في قراءة لنظام الرهن العقاري (3 - 5)

هذا الجزء الثالث من سلسلة شرح الجوانب المالية للوائح التنفيذية لنظام الرهن العقاري الصادر عن مؤسسة النقد والذي يغطي «مشروع اللائحة التنفيذية لنظام الإيجار التمويلي» وبهذا الجزء ننتهي من شرح هذه اللائحة لنبدأ في الجزء الرابع غدا إن شاء الله بشرح «مشروع اللائحة التنفيذية لنظام مراقبة شركات التمويل».
مشروع اللائحة التنفيذية لنظام الإيجار التمويلي
هذه اللائحة لا تختص بالرهن العقاري فقط. بل هي لائحة تشمل كل تمويل يراد تمويله باستخدام مسمى الإجارة، بدلا من التسمية الحقيقة وهي تمويل برهن الأصل وفوائد معلومة. ولكي يسهل علينا فهم هذه اللائحة فلنضعها دائما عند قراءتنا لها في حقيقتها وهي أنها تمويل برهن الأصل وبفوائد معلومة. سواء أكان الشيء المراد تمويله عقارا، أو منقولاً، أو من المنافع، أو الخدمات، أو الحقوق المعنوية كحقوق الملكية الفكرية. ثم أُطلق على قيمة التمويل مسمى «الأصل المؤجر» ولا تُنقل ملكيته إلى المتمول حتى يسدد قيمة التمويل، وفوائده هي في حقيقتها رهن، والإيجار هو الفائدة. وقد كان ذلك له مبرراته عندما لم يكن هناك نظام يحكم التمويلات، فكان الممول يحتاط لنفسه من طول المحاكمات بهذه الصيغة. أما إذا نزلت الأنظمة ودعمت بمثلها في الوضوح والانضباط من وزارة العدل - وستكون كذلك إن شاء الله -، فإن صيغة التأجير لن تكون صيغة مناسبة لا للممول ولا للمتمول. وهناك إشكالية في صياغة التمويل بهذا المسمى تظهر في المادة 9 و10 قد حلها هذا النظام نبينها في حينها.
وعلى حسب هندسة نموذج التمويل المتفق عليها في عقد الإيجارة، توضع شروط العقد. فقد يكون تمويلا بدفع الفائدة فقط، فتصبح قيمة التمويل المسماة « بالأصل المؤجر» هي الدفعة الأخيرة ولا تتغير (إلا بالنموذج التصاعدي - تسديد أقل من الفائدة - وهو مرتبط بالفائدة لا الأصل) ولو ارتفعت قيمة الأصل الحقيقي عشرات الأضعاف فلا ترتفع قيمة التمويل -إلا في نماذج تمويل خيار المشاركة الحقيقية-. لأن حقيقة العقد هو بيع نقد بنقد بالتقسيط أو تأجير نقد بنقد على أن يتم تسديد أصل النقد في آخر دفعة، أو غير ذلك من نماذج التمويل.
الباب الأول: التعريفات والأحكام العامة
المادة 1: التعريفات
المادة 2: احتراف المؤجر
مع مراعاة ما ورد في المادة (الثانية) من النظام ونظام مراقبة شركات التمويل والأنظمة المرعية الأخرى يكون نشاط الإيجار التمويلي نشاطاً احترافياً بعد توافر ما يأتي:
1- أن يكون حصول المؤجر على الأصل المؤجر لأجل تأجيره على الغير إيجاراً تمويلياً.
2- أن تكون قيمة التمويل الممنوح سنوياً أكثر من القيمة التي تحددها المؤسسة.
شرح المادة2: هذه المادة تؤكد في فقرة 1 أن هذا العقد هو عقد تمويلي. لذا فلا يصح أن يكون الممول ممتلكا للأصل دون نية تمويله لمن طلبه. وهذه المادة مثل المادة 3 من مشروع اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري، والذي ينص على منع تملك شركات التمويل للعقارات إلا بقصد الربح التمويلي (ارجع إلى شرح مادة 3 من نظام التمويل العقاري في الجزء الأول». والغرض من هذه الفقرة هنا كالغرض من المادة 3 هناك، وهو منع دخول الممول في مضاربات سوقيه في السلع التي يمكن تمويلها، ومن ذلك الشراء والاحتكار، والممول ذو ميزة تنافسية عن السوق بأنه يمتلك القدرة على تمويله، فيستطيع احتكار التمويل إلا عن طريق أن ببيع السلعة أو الخدمة الذي يمتلكها فتشكل بذلك ضغطا على السوق فيشتري من المورد بالرخيص ويبيع لمحتاج السلعة أو الخدمة بالغالي، فيحصل للممول على ربح الوسيط في السلعة والخدمة بجانب حصوله على ربح التمويل.
