د.الحناكي لا يمكن للسوق العقاري القيام بدوره الوطني في ظل عوائق الصكوك

مجموعة دار الصفقة العقارية تشهر مشروعاً سكنياً تجارياً يضم 24 برجاً سكنياً في جدة

أكد عقاري سعودي ان القطاع العقاري في السعودية يحتاج مرونة أكثر في القرارات ويحتاج إلى تكاتف بين مختلف القطاعات للخروج من عنق الزجاجة، مبيناً أن المطورين وحدهم ليسوا هم الذين سيعملون على التطوير، مشددا – في الوقت نفسه – على انه لا بد من تفعيل القرارات النائمة وتسهيل بعض الاجراءات.
وتوقع الدكتور صالح بن عبدالرحمن الحناكي رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لمجموعة دار الصفقة العقارية حراكا هائلا خصوصا في مدينتي الرياض وجدة، كما يتوقع تزايد الإقبال على السكن منخفض التكلفة مثل البنايات متعددة الطوابق في غضون الأعوام المقبلة، معتبرا الحركة العقارية في السعودية تمثل قطاعا محوريا لعمليات التنمية التي تعيشها البلاد خلال المرحلة الحالية، لإسهامه المباشر في دفع عجلة النمو، وخلق المزيد من فرص العمل، وتحريك النشاط الاقتصادي في الكثير من الصناعات والأنشطة الأخرى.
وقال إن الضغوط تتزايد على شركات التطوير العقارية الخاصة، بسياسات التوظيف القائمة على اليد العاملة منخفضة التكلفة، مروراً بتكلفة مواد البناء، وصولاً إلى ثمن الأراضي الباهظة، مما حدا بهذه الشركات إلى أن تلجأ إلى التركيز على بناء المشاريع عالية الربحية المتوجّهة إلى القطاع الفخم وذلك لتعويض المصاريف وتحقيق الربحية. كما شدد على أن هناك أمورا كثيرة يجب العمل عليها وبقوة وهي قلة المعاهد أو الكليات الأكاديمية والتدريبية وعدم وجود أقسام تعنى بالعقار في الجامعات، كما شدد على ايجاد حلول للمساهمات المتعثرة التي تحتجز ملايين الأمتار وعشرات المليارات.
وأوضح ان هناك مشاريع للمجموعة في الرياض مكة وجدة والمدينة والقصيم وتبوك خميس مشيط، متطرقا إلى بعض المواضيع المهمة خلال الحوار الآتي:* ما الصعوبات التي تواجه العقاريين؟
كما تعلم أن أهم تلك المشكلات التي برزت مؤخراً هي تلك التي تتعلق بالصكوك؛ التي يعاني كثير من المستثمرين العقاريين؛ بسبب ايقاف البعض منها دون ايضاح اسباب ذلك بشكل جلي للمالك؛ أو أخضاعها للمراجعة والتدقيق لفترة طويلة جداً.. مما قد يتسبب في افشال صفقة البيع أو الشراء نتيجة فترة الانتظار (غير المحددة).
أنا بالتأكيد لا أعترض على اعمال التنظيم أو حتى التدقيق؛ ولكن أن تطول تلك الفترة ويتحمل المستثمر الذي يضخ من حر ماله للشراء تبعيات ذلك الانتظار؛ فهو أمر غير مقبول على الاطلاق.. وسوف يخلق بيئة طاردة للرساميل ورجال الاعمال؛ خاصة أن هناك دولا تفتح ابوابها دون حساب للمستثمرين السعوديين؛ كما أن العقاريين على استعداد تام لدعم رسوم تعين تلك الجهات على الرفع من أداء عملها بشرياً وتقنياً..
