجج الاستحكام ، ولما يحققه من دور كبير في القضاء على المنازعات العقارية المتعلقة بازدواجية الصكوك، التي كانت تستخدم آلية بدائية في تسجيلها واثباتها، ولما يحققه من طمأنينة لدى المستثمرين العقاريين والمواطنين».
السلطة القضائية
واستطرد العصيمي «عدم وجود محاكم عقارية متخصصة يفتح الباب على مصراعيه، لتشكيل لجان شبه قضائية ، تتصدى للمنازعات العقارية ، في ظل عدم وجود معايير واضحة لاختيار اعضائها ، لا تحقق الحد الادنى من الضمانات ، كتلك المعمول بها في ظل نظام القضاء ونظام ديوان المظالم ، ثم ان اسناد مهمة الفصل في المنازعات العقارية ، الى لجان شبه قضائية ، مشكلة بقرارات ادارية ، يتعارض مع مبدأ فصل السلطات، الذي يوفر حق كل مواطن في التقاضي ، امام محاكم نوعية ، تتبع للسلطة القضائية صاحبة الأصل العام في الولاية ، وهو ما يستوجب توحيد الجهات القضائية بحسب النظام القضائي المتبع، الامر الذي يدعونا الى مناشدة مجلس القضاء الاعلى وفق نص المادة التاسعة من نظام القضاء الصادر بموجب المرسوم الملكي الكريم رقم (م/78) وتاريخ 19/9/1428ه الى الاسراع في انشاء محاكم عقارية متخصصة ، طالما ان البيئة القانونية سواء الانظمة الموضوعية أو الاجرائية متوفرة ، مع توفير الكوادر من القضاة المختصين والمؤهلين شرعياً وقانونياً لفهم هذه الانظمة وتطبيقها».


المواطنون: جاء الوقت لتفعيل عمل المحاكم العقارية
طالب عدد من المواطنين المتضررين من الاستثمار في المساهمات العقارية بسرعة بدء عمل المحاكم العقارية وممارسة دورها على أكمل وجه في حماية المستثمرين في مجال العقار بعد أن كثرت وتعددت القضايا العقارية في هذا المجال وضرورة وضع وتشريع العقوبات المستحقة بحق كافة من يتلاعب ويماطل في حقوق المواطنين المالية مطالبين برد حقوقهم في أسرع وقت ممكن بعد أن ظلوا ينتظرون هذه الحقوق لسنوات طويلة دون جدوى.
فوضى
في البداية يقول عبدالله الزهراني انه احد ضحايا الاستثمار في مساهمة عقارية حيث مازال ينتظر حقوقه المالية منذ سنوات طويلة، إضافة إلى الكثير من المواطنين الذين تضرروا من الاستثمار والمساهمة في المخططات والمساهمات العقارية حيث لا يوجد منطقة من مناطق المملكة إلا ويوجد فيها إنسان ضاعت حقوقه المالية بسبب استثماره في المساهمات العقارية، حيث مازال الكثير من المواطنين ينتظرون حقوقهم المسلوبة منذ سنوات طويلة دون وجود بارقة أمل، وذلك بفعل غياب الأنظمة والتشريعات التي تحمي حقوق المستثمر في المجال العقاري، الذي يعاني من الفوضى والعشوائية، وضياع حقوق جميع الأطراف سواء أصحاب الشركات أو المساهمين مما شجع المتلاعبين والنصابين على الدخول في الاستثمار في مجال العقار وجمع أموال الناس واستثمارها في أمور غير معلنة أو مجهولة»، مبيناً أن «وجود محاكم عقارية يشجع على الاستثمار في مجال العقار الذي يحظى بأهمية كبيرة بسبب المستقبل الواعد في مجال الاستثمار في العقار في المملكة، والذي يشكل أهمية كبيرة في دعم الاقتصاد الوطني».