أما فقرة 2 فلم أستطع فهمها، وأحتاج إلى استيضاحها من مؤسسة النقد.
الباب الثاني: العقد
المادة 3: تنازل المستأجر عن العقد
للمستأجر - بموافقة المؤجر - التنازل عن العقد لمستأجر آخر، مع اشتراط ما يأتي:
1- أن تكون الموافقة محررة.
2- أن يوثق المؤجر موافقته في سجل العقود خلال عشرة أيام عمل من تاريخ التنازل.
شرح المادة 3: المعنى المقصود لهذه المادة أن المتمول الحقيقي يستطيع أن يبيع الأصل الحقيقي مع عقد تمويله على الغير. ونوضح بمثال: فلو كان العقد هو عقد تمويل منزل بمسمى الإجارة المنتهية بالتملك. فهو حقيقته عقد دين برهن الأصل وبفائدة معلومة. فلو أراد مالك المنزل وهو المتمول أن يبيع منزله فبمفهوم نص هذه المادة فإنه يحق له بيع المنزل ومعه عقد التمويل تحت مسمى التنازل. والمقصد هنا أنه باختلاف الزمن بين إنشاء العقد وبين التنازل، فالمنزل قد يتكون له قيمة مختلفة باختلاف سعر العقار وكذلك العقد سيكون له قيمة إذا ارتفعت أسعار الفوائد وقت التنازل عن وقت إنشاء العقد. وقد نصت المادة أن هذا يجب أن يكون بموافقة البنك الممول أي «المؤجر». وهنا يجب أن تضاف فقرة تنص على قرار الموافقة وعدمه من البنك أو المُمول عند حدوث أمر كهذا يجب أن يُنص عليه بالموافقة أو عدمها عند توقيع العقد، وإلا فإن هذه المادة معطلة وفيها غبن للمتمول « أي المستأجر». فلو اشترى زيد منزلا عن طريق تمويله بصورة الإجارة لمدة 25 عاما وكان معدل الفائدة 5% (المسماة بالإيجارة) ثم أراد بيعه بعد 15 عاما وقد أصبحت الفائدة 10%. فهنا يستطيع زيد أن يتكسب من فرق الفائدة فيبيع « تحت مسمى التنازل بعوض شيئين اثنين:
1- المنزل بقيمته الجديدة.
2- مضافاً إليه فرق الفائدة 5% بالمئة. وفي هذه الحالة قد لا يوافق البنك لأنه يريد الاستفادة من فرق الفائدة فالبنك في هذه الحالة يفضل السداد المبكر ثم الاستفادة بقيمة التمويل في إعادة تمويله بالفائدة الجديدة المرتفعة. لذا فيجب أن تكون موافقة البنك الممول (أي المؤجر) مشروطة عند توقيع عقد التمويل الأول (الإيجارة). ولحفظ حق البنك، فيحق أن يشترط البنك شروط ائتمانية على الشاري الجديد (الذي يسمونه هنا «المتنازل له») تساوي الشروط الائتمانية على البائع («المتنازل» صاحب العقد الأساسي الأول).
المادة 4: تنازل المؤجر عن العقد
«للمؤجر التنازل عن حقوقه المترتبة على العقد دون موافقة المستأجر ما لم ينص العقد على خلاف ذلك ويجب في جميع الأحوال مراعاة ما يأتي في التنازل:
1- ألا يترتب عليه ضرر على المستأجر.
2- أن يسري من تاريخ قيده في سجل العقود.
3- ألا يعفي المؤجر من التزاماته المرتبة على العقد.
4- إذا نشأ عنه تغير في جهة تسليم الأجرة فلا يسري هذا التغير في حق المستأجر إلا من تاريخ إخطاره به.