كما تتزايد الضغوط على شركات التطوير العقارية الخاصة، بسياسات التوظيف القائمة على اليد العاملة منخفضة التكلفة، مروراً بتكلفة مواد البناء، وصولاً إلى ثمن الأراضي الباهظة، مما حدا بهذه الشركات إلى أن تلجأ إلى التركيز على بناء المشاريع عالية الربحية المتوجّهة إلى القطاع الفخم وذلك لتعويض المصاريف وتحقيق الربحية.. هذا بالإضافة إلى أن ارتفاع كلفة الأراضي دفع شركات التطوير العقاري إلى رفع أسعار العقارات، وهي تشكل نسبة عالية من قيمة المشاريع العقارية، وهو أمر لا بدّ من معالجته. كما ان وسيلة التمويل الأساسية تعد أهم معوقات شراء العقارات في المملكة. وكذلك يعتبر سوق الرهن العقاري محدوداً جداً، فهو يقتصر على صناديق التنمية العقارية الحكومية المتوجّهة إلى أصحاب الدخل المنخفض. هذا بالإضافة إلى أن هناك أموراً كثيرة يجب العمل عليها وبقوة وهي قلة المعاهد أو الكليات الأكاديمية والتدريبية وعدم وجود أقسام تعنى بالعقار في الجامعات، هذا بالإضافة إلى الضعف الرقابي في تطبيق الأنظمة العقارية، وتنظيم القطاع لتحقيق مستقبل أفضل لمهنة التسويق العقاري، وإنشاء معهد متخصص للتعليم والتدريب العقاري تشرف عليه وزارة الإسكان. وكذلك يجب العمل على تشكيل مرجعيات متخصصة في القضايا العقارية تتولى مسؤولية البت في القضايا العقارية لدى المحاكم، وتستمر في عملها إلى أن تنجز هذه المهمة التي أصبحت احدى مشاكل توفر الأراضي العقارية في السعودية، وكذا العمل على ايجاد حلول للمساهمات المتعثرة التي تعد بالمئات، وتحتجز ملايين الأمتار من الأراضي السكنية، وعشرات المليارات من الريالات التي ضخت في القطاع.
* هل تتوقعون حراكا في القطاع العقاري.. اقصد في المستقبل المنظور؟
الجميع يتوقع حراكا هائلا للعقارات خصوصا في مدينتي الرياض وجدة، ويتوقع تزايد الإقبال على السكن منخفض التكلفة مثل البنايات متعددة الطوابق في غضون الأعوام المقبلة، بسبب المعدلات المرتفعة لنمو السكان في السعودية والذي يغذّي الطلب على وحدات سكنية تقدر ب 1.5 مليون وحدة جديدة مع حلول العام 2015. وتؤكد الدراسات ان مسودة الخطة الاستراتيجية التي وضعتها الحكومة تتوقع نمو مدينة جدة تجاه الشريط الشمالي و الشمالي الشرقي إلا أن ذلك لايتوازى مع مشاريع التطوير السكنية منخفضة التكلفة في المناطق الشرقية والجنوبية من المدينة، وتوقع أن تمثل الفئات منخفضة ومتوسطة الدخل من السكان المحرّك الرئيس للطلب على القطاع السكني في ظل الدور الحيوي الذي يلعبه انخفاض التكلفة في تحقيق النمو. وفي ظل هذا نترقّب جميعا تفعيل قانون الرهن العقاري الجديد في المملكة؛ تتواصل التكهنات حول مدى قدرة الموردين على تلبية الطلب عند صدور التشريع الجديد خاصة في قطاع المساكن الاقتصادية. ويعتبر قطاع العقار في السعودية قطاعا محوريا لعمليات التنمية التي تعيشها البلاد خلال المرحلة الحالية، لإسهامه المباشر في دفع عجلة النمو، وخلق المزيد من فرص العمل، وتحريك النشاط الاقتصادي في الكثير من الصناعات والأنشطة الأخرى التي تصل إلى أكثر من 92 صناعة ونشاطا، منها ما هو مرتبط بمرحلة ما قبل الإنشاءات، مثل مكاتب الدراسات والاستشارات العقارية، والمكاتب الهندسية، وشركات التسويق، ومنها ما هو مرتبط بمرحلة الإنشاءات مثل صناعة المقاولات، وصناعة مواد البناء، ومنها ما هو بعد مرحلة الإنشاء مثل شركات التشغيل والصيانة، وغيرها من الصناعات المكملة لهذا القطاع.