غياب الوعي
ويقول زيد العليان ان «العديد من المواطنين وقع ضحية الاستثمار في مجال المساهمات العقارية بسبب غياب الوعي في مجال الاستثمار في العقار، وأنا مع الأسف أحدهم، إضافة إلى أن الكثير من المواطنين يعانون من نقص الخبرة في الاستثمار في العديد من النشاطات التجارية الأخرى والتي تعد مضمونة وأكثر ربحية من المساهمات العقارية، وذلك بسبب أن الكثير من الشركات والأفراد أصحاب المساهمات العقارية اقنعوا المواطنين بضرورة المساهمة في شركاتهم وتأكيدهم بتحقيق أرباح مجزية ومضمونة في أسرع وقت ممكن، ولكن مع الأسف هذه الوعود البراقة ذهبت أدراج الرياح، ولم يجد المساهمون البسطاء من المواطنين سوى الانتظار لسنوات طويلة دون جدوى أو فائدة في عودة الحقوق الضائعة».
غياب الحقوق
ويتساءل عبد الله سيف القحطاني عن عدم حصول المواطنين المساهمين في العديد من المساهمات العقارية لسنوات طويلة تصل إلى عشر سنوات على حقوقهم المالية بعد أن تعثرت تلك المساهمات مضيفاً أنه مازال ينتظر الحصول على أمواله والتي ذهبت في حساب احدى الشركات العقارية ولم يصل منها شيء حتى الآن محملاً وزارة التجارة تأخر هذه الحقوق بسبب السماح للعديد من الشركات وأصحاب المساهمات العقارية من استلام أموال الناس دون وجود قانون أو نظام يحمي حق كل طرف حيث يتعذر الكثير من أصحاب المساهمات العقارية المتعثرة في وجود العديد من العوائق الحكومية والتي تقف في اتمام المساهمة وتأخر اكتمالها وفي حال بدء عمل المحاكم العقارية ستتأخر حقوق الكثير من المواطنين لسنوات طويلة».
تأخرت كثيرًا
وفي ذات السياق يتحدث احمد الفراج بأنه من المتأملين خيراً في عودة أمواله الغائبة منذ عدة سنوات بعد أن أطلع وتابع الدور المهم الذي تقوم به لجنة المساهمات العقارية بوزارة التجارة في تصحيح وضع العديد من المساهمات العقارية المتعثرة سواء بالتصفية أو البيع وإرجاع حقوق المواطنين المساهمين، إلا أن هذا الدور مازال بطيئاً نوعا ما، ونأمل من هذه اللجنة بأن تتسارع خطاها وأن تبذل قصارى جهدها في حل وضع الكثير من المساهمات، وإرجاع حقوق الناس، مضيفاً أن «إنشاء محاكم عقارية تأخر كثيراً ووجودها حالياً سيحد من التلاعب في مجال العقار وسيحفظ حقوق الكثيرين».
دور مهم
ويؤكد عبد الله بن مخلد أن «عودة ماله المستثمر في احدى المساهمات العقارية هو ما يشغل باله في الوقت الحالي ومازال ينتظر الفرج وعودة الحقوق لأصحابها»، مبيناً أن «إنشاء محاكم عقارية تختص بالنظر في القضايا في هذا المجال يعد أمرا مهما وإيجابيا بعد أن طالب الكثير من العاملين والمستثمرين في مجال العقار منذ سنوات طويلة بضرورة إيجاد محاكم عقارية تحفظ حقوق الجميع وتردع المتلاعبين وتساهم في عدم اهتزاز وإثارة مخاوف المستثمرين في مجال العقار»، مضيفاً أن «المحاكم العقارية يجب أن تقوم بدورها على أكمل وجه وأن تفعل ولا تكون نسخة من بعض المحاكم الحالية والتي تحتاج إلى سنوات طويلة حتى يتم البت والحكم في بعض القضايا سواء المالية أو الأسرية كما أن المحاكم العقارية سترث العديد من القضايا الطويلة والمعقدة والتي لم يتم البت فيها نظراً لصعوبة التواصل مع جميع الأطراف وغياب الأنظمة المساعدة لحل هذه القضايا».