شرح المادة 4: المقصود بهذه المادة هو أن للممول بصيغة التأجير حق بيع الدين التمويلي (المسمى بالإيجارة). فوضعت هذه التنظيمات والنصوص لكي لا تتخذ ألفاظ العقد الصورية حُجة في ممانعة المتمول - المستأجر- من بيع تمويله بحجة أنه إجارة. فللممول حق بين الدين التمويلي المسمى بالإيجارة إلى أي جهة أخرى كشركة إعادة التمويل أو إلى أي شخص بعد أن تحويله إلى سندات أو صكوك وبيعه في سوق السندات والصكوك.
المادة 5: الكشف على الأصل المؤجر
1- إذا كان الأصل المؤجر مما يحتاج إلى كشف من المؤجر وجب أن ينص في العقد أو أحد ملحقاته على وسيلة هذا الكشف وموعده والشخص المسئول عنه على ألا يلحق هذا الإجراء ضرراً بالمستأجر أو تقييداً لانتفاعه بالأصل المؤجر.
2- تفصل المحكمة المختصة في النزاع حول تحديد وسيلة الكشف وموعده.
شرح المادة 5: وهذا لان الأصل المؤجر في حقيقته رهن بالتمويل الممول به، فيحق لصاحب الرهن التأكد من سلامة الرهن.
المادة 6: موانع الانتفاع بالأصل المؤجر
1- على المستأجر أن يشعر المؤجر فوراً برسالة ورقية أو إلكترونية بما يطرأ على الأصل المؤجر من عوارض تحول دون الانتفاع به كلياً أو جزئياً وذلك عن طريق بيانات الاتصال الواردة في العقد ووفقاً لقواعد الإشعار المعمول بها نظاماً.
2- إذا لم يقم المؤجر بحماية الأصل المؤجر وإزالة ما يمنع الانتفاع به كلياً أو جزئياً خلال مدة معقولة جاز للمستأجر اتخاذ الإجراءات اللازمة لحماية الأصل المؤجر والانتفاع الكامل به على نفقة المؤجر خصماً من دفعات الأجرة اللاحقة ما لم يتفق على خلاف ذلك.
شرح المادة 6: المقصود من هذه المادة هو إضفاء نوع من الألفاظ الشرعية اللازمة لتصوير التمويل وكأنه إيجارة حقيقة وليس تمويلا بفوائد. وإلا فالأصل الحقيقي الممول سيكون مؤمنا عليه من شركة تأمين، لأنه مرهون بالدين. وإذا حدث ما يعطل منافعه فسيكون على حساب شركة التأمين التي ستدفع للبنك والبنك سيعفي المتمول من تبعيات تعطل منفعة الشيء الممول.
المادة 7 و8 واضحتان مع تذكر القارئ بأن هذا عقد تمويل محض صيغ بمسمى إجارة.
المادة 9 و10 مرتبطتان لذا ستشرح سويا:
المادة 9: استحقاقات المؤجر والمستأجر عند فسخ العقد أو انفساخه
1- إذا اختار المؤجر فسخ العقد لتأخر المستأجر عن سداد دفعات مستحقة علية لمدة تزيد على المدة المحددة في العقد طبقاً للمادة (الحادية والعشرين) من النظام وكان للمستأجر حق التملك أو الوعد به بموجب العقد فيجب حسم ما يعادل قيمة هذا الحق من أقساط الأجرة المسلمة ورده للمستأجر.
2- إذا اختار المستأجر فسخ العقد وفقاً للفقرة (2) من المادة (الثانية والعشرين) من النظام وكان للمستأجر حق التملك أو الوعد به بموجب العقد فيجب حسم ما يعادل قيمة هذا الحق من أقساط الأجرة المسلمة وردة للمستأجر.
3- إذا انفسخ العقد - ما لم يكن الانفساخ بسبب هلاك الأصل بتعد أو تفريط من المستأجر - وكان للمستأجر حق التملك أو الوعد به بموجب العقد وجب حسم ما يعادل قيمة هذا الحق من أقساط الأجر المسلمة ورده للمستأجر.
4- في جميع الأحوال يسترد المؤجر الأصل المؤجر حال بقائه ويستوفي التعويض التأميني إذا وجد وكان له مقتض.