القطاع العقاري في السعودية محوري لعمليات التنمية التي تعيشها البلاد خلال المرحلة الحالية خاصة في التنمية الإسكانية
*... ومشكلة العمالة هل مازالت تعوق القطاع؟
يمثل حجم العمالة في القطاع العقاري نحو 15 في المائة من إجمالي العمالة المدنية في جميع القطاعات وجميع التخصصات، المرتبطة بالمراحل المختلفة للبناء والتشييد من مهندسين ومصممين واستشاريين، ومقاولين، وفنيين، ومسوقين، ومثمنين، وغيرهم الكثير ممن لهم علاقة بالقطاع العقاري، ويقدر متوسط النمو السنوي للعمالة في هذا القطاع بنحو 5.1 في المائة، ومن ثم فإنه يعتبر القطاع المستوعب الأول للعمالة على مستوى القطاعات الإنتاجية، وذلك لا يعني أن هذا القطاع يساهم في استيعاب عمالة وطنية بنفس النسبة نظرا إلى طبيعة فرص العمل في هذا القطاع، وانخفاض إقبال العمالة الوطنية عليها، واعتماده بشكل كبير على العمالة الوافدة، الأمر الذي يعول عليه في خفض معدلات البطالة في المستقبل عندما تتوفر العمالة الوطنية التي تلبي احتياجات هذا القطاع من المهن المختلفة... وهذا أمر آخر يعوق ص صناعة التشييد والبناء الذي نجاوز حجمها في الشرق الأوسط أكثر 300 مليار دولار، ويتوقع أن تزداد هذه الصناعة بنسبة 10 في المائة سنويا، الأمر الذي يجعل هذا القطاع مهيأ لاستقبال الكثير من الأفكار التطويرية الجديدة في إنشاء المباني وتبني التقنيات الحديثة والمتخصصة والمخفضة لتكاليف الإنشاءات على المدى الطويل لكنه يحتاج مرونة أكثر في القرارات ويحتاج إلى تكاتف بين مختلف القطاعات للخروج من عنق الزجاجة... فليس المطورون وحدهم هم الذين سيعملون على تطوير العقارات لكن لا بد من تفعيل القرارات النائمة وتسهيل بعض الاجراءات.
* هل تواجهون تعقيدات في اجراءات التخطيط او استخراج الفسوحات والتصاريح؟
لا اخفيك أن الصعوبات غدت جزءاً من حياة وحراك المستثمر العقاري؛ كثيرا ما تقابلنا صعوبات... لذا لا بد من وضع إجراءات محددة ومدد زمنية محددة وإنشاء لجان للتدقيق والمتابعة في الجهات المسؤولة عن إقرار المخططات، وكذلك العمل على إنشاء مركز للمعلومات يتولى جمع البيانات ومتابعة الأمانات والفروع البلدية ورصد معدل الإنجاز في منح رخص البناء وتسريعه. كما انه لابد من تكريس تحالفات عقارية لإنشاء وحدات سكنية تتوافق مع شروط صندوق التنمية العقاري لاستقطاب المواطنين الحاصلين على قروض من صندوق التنمية العقاري. وساهمت القرارات الحكومية التي صدرت أخيرا ومن ضمنها رفع القرض العقاري إلى 500 ألف ريال إلى حد كبير في عقد هذه التحالفات.
* ما طبيعة عمل المجموعة وأهم المشاريع؟
مجموعة دار الصفقة هي شركة عقارية لديها عدة فروع في المملكة يرتكز نشاطها على الاستثمار والتطوير والتسويق العقاري وادارة الاملاك والعقارات والتقييم العقاري، وتضم عدداً من الكفاءات الوظيفية الوطنية المتميزة ولديها العديد من الخبراء والمستشارين العقاريين. كما ان المجموعة تشارك في معرض سيتي سكيب الرياض 2011 وستعرض بعضا من مشاريعها بشكل مختصر.