المغلوث: المحاكم العقارية تعزز استقرار السوق العقاري
حول محور القضية تحدث عضو لجنة الاستثمار والأوراق المالية بغرفة الرياض الدكتور عبد الله بن احمد المغلوث فقال: «لا شك ان ايجاد محاكم عقارية تعزز استقرار السوق العقاري والثقافة العقارية ومعرفة المسئولية والواجبات، كل من له شأن او طرف مثل حجج الاستحكام وتسجيل الاراضي والعقارات والنزاع على المخططات والأراضي وتعدد الصكوك لذا ان فصل القضايا العقارية عن المحاكم العامة وجعلها محاكم ذات صفة الاستقلال لتحل مشاكل العقاريين والمواطنين الذين لهم قضايا بهذا الخصوص والتي منظورة في المحاكم من سنين» .
وأضاف د.المغلوث: «ينبغي لوزارة العدل ان تستعين بأصحاب الخبرة وبيوت الدراسات المحلية والاجنبية لاستخراج وعمل اجراءات اكثر سهولة نابعة من الشريعة الاسلامية والأنظمة التي تعنى بالعقار، في رأيي ان نجاح المحاكم العقارية مربوط بالقضاة ومدى استيعابهم لتلك الاجراءات التي تخدم المواطنين والعقاريين بشكل ميسر وسهل وسرعة البت في القضايا، وأعتبر أن إنشاء المحاكم العقارية سوف تكون هي المرجع الوحيد والجهة القضائية في الشأن العقاري وعلى الجهات الرسمية مثل وزارة البلديات والمالية والتجارة والأمانات ان تكون متعاونة مع تلك المحاكم، بالإضافة الى انها سوف تساعد على حل الازمات المتعثرة ومنها المساهمات العقارية»، وأضاف المغلوث: «إن وجود محاكم عقارية في المملكة سوف يساعد على طمأنة الشركات الاجنبية والبنوك الخارجية والداخلية، حيث ان هناك انظمة وإجراءات تفصل في حقوقهم ومرجعيتهم هي المحاكم العقارية ولكن نأمل ان تكون هناك هيئة للعقار متزامنة مع انشاء المحاكم كي تكون الذراع اليمنى لها في مساعدتها في جلب المنتسبين لهذه الهيئة في حالة وجود اي مشاكل كذلك الاستعانة منها بالخبرة في بعض الانظمة والإجراءات التي لديها رؤية بذلك كما هو الحال بالاستعانة بهيئة التقييم والتثمين المعتمدة اخيرا، وأؤكد هنا ضرورة وجود المحاكم العقارية، فأنظمة الرهن العقاري لا يمكن ان تنجح بدون وجود محاكم عقارية وقضاة مؤهلين ومدربين ليس فقط على المستوى المحلي وإنما الاقليمي والعالمي».

الحمود : من الضروري الاستفادة من الخبرات والتجارب وفق ما تقتضيه الأحكام الشرعية
كشف المحامي حمود الحمود ان النظام الجديد لا يعني فصل القضايا العقارية عن القضاء العام بالكلية، ولكنه خصص بعضها وهي قضايا المخططات والأراضي والمساهمات وحجج الاستحكام وتعدد الصكوك، وأخرج ما عداها من القضايا والمنازعات العقارية، كما حدد مناطق جغرافية معينة لإنشاء تلك المحاكم، وبخصوص تكوين لجان مشتركة بين الغرف التجارية والمحاكم, فللقاضي على حد قول الحمود الاستعانة بأصحاب الخبرة والمختصين عند نظر مثل تلك القضايا، لأخذ تصور كامل عن القضية من جميع جوانبها قبل وعند السير في اجراءات التقاضي.