المادة 10: تقرير قيمة حق التملك
1- تقدر قيمة حق التملك أو الوعد به بحسم الأجرة المعتادة غير التمويلية للأصل من قيمة الأجرة التمويلية وإضافة كلفة الأجل المحسوبة وفقاً لأسعار السوق للمدة المنقضية من العقد حتى تاريخ فسخ العقد أو انفساخه ويجب أن يتضمن العقد جدولاً للسداد يحدد الأجرة المعتادة غير التمويلية للأصل المؤجر، ونسبتها من الأجرة التمويلية.
2- للمحكمة المختصة إذا ارتأت تعسفاً في تقرير قيمة حق التملك المنصوص علية في العقد أن تقضي بإعادته إلى سعر السوق بطلب من ذي المصلحة، ويتحمل المصروفات وأتعاب المحاماة من صدر الحكم لغير مصلحته.
شرح المادة 9 والمادة 10: هنا تظهر الإشكالية في تسمية التمويل بالإيجارة. فنص العقد على أن المتمول مستأجر لا مالك. والإيجارة عقد مُلزم لفترة الإيجارة كلها. ولكن جاءت هذه المادة لتنقض هذا الإلزام خيارا أو جبرا بأن يوضع نص بشرط الخيار للمستأجر بالفسخ طول المدة كما يوضع حق خيار للممول بفسخ العقد عند عدم التزام المستأجر بالسداد، مع حفظ الحقوق للطرفين. وهذا سيخلق إشكالية في حالة فسخ العقد مع تغير أسعار الأصل الحقيقي المستأجر (أي المرهون بالدين) والمالك في كل الأحوال هو البنك. وبمثال نوضح المسألة: فلو تمول زيد منزلا بمسمى إيجارة المنهية بالتمليك. فالدفعة الشهرية التي يدفعها زيد تحت مسمى الإيجار فيها جزء يغطي الفائدة على أصل التمويل الذي في ذمته وجزء آخر من سداد أصل قيمة المنزل أي قيمة التمويل الذي حصل عليه. وخلال عشرين سنة، يكون زيد قد سدد جزءاً من أصل التمويل من خلال الدفعات الشهرية فهو يمتلك جزءا من منزله (إضافة إلى الدفعة المقدمة التي دفعها في البداية). ثم حصل أن أسعار المنازل هبطت هبوطا شديدا فأراد زيد التخلص من الدين المتعلق بهذا المنزل فقرر فسخ العقد بموجب الفقرة 2 من المادة 9، فإن له الحق في ذلك. وهذا النظام حفظ حق زيد المتعلق في هذا ولم يهمله. فقد نصت هذه المادة والمادة التي بعدها أن زيد سيحصل على نسبة من قيمة منزله الذي قام بسدادها خلال الدفعات الشهرية التي دفعها.
ونصت المادة 10 التي بعدها على أن جدول السداد يجب أن يحتوي على نسبة زيادة تملك زيد للمنزل مع كل دفعة يدفعها. (وهذا التصحيح هو الذي طالبت به في مقالي «من صور التجاوزات الاقتصادية» الجزيرة عدد 14435 والذي أشرت فيها إلى هذا الغبن ووجوب النص على نسبة تملك المواطن مع سداد الدفعات الشهرية). فالوضع الآن مشكل. فقيمة المنزل قد انهارت بينما قيمة التمويل ثابتة. فإرجاع المبالغ بقيمها الإسمية التي دفعها زيد والتي كانت من أجل تسديد أصل القرض ظلم له، لأن قيمتها الشرائية الحقيقة قد انخفضت كثيراً. وأما إرجاعها بقيمتها الحالية باستخدام التضخم أو الفائدة كعامل نسبة التخفيض ظلم للبنك الممول لأن قيمة المنزل عند بيعه لن يعوضه عن ذلك. والعكس مثله، وهو ارتفاع قيمة المنزل ارتفاعا شديدا وتعثر زيد في السداد فإن للبنك حق فسخ عقد الإيجار ويجب عليه أن يعوض زيد عن حقه في المنزل. وهنا سينشأ الخلاف. وقد أدرك المشرع