أما ابرز المشاريع، فهناك مشروع سكني تجاري يحوي 24 برجا سكنيا فيها 1000 شقة للتمليك و 105 محل تجاري و 1268 موقف سيارة, في وسط جدة ويستهدف ذوي الدخل المتوسط والمنخفض , حيث تم اختيار منطقة مأهولة بالسكان وقريبة من معظم الدوائر الحكومية على أرض مساحتها 44 الف متر مربع.
وكذلك هناك ثلاثة ابراج تجارية تحوي معارض و مكاتب بجدة بحي الرحمانية, كل برج 12 دوراً، إضافة إلى عدد 6 مخططات (سكنية –تجارية) سيتم الاعلان عنها خلال ال 3 سنوات القادمة بمجموع مساحات مليونين ومائة واربعة وسبعين الف متر مربع في عدد من المناطق، و كذلك مجمع سكني يحوي عدد 40 فيلا سكنية في منطقة القصيم، وأيضا برج تجاري(مكاتب + معارض) جاهز في جدة يحوي 3696 م2 مساحة تأجيرية للمعارض و12658 م2 مساحة تأجيرية للمكاتب. بالاضافة إلى عدد من الاراضي الخام والقطع التجارية والسكنية الموزعة في مختلف مناطق المملكة: مكة وجدة والمدينة والقصيم وتبوك وخميس مشيط والرياض.
* كيف ترى وضع أسعار الاراضي، خلال الفترة الحالية؟
مشكلة الأراضي تعتبر أهم المشكلات التي تعوق التوسع في انشاء المساكن، والجهات المعنية بقطاع الاسكان تدرك جيدا حجم الطلب على الإسكان، كما تعرف أيضاً عدم استطاعتها توفير هذه الكميات الكبيرة من الوحدات السكنية دون مشاركة القطاع الخاص، وبالرغم من ذلك فإن القطاع الخاص ليس جاهزا للقيام بهذا الدور، إلا بمساندة الدولة عن طريق تهيئة البيئة الاستثمارية المحفزة له، للاضطلاع بهذا الدور من منظور تجاري، وتحتاج جاهزية القطاع الخاص إلى إيجاد شراكة حقيقية بين القطاعين العام والخاص.
* ... اذاً ما توقعاتكم لسوق العقارات
خلال الفترة المقبلة؟
السوق العقاري هو الآمن في ظل كثير من الاستثمارات، ورغم ما يواجهه السوق من تحديات حقيقية إلا أنه سوق آمن ومستقر والتحديات التي تواجهه في حالة ما فاق حجم العرض المحلي حجم الطلب على العقارات فيها، وهو الأمر المتوقع في الطفرة السكانية التي تعيشها البلاد، ولكن من خلال الدراسات السوقية نلاحظ ان هناك نقصا في العرض من الوحدات السكنية لذوي الدخل المحدود، ويتوقع ارتفاع أسعار العقارات في الفترة المقبلة. وفي الوقت الحالي نحن بحاجة إلى تطوير أدواته بشكل أو أخر لكي تكون قابله للسوق الذي يعتبر ضخماً جداً وبحاجة إلى نمو لأنه ظل فترات طويلة جداً تحت تأثيرات كثيرة فهو لم يتطور بحسب الاحتياج الحقيقي والفعلي للبلاد، وكان اغلب ما مر به في السنوات الماضية لا تلبي الاحتياجات الحقيقية التي يرغبها المستهلك حيث غلب عليه جانب المضاربات، لكن يبقى السوق العقاري السعودي مطمئناً جدا وليس هناك أدنى شك في عودة نشاطه لكنه يحتاج إلى تطوير في آلياته وتكاتف الجهات الحكومية لتسهيل الإجراءات الروتينية .