وفي معرض حديثه قال الحمود :" ينبغي عند إنشاء وبدء العمل في المحاكم العقارية الاستفادة من التجارب السابقة الداخلية والخارجية، فالتجارب الداخلية هي بالاستفادة من التجارب السابقة في إنشاء المحاكم المتخصصة، كما ينبغي الاستفادة من تجارب الدول التي أنشأت محاكم عقارية، وتلافي أي أخطاء سابقة، ومعلوم أننا في زمن التخصص، فهذه خطوة جيدة إذا استغلت الاستغلال الأمثل، لكن ينبغي للمسؤولين أن يأخذوا بعين الاعتبار ضرورة أن يكون القضاة ممن سبق لهم ممارسة العمل القضائي بمدة كافية للنظر في مثل تلك القضايا, كما ينبغي أن يعطى الموظفون وأعوان القضاة الدورات المتخصصة التي تختص بمثل تلك القضايا، كما ينبغي للقضاة في المحاكم العقارية الاستعانة ببيوت الخبرة مثل المصفين للمساهمات العقارية المتعثرة كمكاتب المحاسبين القانونيين والمحامين، وكذلك الاستعانة بمكاتب العقار، وكذلك ينبغي للقضاة الاستعانة باللجنة التي سبق تشكيلها من وزارة التجارة بحل ملفات المساهمات العقارية المتعثرة حيث انهم لهم تجربة جيدة في هذا المجال حيث انها قامت بتصفية عدد كبير من المساهمات المتعثرة لمدة سنوات، وهذا مع الاعتراف بأن كثيرا من تلك القضايا العقارية تكون شائكة ولها تفرعات عديدة إلا أنه ينبغي مراعاة ضرورة السرعة في نظر تلك القضايا (بما لا يخل بها ), وذلك لارتباط مصالح كثير من الناس بها كالمساهمات العقارية بل يرتبط بها أحياناً الصالح العام فحلُّ هذه القضايا عامل مهم لاستقرار السوق العقارية في البلاد وعدم استغلال البعض في افتعال أزمة سكن لقلة المعروض, كما يعد استقرار السوق العقاري عنصراً جاذباً للاستثمارات في مجال العقار من المستثمرين في الداخل والخارج. مما يكون له الدور الكبير لتحقيق ( الأمن السكني ) الذي هو هاجس غالب المواطنين، ومن هنا يستوجب على القضاء مراعاة جانب السرعة والانجاز وتجاوز الكثير من العقبات النظامية التي لن يعدم القضاة في ايجاد مخارج قانونية ونظامية كي يتم إنهاء القضايا العقارية في أسرع وقت لطبيعتها ولحاجة الناس"، وفي ختام حديثه أشار الحمود إلى ضرورة الاستناد على الحكم الشرعي عند تطبيق العمل في المحاكم العقارية والاستفادة من تجارب الآخرين، وقال في هذا الصدد :" كتُب الفقه تمتلئ بالأمثلة على مراعاة الشرع لمصالح الناس والنظر بهذه القضايا بمنظور الصالح العام والخاص، وقد حدد النظام نوعية القضايا وهي قضايا المخططات والأراضي والمساهمات وحجج الاستحكام وتعدد الصكوك.وقد يلحق بها غيرها إن دعت الحاجة لذلك , ودفعاً لتنازع الاختصاص الذي قد ينشأ بين المحاكم في بعض القضايا.
وتجدر الإشارة هنا إلى أنه سبق انشاء هذه المحاكم إقرار أنظمة عقارية (طال انتظارها) وهي :
نظام الرهن العقاري الذي سيكون له دور كبير حسب آراء المختصين في استقرار السوق العقاري, ونظام التسجيل العيني للعقار الذي سيكون عوناً للقضاة عند نظر القضايا العقارية.

الدويش: البدء في التشريعات والأنظمة العقارية يحفظ حقوق المتعاملين
قال المستثمر العقاري ردن الدويش انه من الأولى بدلا من انشاء المحاكم الخاصة بالقضايا العقارية، كان من الافضل البدء في الأنظمة والتشريعات التي تحفظ حقوق العاملين بالسوق العقاري، فمثلا نظام التسجيل العيني المعطل والاستعجال بتشريع نظام للوساطات العقارية أسوة بالبلدان الأخرى حيث هناك فوضى موجودة بسوق الوساطات والتي تخضع جميعها للعرف ونزاهة المتعاملين دون حفظ لحقوق المتعاملين فيها.