لهذا النظام هذه النقطة فأردفها بالمادة 10. والتي تعني أن تقدير قيمة حق زيد أو البنك في كلا الحالتين عند حدوث النزاع يفصل فيها القضاء. وهذا جميل إلى هنا إلا أن فيه إشكالين. الأول أن البنك الممول هو مالك المنزل، وتجارة العقار ليست من شأنه ولا تخصصه والمادة 10 ليست كافية في حق البنك فهو لا يعينه تقرير قيمة حق زيد التي يقررها القضاء أو المقيم بل ما يقرره السوق فالبنك سيبيع المنزل في حراج المنازل المفلس أصحابها وهذا سيطرح من سعر المنزل كما سيعطل حقوق زيد لفترة زمنية يجب عليه خلال فترة عرض البيت للبيع كل قيمة الإيجارة التي ستخصم منه بفوائدها عند بيع المنزل. لذا فمادة 10 لا تفي بحق البنك، إلا إذا فُسرت بعد ذلك من وزارة العدل أنه في مثل هذه الحالة تحول المعاملة إلى الجهة التي ستصبح المسئولة عن حالات الإفلاس وبيع الأصول المرهونة دون أن يتدخل في تقدير قيمة التملك. والإشكال الثاني هو عند انهيار أسعار المنازل وذلك لأن كثيرا من أمثال زيد - وخاصة في مجتمع كمجتمعنا يستطيعون فيه اللجوء إلى العائلة-سيتخلون عن منازلهم ويفسخون عقود الإيجار فتكثر القضايا في المحكمة المختصة على حسب المادة 10 إلا إن أصبح دورها روتيني في تحويل الحالات إلى الجهة التي تفرض بيع الرهون المتعثرة بشكل عام.
أما الفقرة 3 من مادة 9 فهي تعني لفظيا مثل أن يحترق المنزل أو نحوه فتنتفي المنفعة فينفسخ عقد الإيجارة، ومعناها التمويلي هو أنه سيدفع التأمين القيمة وتوزع بين زيد والبنك على حسب جدول نسب التملك الذي نصت المادة 10 على وجوب تضمنه للعقد. وقد يحدث في حالات أن يعوض التأمين جزءاً من قيمة المنزل وهو البناء لكن الأرض لم تهلك وبحسب الفقرة 4 من المادة 9 فإن الأرض ستعود للبنك، لأن العقد بصيغة الإيجارة. فهنا تعود المسألة إلى مادة 10 في تقسيم قيمة الأرض بين زيد والبنك. ولكن ماذا لو كان زيد يريد تملك الأرض وقد تغير سعرها وأهميتها كثيرا، ولو بالنسبة لزيد فهو يريد الحي الذي يعيش فيه، فقد يضغط البنك على زيد لبخس حقه فيأتي دور أهمية دور المادة 10 في تقدير قيمة الأرض. وهنا يأتي تحفظي على عدم شمول مادة 10 من جانبين. الأول أنه يجب أن ينص أن للمستأجر حق الشفعة في الأصل المؤجر. والجانب الثاني: أن الفقرة 2 من المادة 10 فيها جانب إيجابي هو في منع التشكي والتظلم بلا حاجة وذلك بإلزام دفع أجور المحاكمة لمن يحكم ضده. وهذا جميل بشرط أن يضاف بأن هناك لجنة في مؤسسة النقد تقيم شكاوى المواطنين فإن رأت أن لهم حقا فهي التي تقوم بالدفاع عنهم. فالمواطن البسيط يخشى الوقوف ضد البنوك ولديه أفضل المحامين وأعلم ببواطن الأمور.
المادة 11 الصيغ النموذجية. المادة واضحة.وهي تنص أن للمؤسسة حق وضع صيغ عقود التأجير أو مراقبتها وترخيصها، وهذا جيد في عقود الإيجارة خاصة لما فيها من ضبابية بسبب كونها تمويلا في الحقيقة فيكثر فيها الحيل والمطبات الشرعية والقانونية فلا تترك للإبداعية بعدم تقييدها كما اقترحت في عقود التمويلات العادية والتي يكفي في ضبطها عموم مواد الأنظمة.