واضاف الدويش انه "يجب الاستعجال بنظام التثمين العقاري والانظمة والتشريعات الخاصة بإدارة الأملاك بدلا من تركها للتقديرات الشخصية للقضاة لأننا في كثير من القضايا سنعود لنقطة الصفر لأن القاضي لن يجد النظام الذي يحتكم إليه فإذا لوزارة العدل الامكانية لإنشاء هذه المحاكم فالأولى العمل على التشريعات وتنفيذ الأوامر المعطلة وكذلك المتطلبات الشرعية التي لابد ان نراعيها قبل البدء في عمل المحاكم في الوقت الذي تضمن كل المبادئ التي تخص القطاع العقاري".
وبين الدويش ان "المحاكم العقارية اذا لم تكتمل البنية التحتية لها فان المشكلة ستزداد وتتفاقم، وبالتالي لن تسهم في تطوير النظام العقاري الذي هو في الاساس يعاني من ترهل جسيم في ظل غياب الرقابة وتأخير المعاملات العقارية المنظورة في المحاكم، مثل قضايا المنازعات العقارية وملاك العقارات وعشرات قضايا المساهمات العقارية التي الى الآن لم يوجد لها آلية تفصل فيها بسبب تضارب اللجان المشتركة في قضايا المساهمات العقارية".

الشريف: أرجو أن تشمل أعمال المحكمة كل القضايا العقارية
في سياق القضية قال المحامي مشعل الشريف:" إن اتخاذ المجلس الأعلى للقضاء للقرار بشأن إنشاء محاكم عقارية مختصة في الفصل في النزاع على المخططات والأراضي والمساهمات وحجج الاستحكام وتعدد الصكوك خطوة ايجابية، وهو قرار صائب جاء في وقت متأخر بعدما استفحلت الكثير من القضايا وكثرت في هذا المجال، وبالنسبة لوضع المحاكم العقارية ستكون حالها مثل حال المحاكم التجارية أو الجزائية أو الأحوال الأسرية كمحكمة مستقلة بذاتها تتبع المجلس الأعلى للقضاء، ويكون لها رئيس وعدد من القضاء وعدد من الموظفين، وأما بالنسبة للفصل في القضايا في رأيي أن وجود محكمة عقارية يقصد به قاض شرعي يفصل في القضايا دون تدخل أي جهات أخرى، ونأمل حقيقة أن لا تقتصر أعمال المحكمة العقارية في ذكر من أنها ستكون مختصة فقط في الفصل بالنزاعات على المخططات والأراضي والمساهمات وحجج الاستحكام وتعدد الصكوك فقط لأن هناك شريحة كبيرة جداً من القضايا المنظورة بين المستأجرين والمؤجرين فيما يخص الايجارات واخلاء العقار ونتمنى أن تشمل المحكمة العقارية تلك القضايا التي تمثل نسبة كبيرة جداً من القضايا، ومن جانب آخر للتجارب العربية والغربية فقد سبقتنا دول كثيرة في انشاء المحاكم العقارية المختصة وأقرب دولة عربية خليجية لنا هي دولة الامارات العربية المتحدة والتي قامت بانشاء المحكمة العقارية، وبحكم أن مدينة دبي عاصمة تشهد نموا عقاريا ويتوافد بها الكثير من المستثمرين من مختلف دول العالم فإن فكرة انشاء محكمة عقارية بها جاءت لتواكب التطور العقاري بها لحل الكثير من النزاعات التي تحصل، وقد اشاد الكثير من العقاريين بحل الكثير من النزاعات العقارية خصوصاً أن دبي مرت في عام 2008م بانتكاسة عقارية سببت توقف الكثير من المشاريع العقارية والتي أوقعت ملاكها في نزاعات عقارية مع أطراف أخرى ، وفي وجهة نظري أن المملكة العربية السعودية ستكون رائدة في هذا النوع من المحاكم وسيكون له صدى واسع سواء داخل المملكة أو خارجها، بحكم أن السعودية الآن فتحت مجال الاستثمار وسيكون لها المردود الواسع في حل الكثير من النزاعات العقارية التي لها أكثر من عشرين سنة لم يتم حلها حتى الآن على الرغم من تشكيل لجان وغيرها،