المادة 12: السداد المبكر
1- إذا اختار المستأجر امتلاك الأصل المؤجر بموجب العقد في أي وقت فيحق له التملك المبكر لذلك الأصل وذلك بتعجيل سداد الأقساط المتبقية دون تحمل كلفة الأجل عن المدة المتبقية من عقد التمويل وفقاً لأحكام هذه المادة ولا يجوز تضمين العقد حظر السداد المبكر.
2- للمؤجر في حال السداد المبكر استرداد التكاليف أو المصاريف أو النفقات التي دفعها.
3- يستحق المؤجر في حال السداد المبكر تعويضاً عن الكلفة المرتبطة بهذا السداد بشرط النص على ذلك في العقد ولا يتجاوز هذا التعويض كلفة الأجل للشهرين التاليين للسداد المبكر.
شرح المادة 12: هذه المادة تختلف عن المادة 9، بكون المادة 9 جاءت في الفسخ دون إرادة التملك وأما هذه المادة فهي فسخ من أجل التملك. وقد جاءت المادة عادلة ومراعية للحقوق وضابطة ومانعة للتحايل. فالفقرة 1 نصت أن للمتمول حق السداد المبكر مطلقا ويبطل كل شرط في العقد بمنعه عن ذلك. كما جاءت أنه عند السداد المبكر فما على المتمول إلا أن يسدد المتبقي عليه من القيمة الاسمية للتمويل بغض النظر عن قيمة الأصل الحقيقي. ثم جاءت الفقرة2 و3 بتحديد التعويض الذي يحصل عليه البنك أو الممول فقط بجزء من قيمة دفعتين شهريتين وهو الجزء الذي يغطي الفائدة لا الأصل. وفي هذا التحديد تعويض للبنك أو من أشترى التمويل من سوق الديون عن فترة يمكن فيها أن يتجمد رأس ماله المُعاد عليه. كما أن فيها تقييدا لعقود الإيجارة، فلا يدخلها تفصيلات من صيانة دورية أو غيرها يتحملها الممول، بل تكون عقود الإيجارة عقودا تمويلية محضة لمنع التلاعب والتحايل في رفع الكلفة من خلال عقود الإيجارة بإضافة أمور ليست من أصل عقد التمويل.
الباب الثالث: سجل العقود. مادة 13-مادة 32 وهي مواد واضحة وهو باب تنظيمي محض ذو جوانب قانونية والجوانب المالية فيه غير مباشرة وتم شرحها في مواقعها.
المادة 32: نشاط التمويل العقاري الإسكاني
إذا كان الغرض من العقد منح ائتمان لتملك شخص طبيعي للسكن، فإن هذا العقد يخضع لأحكام نظام التمويل العقاري ولوائحه.
شرح مادة 32: جاءت هذه المادة من أجل حفظ حقوق المواطن المستهلك. فالمشرع - أي مؤسسة النقد - وإن كانت قد تحرصت لحقوق المواطن كثيراً في هذه الأنظمة، إلا أن التحايل والتلاعب المقترن بالضبابية القانونية لألفاظ عقود الإيجارة التي يبنى عليها الأحكام القضائية بينما هي عقود تمويلية محضة، وهندسة نماذج التمويل بحر لا ساحل له، مما قد يظهر شيء لم يحسب له يضر بالمواطن. لذا فوعي المُشرع لخصوصية التمويل العقاري السكني في المجتمع وأن أكثر المستفيدين منه هم من عامة الناس الذين يوقعون على العقود لثقتهم في المشرع وهو مؤسسة النقد، جعله يتحرص أكثر لصالح المواطن المستهلك بإضافة هذه المادة التي سترد كل عقد تمويل إسكاني بصيغة الإيجارة إلى نظام التمويل العقاري الإسكاني.
المادة 33: سريان اللائحة
يعمل بهذه اللائحة من تاريخ سريان النظام.
وبذلك ينتهي الجزء الثالث من هذه السلسلة التي تشرح بعض الجوانب المالية ومتعلقاتها القانونية للوائح الثلاثة التي أصدرتها مؤسسة النقد في نظام الرهن العقاري. وغدا الجزء الرابع ويبدأ مع شرح اللائحة الثالثة والأخيرة في هذه السلسلة « مشروع اللائحة التنفيذية لنظام مراقبة شركات التمويل».
hamzaalsalem@gmail.com
تويتر@hamzaalsalem